开源证券项目的分析汇报

开源证券项目的分析汇报
开源证券项目的分析汇报

开源证券经纪有限责任公司重组的总体分析和汇报

根据集团搭建金融平台的总体战略规划,集团证券部协同相关部门组成项目工作小组,在长安航空的密切配合下,按照决策层领导的部署就开源证券经纪有限责任公司的增资重组事宜,与开源证券公司以及省财政厅进行了反复磋商和多次会谈。目前,我们上报的开源证券重组方案已经获得省财政厅、省政府批准,集团面临是否投资重组开源证券的决策和判断。我们据此形成了开源证券重组的总体分析报告。

本报告分三部分容,我们将根据目前掌握的情况,介绍开源证券公司的基本情况、集团与省财政厅达成的重组方案的主要容、以及对证券行业现状和项目本身的一些分析。本报告仅供集团董事局、集团项目决策委员会决策参考。

需要说明的是,由于开源证券以及省财政厅的原因,我们对开源证券的审慎性调查迄今尚未实施,本报告仅根据对方提供的有限资料拟定,很可能没有全面、真实和准确地反映开源证券的资产负债以及经营情况。

第一部分:开源证券公司的基本情况

一、公司历史沿革

开源证券的前身是由省财政厅于l990年成立的国债中介机构——国债服务部,1993年转制为开源证券公司,属于国有独资的证券经纪公司。公司注册资本金人民币5000万元,注册地址在市南四府街ll号。公司经营围:证券的代理买卖,代理还本付息、分红派息,证券代保管、鉴证,代理登记开户。公司还开展国债、基金、债券等交易品种的代理买卖业务。

二、人员和组织机构

开源证券目前在册员工一共有98人,其中22人工作关系在省财政厅,21人为公司正式注册员工,其余55人为公司招聘人员,其中公司领导5人(董事长1人、总经理空缺、副总经理4人),部门领导8人。公司人员的平均月工资在2000元左右,人员年龄结构普遍比较年轻。人员30岁以下65人,31-40岁24人,41-50岁9人,人员年龄结构比较年轻,目前无退休人员。

三、基本财务状况

根据对方介绍的情况,开源证券目前资产规模约1.7亿元,总负债约1.2亿元,净资产约0.5亿元。公司有负债大约9000万元,主要为省财政厅的5000万元借款和市商业银行的4000万元贷款。公司财务结构的总体情况如下:

四、公司经营状况

开源证券的收入主要来自交易手续费收入和利息收入。公司2001年微利,截止2002年10月31日实现营业收入710万元,营业支出1664万元,营业利润为亏损954万元,利润总额为亏损935万元。公司有4家营业部和1家服务部,营业部的分布为市3家,市1家,目前各营业部均存在不同程度的亏损。

五、或有事项

2001年,开源证券与康德公司签署国债承销协议,浩中公司支付了购买款。后康德公司因涉及诈骗被追查,法人代表被捕。此时,康德公司已不具有偿还能力,浩中公司为追回资金,遂以开源证券亦涉嫌诈骗为名通过关系向本地法院提起诉讼。目前诉讼已经两审终结,开源证券败诉,被要求承担相应法律责任。方面已经冻结开源证券保证金上的1980万元资金,并且已在通缉开源证券法人代表高登和。我们在得知开源证券有此诉讼后,请求尽早介入,动用各方面关系帮助开源证券解决问题。但是,开源证券以政府尚未确定海航为重组方为由,拒绝了我们的好意,从而错过了扳回官司的有利时机。我们认为,开源证券此次诉讼败局已定,承担2000万元的民事责任在所难免。省财政厅的意图比较明显,希望能够尽快完成重组工作,并由重组后的开源证券承担此项败诉的法律责任。

除上述诉讼以外,开源证券无其他被诉事项。

第二部分:我们重组开源证券方案的主要容

一、开源证券的增资方案

开源证券注册资本增加到6亿元人民币,其中省生产资金管理局以开源证券经评估的净资产合理调帐出资5000万元(按照开源证券方面透露的情况,目前评估的开源证券净资产为4200万元,报告尚未最后定稿),海航集团协同5家企业共同出资5.5亿元,股权结构如下:

