苏州 苏地2009-B-90地块营销策略报告151p
苏地2009-B-10号地块全程营销报告100414
住宅成交均价(元/㎡)
非住宅成交均价（元/㎡）
住宅升幅
非住宅升幅
09上半年是刚性需求拉动成交量大幅提高，而到下半年，购房主力构成已经发生转变,，除了改善型需求外，投资性需求 的比例已经大幅提高。房价也在年中土拍过后集体上涨至急速飙升，房地产市场走出一轮量价齐升的走势。 受市场成交量快速回升的影响，苏州住宅市场成交价格也水涨船高，连续11个月保持环比上上涨趋势。2009年1-12月， 苏州商品住宅成交均价为7340.32元/㎡，同比上涨8.75%，单月达到8701.03元/㎡的高峰，环比1月上涨42.45%。随着苏州 楼市的回暖，“买涨不买跌”心理重返，大量投资及改善型需求入场，精装修公寓及别墅等高端住宅成交比重明显增加。
1.7
2.7-3.7（含物业费） 2.7-3.0 1.8-2.3 2.0-2.3 1.7-2.0 1.3-1.7 2.3 1.5 1.7（含物业费） 1.2 1.0-1.3（含物业费） 1.3
2.7-3.0元/天·帄米，较园区低。
档次与租金水帄关联度： 高档写字楼的租金水帄在2.7-4.5元/天·帄 米 中档写字楼租金水帄在2-2.7元/月·帄米 低档写字楼租金在1.5元/月·帄米左右
代服务业功能于一体的中心商务区。
4、项目交通情况
接相城区 至南京 接相城区 接227省道
城际高铁
火车站
接临顿路
项目
接古城中心
项目两侧临路，紧邻主要的城市主干道——人民路、城北路，与市区交通联系十分紧密，而且到达苏 州其它区域十分便捷。 未来轻轨2号线将通过本项目，周边公共交通有待进一步完善。 项目便利的交通，将会扩大项目区域内的影响，辐射更多的消费群体。
3、苏州房地产成交状况——成交均价
2010苏州金枫路项目整体营销报告216P(一)
宗数 41 15 57 32 29 174
苏州市房地产市场|一级市场分析
拿地成本的上升为后期整体市场的价格提升埋下了伏笔。
09年苏州土地成交价
低价成交, 23%
0-50%溢价, 24%
100%以上溢价, 29%
50%-100%溢价, 24%
0-50%溢价 50%-100%溢价 100%以上溢价 低价成交
房地产宏观经济背景分析|经济
当前经济复苏趋势基本确定，保证经济增长目标已基本无忧的情况下，救市政 策所引发的经济结构不合理以及通货膨胀风险加剧的矛盾逐步引起中央所重视， 这些问题如不能妥善解决，将影响到我国宏观经济的长期稳定发展。
国务院会议首次提出了“要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济 结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”。今年的中央经济工作会 议把“调结构、防通胀”作为重点。可以预计到，经济结构调整和防范通货膨 胀在未来一段时间内将成为我国宏观经济调控的重心。
房地产宏观经济背景分析|经济
经济环境：2009年中国经济回暖迹象持续增强，但由于国际国内经济增长 基础薄弱，通胀预期加强，外贸形势依然严峻，宏观调控目标存在短期 目标和长期目标的冲突，2019年经济在大的增长趋势下仍将面临艰难挑战。
房地产宏观经济背景分析|经济
工业增加值增幅明显加快 10月份，工业增加值同比增长16.1%，为连续6个月同比增速最快。去年10月份基数值相 对较低是导致今年工业增加值增幅较高的原因之一，但作为判定中国经济复苏态势的主要 指标，工业增加值的连续增长说明中国经济复苏势态得到巩固。
800
600
400
200
0 出让面积
07年
08年
710.89
383.36
博加2009年苏州九龙仓金鸡湖项目推广策略提报全
双湖：土地价值还需要炒作
金鸡湖炒作了近十年。但土地价值裂变，后进开发商拿地开发还有待时间。作 为区域第一个吃螃蟹的顶级产品，我们需要给微观区域一个说法，否则过高的总 价容易让市场有一个迟滞期，影响销售。
