房地产大盘方案营销借鉴
房地产营销活动方案
房地产营销活动方案
一、开展营销活动的目的
随着经济的发展，房地产产业发展迅速，激烈的市场竞争也使得企业
在市场上获得更大的利润变得更加困难。
因此，企业需要设计有效的营销
活动，以提高企业的知名度，促进销售，实现经济利益的最大化。
本文的
目的是拟订房地产的营销活动方案，实现提高企业知名度，拉动销售，实
现经济利益的最大化。
1.开展宣传活动：
为了提高企业的知名度，首先要进行大力宣传。
可采用多种宣传媒体，如网络、电视、报纸、杂志、户外广告等；同时，可以通过各种展览和讲
座等形式，向潜在客户介绍企业的产品、服务及企业文化，提升企业形象。
2.开展线上活动：
随着网络技术的发展，线上活动也成为企业宣传的重要渠道之一、可
以采取主题营销等方式，利用各种社交媒体平台开展线上活动，向客户提
供各种优惠，如优惠券、积分等，提高客户幸福感，从而吸引更多的客户。
3.开展企业定制活动：
为了吸引更多的客户，企业可以开展各种企业定制活动，如路演活动、抽奖活动等。
这样能够让更多的客户，了解到企业，了解企业的产品或服务，从而有利于促进销售。
房地产项目营销方案
房地产项目营销方案（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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大盘地产营销策略
大盘地产营销策略大盘地产营销策略是指在推广和销售大型地产项目时所采用的市场营销策略。
由于大盘地产项目通常具有较大的规模和复杂的销售环境，因此需要制定全面而有效的营销策略，以吸引目标客户群体并增加销售量。
以下是一些可以应用于大盘地产项目的营销策略。
1.建立完整的品牌形象：品牌形象对于大盘地产项目的销售至关重要。
通过为项目建立独特而专业的品牌形象，可以增强其市场竞争力，吸引更多的潜在购房者。
品牌形象可以通过设计专业的标志和宣传材料，以及在各类媒体上宣传项目的特点和价值来建立。
2.利用数字营销：在当今数字化时代，数字营销是不可或缺的一部分。
大盘地产项目可以利用引擎、社交媒体和电子邮件等渠道来推广。
通过SEO（引擎优化）和SEM（引擎营销）的技术，可以提高项目在引擎上的排名，增加网站流量和潜在客户。
同时，在社交媒体上运营活跃的页面，与目标客户进行互动，提供最新的项目信息和优惠，也是吸引客户的一种有效方法。
3.多角度的宣传：大盘地产项目可以通过多种渠道进行宣传，包括户外广告、电视广告、报纸、杂志、地产展览会等。
通过广泛的宣传媒体，可以达到更多的目标客户群体，并提高项目的可见性和知名度。
4.组织活动和推销会：在项目销售过程中，组织各种推销活动和推销会是非常重要的。
可以举办项目开盘典礼、摇号活动、看房团等，吸引潜在购房者参与。
通过这些活动，可以提供给客户更直观的了解和体验，增强客户对项目的信心和兴趣。
5.灵活的销售政策：大盘地产项目需要根据市场需求和客户特点制定灵活的销售政策。
可以根据不同购房者的需求，提供个性化的购房方案，如按揭贷款、分期付款、报销购房税等。
通过提供灵活的销售政策，可以满足客户的不同需求，增加购房的便利性和吸引力。
6.合作伙伴关系：与合适的合作伙伴建立战略合作关系是大盘地产项目成功的关键。
通过与知名品牌、地产中介机构、金融机构等合作，可以提高项目的知名度和可信度。
通过合作伙伴的渠道和客户资源，可以扩大项目的推广范围，并吸引更多的购房者。
房地产：大盘地产的营销策略(一)
房地产："大盘地产"的营销策略（一）我国房地产业经过20多年的发展。
目前已进入"火山喷发期"，处于活跃和繁荣的市场景象之中。
房地产开发商对房地产开发、销售和管理的操作运营能力也随着房地产市场的逐步成熟而不断增强，*考试大*开发理念和经营理念也日趋理性和成熟。
房地产业在历经了散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发（开发面积5千平方米-10万平方米）和中等规模开发（开发面积10万平方米-30万平方米）之后，近几年出现了大规模、成片开发（开发面积在30万平方主以上，甚至超100万平方米）的"大盘地产"（此处规模界定并非是绝对科学的划分标准，只是为说明问题而加以的初步界定）。
由于中小规模房地产项目开发，具有开发地块相对较小、项目选址较为优越、投资规模较小、营销策略较为灵活等优点，使很多开发商从中小规模开发中受益。
