吐血总监——广州大华紫悦府2020年度营销总案-房地产
目睹中国房地产营销代理行业十大怪状
目睹中国房地产营销代理行业十大怪状
曾德专
【期刊名称】《房地产世界》
【年(卷),期】2003(000)009
【摘要】吾辈行走江湖数载，游离深穗渝沪间，混迹房地产代理机构十家，参与楼盘全程策划百个，亲睹营销策划报告千份……可谓阅尽人间春色。
在临床目睹该行业林林总总之怪状后，忽一日良心发现，便忍不住斗胆学古人来个一目睹怪状拍案之醒世恒言，于是挂一漏万的行业十大怪状便新鲜出炉。
【总页数】4页(P42-45)
【作者】曾德专
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F293
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面包店的营销策划书
面包店的营销策划书篇一：面包店策划书面包店策划书前言：想开一家面包店．首先也是最重要的就是技术问题，只有当您掌握了足够的相关知识和技术，您才能全面系统地了解面包房．继而开一家面包房，把它经营好。
您掌握了足够的知识，就会知道您需要什么样的设备，用什么样的工具，出什么样的产品以及师傅们做出的产品是否合格，而不需要过分地依赖"师傅们"出谋划策。
您需要了解，作为老板．我们的目标是最少的投入，创造最大的价值，而"师傅”们考虑的是怎样能使自己的工作更加轻松，得到最大的利益。
以前有许多开面包店的人，因为不懂专业知识，而完全听从“师傅”们的建议，直至无法继续，而导致失败。
因此您如果想开一家面包店．一定要有足够的专业知识储备才行。
除了学校学习，您还需要及时掌握行业动向．保证自己站在技术、产品、营销的前沿。
订购一些书籍、杂志是不错的选择，也可以定期参加一些学校或原料经销商主办的各种演示会、展示会、展览会，来丰富自己的知识。
只有掌握了知识，才能掌握您的事业，成就您的事业。
一、市场前景分析如今，人们的生活水平日日提升，对于饮食的需求也越来越高，这是面包蛋糕行业兴起的一大原因。
面包、蛋糕香甜的口味也深受小孩子的喜欢，也是人们早餐、夜宵的首选之一。
因此面包行业在经济发展的带动下前途十分光明。
二、销售竞争分析1、作为一家新开张的店，跟同路段的其他面包店的竞争显然处于弱势，因此初期阶段，良好的服务，优惠的价格是必备的，以方便为自己建立一个良好的口碑。
2、作为一家面包店，口味将是各个面包店之间是决定成败的关键，因此选择一名好的面包师或者加盟一个好的面包连锁店是很重要的。
3、整体营销竞争：面包行业大部份的店面认为营销就是打折、就是给予顾客优惠、或是在店面张贴几张宣传单而已。
实际上，整体营销是一个很复杂的体系，包括以下几个方面的共同作用，才能达到效果。
a、店面设计（下文将会具体谈到）b、产品陈列：同系列的产品可依据价格递增式摆放、将样式好看的摆放在路上人可见的柜子c、店面员工服务与导购：店员服务态度要好、要具备一定的专业知识d、产品及店面宣传（下文会具体谈到）e、促销方法（下文会具体谈到）三．前期准备1、选址面包，一向是父母给孩子早餐的首选，也是学生早餐、夜宵的最佳选择。
烟台市顺成南山融创置业有限公司、李梓萌商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
烟台市顺成南山融创置业有限公司、李梓萌商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审结日期】2022.05.27【案件字号】(2022)鲁06民终2769号【审理程序】二审【审理法官】王守远侯伟平张婷婷【审理法官】王守远侯伟平张婷婷【文书类型】判决书【当事人】烟台市顺成南山融创置业有限公司;李梓萌【当事人】烟台市顺成南山融创置业有限公司李梓萌【当事人-个人】李梓萌【当事人-公司】烟台市顺成南山融创置业有限公司【代理律师/律所】张文艳山东渤海平正律师事务所【代理律师/律所】张文艳山东渤海平正律师事务所【代理律师】张文艳【代理律所】山东渤海平正律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】烟台市顺成南山融创置业有限公司【被告】李梓萌【本院观点】李梓萌与顺成公司于2018年签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
【权责关键词】代理违约金恢复原状支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，李梓萌与顺成公司于2018年签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
本案争议焦点问题为：涉案《商品房买卖合同》应否解除，违约金数额是否正确。
涉案《商品房买卖合同》第八条约定，顺成公司应当在2020年11月30日前按约定交付涉案房屋，现涉案房屋尚未竣工的事实清楚，顺成公司无法向李梓萌交付房屋，故李梓萌履行完交付购房款的合同义务后，其接收符合合同约定的涉案房屋的合同目的无法实现，一审判决依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定支持李梓萌行使法定解除权，于法有据，认定正确。