客群
客群的社会坐标
水 漾 式 双 拼
策略
回顾一下之前所有结论
市场：缺乏清晰身份界定的土地 客群：买土地和产品个性统一的产品 产品：身份感的土地，身份感的产品
核心策略
身份
我们用开篇谈到的《三类客群》验证策略
策略验证 认同客群 策略方案 主动比较，凸出纯别墅社区的规划，将土地的喜好度，
转嫁到对项目的喜好度。
如：为了匹配您的身份，这里绝不允许建造联排别墅
策略验证 犹豫客群 策略方案 客户犹豫，我不犹豫。坚决不细分竞品，小家子式的逐一
比较，那样会导致客户更犹豫。 大气概的将苏州别墅分成两类：本案，本案之外的其他项目。就如定位 乔丹，只用一句话：NBA有两类球员，一类是乔丹，一类是乔丹以外的 球员。
中海御湖 绿城 项目
新鸿基 项目 金鸡湖 高尔夫
绿城 项目 水墨江南 金鸡湖 大酒店
凯宾 斯基
大产品解析
一层过滤：中海御湖、水墨江南等走廊东西 入口别墅产品，形成了对城市高尚居住的过滤。 一 中海御湖 级 过 滤
绿城 项目 新鸿基 项目 金鸡湖 高尔夫
凯宾 斯基
一 绿城 级 项目 水墨江南 过 金鸡湖 滤
九龙仓金鸡湖项目推广策略提报
WHARF JINJIHU PROJECT 2009
COPYRIGHT BY PLUS+ AD.
ID NO.2009008
苏州山水映像的项目2009年25月推广执行的报告
35-45
12-24
老人家庭
>45
--------
父母 ------
详细描述
年龄在35岁以下的青年或青年 伴侣（无父母，无孩子）
------- 青年业主+0-11岁子女
--------
中年业主+12-24岁子女，且子女 在家生活
-------- 空巢或准空巢业主
2-5月推广分期表
坚持免契税，坚持暖心价
主要推广主题
前50人签约，免一年月供
首付少一半，给她一个家
电梯优多层，火热新登场
青年之家
青年之家&小太 阳家庭
低密度社区，CBD级生活享受 青年之家&小太阳家庭&中年之间&老年家庭
余房促销
余房促销
小高层公开
小高层公开
2月
3月
4月
5月
主要营销目标
2月执行表现
推广任务
一期余房促销
推广主题
坚持免契税，坚持暖心价
演讲嘉宾 邱志东 先生
目录
1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略
一、购物中心调整和提升的目的
购物中心调整和提升的目的
1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值
二、什么情况下购物中心必须进行调整 和提升
什么情况下购物中心必须进行调整和提升
1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退
租情况比较严重
什么情况下购物中心必须进行调整和提升
苏州园区东湖地块营销策划方案(PPT 41页)
今日
“刚柔交错，天文也；文明以止，人文也。观乎天文，以察时变，以 化成天下。”
——《周易·贲·彖》
“文化是文明形成的生活的方式。”
——胡适
将来
一种苏州居住文化的回归
——中海苏州项目倡导
“文明地栖居”
今日 “
理念分析
从城市发展方向来看：
苏州由老城——湖西——湖东逐渐推移发展。
今日
“
产品定位
中国苏州 将来
新江南湖畔人文大宅
今日 产品定位阐述：
中国苏州/新江南湖畔人文大宅
将来 跳出园区和湖景等共享资源做定位，将开发理念提升到创新城
市文明和延续城市文脉的高度 新江南主要体现在 建筑形体上的现代和景观文化上的传承。
人文大宅其实是对苏州传统居住文化的延续 和再创造
承文明者成天下
苏州——是当之无愧的最佳文化载体。
人的观念在变
传统文化呼唤创新，中海要做应该是——
居住文化的复兴和
城市文明的再创造
今日开发理念定位：
文化房产缔造商
将来