而"大盘地产"却往往不具备上述优点，操作起来难度和风险极大，房地产开发商要正确认识和把握好"大盘地产"，并掌握行之有效的"操盘"策略。
一、"大盘地产"的出现有其必然性准确地说，"大盘地产"的出现是房地产业发展的一种必然，从以下几点便可窥一斑：一是最初房地产开发商在进行开发地块选址时，往往注重于"地段"，而良好的地段往往可利用空间有限，所以只能利用可能的空间做文章，于是便出现了几千平方米的楼盘。
随着中心区域地块越来越少，加之借鉴国外房地产业发展规律，很多开发商便把目光转向近郊区或城市副中心地带，这就给开发商提供了极为广阔的开发空间，为"大盘地产"的出现在土地资源上提供了可能；*考试大*二是经过市场竞争的优胜劣汰和政府主管部门对开发商的清理整顿，使一些缺乏资金能力、技趿α俊⑷肆ψ试春途手实闹行】⑸套呱狭瞬还槁罚康夭⑿幸档玫搅司换切┚芰η康拇笮头康夭笠涤涤辛烁蟮姆⒄箍占洌康夭⑸炭ⅰ按笈痰夭碧峁┝耸谐』肪潮Ｕ希黄淙康夭⑸淘诳⒐讨兄鸾コ墒炱鹄矗绕淠切┢木呔婺：途芰Φ姆康夭⑵笠担欠⑾帧按笈痰夭本哂泻芏嘤诺悖非械厮凳抢笥诒祝僖稻槲按笈痰夭背鱿痔峁┝怂枷肷虾驮俗魃系谋Ｕ希谑恰按笈痰夭庇υ硕！按笈痰夭痹诒本⑸虾！⒐阒莸鹊匾丫偶幌剩本┟倒逶啊⒐阒荼坦鹪啊⑵砀Ｐ麓宓戎疃嗦ヅ淘诓僮鳌⒃擞⑾凵隙既〉昧司薮蟪晒Α?BR> 二、"大盘地产"的劣势与优势同在优秀的营销策略应该立足于对楼盘产品、市场竞争和环境的全面客观分析，并根据分析结果提出具有针对性和可操作性的应对方案，对于"大盘地产"也是一样。
房地产营销策划方案(优秀9篇)
房地产营销策划方案（优秀9篇）房地产行业近几年来在中国的高速发展也带来了行业内白热化的竞争，如何做好房地产推广的工作呢？为了让您对于房地产营销策划的写作了解的更为全面，下面山草香给大家分享了9篇房地产营销策划方案，希望可以给予您一定的参考与启发。
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。
一般来说，市场营销计划包括：1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
大面积房地产营销方案
大面积房地产营销方案引言随着城市化进程的加速，房地产市场竞争日益激烈，为了有效推广和销售房地产项目，房地产开发商需要制定全面而有效的营销方案。
本文将介绍一种适用于大面积房地产项目的营销方案，旨在帮助开发商提高项目的知名度并吸引更多潜在客户。
1. 市场调研在制定营销方案之前，开发商需要对目标市场进行深入调研。
调研包括但不限于以下内容： - 目标客户群体的特征和需求 - 当地房地产市场供需情况 - 竞争对手的定位和优势 - 潜在客户的购房决策因素等通过市场调研，开发商可以更好地了解目标市场，有针对性地制定营销策略，提高整体销售效果。
2. 品牌定位房地产项目需要树立自己的独特品牌形象，通过差异化营销来吸引潜在客户。
在品牌定位时，开发商可以考虑以下因素： - 项目独特的设计理念和建筑风格 - 高品质的建筑材料和装修标准 - 提供的周边配套设施和生活便利度等通过明确品牌定位，可以在竞争激烈的市场中突出项目的优势，吸引目标客户。
3. 线上营销策略随着互联网的快速发展，线上营销已经成为不可或缺的一部分。
开发商可以采取以下线上营销策略： - 建立专业的项目官方网站，展示项目的特点、户型、价格等信息 - 运用搜索引擎优化(SEO)技术，提高项目在搜索引擎中的排名 - 利用社交媒体平台，发布项目动态、推广活动等信息，吸引更多潜在客户 - 运用电子邮件营销，在潜在客户和意向购房者之间建立有效的沟通渠道线上营销可以大大提高项目的曝光度和知名度，吸引更多潜在客户的关注。
4. 线下营销活动除了线上营销，线下营销活动同样重要。
开发商可以组织以下线下活动来推广和销售房地产项目： - 举办开盘活动，吸引潜在客户前来参观和购买 - 参加房地产展览会，展示项目特点吸引潜在购房者的关注 - 与本地经纪公司合作，通过他们的销售渠道扩大项目的曝光度通过线下活动，开发商可以面对面地与潜在客户交流，解答疑问，增加购房者的信任和满意度。
5. 营销策略评估和调整营销策略的制定只是第一步，和时代同步更新的市场对策必不可少。
房地产营销方案及策划(通用12篇)