在前期的会谈中,我们与开源证券方面达成的方案为集团出资9000万元,其中6000万元用于向开源证券增资,3000万元用于解决开源证券欠付陕西省财政厅5000万元借款(后一段详述)。当时而言,用9000万元控制一家证券公司,确实为集团介入证券金融行业的一个机遇。后来,由于其他公司参与竞争,陕西省财政厅认为我们的重组方案不具有竞争力,要求在开源证券的增资投入等几个条件上加码,遂造成我们最后获得认可的方案与最初谈判的条件有了非常大的出入。

北京华联商业贸易发展有限公司是集团的名义出资人,不会实际投入资金。

二、财源经销部的处理

财源经销部是开源证券全资下属企业,尚欠付省生产资金管理局5000万元借款,其帐面资产主要为部分房产和不良债权。海航集团负责偿还其欠付省生产资金管理局的5000万元借款。财源经销部最终清算注销。省财政厅将会在厅党组会上讨论财源经销部帐面资产处理问题,故我们的方案按照财政厅的要求暂未就此问题提出明确意见。

三、公司租赁省财政厅房产的租金问题

此项租金是省财政厅“小金库”资金的重要来源。方案按对方要求承诺开源证券重组后将继续租赁此部分房产,每年租金250万元。今后,在开源证券经营情况好转后再按照一定比例上浮。

四、公司的权力分配

重组后,开源证券董事会由5人组成,其中上表所述前5家公司各选派一名,董事长由董事会选举产生。监事会由5人组成,海航集团方面选派4人,职工代表1名。公司设总裁一名、副总裁3-4名,由董事会聘任。

五、员工安置问题

开源证券目前有98名员工,其用工形式有三种,分别是工作关系在财政厅的员工,从其他单位调入的正式职工以及合同工。我们在方案中明确开源证券所有员工可以在重组后和公司签定定期(3-8年)或者长期用工合同;对前两种用工形式按照相关省份的较高标准买断工龄(工作关系在财政厅的员工,其买断工龄的期间为在财政厅和开源证券工作的年限总和,从其他单位调入的正式职工,其买断工龄的期间为在开源证券工作的年限)。工作关系在财政厅的45岁以上男性员工和40岁以上女性员工允许办理退,按改制前基本工资标准发放退休金。

第三部分:我们的项目分析意见

基于我们的水平和经验有限,我们无法对开源证券项目做出最专业的判断,我们希望以下一些行业介绍和项目分析能够为集团项目决策提供一些依据,希望能够尽可能全面地关注项目决策时需要讨论和关注的问题。

一、中国证券行业的情况介绍

或许,以下一些数据有利于帮助我们认识中国证券行业

中国证券公司数量已达124家,营业部2800家,其中注册资本超过10亿元的券商有45家,而注册资本在20亿元以上的16家,银河证券按注册资本是中国最大的证券公司(45亿元);按类型分,124家券商中综合类有18家,经纪类27家,未规的25家,处于过渡期的54家;按地区分布,注册地在的券商数目最多,有17家,其次是,有14家。

2002年,券商综合业务收入(经纪和承销业务总和)为231.06亿元,2001年为352.93亿元,2000年为490亿元,同比分别减少34.15%和60%;2002年,券商股票市场承销业务总量为778.4亿元,较2001年缩水三成。2002年,证券公司出现全行业亏损,平均每家公司的收入由2000年的4.86亿元降为1.86亿元,有行业的研究人员分析认为,2002年证券全行业亏损可能高达100亿-300亿元。

行业的业务集中度。2001年,排名前5家券商经纪业务的市场份额从1996年的17.00%提高到2001年的27%,前10名的市场份额从1996年的28.41%提高到2001年的39%;排名前10位的券商占据了80%以上的A股承销业务量;2001年年报中显示,上市公司委托理财的90%以上均是委托给了大券商,中小券商仅占不到10%左右。

海南房地产项目投资分析报告

海南房地产项目投资分析报告 一、说明: 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析,在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司,主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算: 本项目开发由土地成本,前期开发费,建安工程成本费,基础设施费,房地产各项税费,管理、销售及财务费用,不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长,本案采用静态分 析法进行估算,各项费用详见以下列表:(海大源服务项目: 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。) (一)土地费用

表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 (三)建安工程费 表4-4 (四)基础设施费 表4-5