我们的产品创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随 社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出 全新的“第二居住”体系。项目的价格比别墅低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均 不亚于别墅，其文化内蕴更非别墅所能及。
苏州的文化经历了三个兴盛期，春秋、六朝，最盛是明清。这一时期苏州的园林、
工艺、戏曲等等文化的精髓慢慢积淀、发展、然后定型。
以评弹和昆曲为代表的戏曲文化，以园林和苏州古代民居为代表的建筑文化，以苏绣、
刻丝年画和绘画等为代表的工艺文化支撑着苏州传统文明。
苏州某房地产地块营销策划报告
苏州某房地产地块营销策划报告【摘要】本文以苏州某房地产地块为对象，总结了商品房市场的竞争特点，分析了目标消费群体的需求，并结合市场调研数据和地块的特点，制定了相应的营销策划方案。
通过以人为本的理念、多渠道宣传、合理定价、差异化产品策略和优质服务等手段，旨在提高销售收入，树立品牌形象，拓展市场份额。
【1. 引言】近年来，苏州房地产市场竞争日益激烈，如何通过科学合理的营销策划，提高销售业绩成为开发商亟需解决的问题。
本文将结合市场特点和地块的实际情况，制定一套具有针对性的营销策划方案，以期达到预期目标。
【2. 市场概况及竞争分析】苏州作为经济发达的城市，房地产市场潜力巨大。
然而，随着房地产市场的过热和竞争的加剧，开发商不得不面对消费者需求变化、市场竞争加剧等问题。
因此，我们需要深入研究消费者需求和竞争对手策略，制定出符合市场潜力和消费者需求的营销策划。
【3. 目标消费群体及需求分析】根据市场调研数据，我们可以确定该房地产地块的目标消费群体为年轻白领和中产阶级家庭。
他们对产品质量和配套设施要求较高，追求品质生活，同时对房产投资有着较高的期望值。
【4. 营销策划方案】（1）以人为本的理念：重视客户需求，提供个性化的服务和解决方案，以培养忠诚度和口碑。
（2）多渠道宣传：通过线上、线下等多种渠道，提升品牌知名度和曝光度，吸引潜在购房者。
（3）合理定价：根据地块特点、市场需求和竞争情况，制定合理的定价策略，使产品具有竞争力。
（4）差异化产品策略：根据目标消费群体的需求，设计差异化的产品，提供更多高品质的生活体验。
（5）优质服务：帮助购房者解决问题，提供便捷的售后服务，增加客户满意度，提高口碑。
【5. 预期效果】通过以上的营销策划方案，我们预期能够实现以下目标：（1）提高销售收入：通过多渠道宣传和差异化产品策略，吸引更多购房者，提高销售业绩。
（2）树立品牌形象：通过合理定价和优质服务，树立公司的品牌形象和口碑，提升市场认可度。
苏州某房地产地块项目市场定位策划报告
苏州某房地产地块项目市场定位策划报告目录一、项目概略1、苏项目地块区位环境剖析 (6)2、周边环境剖析 (6)3、项目所在区域规划状况剖析 (7)3.1项目自身概略 (7)3.2项目周边区域规划 (8)二、项目市场环境剖析1、苏州市房地产经济背景剖析…………………………………….…..…,,,91.1苏州市概略 (9)1.2苏州市微观经济影响关系剖析 (11)1.3苏州市城市规划概略及对本项目的影响 (25)1.4苏州市房地产政策概略对本项目的影响2、苏州郊区房地产市场状况调查 (28)2.1 苏州近几年房地产态势剖析 (32)2.2苏州房地产2006年开展态势总结及预测 (33)2.3苏州郊区房地产市场调查剖析 (35)2.4苏州郊区二级市场〔商品房市场〕剖析 (38)2.5苏州郊区三级市场〔二手房市场〕概略及剖析 (42)3、苏州郊区房地产区域市场调查 (42)3.1苏州房地产市场区域板块剖析 (46)4、苏州工业园区房地产市场 (46)4.1园区房地产开展及走势 (48)4.2近年内各年度园区供应及销售状况 (48)4.3园区商品房价钱走势及与其他片区房价比拟状况 (49)4.4园区未来房地产市场剖析与预测 (57)4.5典型个案和基准竞争对手剖析 (61)三、苏州各类物业分物业形状专题剖析1、苏州各类物业形状的开展状况 (69)1.1写字楼 (69)1.2类别墅 (70)1.3多层等低密度住宅 (75)1.4高层及小高层住宅市场 (76)2、苏州各类物业市场的主要特征 (79)3、苏州各区域典型个案剖析 (80)四、消费者需求剖析1、区域内购房者细分及需求剖析 (84)1.1何谓市场需求? (84)1.2我们的需求者在哪里? (84)1.3需求者购置要素剖析 (85)2、消费者需求剖析 (87)2.1私营业主 (87)2.2政府官员 (89)2.3本地高支出职业经理人 (90)2.4外来高支出职业经理人 (93)2.5等自在职业者 (95)2.6投资客户 (97)五、本项目剖析及定位1、本项目SWOT剖析……………………………………………………..2、本项目全体笼统定位…………………………………………………….3、本项目能够开展物业形状的目的客户定位…………………………….3.1目的客户职业剖析……………………………………………………………………3.2目的客户来源地及比例剖析…………………………………………………………3.3目的客户家庭成员构成剖析…………………………………………………………3.4目的客户可接受总价范围段及各自比例……………………………………………3.5目的客户可接受面积范围段及各自比例……………………………………………3.6客户特征描画…………………………………………………………………………3.7客户行为习气剖析……………………………………………………………………4、楼型〔物业形状及配比〕定位………………………………………….5、价钱定位、剖析与建议……………………………………………….…6、户型建议……………………………………………………………….…六、产品多方案配比建议1、经济本钱剖析………………………………………………….………….2、总体规划剖析……………………………………………………………..3、针抵消费群剖析…………………………………………………………..4、分期开展规划剖析………………………………………………………..5、销售分期剖析…………………………………………………………….七、营销概念主题与项目规划概念的结合点1、概念发生的背景………………………………………………………….2、概念主题的诠释……..……………………………………………………3、案名诠释…………………………………………………………….…….一、项目概略1、项目地块区位环境剖析07号项目地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；可以说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。
世联——苏州中信地产太湖贵都项目营销策略报告
1 中国→深圳→万科·17英里
1、强势形象牵引;我与这个世界保持的距离
2、终端细节展示
一、细节是物业彰显高档次、体现高价值/高品位的 必要手段；客户对高端物业细节的关注程度较高；
太湖之星
太湖明珠
太湖天阕
中信深圳
学习改变命运,知 识创造未来
翠峰山庄 世联——苏州中信地产太湖贵都项目营销策略报告
市场概况2：
同板块内诉求雷同：苏州园林/产业支持/山水资源/
板块 古城区
主要资源 园林旅游区 苏州情结
片区客户来源及资源支撑
相城阳澄湖区 工业园区
阳澄湖景 金鸡湖
该片区的本地需求基本以第一居所自住需求为主，主要注重生活配套和与城市的距 离，特别是偏爱这里的自然资源。
学习改变命运,知 识创造未来
本报告是严格保密的。
世联——苏州中信地产太湖贵都项目营销策略报告
学习改变命运,知 识创造未来
案例研究 营销体系
THE CASES & THE SYSTEM