房地产营销方案及策划(通用12篇)房地产营销方案及策划篇11、产品的调研只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。
这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
(1)物业的定位;(2)建筑、配套、价格的优劣势分析;(3)目标市场的分析;(4)目标顾客的特征、购买行为的分析;2、市场的调研或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
(1)区域房地产市场大势分析;(2)主要竞争对手的界定与SWOT的分析;(3)与目前正处于强销期的楼盘比较分析;(4)与未来竞争情况的分析和评估。
3、企划的定位定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP(独特的销售主张)，提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
4、推广的策略及创意的构思房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。
当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。
房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性5、传播与媒介策略的分析有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。
确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
(1)不同媒体的效应和覆盖目标;(2)不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;(3)不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;(4)不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;(5)不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;(6)不同地区、不同方式的夹报DM分析;(7)户外或其他媒体的分析;(8)不同的媒体组合形式的分析。
关于房地产的营销方案(精选8篇)
关于房地产的营销方案(精选8篇)关于房地产的营销方案篇1一、未来发展趋势一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。
因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。
另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸yin，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。
随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。
竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。
在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。
在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源?如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
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华侨城是世界之窗、锦绣中华、中 国民俗文化村和欢乐谷，是中国主 题公园最集中、最成功的地方…… 深圳市民： 一处城市绿洲 华侨城是城市里的一片绿洲，是在 “花园里建城市”，而不是在城市 里建花园…… 城区居民：一个充满活力的居住社 区 生活内容丰富多彩，生活空间自由 开放。既有令人赏心悦目的湖山自 然景观，又有浓郁丰厚的国际文化 氛围……
旅游：为华侨城聚集了人气，并顺利帮助住宅开发时提升了 上门量，扩展了大量的区外客户群体
华侨城的特殊价值
