XX物业管理典型案例汇编
质量管理案例选编
〖案例006〗在某物业公司审查顾客投诉报告时发现有多起投诉康乐宫游泳池水不清洁的问题。
物业公司经理说:“这事不归我们管。
”经询问，康乐宫是包给另外一家公司经营的，但它对外经营没有招牌，一般人都以为是由物业公司管理的。
案例分析:这实际上是把游泳池进行了外包，物业公司对其服务质量应该纳入公司统一的管理之中。
本案违反了标准4.1的“针对组织所选择的任何影响产品符合要求的外包过程，组织应确保对其实施控制。
”的规定。
〖案例012〗根据公司《考勤管理规定》，工作人员上班迟到超过15分钟应扣除职工考核分1分、超过30分钟扣2分，依此类推。
审核时了解到自去年秋天以来职工班车经常迟到15分钟以上，但没有扣分。
办公室主任说，由于目前交通经常堵塞，没有办法。
案例分析:由于特殊原因不能执行原来的规定，应该另下文件予以说明。
否则原来的文件形同虚没，失去了意义。
本案违反了标准“4.2.3文件控制”的“b)必要时对文件进行评审与更新，并再次批准；”的规定。
〖案例024〗审核员查看《游泳池管理规定》，其中第二条规定“本泳池没有救生员，请听从他们的劝导及安排”。
审核员问:“这‘没有’是怎么回事?”负责人看了管理规定说:“大概是打印错误，把‘设有’写成‘没有’了”，并随手把“没”字改成“设”字。
案例分析:把“设”打印成“没”，这是打印员的错误。
但是作为质量管理体系运行的文件，是经过领导审批的，如果领导只是走形式签字而已，则违反了标准“4.2.3文件控制”的“a)文件发布前得到批准，以确保文件是充分与适宜的；”的规定。
负责人随手把“没有”改成“设有”，又违反了标准4.2.3的“b)必要时对文件进行评审与更新，并再次批准；”的规定。
〖案例029〗审核员在酒店质管部看到酒店管理制度汇编，是1993年酒店开业时发布实施的，而酒店今年又发布实施了质量手册、程序文件。
两个文件在客房管理、餐饮管理都有一些不一致的规定。
审核员问:“哪个文件算数?”质保部长回答:“管理制度未作废，都有效。
物业案例分析36例
物业案例分析36例1、报纸发放太晚，邮局何时对外营业？邮局投递报纸中间环节过多，造成报纸发放过晚，物业公司积极与邮局部门沟通，邮局网点开发商竣工完毕后移交邮局部门，营业时间由邮政部门决策，物业公司与邮政部门积极协商。
2、小区内经常有人做广告（包括电梯广告等），收益归谁所有，是否征得业主委员会同意？《物业管理条理》第五十五条：利用物业共用部门，共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得受益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
3、居住小区，为何出现开办公司与美容院的情况《物业管理条理》配套文件汇编145页京工商109号文件[2002年]，《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》，住宅内允许部分公司办公，美容院未作明确规定，我司曾经多次劝阻业主和经营者不要开办美容院。
但物业公司是企业因此没有权利对美容院进行封查。
4、小区内养狗太多，物业公司如何管理，咬到人怎么办？北京市大环境对养犬管理放宽政策，体现在每年的管理费收入大幅度下降，以及扩大宠物的出入范围，我司积极宣传《北京市养犬规定》并将内容张贴于公告栏，并且看到不按照规定养犬的业主进行劝说，假如出现意外咬到人之后建议让司法机关协调解决。
5、公共部位的物品被业主不小心损坏，业主不愿意赔偿，该如何处理？业主损坏物品应该按照价赔偿，如果不愿赔偿，应说明道理，如果不是造价极高物品，可以酌情放弃要求赔偿的权利，但应向业主讲明应该赔偿，把事情经过写下来，记录在案。
6、锅炉房属公摊面积业主不能接受，要物业公司给个说法；热水锅炉房属于共摊面积，在商品房购买合同有明确说明，北京房权字1998第1285号文有明确规定，供暖锅炉房不计入公摊面积,只是小区的配套设施.7、维修基金应由谁收取？归谁所有？归谁管理使用？①建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》有明确规定，商品房销售时，售房单位代为收取维修基金；②维修基金与物业费有本质的区别，物业费是业主对物业公司的服务所支付的酬金，归物业公司所有；而维修基金是专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后大修、更新、改造，基金来自所有业主，其产权人权所有；③业主委员会未成立，维修基金原则上不得使用，确需使用的，应按北京市有关规定申请执行，业主委员会成立后，维修金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后，业主大会通过后实施。
《物业管理案例分析》汇编
《物业管理案例分析》汇编[案例一]房子没住，交不交治理费某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了许多细部质量咨询题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。
半年后，该女士回国发觉，有关的细部质量咨询题仍未解决，而物业治理公司却发出了多份催交物业费的通知。
该女士觉得专门冤，起初收房时就对房子不中意，这半年自己也没住，如何还要缴纳这么多物业治理费？[案例分析]认为房屋细部有咨询题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她差不多认可房屋的交付使用了。
物业治理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域治理服务费，要紧包括公共卫生清洁、公用设施设备的修理保养及保安、消防、绿化等费用。
此费用一样按物业100%入住率测算分摊到每平方米。
因治理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交治理费，物业治理治理公司收取的费用就减少了一份。
要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。
另外，从物业治理的运作过程看，物业治理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施都要运作，治理人员要到位，服务工作要开展，各项治理费用支出要发生。
不可能因个不物业的空置，使物业整体的治理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及治理爱护人员间断或减少。