奶茶营销策划书
奶茶营销策划书篇一：奶茶店营销策划书工程技术学院茶物语奶茶店营销策划方案指导老师：王洋平老师策划人：吴泽群前言奶茶、咖啡属于大众消费，消费者甚多，主要以青少年学生为主，不管是现在的市场需求还是未来的市场需求都极大，不过奶茶店行业竞争也很激烈，我们必须做出特色才能不被淘汰，才能在行业中脱颖而出。
目前奶茶店口味大多雷同，所以我们要想做的出色，必须创新，例如增加新的口味、使用奇特有趣的杯具，让顾客耳目一新。
同时要注重奶茶店的卫生，让顾客一走进奶茶店就有一种干净清新的感觉。
对于产品的定价，我们会根据不同的口味定出不同的价格，一般在元左右，和市场平均价格相同。
我们采取产品竞争优势，以产品的质量和特色抢占市场份额。
由于类似的店众多，进入该行业比较困难，而且大多顾客有惯性消费心理，取得行业竞争优势比较困难。
所以我们会在开业前期以高质量低价格来取得进入市场的通行证，并且会有促销和特殊活动，具体的会在产品和服务中介绍。
目录一、行业分析 (1)（一）市场需求变化 ................................................ ................................................... (1)（二）市场竞争现状 ................................................ ................................................... (1)二、消费者需求分析 (3)（一）.选择奶茶时考虑因素 ................................................ .. (3)（二）消费者对相关现象满意度的数据分析 ................................................ .. (3)三、SWOT分析 (6)（一）S（Strength）优势 ................................................ ................................................... . (6)（二）W(Weakness)劣势 ................................................ ................................................... .. (6)（三）O（Opportunity）机会 ................................................ (6)（四）T（Threat）威胁 ................................................ ................................................... . (6)四、解决办法 (7)（一）店面选址和店员组成 ................................................ (7)（二）特色产品 ................................................ ................................................... .. (7)（三）特色经营 ................................................................................................... .. (8)（四）奶茶店的装修与设备 ................................................ (8)五、营销策略 (11)（一）产品策略 ................................................ ................................................... (11)（二）价格策略 ................................................ ................................................... (11)（三）分销策略 ................................................ ................................................... (11)（四）促销策略 ................................................ ................................................... (11)（五）宣传策略 ................................................ ................................................... (12)六、财务预算 (13)附录 (14)一、行业分析（一）市场需求变化通过对长江大学学生的问卷调查，我们调查结果显示80%以上的学生都普遍接受奶茶消费，50%的学生愿意到奶茶店消费，比例很高。