↑华夏艺术中心：
广东省甲级文化艺术场所
文化:何香凝美术馆、华夏艺术中心、OCT现代艺术中心等文 化设施已成为深圳重要的文化活动场所，每两年举行一次的 “当代雕塑艺术展”也已成为全国艺术界的一件盛事，强化 了区域与众不同的文化气息
富人区：波托菲诺——“站在巨人的肩膀上” 延续华侨城的文化灵魂，意大利水岸生活演绎居住理想
首先作为一道深圳从没出现过的异国风情场所+特 色商业街吸引所有人的前往休憩/游玩。
经过3年的开发建设，纯水岸已 经形成了自身独特的休闲观光商 业体系：丹桂轩、Illy咖啡、SPR 咖啡、可颂坊、古罗马咖啡和舞 鹤等商家的入住，成为波托菲诺 旅游主题地产又一大看点。
总占地面积：2000亩；总建筑面积：180万平方米；总户数：规划居住5万人，现已入住3万余人；容积率： 1.5
区位特征
在离深圳主城区90分钟车程的关外郊区。
周边环境
居住区130万平方米；商贸区24.5万平方米；教育区13万平方米；旅游区10万平方米
依托背景
宝安区存在大量低收入人群；宝安房地产市场相对比较封闭，臵业群体中宝安本地居民占八成；距深圳市中心 80分钟车程，周边以工业区为主；项目区域及周边教育条件差； 本报告是严格保密的。
模式优势：高性价比对客户吸引力直接有效
模式劣势： （1）公共资源分配不均：前期效果好，但后期面临 客户牵引力弱化危机 （2）复制门槛低，容易被模仿
本报告是严格保密的。
大 盘 驱 动 力 模 式
桃源居的开发历程：100万大盘单一驱动因素很有可能 不足，需要不断提升以维持长期发展
多 点 驱 动
项目规模
本报告是严格保密的。
多 点 驱 动
大 盘 后期核心驱动力：社区运营制度下形成社区独特的文化 与生命力 驱 动 力 模 式
桃源居社区物管
“桃源人家”会员ห้องสมุดไป่ตู้健全的社区福利——少有
所教，中有所成，老有所乐，平安和谐，邻里互助。
多 点 驱 动
从“物业管理”到“社区运 营”，桃源居社区运营提升传统 物业管理。
大 盘 驱 动 力 模 式
早期核心驱动力力：一个名校成功拉动社区的最初发展
桃源居引进清华实验学校案例
2001年销售进程
学校启动策略形成
1月 2月 11月 12月 3月 4月
学校联系
5月 6月
清华学校签约
7月 8月 9月
学校奠基
10月
事件与活动
8月开 盘
9-29盛大签约仪式, 邀请政要人物出席
多 点 驱 动
•三大主题公园 •华厦艺术中心 •何香凝美术馆 •海景酒店 •华侨城菜市场 •邮电局 •华侨城中学 •华侨城医院 •独特性的道路及道 路绿化 •供人们休憩的广场
本报告是严格保密的。
•沃尔玛 •OCT广场 •人文雕塑 •威尼斯皇冠假日酒店 •食街、酒吧街 •建立社区标识统一 •欢乐谷在建
•燕栖湖 •燕晗山 •打通私家路，建立 与华侨城的联系 •欢乐谷主题公园开放
一是社区妇女，兴建桃源居社区女子学校，为社区妇 女实行了“业主妇女学历与素质教育”学费全免和奖 励优惠机制。 二是社区儿童，儿童是家庭和社会的未来，桃源居建 有儿童中心以及儿童泛会所，实施了学校教育与社区 教育、素质教育与情感教育的完美衔接。 三是社区老人，社区已建有“颐康园”和社区老年大 学、老人农庄等，实现了“老有所养、老有所医、老 有所乐、老有所学、老有所为、老有所成”的以“居 家养老为基础，社区养老为依托”的崭新养老模式。 四是孤寡病残等弱势群体，在“政府救助，社区救助” 的模式下，建立社区经济发展与服务组织。
依托优美的景观、良好的环境， 在纯水岸的核心区域规划了面 向外国人、大型企业高层管理 人员的酒店式公寓。把酒店式 公寓放在住宅区里规划，这是 一种的新的手法
本报告是严格保密的。
项目关键词
三线城市 大盘
这些意味着什么………………
本报告是严格保密的。
大盘的盈利模式来自于整体运营思路
热点新区
15
意味着1：建立区域影响力，挖掘区域价值
位于深圳西部，占地4.8平方公里，下属有电子、旅游、房地产三大支柱产业以及酒店、文化等产 业； 它叫做“城”，却更类似于欧美的一座小镇：它有发达的自主产业，也有自成体系的生活系统； 它是开放的，却又相对封闭；外面的人想进来，里面的人不想出去。 因为观察的角度不同，不同的社会群体对华侨城有着不同的观感……
锦绣清华园2个 月销售200套
12-21 学校 1 期工程奠基 仪式，邀请政府教育部 门领导出席
锦绣清华园持续旺销 家长开 放日
9月