因此，该女士所购买的房屋，尽管未住过，但因治理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳治理费。
[解决方法]物业治理公司接到该女士的投诉后，第一向她讲明了《物业治理条例》中的有关规定，讲明只有开发商未卖出的房屋才能够减免部分治理费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐治理费，还需缴纳滞纳金。
物业治理公司还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了治理费。
考虑到该女士的专门情形，经请示业主委员会同意，治理公司减免了该女士的治理费滞纳金。
[案例二]住户以修理未使用任何材料为由拒交修理费用去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话托付治理处修理班疏通。
《物业管理案例分析》汇编
《物业管理案例分析》汇编[案例一]房子没住，交不交管理费某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了很多细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。
半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。
该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？[案例分析]认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。
物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，要紧包含公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。
此费用通常按物业100%入住率测算分摊到每平方米。
因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。
要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。
另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备与配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。
不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理保护人员间断或者减少。
因此，该女士所购买的房屋，尽管未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。
[有关法规制度]1．《服务收费标准作业程序》（节选）一、目的规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。
二、适用范围适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。
三、职责1．出纳员或者收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。
2．各部门主管负责对本部门有关有偿服务项目计费与审核。
3．财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。
4．服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。
物业管理典型案例汇编
物业管理典型案例汇编第一章业主与业主委员会典型案例本章综述本章主要介绍了业主与业主委员会的问题，涉及到业主的撤销权、业主委员会备案的性质、业主拒交管理费、业主委员会的权限、业主维权的限度等几个方面。
在业主与业主委员会的关系中有几点值得物业公司注意：一、业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；二、业主委员会备案性质不属于行政许可的范畴，政府部门无权依照行政许可的程序对业主委员会备案进行审查；三、业主应当履行缴费业务，业主对物业公司的服务不满意时，可以通过业主委员会要求物业公司改进，也可以通过业主大会重新选聘物业公司；四、业主委员会是业主大会决议的执行机构，而非一种权利职位，其对物业管理事务并无决策权，而只有执行权；五、业主无理由拒绝交管理费并恶意毁损物业公司名誉时，物业公司有权要求其停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并赔偿名誉权损失。
案例1-01 业主状告业主委员会违法招标侵权案情介绍2008年10月31日，深圳某住宅小区业主委员会发布《业主委员会决议》称：业主委员会决定按深圳市物业管理有关规定，采用书面形式召开业主大会，就是否同意授权业主委员会采用邀请招标方式重新选聘物业公司进行表决。
业主委员会将依据多数业主意见，根据有关政策规定和程序开展招标工作。
同年11月23日，业主委员会发布《业主大会关于是否同意授权业委会邀请招标物业管理公司事项表决通告》称：根据书面业主大会统计结果，本次业主大会同意授权业主委员会采用邀请招标方式选聘物业公司。
同年12月6日，业主委员会再次发布《公告》称：关于授权业主委员会邀请招标物业公司的业主大会召开后，经业主委员会请示区政府主管部门得知，本小区不属于商住小区，招标方式应做调整，遵照大多数业主意愿，为体现公开、公平、公正的招标原则，小区将按《深圳经济特区物业管理条例》的有关规定进行社会公开招标。
小区业主余某对业主委员会的招标行为不满，将业主委员会告上法庭，要求法院撤销业主委员会于2008年10月31日做出的关于邀请招标物业管理公司的《决议》，并就业主委员会违规召集业主大会事宜向全体业主公开说明理由并赔礼道歉、消除影响。
XX物业管理公司XXX大厦中央空调费用测算
XX物业管理公司XXX大厦中央空调费用测算中央空调运行费用、维护费构成说明中央空调运行费用：1．中央空调运行所用的电费(包括冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔等设备)2．冷却塔的蒸发水水费中央空调维护费1．设备折旧费2．中央空调系统的维修、保养费3．中央空调系统的人工管理费4．其他各项附加费和物业管理利润中央空调运行费用为中央空调系统运行的直接费用，可从水、电计量表中直接获得准确的水、电能耗数据；中央空调维护费在空调系统的运行过程中基本是一个固定值，可以称为基本数。