大华所在新大地造假案中的审计责任
大华所在新大地造假案中的审计责任在大华所在新大地造假案中，作为审计机构的大华所暴露出了一系列审计责任问题。
本文将从大华所在该案中的审计失职表现、原因分析以及我国审计监管措施的完善等方面进行探讨。
一、引言近年来，我国资本市场频发财务造假事件，其中新大地造假案备受关注。
作为新大地公司的审计机构，大华所的审计失职引发了广泛关注。
本文将揭示大华所在新大地造假案中的审计责任，并探讨其背后的原因以及如何完善我国审计监管体系。
二、大华所在新大地造假案中的审计失职表现1.未发现虚假收入：新大地公司通过虚报销售额、虚构业务收入等手段，虚增收入金额。
作为审计机构的大华所，在审计过程中未能发现这一问题，导致虚假收入未被揭示。
2.未揭示虚假资产：新大地公司通过虚增资产、关联交易等手段，掩盖真实的财务状况。
然而，大华所在审计过程中未能揭示这些虚假资产，使公司的财务报表失真。
3.未核实虚增利润：新大地公司通过虚报成本、隐瞒支出等手段，虚增利润。
大华所未能在审计过程中发现并核实这一问题，导致公司利润水平被严重高估。
4.忽略内部控制缺陷：新大地公司在内部控制方面存在严重缺陷，如财务报表的真实性、合规性等方面。
然而，大华所却在审计过程中忽略了这些缺陷，使公司的财务报表得以蒙混过关。
三、大华所审计责任的原因分析1.审计程序不当：大华所在审计过程中，未能严格按照审计程序进行，导致审计工作流于形式，无法发现财务造假问题。
2.审计人员素质不高：部分审计人员业务水平有限，难以识别财务造假手段，导致审计过程中出现问题。
3.审计机构管理不善：大华所对审计项目的管理不严格，对审计质量把控不严，使得审计过程中出现的问题未能得到及时纠正。
四、我国审计监管措施的完善1.加强审计法规建设：完善审计法律法规体系，明确审计机构的职责和义务，加大对审计失职行为的处罚力度。
2.提高审计人员素质：加强审计人员的业务培训，提高审计队伍的整体业务水平，增强审计人员识别财务造假的能力。
烂尾背景辉煌销售 ——万兆家园“叠彩人家”营销策划案例
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
烂尾背景辉煌销售 ——万兆家园“叠彩人家”营销策划案例兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的楼市销售中，楼盘要想卖得好，前期的营销策划就必须做到位，专业的房地产营销策划公司在销售过程中的重要性显得越来越重要。
目前，上海许多发展商开始打破“自产自销”的开发陈规，引进专业营销公司，全程参与项目的地块评估、规划顾问、营销企划到销售执行的整个开发过程。
上海万兆地产开发的万兆家园首期“叠彩人家”，就是由具备多年房产营销专业经验的上海安瑞担任全程代理获得销售成功的范例，叠彩人家在６个月内销售５００００平方米的业绩让行业刮目相看，在万兆的带动下，许多发展商卖楼盘的时候，都采用了请专业机构前期介入营销企划，全程代理的运作模式。
由万兆策划的叠彩人家，思路清晰：其在消除市场消费延迟、排除市场竞品竞争、建立客户购买信任、创造产品需求强度方面都有独到之处。
请看本期万兆家园“叠彩人家”营销策划案例。
１市场背景 ★上海市大背景 以市场容量为标志，上海房地产市场已经成为全国乃至全世界最大的房地产市场，上海的房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转暖。
浅析税收政策在房地产宏观调控中的作用（五篇范文）
浅析税收政策在房地产宏观调控中的作用（五篇范文）第一篇：浅析税收政策在房地产宏观调控中的作用陈克贵2007-4-12翻开《中国税务年鉴》，可以看到在过去的三年里，我国房地产业税收持续增长。
2003年全国房地产税收才940亿元； 2004年高达1369.6亿元；2005年虽然房地产处在宏观调控时期，税收仍然增长了31％，达到1798亿元。
而仅2006年上半年，全国房地产业的税收就有1209亿元。
房地产税收占全国税收的比重从2003年的4.66％增加到2006年上半年的6.25％，国家通过税收政策加强房地产宏观调控的成效已初步显现。
以福建为例，全省地税部门2006年8月份征收入库房地产业的地税收入达3亿元，同比增收1.5亿元，增幅达104.2％，单月入库额、贡献率、增幅均居各行业之首。
2006年前8个月，房地产税收收入对全省税收收入的增长率达到38.4％。
一、现行房地产交易税收制度简析现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税及附加、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税和印花税等。
在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥了重要作用。
