不动产登记暂行条例解读

《不动产登记暂行条例》解读市国土资源局一、《不动产登记暂行条例》基本内容2014年11月24日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布•不动产登记暂行条例‣（以下简称•条例‣）。

•条例‣于2015年3月1日起施行。

•条例‣的出台,标志着不动产统一登记制度的正式建立。

（一）《条例》起草的背景原有分散登记体制滞后，中央明确要求整合职责、统一登记。

随着经济社会的快速发展，我国原有的不动产分散登记体制，已不能适应社会管理和社会经济活动的要求。

分散登记直接导致资源资产利用效益和社会管理效益低，交易活动不安全，公民和社会组织行使物权权利不方便等问题。

2007年颁布实施的•物权法‣确立了不动产统一登记制度，但不动产统一登记制度未能真正建立。

不动产多头管理、职能重叠、重复登记的问题，不利于权利人合法权益的保护。

2013年3月，•国务院机构改革和职能转变方案‣明确要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，由一个部门承担。

同年11月，国务院第31次常务会议明确，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

当年12月，中央编办下发•关于整合不动产登记职责的通知‣，明确了职责整合的路径和方向。

2014年7月11日，国土资源部第三次部务会议审议通过了条例送审稿，并于7月16日正式报请国务院审议。

（二）•条例‣出台的意义1、有利于更好地保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。

原有的分散登记，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象；由于不同部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界线不清、权利归属不明确，引发诸多矛盾和纠纷。

实施统一登记后，可以更好地厘清当事人之间的不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性，可以更好地维护当事人的不动产物权。

同时，统一登记实施后，建立不动产登记信息依法公开查询系统，将有效保障不动产交易安全，维护不动产市场的正常交易秩序。

2、有利于提高政府治理效率和水平。

目前，相关不动产管理部门都在办理不动产登记，各自配备了一整套专门的人员、机构、场所以及设施设备等。

国家不仅为此多支付人力物力成本，而且由于各部门之间的职能交叉，容易导致争权夺利或者推诿扯皮，降低行政办事效率。

建立不动产统一登记制度，理顺部门关系，整合登记职责，可以大大减少政府行政成本，提高办事效率，提高政府的公信力。

3、有利于方便企业、方便群众，减轻当事人的负担。

分散登记时，各种证书繁多，不仅增加了群众办证的不便，而且增加了其时间、金钱成本。

统一登记之后，在统一不动产登记依据的基础上，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。

（三）•条例‣的主要内容•条例‣共六章三十五条，第一章总则，明确了立法目的及依据，不动产登记及不动产的概念，不动产登记的类型，不动产登记的原则，需要进行登记的不动产权利种类，不动产登记机构以及不动产登记管辖。

规定国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。

第二章不动产登记簿，明确了不动产登记簿的登记单元、登记内容、介质形式、登记人员的要求以及登记簿的保管等内容。

第三章登记程序，对不动产登记的申请程序、申请人所要提交的材料、登记机构的审查程序、登记程序的完成等登记程序的基本问题进行了规定。

一是充分尊重申请人的意愿，允许申请人在特定情形下可以单方提出登记申请，在登记机构登记前还可以自愿撤回登记申请。

二是要求登记机构公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，为申请人提供便利。

三是严格受理期限，要求登记机构收到申请材料之日起5个工作日内进行初步审查；申请人可以当场更正错误的，当场受理；登记机构未一次性告知申请人需要补正内容的，视为符合受理条件。

四是登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求申请人重复提交。

第四章登记信息共享和保护，包括了国家有关部门对登记信息的直接利用和保护，以及社会公众对登记信息的利用和保护两个方面。

一是要求国务院国土资源主管部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构的信息要纳入统一基础平台，实现信息实时共享。

二是国土资源、公安、民政等有关部门要加强不动产登记有关信息互通共享。

三是明确权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。

四是对查询获得的不动产登记信息、资料的使用进行规范。

第五章法律责任，明确了不动产登记机构、当事人在不动产登记申请、办理、信息查询过程中，违反•条例‣规定应当承担的民事、行政和刑事责任。

第六章附则，明确了实施细则的制定、施行时间等内容。

规定条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和登记簿继续有效，过渡期内农村土地承包经营权登记按原政策执行（五年过渡期）。

二、贯彻落实建议一是学习借鉴外地先进经验，加快完成市、县不动产登记职责整合工作。

要按照•国土资源部关于贯彻实施†不动产登记暂行条例‡的通知‣（国土资发…2014‟177号）和国土资源部、中央编办•关于地方不动产登记职责整合的指导意见‣（国土资发…2015‟50号）要求，在省不动产登记主管部门的指导下，充分利用现有资源，加快推进不动产登记职责和机构整合、人员业务划转、工作流程再造、技术管理的衔接等工作。

二是抓好教育培训。

要做好•条例‣的学习、宣传和培训工作，确保不动产登记主管部门领导干部和不动产登记人员能够全面掌握、准确把握•条例‣的主要内容，并落实到工作中去。

三是开展地方性配套制度立改废工作。

抓紧开展不动产登记规范性文件的清理工作，对于与•条例‣规定不一致的规范性文件，及时废止或修改。

不动产登记暂行条例第一章总则第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据•中华人民共和国物权法‣等法律，制定本条例。

第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。

不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章不动产登记簿第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。

不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项。

第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。

不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。

任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。

不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章登记程序第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。