(五)开发期税费估算表表4-6 (六)不可预见费 表4-7 (七)管理销售费用

表4-8 (八)投资与成本费用估算汇总表表4-9

三、投资计划与资金筹措: 本项目开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金,需贷款****万元, 总投资****万元,将项目投资进程分为前期、中期和后期, 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10

四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例,参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法,并经实地调查确定:沿 街商业建筑1-3层商铺连卖,其中1-2层,建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,(均价****元/m2)。地下停车 场,建议售价*万元/车位。 表4-11 说明:以上销售收入都是在项目进展顺利,营销也同时取得成功,房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度, 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售,地下车位的租售有一定的 风险,难以达到预期目标,所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析: 根据估算的开发成本费用以及销售收入,本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下:

房地产项目投资分析报告模版范本文档可修改页

项目投资分析 2、国内现行的投资方式比较分析 2.2.几种投资方式的对比总结

3、房地产投资比较 3.2.分类物业的案例及比较分析 目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场,我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。 富凯大厦位于金融街核心区域,总建筑面积11.9万平方米,目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。(见下表)(1)、富凯大厦投资方案 富凯大厦投资方式

(2)、租金回报年限估算 ?一次性付款 租金回报年限=投资总额/年租金 =总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金 =9年 ?按揭付款方式:最高六成七年 租金回报年限=7年+?税后首付-7年?(年租金-年还款额)?/年租金 =10.5年 ?月租金与月还款额 月净租金:RMB 550120.34元 月还款:RMB 505534元 月还款低于月租金,相当于月租金的91.8% ?一次性付款与按揭付款 一次性付款:资金量大,但回收年限较短。 按揭付款:首付资金数额小,按现房交付使用即贷款期间就可回收租金,所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。 (3)、租金回报率

可见在正常情况下,按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。 (4)、可能出现的风险 ?受市场供需等状况的影响,写字楼租金可能走低 ?受市场供需等状况的影响,写字楼售价可能走低 ?变现困难,流动性较差 (5)、考虑风险因素后的投资收益分析假设 ?将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米 ?将原来的不考虑空置及其他费用,调整为考虑空置及其他费用且占租金的

房地产项目投资成本分析

房地产项目投资成本分析 房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂,在目前房产开发形势较为严峻的情况下,控制好房产项目投资成本就更为重要了。 一、房产项目投资成本组成 以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例,其房产项目投资成本主要有以下部分组成: (一)土地费用 从2001年开始,国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式,基本为熟地转让,即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税,已不含相关动迁费用。 (二)独立费 1.建设单位管理费 会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用,以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。 2.办公及生活用具的置费。 3.工程监理费。 4.建设场地完工清理费 5.施工图编制费 (三)勘测、设计费 1.勘测费:含初勘和净堪费用。

2.设计费: 含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费,相关设计咨询等。 (四)政府规费 含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费(测量费)、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费(审图费)、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费,“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。 (五)房屋建安工程费 1.基工程费:含检测费 2.土建和安装工程 含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。 3.交通标志和标识 4.会所装修 5.甲供料 一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。 (六)小区公共设施费 含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防(智能化)、有线和网络、消防等。 (七)销售费用

房地产投资项目财务分析

房地产投资项目财务分析 Prepared on 22 November 2020

房地产投资项目财务分析 房地产投资项目财务分析概述 房地产投资项目财务分析基本报表 传统的财务分析指标 现代的财务分析指标 房地产投资项目财务分析的应用 6.1房地产投资项目财务分析概述 6.1.1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测,项目策划,投资、成本与费用估算,收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上,通过编制基本财务报表,计算财务评价指标,对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析,据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。 6.1房地产投资项目财务分析概述 财务分析的基本程序是: 1.收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2.编制基本财务报表。 3.财务分析指标的计算与评价。 4.进行不确定性分析。 5.由上述确定性分析和不确定性分析的结果,作出投资项目财务上可行与否的最终结论。 6.1房地产投资项目财务分析概述 6.1.2财务分析的作用 aliqq 1.衡量项目的盈利能力

这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。 6.1房地产投资项目财务分析概述 2.衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 aliqq 3.衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值,它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 6.2房地产投资项目财务分析基本报表 6.2.1现金流量表 1.现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 6.2房地产投资项目财务分析基本报表 2.现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同,现金流量表一般分为: 1)全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础(即假定全部投资均为自有资金),用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力,为各个方案进行比较建立共同基础。阿里巧巧 其表格形式见表6-1。

