房地产金融基本知识
房地产专业基础知识怎么学
房地产专业涉及广泛的知识领域，包括房地产市场、房地产开发、房地产投资、房地产法律等。
以下是一些房地产专业的基础知识点：
1. 房地产市场：了解房地产市场的运作方式、供需关系、房价形成机制、市场调控政策等。
2. 房地产开发：了解房地产开发的过程，包括土地选址、规划设计、项目筹备、建设施工、销售运营等。
3. 房地产投资：掌握房地产投资的基本原理和方法，包括投资评估、风险管理、投资回报分析等。
4. 房地产估价：了解房地产估价的基本原理和方法，包括市场价值评估、收益价值评估、成本价值评估等。
5. 房地产金融：了解房地产金融的相关知识，包括按揭贷款、房地产投资信托基金、房地产证券化等。
6. 房地产法律：了解房地产法律的基本框架和规范，包括土地法、房屋拆迁法、不动产登记法等。
7. 可持续发展与绿色建筑：了解可持续发展理念在房地产行业中的应用，包括绿色建筑设计、节能环保技术等。
8. 基础的房地产经济学：了解房地产经济学中的一些基本概念，如供求关系、房价波动、房地产周期等。
这些只是房地产专业的一些基础知识点，随着学习的深入，你还会接触到更多复杂和专业的概念和领域。
建议你在学习过程中多读相关书籍、参加专业课程，以及关注行业动态，从而积累更多的知识和经验。
房地产住宅金融知识
金融很重要，是现代经济的核心 ——邓小平
8.1 住宅金融的相关概念与基本原理
• 8.1.1金融与金融业 • 1.金融的概念 • 金融：货币资金的融通，包括与货币流通 和信用有关的一切经济活动。金融机构与 金融市场共同构成了金融业。BP271T8-1
• 2.金融业的作用 • 筹集和分配资金，促进企业改善经营管理 • 发行货币、组织结算，促进市场经济顺畅 运行 • 迅速反映国民经济运转状况，为国家的宏 观经济决策提供依据 • 灵活运用相关的经济杠杆，参与宏观经济 调控
– 主要在二手房交易时用，BP292案例
• 8. 住宅再抵押BP293案例
– 对本金的再抵押 – 对首付款的再抵押 – 对房产增值部分的再抵押
政府再度抑制炒楼 二套房贷首付或提至50%
• 18日，住建部部长姜伟新表示，在继续支持居民 自住和改善性住房消费的同时，更加严格二套房 信贷管理，严格二套房认定标准，抑制投资和投 机性购房
– 1.住宅金融信用
• 政府信用 • 商业信用 • 银行信用
– 2. 住宅金融组织
• • • • 普通商业银行 专业性金融组织：住房储蓄银行、房地产抵押银行等 政策性金融组织：住房公积金管理中心 其他金融组织：保险公司、担保机构等
• 3.住宅金融市场
– 一级市场 – 二级市场
• 4. 面向单位的住宅融资渠道
– – – – – – – – – – – – – 财政拨款 申请房地产开发基金 银行信贷 发行房地产证券 预收款 应付款 合资建房 商业性住宅抵押贷款 住房公积金贷款 住房储蓄贷款 合作建房 集资建房 典当
• 5.面向个人的住宅融资渠道
8.2 住宅抵押贷款
• 8.2.1住房抵押贷款的基本概念
房地产金融知识
房地产金融知识房地产作为一个重要的领域，涉及到许多金融知识。
在这篇文档中，我们将涵盖一些基本的房地产金融知识。
以下是我们将讨论的主题：•风险管理•资本运作•财务管理•投资策略•地产融资风险管理风险管理在房地产金融领域中是非常重要的。
房地产投资往往伴随着巨大的风险。
一些常见的风险包括：•市场风险•信用风险•声誉风险•利率风险因此，投资者需要制定风险管理计划来降低这些风险的影响。
投资者可以通过多元化投资组合和投资不同类型的房地产来降低市场风险。
他们也可以通过了解借款人的信用记录来降低信用风险。
另外，投资者也需要具备声誉管理的能力，维护信誉可以更好地获得资金。
最后，由于贷款中存在利率风险，因此投资者需要了解市场以及与贷款和保证金有关的金融知识。
资本运作资本运作是指在房地产领域中，投资者寻求实现资本增值的过程和方法。
房地产运营可以通过投资、销售、租赁等方式实现资本增值。
投资者在进行资本运作时需要了解房地产市场的供求情况、市场价格以及竞争对手的情况等各种因素，以降低风险并实现效益最大化。
财务管理在房地产投资领域中，财务管理是一个关键的领域。
下面是一些常见的财务知识：•持有成本•固定资产投资回报率•现金流量管理•费用管理持有成本是指房地产所有者所支付的额外费用，如税金和维护费用等。
固定资产投资回报率则是指投资者所投资的房地产产生的收益率。
现金流量管理是确保现金流量的不断流动，以保证项目的顺利进行并实现最大收益。
费用管理则是确保所有费用均合法、合理且适度。
投资策略在房地产领域中，选择正确的投资策略至关重要。
下面是一些常见的投资策略：•长期投资•短期投资•高风险高回报投资•投资股权长期投资是指购买房地产并将其等待一定期限以期望在未来获得更高的回报。
短期投资则是指在一定短期内购买房地产，以快速获得回报。