2002年销售推广进程
学校 奠基
1月 2月 11月 12月
学校 移交
3月
学校 招生
4月 5月 6月 7月
学校 开学
8月
10月 事件与活动
儿童绘 画大赛
春交会 学校正式招生再次掀 起购房热，当月销售 200套 本报告是严格保密的。
第二启动区 2000-2001
波托菲诺
波托菲诺
天鹅堡
一举形成全市独一无二的区域价值： 国际风情/艺术文化气息浓厚的休闲旅 游区——1个全深圳人向往的目的地
第一启动区 1991-1999
本报告是严格保密的。
威尼斯酒店
华夏艺术中心
汉唐大厦
沃尔玛、铜锣湾商业中心
深南大道
世界之窗
欢乐谷
民族文化村
旅游：为该区域聚集了大量人气 向人文提升：深入强化了该区域档次与品质感
时间轴
财务贡献
忽视项目盈利的“质”。从而导致项目开发节奏控制 失当，产品升级和产品创新的安排次序混乱。 开发节奏的控制表现在开发时间轴上组团间的产品和 客户的升级、差异化和价值提升。
产品线
物业类型
本报告是严格保密的。
意味着3：充分挖掘地块价值，280万方的总体量，势必意味着大量配
套，如何投入？商业面积如何去化？
在发展战略层面上，必须站在城市发展的平台上，关注城市层面的机会， 如城市化进程、人口转移，城市功能缺失、某类供应短缺等，必须基于
影响
力
区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及控制性 规划；我们在造城
处于
新区，现状陌生，需要有自己的核心吸引力， 形成“自我中心化”，挖掘基于城市层面的区域价
值，扩大客户覆盖距离，对区域外产生持续的拉动力，住区与城市 互为增值。 在三线城市大规模项目的影响力建立在于实现突破市场的成交量， 而非通过产品品质，一切动作围绕走量
多 点 驱 动
模式优势：社区优势不断积累与扩大，价值影响 力持续，不仅只解决1期的问题 模式劣势：前期投入成本巨大，为口碑牺牲眼前 的利润率。
本报告是严格保密的。
案例借鉴.
华侨城
100万建面，山水 资源丰富，早期 距城市核心距离 远，区域抗性强
100万体量社区开发等同造城，可借鉴华 侨城成功的区域运营模式
本报告是严格保密的。
←何香凝美术馆：
国家级美术馆
其他生活配套，如医院/教育/商业/社区公共环境逐步完 善，也进一步强化了居住的舒适度
华侨城配套建设时间轴线图：
发展阶段 代表楼盘 1996年以前 1996年～2000年 2000年～2008年
中旅广场
锦绣花园二、三期
波托菲诺、纯水岸
配套建设 及 环境营造
成 本 投 入
模式优势：建立品质印象震撼直观 模式劣势：前期投入成本巨大，为口碑牺牲眼前 的利润率。
本报告是严格保密的。
大 盘 驱 动 力 模 式
生 活 转 换
碧桂园/四季花城 投入：与城市对立的田园生活主义 配套： （1）前期：展示意义明确，集中建设展现生活风情的资 源/及基础商业配套 （2）中后期：随各组团开发逐步搭配必要配套，如商业、 幼儿园，学校，但不会有与1期同重量级的大动作 产品：低密度（类）别墅产品为主—洋房、联排、独栋 价格：“平过自己起屋”—（类）别墅等于城市普通高 层
本报告是严格保密的。
意味着2：小市场大项目，需要约8-10年左右的开发周期，应当通过持
续开发，突破市场平均水平，形成规模效应
按照280万的总体量计算，意味着需要8-10年左右的开发周期， 年去化量20万方，本项目出现有可能形成半壁江山，通过 城市 化价值和社区感的打造全面超越市场平均水平，利用规模优势 实现竞争
大盘开发的利润来源于对开发节奏的控制，20％的土
地实现80％的利润，忌讳过分强调阶段性利润，而缺
乏财务目标下的整体盈利思路的把握；为完成财务目 标，分解阶段性盈利和整体盈利，继而明确不同的产 品线和物业类型在不同开发阶段的财务贡献。 盈利模式不等同于“量”：对容积率的误解，过度追 求建筑面积和开发量，简单的期望通过开发量来盈利，
大规模开发的配套是用来展示生活方式、用 来示范品质的，培育期较长；盐城客户现阶 段受配套驱动大于受规划驱动
1.理解配套对项目开发的价值贡献，与可销售物业进行 价值互动，通过市场回收来体现配套价值，回收投资 成本! 2、项目大量的配套分级分阶段的投入，确保项目稳健 的现金流，同时规划上如何落实配套保证大盘价值的 最大化！ 3、大盘开发必须拉近和政府的关系，尽量与政府的合 作来投入配套建设，降低开发成本
成本投入模式
广州/北京星河湾