房地产投资分析报告文案

第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营:房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚,科技人才众多,拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处,有四栋电梯公寓组成,项目占地为17120㎡,总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡,商铺面积6576㎡,停车库面

积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园,东湖山上是以山水园林为载体,集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园,是你感到心旷神怡;同时周边生活配套也是十分方便,下面简单做个介绍: 公交路线:14路、23路、24路、27路等。 教育配套:德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套:德阳肿瘤医院(眼科医院)、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套:东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套:沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹,不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 (1)《城市居住区规划设计规》 (2)《德阳市城市拆迁管理条例》 (3)《城市居住区公共服务设施设置规定》 (4)《住宅设计规》 (5)《住宅建筑设计标准》 (6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 (7)《城市道路绿化规划及设计规》 (8)《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标

房地产开发项目投资分析报告地产业精修订

房地产开发项目投资分析报告地产业 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

【最新资料,Word版,可自由编辑!】 北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一.数据与计算结果 说明:2006年上半年无资金缺口,自有资金能够满足投资需求; 2006年下半年,自有资金用尽,出现资金缺口,需要募集 资金;2007上半年开始销售收入可以满足投资需求,不需 要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明:2006上半年至2006下半年没有利润产生,从2007上半年开始产生利润。 说明:从2008年上半年开始,累计净现金流量开始出现正值,且投资回收期约为4.7个周期,说明此时投资成本已完全收 回,项目已开始盈利。 说明:从2006年下半年开始产生长期借款,从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金,利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率:NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明:内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势,随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势,随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势,贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明:在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中,建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些,并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少,这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大,并且变化幅度相对较大,会大幅度增加投资的总成本,不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的,但是对于提高内部收益率来说是不利的,因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大,才能使内部收益率有所增加。

房地产项目投资分析方案

房地产项目投资分析方 案 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-

房地产项目投资分析方案 ××项目投资分析方案 一、××项目资金投入量分析 1. 项目预期工程投入测算 根据××项目的现状,结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度,预计本项目资金投入如表3-1所示。 表3-1 预期工程资金投入测算表 2. 项目预期投入月度分解计划 上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。 表3-2 项目月度投资计划 单位:万元 二、××项目销售分析与预测

1. 项目定价 根据对与我企业项目相近的××项目、××项目等项目的调研及其市场反映,可以将我企业的项目定价在××元/平米~××元/平米之间(保守估计,不计地下停车场出租收入)。 2. 项目销售资金回笼预期 根据现阶段的房地产市场状况,预计项目在12个月的销售周期内(即××年×月初至××年×月底),按分阶段销售均价基本上可完成约80%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如表3-3所示。 表3-3 项目销售额月度回款表 三、××项目投资平衡分析 综合上述分析测算结果,××工程预期投资运用(现金流出/流入)平衡表如表3-4所示。 表3-4 项目投资流量平衡表 单位:万元

综合表3-4分析,在考虑企业提供的××万元流动资金的情况下,按上述项目开发、销售条件,××项目在整个开发期内,在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下,基本不会出现资金不足的风险。 但考虑到其中最大差额达到××万元,应视作资金紧张甚至不足的临界状况,因此在企业自有资金有限的情况下,项目工程建设投入还必须考虑以银行(短期)贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段,以解决可能出现的资金障碍。

房地产项目投资分析报告

房地产项目投资分析报告 一、说明: 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析,对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算: 本项目开发由土地成本购买款,前期开发费用,建安工程成本费,基础设施费,房地产各项税费,管理、销售及财务费用,不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长,本案采用动态分析法进行估算,各项费用详见以下列表: (一)土地费用 表2-2

(二)前期开发费用估算表 表3-3 (三)建安工程费用 表4-4

(四)基础设施费 表4-5 (五)开发期税费估算表 表4-6

(六)不可预见费 表4-7 (七)管理销售费用 表4-8 (八)投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措:

本项目开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金,需贷款****万元,总投资****万元,将项目投资进程分为前期、中期和后期,投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例,参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法,并经实地调查确定:沿街商业建筑1-3层商铺连卖,其中1-2层,建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,(均价****元/m2)。地下停车场,建议售价*万元/车位。 表4-11 说明:以上销售收入都是在项目进展顺利,营销也同时取得成功,房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度,楼盘的销售率及出