世联——苏州中信地产太湖贵都项目营销策略报告
——顶级别墅项目营销体系(世联模式)——
The Marketing Factors
学习改变命运,知 识创造未来
客户目标
Target 05
案例研究 营销体系
MARKETING SYSTEM 15
案例研究 营销突破
MARKETING BREAKOUT 57
本项目发展核心建议
SUGGESTION 77
报告回顾
WORLDUNION 117
互动时间
DISUSSION 120
目录
CONTENTS
然渔洋山和浩瀚太湖的风光生活。 (3)碧瀛谷，推出针对体育、影视明星、业界精英、文化名流以及艺术家的山水别墅试居活动，消息一公开立
苏州新区房地产之项目营销推广提案报告定位分析
苏州新区房地产之项目提案报告定位分析中国房产信息集团CH：HA REAL ESTATE INFORMATION CORPOftADCN【最新资料，WOR文档，可编辑修改】定位分析一、开发理念定位倡导“健康、生态、水景”生活健康生活最主要的是一种生活观念和生活方式。
在继承地吸收的基础上，根据苏州新区的环境、风貌、人文特点提出适合当地市场中目标消费者所普遍认同和响应的“ 健康、生态、水景”生活理念。
二、市场定位：【生态活水景观住宅】根据目标消费者的特征，定位为“水景生态住宅” ，并且根据市场状况，既生动又形象地赋予这一定位以丰富的内涵，与市场上众多的水景，。
即现代人追求“健康生活” ，它力图以“现代版的水景住宅；邻里化的社区配套；诗意绿色的生态居住环境以及和谐人本的物业服务。
这四大要素来打造新区人居新生活。
在市场中建立独特的品牌个性，塑造人性化的品牌气质，以展现强势的品牌张力，吸引消费者，最终创造竞争优势。
三、价格定位建议住宅均价4,800 元/ 平米。
U高于现在本区域同质竞争个案（苏香名园）的均价4400元/平米，但项目推案时间应在2005年的下半年，市场的上升可以支撑这一价位。
U项目的高品味和档次决定售价高于其他邻近个案U项目与苏州其他区位的楼盘相比，具有超值景观价值和升值潜力，价廉物美，物超所值。
四、目标消费者简析经过广泛细致的调查与分析，目标消费者的特征清晰地展现在了我们面前：1、年龄：28—55岁之间，主力人群为35—45岁。
2、社会阶层：当地及周边居民，新区工作人员，市区二次置业者3、性别：男性为主。
4、面积需求：三房110-120 平方米，二房80-100 平方米。
5、区域：新区，市区，吴中区。
放眼整个市区，以新区和吴中区为主，发挥地域优势。
6、购房目的：改善现居住状况；外地来苏发展落户苏州的；银行负利率，各类税收增长，股市低糜，把现有富裕的资金购买房产，将不动产作为投资理财的；产品建议、产品建议（一）项目的整体建议1、在规划设计方面，通过对社区的整体规划设计来削弱周边环境所造成的不利影响，同时形成社区内部景观与外部景观的呼应，达到项目与周边环境融为一体的目的，建议采取水景社区的规划形式。
苏州市住房和城乡建设局关于印发市区“苏地2010－G－5号地块定销房”初步设计抗震设防审查意见的通知
苏州市住房和城乡建设局关于印发市区“苏地2010－G －5号地块定销房”初步设计抗震设防审查意见的通知文章属性•【制定机关】苏州市住房和城乡建设局•【公布日期】2010.10.18•【字号】苏住建抗[2010]182号•【施行日期】2010.10.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】勘察设计正文苏州市住房和城乡建设局关于印发市区“苏地2010－G－5号地块定销房”初步设计抗震设防审查意见的通知（苏住建抗〔2010〕182号）苏州嘉成置业有限公司：根据《江苏省防震减灾条例》、《房屋建筑工程抗震设防管理规定》（建设部令第148号）等法律法规的规定，我局组织建筑结构专业的有关专家，于2010年10月13日对你单位报审的“苏地2010-G-5号地块定销房”初步设计进行了抗震设防专项审查。