“基本数”采用《物业管理法规文件汇编》中收费指导标准来计算。
(K=2．40元／m2．月，K表示单位基本数)二、XXX大厦中央空调使用功能划分XXX大厦空调总面积∑F=67000m2。
主要由如下三部分构成。
三、中央空调运行费测算1、所有空调场所均需供应空调(8：00～18：00)，设备使用组合为：3大2小冷水机组及与其相应的冷冻、冷却水泵和冷却塔。
①电费：W11=2×(544+229) +544=2090KWW12=4×(75+37)=448KWW13=2×(22+11)=66KWW14=4×30=120KW∑W l= W11+ W12+ W13+ W14=2724KWP11=2724×O．9446×30×10=771927.12元②水费：P12=9000×4．95+9000×0．9×1．2=54270元③空调运行费：∑P l= P11+ P12=771927.12元+54270元=826197.12元④单位空调费为③÷66126=12.49元／m2．月2．局部空调场所供应空调(18：00～24：OO)，设备使用组合为：2大冷水机组及与其相应的冷冻、冷却水泵和冷却塔。
①电费：W21=2×544=1088KWW22=2×(37+75)=228KWW23=22+22=44KWW24=30×2=60KW∑W2= W21+-…+ W24=1420KWP21=1420×0．9446×6×30=241439元②水费：P22=3726×4．95+3726×0．9×1．2=22467．78元③空调运行费：∑P2= P21 +P22=263906．78元④单位空调费为:③÷(F酒店+F出租)=263906．78÷45280．14=5．82元／m2．月。
案例汇编
物业管理二十一典型案例汇编房屋结构改造维修方面案例一、设计本“一卫”业主改“两卫”案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。
物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。
依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。
因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
”房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。
顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。
案例二、外墙开一窗大楼留一疤案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。
物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。
物业公司只得将卫某告上法庭。
问题：自己的物业是否就有权随意破墙？判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。
”作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。
卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。
物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。
物业处理案例
物业处理案例
最近，小区居民对物业管理的一些问题提出了一些意见和建议，我认为有必要
对这些问题进行一些整理和处理，以期提高小区的居住质量和居民的满意度。
首先，关于小区绿化的问题。
有居民反映，小区绿化维护不到位，部分绿化带
长得杂草丛生，影响了小区的整体环境。
对此，我们需要加强对绿化带的日常维护，定期修剪草坪和修枝修叶，保持绿化带的整洁美观。
其次，停车管理方面也是居民比较关心的问题。
小区停车位有限，但是停车乱
象严重，有的车辆停放在消防通道上，有的车辆乱停乱放，影响了小区的交通秩序和居民的生活。
因此，我们需要加强对停车位的管理，明确规定停车位置，加强巡查和管理，对违规停放的车辆进行处罚，并加强宣传教育，提高居民的停车意识。
另外，小区的垃圾处理也是一个比较突出的问题。
有的居民随意乱扔垃圾，导
致小区的卫生状况较差。
因此，我们需要加强对垃圾分类和垃圾桶的管理，设置垃圾分类指示牌，加强巡查和宣传教育，提高居民的垃圾分类意识，减少垃圾乱扔现象的发生。
最后，小区安全问题也需要引起重视。
一些居民反映，小区的安全隐患较多，
例如楼道灯不亮、消防设施维护不到位等。
针对这些问题，我们需要加强对小区安全设施的维护和管理，定期检查和维修楼道灯和消防设施，确保小区的安全。
综上所述，小区的物业管理工作还存在一些问题，需要我们加强管理，提高服
务质量，满足居民的需求。
希望通过我们的努力，能够让小区的居民生活更加舒适和便利。
感谢大家的支持和配合！。
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物业管理典型案例汇编房屋结构改造维修方面案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫”案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室的储柜及物品受损。
物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。
问题:顾某能否在自己的房屋添装卫生设备?判决:顾某在法院判决生效之日起十日拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。
房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。
顾某擅自在自己房屋的储藏室私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。
案情:住在19楼的业主卫某,在自己物业卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿。
物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻,继续施工安装窗户致使19层到底层墙面被泥浆污染。
物业公司只得将卫某告上法庭。