房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式(包括基本估算数据)

房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式(包括基本估算数据) 第一部分项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置(四周围) 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议第二部分项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程

3.项目投资的必要性第三部分市场研究 1.市场供给 1.1所在区域商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域商业用房的租用情况调查 2.2所在区域在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测第四部分项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案

史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告

史上最全的万科房地产公司项目开发分析报告 目录 第1章总论 (3) 1.1.项目背景与概况 (3) 1.2.主要技术经济指标 (8) 1.3.问题与建议 (9) 第2章项目投资环境与市场研究 (10) 2.1.投资环境分析 (10) 2.2.区域房地产市场分析 (14) 2.3.销售预测 (21) 2.4.营销策略 (27) 第3章建设规模与项目开发条件 (29) 3.1.建设规模 (29) 3.2.项目概况现状 (29) 3.3.项目建设条件 (30) 第4章建筑方案 (35)

4.1.设计依据 (35) 4.2.项目设计主题和开发理念 (35) 4.3.项目总体规划方案 (37) 4.4.建筑设计 (39) 4.5.结构设计 (41) 4.6.给排水设计 (41) 第5章节能节水措施 (44) 5.1.设计依据 (44) 5.2.建筑部分节能设计 (44) 第6章环境影响评价 (45) 6.1.编制依据 (45) 6.2.环境现状 (45) 6.3.项目建设对环境的影响 (46) 6.4.环境保护措施 (46) 第7章劳动卫生与消防 (48) 7.1.指导思想 (48) 7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (48) 7.3.消防设计 (49) 第8章组织机构与人力资源配置 (52) 8.1.组织机构 (52) 8.2.人力资源配置 (52) 第9章项目实施进度 (53) 9.1.项目开发期 (53) 9.2.项目实施进度安排 (53) 9.3.项目实施过程控制措施 (53) 第10章项目招投标 (55) 10.1.工程项目招标投标概述 (55) 10.2.工程项目招标投标因素分析 (57) 10.3.招标依据 (59) 10.4.招标范围 (60) 10.5.招标方式 (60) 第11章投资估算与资金筹措 (61) 11.1.投资估算 (61) 11.2.资金筹措 (62) 第12章财务评价 (64) 12.1.项目评估依据 (64)

地产项目投资分析报告

目录摘要 一、项目概况 二、市场分析 1、社会经济 2、房地产市场 三、开发模式 1、要紧经济技术指标 2、方案比较 3、开发策略 四、开发成本 1、销售单价确定 2、成本费用构成 五、技术经济分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、风险性分析 六、附件列表

摘要 A、关于对张王庄项目投资机会分析的要紧目的:为投资者在该地 段进行投资决策提供依据,并依照投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。 B、要紧假设前提:没有自然及社会环境的变化;房地产开发按现 行的法律、规范、政策来执行;报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准;报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价,由于售价是市场上最敏感的因素之一,还有待于产品投放市场时所确定价为准。 C、本报告是本着严谨认确实态度在严格的市场调研的基础上完成 的,仅供投资者进行决策参考。 D、通过以上分析,本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则, 方案二具有专门强的适应性和宽敞的进展前景。同时,方案二

的经济效益评价指标显示,其具有高出行业基准收益率的内部收益率,项目盈利水平高,同时抗风险性能比较强,具有专门强的可行性。 E、两种开发方案的财务指标汇总 F、两种开发方案的配置

一、项目概况 1、地理位置: 项目位于临西七路和水安路的交汇去,东西两边分不毗邻蒙山大道与工业大道,处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。 2、社区规划 本项目规划总用地面积为11.66公顷,其中小区建筑面积为

11.25万平方米,建筑密度为15%,容积率1.72,绿化率56.6%。 3、交通情况 项目周边临近多条交通大道交通十分方便,同时8、2、36路公 交车能够直达项目小区内部。 4、配套情况 项目位于多个生活小区内,居住氛围比较浓厚,其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位,同时菜市场、银行、超市、医疗门诊等商业网点聚拢,配套设施特不完 二、市场分析 1、社会经济 临沂位于山东东南部,是一个正处于腾飞时期的成长型都市,近几年其经济进展迅速,固定资产投资增长较快,都市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。2004年,临沂市实现GDP 1012亿元,在全省位列第七,并在全国老区中领先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势特不明显:距黄海海口的只有100多公里,东靠日照港、岚山港和连云港;京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错,构成了一个特不便捷的陆海空立体交通主干网,加上不断完善的现代化通讯网,使得沂