高风险高回报投资则是投资者所追求的策略，面临着相对高的风险，但回报也同样高。
另外，投资股权是指投资者使用预付款购买房地产所有权。
房地产金融市场的基本知识
房地产金融市场的基本知识摘要本文将介绍房地产金融市场的基本知识。
首先，我们将介绍房地产金融市场的定义和作用。
然后，我们将探讨房地产金融市场的主要参与者和他们的角色。
最后，我们将讨论房地产金融市场的发展趋势。
1. 引言房地产金融市场是指与房地产相关的各种金融机构、交易和产品的市场。
房地产金融市场的发展和运作对于房地产行业的发展具有重要影响。
了解房地产金融市场的基本知识对于投资者和业内人士都是非常重要的。
2. 房地产金融市场的定义和作用房地产金融市场是指通过各种金融机构提供的服务来满足房地产行业的融资和投资需求的市场。
房地产金融市场的作用在于促进房地产行业的发展和运作，并提供可持续的融资渠道。
房地产金融市场的主要作用包括：•提供融资：房地产金融市场通过各种金融产品和服务来满足房地产行业的融资需求，包括房地产开发贷款、房地产投资信托基金（REITs）和房地产债券等。
•促进投资：房地产金融市场为投资者提供了各种投资机会，包括购买房地产股票、房地产投资信托基金（REITs）和房地产衍生产品等。
•提供风险管理工具：房地产金融市场为房地产行业提供了各种风险管理工具，例如保险产品和衍生产品，帮助投资者降低风险并稳定投资回报。
3. 房地产金融市场的主要参与者和角色房地产金融市场涉及多个参与者，包括银行、保险公司、房地产开发商、投资者和政府等。
每个参与者都扮演着不同的角色，共同推动房地产金融市场的运作。
•银行：银行是房地产金融市场中最重要的参与者之一。
它们提供房地产开发贷款、商业贷款和个人住房贷款等各种融资服务，支持房地产行业的发展和投资。
•保险公司：保险公司在房地产金融市场中的角色是提供房地产保险产品，帮助投资者和开发商降低风险并保障他们的投资。
•房地产开发商：房地产开发商是房地产金融市场中的另一个重要参与者。
他们通过向银行和投资者申请贷款来融资并开发房地产项目。
•投资者：投资者可以通过购买房地产股票、房地产投资信托基金（REITs）和房地产衍生产品等方式在房地产金融市场中进行投资。
房地产金融知识
房地产金融知识2——对当前宏观经济几个问题的认识中国银行业监督管理委员会副主席蒋定之刚刚结束的中央经济工作会议，全面分析了当前的国内经济形势和国际经济环境，明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，深刻阐述了做好明年经济工作需要把握的原则和主要任务，对当前经济发展中的一些重大问题作出了全面的安排部署。
学习领会和贯彻落实中央经济工作会议精神，扎扎实实做好明年经济工作，推动经济社会转入科学发展轨道，实现又好又快发展，我感到，有这样几个问题需要很好研究和把握。
关于固定资产投资问题2006年上半年固定资产投资增速是比较高的。
全社会固定资产投资同比增长29.8%，增速比上年同期加快4.4个百分点。
由此带动第二季度国内生产总值增速达到11.3%。
进入第三季度，新开工项目增长势头放缓，固定资产投资过快增长的势头有所遏制，同比增长27.3%，新开工项目计划总投资同比增长7.5%。
在此影响下，第三季度国内生产总值增长10.4%, 比第二季度回落了1.9个百分点。
当前固定资产投资究竟是过热了还是处在正常区间？是暂时走低还是趋势性回落？对此，各界的看法不尽相同。
判断固定资产投资是否过热，除了看投资速度本身以外，还要观察这样四方面的指标：一是投资是否导致了供需失衡，最终带来比较严重的通货膨胀；二是投资收益是否不断下降，造成产能过剩，结果投资无法收回；三是投资的质量如何，能否在投资和经济不断增长的同时，做到与资源、能源、环境的协调匹配；四是固定资产调控的收益，是否持续大于调控成本。
如果大体符合上面这四条，再加上投资速度很高，我们就可以基本判定当前的投资是过热了。
由此分析审示当前的投资情况，尽管投资拉动物价上涨的势头还不明显，投资收益包括前三个季度的财政收入、规模以上企业实现的利润、居民的收入增长都还不错，但也要看到，2006年年初以来，之所以一些原来担心可能过剩亏损的生产资料价格会出现回升，企业总体赢利状况向好，实际是与年初固定资产投资急剧增长相关联的。
房地产金融学完整版
11.84
2149.09 2.4 156.39 2720.44
32.34
5226.37 6.22 460.79 6518.61
0.14%
22.49% 0.03% 1.98% 28.05% 47.3%
债券
利用外资 自筹资金 其他资金 资金来源总额
1614.21 2183.96
2819.29 3670. 56 4501.47 10991.32
（5）世界货币
4、货币制度： 四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；
准备制度
二、货币供求和货币政策