现将专家组审查意见印发给你们，请你单位督促设计企业按照专家组审查意见修改设计，确保该工程的抗震设计质量。
施工图设计完成后，送有相应资质的施工图审查机构，根据初步设计审查意见进行复核审查，并将有关抗震设防复审意见及对意见的回复，报我局审核。
附件：市区“苏地2010-G-5号地块定销房”初步设计抗震设防审查意见二○一○年十月十八日附件：市区“苏地2010-G-5号地块定销房”初步设计抗震设防审查意见受苏州市住房和城乡建设局委托，由部分专家组成的审查小组，对苏州嘉成置业有限公司“苏地2010-G-5号地块定销房”工程进行了抗震设防专项审查，审查意见如下：1．本工程设计场地特征周期应按插入法确定。
2．本工程抗震缝宽度应符合新规定；地下车库基底标高远低于高层部分基底标高，且有些位置基础间的距离很近，应充分考虑其不利影响。
3．本工程地下室均为半地下室，基础顶板不应作为嵌固端，计算时应分别按考虑和不考虑土的约束刚度进行包络设计。
4．应注意总信息参数及荷载取值的正确合理性及一致性。
5．联肢墙中的各肢，其截面高度在有条件时，应尽可能不要相差过大；应注意建筑与结构图纸的一致。
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酒店公寓定位 及产品优化
酒店公寓产品 SWOT分析 产品市场定位
目标客群定位
产品规划分析
户型优化建议
景观优化建议 交付标准建议
价格建议
酒店公寓 价格建议
商业价格 建议
上市价格 建议
案名建议
主推案名 副推案名
10
酒店式公寓市场分析
¶ 苏州酒店式公寓分布特征 ¶ 本案竞争格局分析 ¶ 竞争区域市场分析 ¶ 竞争区域市场分析总结 ¶ 典型个案分析 ¶ 酒店公寓市场总结
11
苏州酒店公寓 分布格局
苏州酒店式公寓主要分布于新区与工业园区，可概括为 “一体、两翼、两点”
苏州的酒店式公寓分布特征
一体：即市中心
两翼：即高新区及工业园区
42.62
30
29.79
26.27
20
10
0 07上半年
07下半年
08上半年
08下半年
09上半年
09下半年
09年纯商业区域供应图
7%
8%
21% 35%
29%
工业园区 吴中区 相城区 市区 新区
2009年苏州纯商业供应量体为56.8万方， 吴中与相城区各占约30%，是未来商业产品的主流供应区域
8
二级成交分 析
两点：即分布于相城区、吴中区
其中市区、吴中区多为改造项目， 档次较低。
目前苏州市酒店式公寓品质参差不 齐，中高档次的酒店式公寓主要集 中在高新区和工业园区，特别是高 新区狮山路CBD以及工业园区金鸡 湖湖西等商务办公条件的成熟，对 酒店式公寓的发展提供良好的机遇
新区一翼
相城区点
一体
工业园区一翼
吴中区点
最后，我司将从市场调研及产品分析等多方面角度进行论证， 力求为贵司打造最优最好的产品提供理论依据，并预祝贵司开 发取得圆满成功！
4
商业市场宏观分析
¶ 一级土地分析 ¶ 二级供应分析 ¶ 二级成交分析 ¶ 商业分析总结
5
一级土地分 析
受二级市场热销的利好，土地成交回暖，但仍与07年相去甚远
09年各类土地供应状况
园区
本案 5
43 2
87 6
1
1、汇金新地 2、凯马新世界 3、长江壹号 4、上城 5、金枫国际 6、悠尚生活广场 7、非凡第五街 8、珠江新城
13
分析总结 目前区域有9个类似项目， 基本处于尾盘销售， 未来在售市场主要有3个项目与本案存在竞争，竞争态势不明显；
案名 汇金新地 凯马新世界 长江壹号 UP上城
2009年度成交大幅上升，年度供销比达到 0.68
近几年商业供销比
60
2.50
50
2.00
40 1.50
30
1.00 20
10
0.50
0
0.00
07上半年 07下半年 08上半年 08下半年 09上半年 09下半年
供应
成交
供销比
07年下半年开始，商业地产呈现供大于求的局面，截止09年，成交出现反弹，呈现供小于求的格局
6
一级土地分 析