房地产项目投资分析报告

房地产项目投资分析报告 、说明 1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析,在该地块兴建。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实际经验确定。 项目面积参数表 二、项目成本开发成本估算: 本项目开发由土地成本,前期开发费,建安工程成本费,基础设施费,房地产各种税费,管理销售及财务费用,不可预见费构成。鉴于工程建设周期不长,本案采取静态分析法进行估算,各项费用详见下表。 (一)土地费用 (二)前期工程费估算表

(三)建安工程费 (四)基础设施费 (五)开发期税费估算表

(六)、不可预见费 (七)、管理消费费用 (八八投资与成本费用估算汇总表 三、投资计划与资金筹措: 本项目开发资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,而是银行贷款,三是预售收入用于投资部分。本案开发商自用资金***作为启动资金,需要贷款*****万元, 总投资***万元,将项目投资分为前期、中期、和后期。投资计划与资金筹措见下表

投资计划与资金筹措 四、项目销售收入预算 本项目以**市同类**房可比案例,参考**市房地产物业平均水平,运用市场比较分析法,并经实地调查分析确定。沿街商业建筑1-3层连卖,其中1-2层建议销售价为**三层建议销售价为## 说明:以上销售收入都是在项目进展顺利,营销也同时取得成功,房屋全部取得租售的情况下取得。但实际的销售速度,楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下,沿街楼盘的的出售,地下车位的出售有一定的风险,难以达到预期目标,所以在营销时应给以足够的重视。 五、项目投资收益分析 根据估算的开发成本费用及销售收入,本案投资收益及静态投资分析利润率的分析计算如下: (一)、销售税金及附加估算

房地产项目投资全程分析

房地产项目投资全程分析 操作程序 第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机 第2操作环节:房地产投资决策的程序设计 第3操作环节:房地产项目投资的阶段性分析 第4操作环节:把握房地产投资时机的要点 使用说明 有人说,发展商的企业就是“项目投资”。我们发现,许多成功项目背后最精彩的环节便是投资;或四两拔千斤,或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的,这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点,在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。 第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机 一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始,到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长,一般为40~50年,高者上百年,所以为方便房地产投资分析,将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。 (-)论证设计阶段 指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段,房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装(项目建议书)。认可后,紧接着搞出一个精包装(项目可行性研究报告)。认可后,委托设计人员搞出项目设计方案。 (二)第措资全阶段 指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段,房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资,从而落实项目建设需用资金。 (三)项目建设阶段 指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段,房地产开发商选定承包公司,签订工程承包合同,督促完成项目建设任务。 (四)项目试运营阶段 指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段,房地产开发项目各部分逐渐投入运营,并步入正轨,收支基本稳定下来。此阶段时间较短,一般一年左右。 (五)项目正常运营阶段 指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段,房地产开发项目提供服务并获取利润,且收支变化幅度较小。 (六)项目设备区农阶段 指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。此阶段,需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。 (七)项目修江孜追阶段 指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。此阶段,需投入大量资金修复改造原有建筑,使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。 (八)项目拆除阶段 指从房地产开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。此阶段,重新规划利用土地,拆除原有建筑。 房地产寿命周期说明了房地产投资机会的丰富多彩 1、房地产寿命周期的每一阶段都需要资金的支持,都需要吸收资金,从而给投资者以投资机会:

房地产住宅项目投资分析

房地产项目投资分析 问:如何进行房地产项目的大环境分析? 答:房地产项目的大环境分析应在国家、地区、城市、街区的层次上进行,包括如下内容:政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面。 在投资环境分析的情况下应对房地产市场状况进行分析,包括房地产的供求关系、当地土地出让情况、商品房的销售价格和销售情况、竞争物业的发展状况等。 问:房地产项目投资的操作流程是怎样的? 答: 1、投资项目的寻找; 2、投资项目精选; 3、可行性研究分析; 4、在项目可行的情况下组织投标或者谈判签订合同获得项目使用权或收购、租赁项目; 5、对新获得项目进行建设或对收购的项目进行重新包装; 6、按原先可行性研究分析中制订的计划进行销售或者出租以获取利润。 问:房地产项目可行性研究分析报告如何编制?