但随着社会经济的发展，特别是过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。
房地产总量成倍增加，房价与1986年相比上涨了几倍；房改的推进使住房私有化程度大幅度提升，购置房产出租或转让取得收益已成为城镇居民正常投资渠道之一，各类房产交易活动异常活跃。
特别是2005年以来，楼价一路飙升，房地产投资已出现局部过热现象。
（一）我国房地产交易征税的法律、法规依据多在1994年以前制定，其表现为税种繁多、程序复杂；税种交叉、重复征税等特征。
（详见附表）1、对于房地产买卖，卖方要征收营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。
房地产出租要征房产税、营业税及附加、所得税、土地增值税等等。
房地产营销策划方案
篇一：房地产营销策划方案大全资料目录房地产营销策划方案大全资料目录本资料目录由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供年月房地产营销策划方案大全最新更新资料，以下为年月更新资料[年月更新]年月北京世侨锦绣生态宜居项目营销方案销售推广策略[年月更新]年月成都房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月创典市场信息简报页调查分析报告[年月更新]年月东莞天宝工业区养老地产项目开发经营可行性分析报告前期策划[年月更新]年月房地产预测绘知识分享专题研究报告[年月更新]年月河南九九紫墅比别墅项目园前期策划营销推广方案[年月更新]年月玖珑城购物公园号楼商业项目认筹方案营销推广策略[年月更新]年月克而瑞咨询季刊页调查研究报告[年月更新]年月南京新街口海尚海百货商业项目分析调查研究报告[年月更新]年月青岛田横休闲度假项目定位与产品建议前期策划[年月更新]年月山东临沂房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月上海松江市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月天津房地产市场月报页调查分析报告[年月更新]年月天津土地市场月报页调查分析报告[年月更新]年月西安市房地产市场月报页调查研究报告[年月更新]年月下旬重点城市报广搜集页调查分析报告[年月更新]年月销策划浅析专题研究报告[年月更新]年月郑州楼市资讯月报页市场调查报告[年月更新]年月郑州市高新区市场调研报告页调查分析总结[年月更新]年月中国房地产市场研究月报页调查分析报告[年月更新]年月重点城市报广汇编调查研究报告[年月更新]年月珠海锦绣海湾城生态宜居项目推广执行方案营销策划战略[年月更新]年月安徽滁州凯迪置地广场商业项目市场研究报前期策划[年月更新]年月北京昌平牛蹄岭别墅项目前期策划销售推广方案[年月更新]年月北京大兴国际赛车嘉年华汽车文化基地项目报告前期策划[年月更新]年月房地产经营与管理土地一级开发项目运作管理制度[年月更新]年月湖南湘潭帝豪国际高端项目开盘活动策划方案营销推广策略[年月更新]年月南京天正理想城句容宝华板块住宅市调报告调查研究分析[年月更新]年届时报世界华文广告奖作品鉴赏[年月更新]年月湖南怀化房地产市场情况分析报告页调查研究总结[年月更新]年月河南鹤壁浚县房地产市场报告调查分析总结[年月更新]年月安徽铜陵市房地产市场调研报告调查分析总结[年月更新]年月克而瑞咨询中心产品月报页调查分析报告[年月更新]年月安徽阜阳房地产市场情况页调查分析报告[年月更新]年月北京华润五彩城商业中心项目调研报告市场调查分析[年月更新]年月东莞虎门慧盈高层精工华宅项目投资评审报告前期策划[年月更新]年月河北保定市商业地产市场专题调研报告调查研究分析 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大富村 北海村
目标难点2/3 量价难兼得，价格天花板明显
近三年番禺区标杆项目之一，祈福缤纷汇，两年间涨幅超100%，从网红销冠跌落神坛；
2016年全市TOP3，均价2万
2017年上半年售罄，全市TOP5，均价3万 2018年二期开盘，均价4.5万，去化缓慢
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
60㎡以下 60-70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-120㎡ 120-140㎡ 140-160㎡ 160-200㎡ 200㎡以上
100%
市场动态对比——高价慢速，或低价走量，量价难平衡
番禺明星楼盘亚运城项目为区域内成熟大盘+价格洼地，供应量、成交量均是区域的绝对主力，月均去化 200-300套； 区域内单价4万左右的的项目如珠江铂世湾、碧桂园藏珑府、碧桂园樾时光等月均去化在40套左右，成交较 差的月均4-10套； 其余项目多为尾盘项目，销售速度放缓，如大夫山尚东、时代柏林、长隆珑翠等项目月均不足5套。
大平村改造 39.85公顷 本项目
大富村改造 10.64公顷
市桥“一河两岸”打造范围
项目机会点2/6——一手成交供不应求，二手交投量领跑全市