（一）货币需求
1、 定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。 2、 货币需求的决定因素 （1）利率水平和融资条件 （2）市场规模及交易方式 （3）资产收益率和投资环境 （4）通货膨胀预期和物价水平
个人住房抵押信贷的增长
Ú ª Ò Ô 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 8.0% 6.7% 5.0% 3.4% 1.4% 0.3% 1997 0.6% 1999 2000 2001 2002 2003 7.0% 6.9% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
• 2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等 占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个 人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发 展的贷款达到了20000亿。 • 2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长 14.5%
房地产开发信贷的增长
180000 158996.2 8% ª ¢ û î ¿ ·´ ¿ 160000 ð Ú ú û î à î ½ È » ¹ ´ ¿ Ó ¶ 7% 7% 131293.9 ù ¼ Ë Õ % 140000 6% 6% 112314.7 120000 5% 5% 93734.2 99371.1 5% 86524.1 100000 74914.1 4% 80000 3% 3% 3% 3% 60000 2% 40000 10843.27 1% 20000 2393.92 2975.56 3003.87 4670.62 5557.64 8067.17 0 0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
房地产金融第五章
第四节 房地产开发贷款的操作流程
一、房地产开发贷款应满足的条件 (一)借款人应满足的条件
1.借款人应满足的基本条件 2.房地产开发贷款对借款人的特殊要求
• (1)借款人为房地产开发企业或具有房地产经 营开发资格的企业的 • (2)借款人为事业单位的 • (3)土地储备机构还需要具备的条件
• (1)有按期还本付息的能力,原应付贷款利息和 到期贷款已清偿,没有清偿的,已经做了建设银 行认可的偿还计划; • (2)除不需要经工商部门核准登记的事业法人 外,应当经过工商部门办理年检手续; • (3)在建设银行开立存款账户(业务品种另有规 定的除外); • (4)除国务院规定外,有限责任公司和股份有限 公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资 产总额的50%; • (5)借款人的资产负债率符合有关规定要求; • (6)持有人民银行核发的年检合格的贷款卡(证)。
品种的贷款而言,房地产开发贷款具有收益大、风险高的特点,因此贷款人一 般需要以借款人提供某种担保为前提,在评价综合收益的基础上谨慎办理。
第一节 开发商借款的原因
房地产金融知识
房地产金融知识2——对当前宏观经济几个问题的认识中国银行业监督管理委员会副主席蒋定之刚刚结束的中央经济工作会议，全面分析了当前的国内经济形势和国际经济环境,明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，深刻阐述了做好明年经济工作需要把握的原则和主要任务，对当前经济发展中的一些重大问题作出了全面的安排部署。
学习领会和贯彻落实中央经济工作会议精神，扎扎实实做好明年经济工作，推动经济社会转入科学发展轨道，实现又好又快发展,我感到,有这样几个问题需要很好研究和把握。
关于固定资产投资问题2006年上半年固定资产投资增速是比较高的.全社会固定资产投资同比增长29.8%，增速比上年同期加快4。
4个百分点.由此带动第二季度国内生产总值增速达到11.3%.进入第三季度，新开工项目增长势头放缓，固定资产投资过快增长的势头有所遏制,同比增长27。
3%，新开工项目计划总投资同比增长7。
5％。
在此影响下，第三季度国内生产总值增长10。
4％，比第二季度回落了1。
9个百分点。
当前固定资产投资究竟是过热了还是处在正常区间？是暂时走低还是趋势性回落？对此,各界的看法不尽相同。