苏州纯商业用地成交量小幅下降，价格迅速回升
近四年商业用地成交量体及单位楼板价走势图
300
265.15
250
200
150
1397
100
50
0 2006年
263.37 2171
2007年
1847 86.65
2008年
2589
56.8 2009年
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
古城区作为苏州房地产发展的主要区域之一，住宅产品主要以高端的别墅产品位 置，而小户型的酒店式公寓产品作为居住类产品存有很大市场机会；古城区稀有 的土地资源也决定了酒店式公寓产品具有很高的投资潜力
12
苏州市区
竞争格局 苏州其他区域在售酒店公寓产品较少，本案酒店公寓产
分析
品的竞争更多体现在本片区小范围的竞争
9
商业市场分 析总结
未来商业市场走势判断
土地供应 受07年土地大幅供应的影响，2009年度商业用地供应量不大，从土地成交的热情来看，市场回暖迹 象明显； 新增供应 受08年低迷市场的影响由，07年供应的商业未转化为市场购买，市场存量较多，恰好满足09年的购 置需求 2009年苏州商业供应区域主要集中在吴中区和园区两大区域； 量价走势 在新增土地楼面价上升，加上2009年国家经济的平稳运行，使得2009年度商业市场将会出现供需平 衡的局面，理性购置将成为市场趋势，价格运行平稳。
建筑面 积（万
方）
主力面积 （平米）
挑高 售价（元/
（米）
平）
6
/
/
/
装修标准 /
开盘时 间
/
市场存 量（万 方）备注1来自公寓规划未出， 量体不大
/
45-50
无
5900
毛坯
09.10 0.00
本案西侧
11.00
36-47
5.20
9800
1.40
45-55
4.95
9500
1200 1500
09.04 0.00
谨 呈：苏州华成房地产开发有限公司
苏地2009-B-90地块
营销策略报告
报告总纲
市场调研
商业宏观 市场分析
酒店公寓 市场分析
商业 分析
项目分析 规划建议
项目经济 指标
项目区位 分析
项目四至 分析
项目交通 分析
项目配套 分析
市场利润 比较
项目营销 分析
产品综合 建议
平面布局 建议
项目整体 定位
商业分析 与产品定位
注：为纯商业数据，不包括混合地块
2009年苏州商业性质用地成交了56.8万方，相比2008年有所下跌； 成交土地的楼面单价开始回升，受09年整体地产市场形势的影响。
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二级供应分 析
2009商业供应呈现下滑趋势，供应量主要集中在相城与吴中区
纯商业供应面积走势图
60 53.37
50
40
39.82
39.94
由于土地成交总量的萎缩，居住用地和商业办公用地数量2008年供应都大幅度减少，其中住宅用地仅为147.79万㎡，只高于2001年水 平，而商业办公用地数量虽有下降，但幅度相比住宅用地较小，总数为159.75万㎡。 在土地成交结构的占比中，2008年商办用地比例超过居住用地，为苏州2001年土地出让制度开始以来的最高比列。由于连续几年大规 模的住宅用地的出让，使得与之配套的商业发展出现滞后局面， 2008年市场低迷的情况下，商业用地出让和成交比例受到影响较小。
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前言
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首先，非常荣幸能参与贵司苏地2009-B-90号地块的提案，感 谢贵司给予合作的机会，我司将本着最大的诚意，并以求是、 务实、精细的原则，详尽分析，努力打造出适合市场需求的产 品方案。
其次，在综合了解地块性质及经济指标后，我司初步认为，从 目前来看，本地块最适合打造酒店式公寓及商业街铺，既符合 规划要求，贵司又能获取最大利润。