番禺区一手住宅成交供不应求，近一年供应80万㎡，成交94万㎡； 二手交投量近万套，领跑全市，客户购房需求量非常大。
近一年番禺区商品住宅供求量价月度走势
18
35000
项目机会点4/6——番禺未来供应量大，主要为高地价项目
根据不完全统计，番禺区近两年将有超10个新项目入市，其中不乏高地价项目，预期楼价上涨有较大空间； 而新入市项目中，与本项目形成直接竞争的项目不多，竞争可控；
地块
项目名称
市桥沙头街丹山村项目 碧桂园、思科新造项目 广州地铁钟村街汉溪村项目
碧桂园星钻 思科智慧城
成交均价（元/㎡） 29545 28960 27325 24851 29331 32117 32117 32615 32069 32028 30051 33121 31314
上市量（万㎡）
成交量（万㎡）
成交均价（元/㎡）
项目机会点3/6——外围解限，中心区域价值凸显
2019年下旬开始，佛山、花都、黄埔、南沙等城市或区域陆续放松购房政策； 相对而言，中心城区房产因为稀缺，而价值更加凸显；
建筑面积 （万㎡）
住宅（套）
25.6
880
63
2000
5.8
29
3000
24
59
4378
31
60
1771
2.4
7.4
-
6
10.8
-
3.4
10.2
-
2.8
8.6
-
-
-
-
-
-
-
13.2
24.5
-
-
超300
-
项目机会点5/6——大华集团首入大湾区开篇之作
本项目是大华集团首入大湾区的开篇之作，将给广州带来从未体验过的海派风格； 同时，紫悦府项目也是大华集团“公园城市3.0”的作品，无论是园林设计、户型设计以及居住理念，均有 较强的竞争力；
待定
广州地铁陈头岗车辆段项目
石楼汽车小镇项目 中铁建新光快速旁项目
电建市桥西项目 龙光市桥西项目 中海亚运城项目 碧桂园南浦村旧改项目 越秀地产里仁洞旧改项目 保利易兴地块项目
合计
品秀星瀚
待定 中铁建花语岭南
电建洺悦玉府 龙光天璞 待定 待定 待定 待定
住宅规模
未来供应
占地面积 （万㎡）
5.1
14.5
16
30000
14
25000 12
10
20000
8
15000
6 10000
4
2
5000
0
0
2019年1 月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2020年1 月
上市量（万㎡）
0
0
2.3 3.4 15.4 9.7 4.1 8.9 13.4 7.1 3.8 4.8 7.2
成交量（万㎡）
9.2 4.9 9.7 7.2 8.2 5.6 8.9 7.7 10.5 6.7 5.6 4.2 5.3
政策应对——面对广州各种限制楼市政策，营销如何突围？
Coping Strategies——How to break through the property of wage restraint present
市场机会点分析
政策
多区“解限”，中心城区房产 价值更高
客群
市桥板块多年无新盘供应，“老 破小”众多，客户换房需求大
区位
番禺传统核心板块，未来片区有一定 的利好
六大 机会点
竞争
未来番禺区供应量大，但市桥区 域仍缺货，且普遍新拍地块价格 较高
品牌
百强大华，收入广州
产品
迎合市场及客户需求的主流产品 稀缺咬合复式产品
项目机会点1/6——“一江两岸”市桥新城，未来发展潜力巨大
项目所处的市桥西板块，是市桥重点打造的“一河两岸”范围以及旧改重点区域。借力城市更新进程，未 来发展潜力巨大。
本项目 二手项目 一手项目
报告三大核心问题
高价格——市场标杆价格，如何让市场接受？
High Price——How to let the market accept the benchmarking price
快去化——主打哪里的客户？如何精准快速导流目标客户
Fast Marketing——Where are the customers and how to attracts them
2018年6月，时隔一年，祈福缤纷汇二期产 品开售，产品为28-168㎡单间至四房，开盘 折后价约4.5万。
开盘当天去化不足3成。 后续价格逐步回到4万以内水平，缓慢去化。
两年涨幅超100%，从网红销冠，到开盘去化三成
目标难点3/3 地价看齐周边二手，预期售价与标杆看齐
拼 区 位 ——本项目位于市桥边缘版块，属新兴板块，区位优势不明显 拼 价 格 ——项目地价看齐附近二手价格，销售目标价与板块标杆项目看齐
项目机会点6/6——市场主流户型，搭配稀缺复式产品
项目平层户型产品为约97-99/107/125㎡，与市场主流以及客户需求重叠度较高； 另有约115㎡稀缺咬合复式产品，市场关注度高；
2019年
番区近年成交面积段情况
18%
11%
16%
2018年
16%
13%
6%
2017年 0%
18%
6% 8%
10%
大华·市桥项目定位初案
广东中原地产代理有限公司
方案框架
REPORT’S FRAMEWORK
一、市场机会点 二、客户定位 三、项目分析 四、营销执行 五、团队介绍
目标难点1/3 区位条件无优势，价值吸引力不足
政府公共设施投入度低，周边5公里范围内规划利好、配套不足； 医疗、生活、教育、商业配套主要集中在市桥地铁站周边，距离本地块约3km；