判断固定资产投资是否过热，除了看投资速度本身以外，还要观察这样四方面的指标:一是投资是否导致了供需失衡，最终带来比较严重的通货膨胀；二是投资收益是否不断下降，造成产能过剩，结果投资无法收回；三是投资的质量如何，能否在投资和经济不断增长的同时,做到与资源、能源、环境的协调匹配;四是固定资产调控的收益，是否持续大于调控成本.如果大体符合上面这四条，再加上投资速度很高,我们就可以基本判定当前的投资是过热了.由此分析审示当前的投资情况，尽管投资拉动物价上涨的势头还不明显，投资收益包括前三个季度的财政收入、规模以上企业实现的利润、居民的收入增长都还不错,但也要看到，2006年年初以来，之所以一些原来担心可能过剩亏损的生产资料价格会出现回升，企业总体赢利状况向好,实际是与年初固定资产投资急剧增长相关联的。
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A. 资本的使用者：开发商、房屋预购者 B. 资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 C. 服务中介组织：银行、经纪、信托公司
2020/12/4
9
房地产金融中的资本流
商业银行
保险公司
权益
养老金
房地产投资信托
政府
家庭
资金
外国投资者
投资银行 抵押贷款银行 权益 房地产经纪人 资本—债务
2020/12/4
14
一、通货膨胀的变化
在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会 整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是 指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体 物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化， 但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价 水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非 常复杂。
2020/12/4
16
三、所得税法的变化
在成熟的市场体系中，税法和税率的变化对 经济的影响是十分明显的。在市场经济国家，房 地产投资是最重要的减税手段和避税工具，税法 税率的变化必然对其产生突出影响。
一般而言，在房地产交易方面减税，降低了 交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资， 有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不 利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地 产发展。
2020/12/4
17
四、货币汇率的变化
汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率。 汇率变化的运行机制非常复杂，汇率的变动对实 体经济的影响也非常复杂。
一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为 在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资 本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产 生资本流入，使本国房地产价格上升。之所以会 形成这样的规律，最主要的原因在于房地产是不 动产，其流动性较差，变现比较困难，当资金流 向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的 后果也令人难于接受，甚至“崩盘”。
描述房地产周期的指示性指标除房地产平均 价格（一般为指数指标）外，还有房屋空置率— —空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地 产景气指数”。
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15
二、银行利率的变化
利率是现代经济体系中进行宏观调控 最主要的控制变量，利率变化对房地产的 影响一般是反方向作用：即银行利率下降， 有利于房地产发展；银行利率上升，不利 于房地产发展。
资金
开发商 家庭 商业资本家 土地所有者
资本供应者
服务机构
资本使用者
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10
二、资金来源
资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定 的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地 产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一 般主要有如下来源：