问题:自己的物业是否就有权随意破墙?判决:卫某在法院判决生效之日起十日拆除东墙上的窗户,恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据:《市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。
”作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。
卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边的环境。
物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益。
案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重案情:业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米,可放水约4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第29层的物业,遭到了周围业主的强烈反对。
物业管理公司向有关专家进行了咨询,以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由,制止顾某吊装巨型浴缸。
问题:购置财产是否都可以安置在自己的物业?判决:顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业的诉讼请求不予支持。
依据:《市居住物业管理条例》第二十七条规定:“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
”第二十九条第二款规定:“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,发现违反本条例第十八条的行为,应当劝阻制止。
”公民只能在法律规定的限度自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。
应当本着安全、合理的原则使用物业,并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。
长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害,使大楼存在潜在的安全隐患。
同时还应当顾及相邻各方的利益,以不损害公共利益和他人权益为前提,否则应加以必要的限制。
房屋租赁引起的纠纷案例四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办去年9月18日,某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。
他千方百计联系此时正在国外的业主,但就是联系不上。
按照管理规定,租住户搬出家私,必须有业主的书面许可,而没有业主的书面许可,管理处不予放行(这一规定有必要,现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情)。
急于搬出家私的住户万般无奈,找到管理处领导,恳请给以特殊照顾管理处的领导考虑,若简单放行,恐怕损害业主的利益;若拒不放行,又会使住户感到不便(租住户和业主同样都是物业公司的服务对象,兼顾二者利益应为物业管理所必需,绝不能只对业主关心倍至,而对租住户冷若冰霜)。
于是鉴于租住户只是搬出部分家私,提出了一个变通办法:租住户列出所搬出家私清单,并暂交与家私价值相当的押金,管理处做好记录,并出据收取押金的收据,一旦租住户能够提供业主的书面许可,管理处立刻全额退回押金(这一办法可取,但前提是要让其正确理解,否则容易引起纷争)。
这位租住户觉得管理处的建议合情合理,便欣然接受。
时隔不久,该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。
在到管理处换取押金时,还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。
点评:执行规章制度必须一丝不苟,但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。
正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神,把原则性与灵活性结合起来设施设备损坏方面案例六、空调室外机毁坏物业公司有无责任王女士:我在某小区买的房子,装修后一直没去住,空调也没开。
前两天小区物业通知我说,我家空调室外机着火烧毁了。
我认为这是物业公司保安人员失职造成的,要求他们赔偿,可他们说责任不在他们。
请问他们到底有没有责任?律师分析:要分清责任,首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。
分两种情况:第一,如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃,根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定,业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换;如果该事故给自己或他人造成损害,可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任,商场和厂家是承担相互连带责任的。
第二,如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火,除法定的不可抗力的情况外,小区的物业公司应当承担相应的责任。
这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件,物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况。
因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系,为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务,保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的容之一。
尤其是空调外机,它完全是属于业主私有财产,但又由于本身所具有的特殊性,促使它要放置在公共的空间里,所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。