• 保险公司 • 商业银行 • 储蓄贷款银行 • 互助储蓄银行 • 抵押银行 • 房地产投资信托公司
M0= 现金 M1= M0+企业、单位支票存款+基本建设存款 M2= M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款 M3= M2+商业票据+短期融资债券 其中2M020/11是2/4 通常所说的狭义货币供应量，M2是广义货币供应量4
二、什么是信用？
信用是现代经济的重要基础，体现了权 益与货币交换的一种关系：借款方将某种权 益——若干时间后归还借款的承诺——给予 贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予 借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双 向运动。事实上，信用就是债权债务的法律 关系通过货币来体现或实现。
房地产金融基本知识
2020/12/4
1
• 引言：货币、信用、金融 • 房地产金融中的资金流及资本来源 • 影响房地产金融市场的社会经济因素 • 利率、贴现率和现值 • 资产收益率 • 信贷、担保贷款和抵押贷款
2020/12/4
2
引言：货币、信用、金融
• 什么是货币 • 什么是信用 • 什么是金融
2020/12/4பைடு நூலகம்
5
“信用”图式
贷款人
权益 资金（现金或支票）
借款人
2020/12/4
6
三、什么是金融？
金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条 件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关 系，是通过金融市场和金融机构来确立的。
在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商 业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体 系。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范 围越来越广阔，金融服务的种类（所谓金融产品） 越来越多，金融（所谓符号经济或象征经济）对实 体经济（生产和消费）的影响越来越大、越来越密 切、越来越不可捉摸。
2020/12/4
11
三、我国房地产开发资金来源及其运作
目前，我国金融业管制比较严格， 筹资、融资都有相应的法规规管，但渠 道在不断变化和扩大。房地产开发资金 的来源和运作的基本模式可以图2来作简 单描述。
2020/12/4
12
房地产开发资金的来源和运作的基本模式
资金来源
2020/12/4
政府拨款
银行贷款 抵押贷款
金融市场
证券 股票
企业自筹（资本金）
集体集资 预收款
住房公积金 住宅合作社
用户
国营公司 各类公司
股份公司 各类公司
特定城市政府与居民 各类公司
13
第二节 影响房地产金融市场的 社会经济因素
资金的融通是房地产开发与交易最 基本的金融保证，房地产金融活动对房 地产市场的活跃起着至关重要的作用， 影响房地产金融的社会经济因素必然影 响房地产本身。
2020/12/4
3
一、什么是货币？
所谓货币，就是固定地充当商品交换中的一般等 价物的特殊商品。现代货币有5 项基本职能：价值尺 度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而 价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一 就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流 通的符号式象征物——纸币。因此，国家的权威是现 代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如 在我国，货币有4 个层次：
2020/12/4
7
第一节 房地产金融中的 资金流及资本来源
• 房地产金融中的资本流 • 资金来源 • 中国房地产开发资金来源及其运作
2020/12/4
8
一、房地产金融中的资本流
随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变 得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和 过程，特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷 的转移过程。（如图1）
2020/12/4
18
五、日用品价格的变化
日用品价格的变化对房地产价格的 变化影响相对较小，只有形成长期稳定 的变化趋势时，特别是与消费结构的变 化整合起来时，日用品价格变化对房地 产的影响才会显现出来。