如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责,而使第三方对外机造成损害的话,物业公司就应该承担相应的赔偿责任。
物业公司在赔偿业主后,可以向第三方行使追索权。
因此,如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的,并且小区的保安也没有尽看管的义务,您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。
物业公司要是拒绝的话,可以向人民法院提起诉讼,维护自身的合法权益物业收费引起的纠纷物业管理收费、收租难是一个公开的秘密,在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。
据了解,一些小区有半数以上的人欠费、欠租,个别小区甚至只有30%的收缴率,严重影响了物业管理的正常进行。
由于物业管理的不可分割性,部分人拖缴、欠缴物业管理费、房租,不仅侵害了物业公司的权益,同时也侵害了同小区其他业主的利益。
怎样解决这一问题,物业公司可谓“绞尽脑汁”:有的派专人攻关,与业主搞好关系;有的给按时缴费的业主送上小礼品,“以致意”。
轻工物业公司管理着八十多万平方米的物业,其中不乏系统房、售后公房,其物业管理费、房租收缴率连续三年达到95%以上。
他们的秘诀主要是提高物业管理服务质量,对恶意“抗缴”的业主、住户,通过打官司追讨。
去年,他们对历史老账进行了一次彻底清算,对有能力缴费、缴租却故意欠缴的,进行了集中诉讼,全年打了65个欠费官司,标的额42万元,除两起待判外,物业公司全部胜诉。
其中,对拒不执行法院判决的,要求法院对其实施强制执行。
业主到底因何种理由不缴费?法院是怎样判决、怎样执行?请看以下几个典型案例案例七、市物业管理第一案?没有交电费,供电部门停供电2002年6月17日,在有关部门的推荐下,悦来物业公司与中区青年街华丰街小区业主委员会签定了为期三年的物业管理委托合同。
去年10上旬,该小区用户因长期没有交电费,供电部门停止了供电,致使该小区7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃。
电费到底应该由谁来承担,物业公司和业主委员会各持已见。
为此,业主拒交物业管理费,物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。
业主委员会反诉状称“被告(悦来物业公司)不履行委托合同,造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆,臭气熏天,偷盗现象时常发生,严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全”。
市中区法院民庭于2003年3月25日审理了这桩合同违约案。
最后双方同意调解后宣布庭审结束这明显是一宗互相推委的案例,双方都有责任,两个单位都是作为服务者都没有很好的做好自己的职能工作,没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的。
住户拒交室维修费用怎么办案例八、住户洗菜池下水管堵塞,住户以维修未使用任何材料为由,拒不交费去年年底,某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞,委托管理处维修班疏通维修人员及时赶到现场。
由于下水管堵塞严重,在6楼疏通不开,又转到5楼,从下水管检查孔反向往上清疏。
经过3个多小时的努力,管道彻底疏通了。
疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块,证明堵塞是该住户装修造成的。
谁知当维修人员收取40元维修费用时,该住户以维修未使用任何材料为由,拒不交费,并振振有辞地说,自己装修完刚入住,别的楼房都有一年保修期,他也应当住满一年后再交费。
情况反映到管理处,主管领导上门做工作。
首先,征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见,他均表示满意(选择这一话题切入,自然贴切,同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝)。
然后,便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别,依据有关法规向其说明大厦已入伙多年,早就不存在保修期,室维修发生的包括人工费在的所有费用,都要由业主住户承担(如果能事先说明需要收费及收费标准,效果可能更好),并在核对这次疏通下水管工作量的基础上,进一步申明收取40元维修费,已给予了相当的优惠。
这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理,消除了误解,便愉快地交付了应付的维修费用。
点评:即使在市场已经相当发育的地区,亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。
物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作,向业主用户普及物业管理法规知识。
通过提高他们对物业管理的认知度,为自己管理服务的顺利实施铺路。
案例九、法院封家电全家住宾馆不缴费的业主,并非因为家庭经济状况差。
家住长宁的某业主,住别墅,请保姆,夫妻每人一辆车,另外还备一辆“宝马”,却拖欠物业管理费、水电费一年多。
去年8月,长宁法院判决生效后,他依然拒不执行。
法院上门执行,封了其家中的空调、冰箱。
第二天,他就把钱送到法院,但根据规定三天后才可以启封。
夏天天热不能用空调,家里是没法住了,一家人只好住宾馆。
从此,该小区所有业主均按时缴费,物业管理费的收缴率达到100%。
物业公司感动之余,给法院送来一面锦旗:“秉公办事,执法如山”。
案件回顾原告(物业公司)---业主以电费价格高为由,拒绝缴纳电费;水费也未缴纳;并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。
我们曾多次上门催讨,对电费价格也作了必要的解释,但被告仍拒绝缴纳。
为此,要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元,并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。