答:房地产项目可行性研究分析报告的编制应包括如下的内容: 1、总论:包括项目背景、项目概况等; 2、房地产调查与预测:包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。 1)房地产投资环境的调查与预测:应在国家、区域、城市、区位的层次上进行。主要包括:政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面,对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对地产项目的影响,要进行充分的了解和估计。 2)房地产市场状况的调查与预测:应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行,主要内容包括:供求状况;地产项目的销售价格、租金和经营收入;地产项目开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。 3、房地产项目策划:这一项主要针对新开发项目。 4、房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内地产项目开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地出让费用或土地和建筑物租赁费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 5、房地产项目收入估算与资金筹措:在项目策划方案的基础上,制订切实可行的出售、出租、自营等计划。 6、房地产开发项目财务评价:是在市场调查与预测,项目策划,投

房地产项目投资分析报告

房地产项目投资分析报告 一、说明 1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析,在该地块兴建。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实际经验确定。 项目面积参数表 二、项目成本开发成本估算: 本项目开发由土地成本,前期开发费,建安工程成本费,基础设施费,房地产各种税费,管理销售及财务费用,不可预见费构成。鉴于工程建设周期不长,本案采取静态分析法进行估算,各项费用详见下表。 (一)土地费用 (二)前期工程费估算表

(三)建安工程费 (四)基础设施费 表 (五)开发期税费估算表 表

(六)、不可预见费 (七)、管理消费费用 (八)、投资与成本费用估算汇总表

三、投资计划与资金筹措: 本项目开发资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,而是银行贷款,三是预售收入用于投资部分。本案开发商自用资金***作为启动资金,需要贷款*****万元,总投资***万元,将项目投资分为前期、中期、和后期。投资计划与资金 筹措 见下表 投资计划与资金筹措 四、项目销售收入预算 本项目以**市同类**房可比案例,参考**市房地产物业平均水平,运用市场比较分析法,并经实地调查分析确定。沿街商业建筑1-3层连卖,其中1-2层建议销售价为**三层建议销售价为## 部取得租售的情况下取得。但实际的销售速度,楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下,沿街楼盘的的出售,地下车位的出售有一定的风险,难以达到预期目标,所以在营销时应给以足够的重视。

五、项目投资收益分析 根据估算的开发成本费用及销售收入,本案投资收益及静态投资分析利润率的分析计算如下: (一)、销售税金及附加估算 (二)土地增值税计算表 (三)损益表

房地产项目投资分析报告

第一章工程简况 1.1工程简况 1.1.1工程名称:XX小区住宅小区 1.1.2工程建设用地、规划情况 1.2建设用地 荆门市XX房地产有限公司于2013年8月22日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧11000㎡的土地使用权,土地用途为城镇混合住宅用地,使用权类型为出让。 1.3规划 为使工程建设用地符合荆门市规划用地条件,荆门市XX房地产有限公司对整个地块进行了统一规划。按照2013年9月17日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”(荆规条字2013-027)的要求,已委托深圳市建筑设计研究总院有限公司武汉分院进行了规划方案的设计,荆门市城乡规划局组织市城市规划专家咨询委员会有关专家对该工程规划方案进行了评审并形成了评审意见,一致认为其方案能满足技术规范要求,已于2013年10月8日审批通过该规划方案。 1.4工程建设规模 XX小区住宅小区工程规划总净用地面积110001㎡,总建筑面积215000㎡,其中:住宅建筑面积203000㎡,商业面积12000㎡,总户数1845户,总停车位2056个。

1.5投资估算与资金筹措 XX小区住宅小区一期建设工程总投资57,424.15万元。工程估算投资资金28700万元,其中:单位自筹10200万元,银行贷款18500万元,其他资金来源5000 万元。. 第二章工程开发市场分析 2.1 国家、省、市房地产开发政策 (1)《中华人民共和国城市房地产管理法》; (2)《城市房地产开发经营管理条例》; (3)《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》;(4)建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国办发[2006]37号; (5)国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》国办发[2006]50号; (6)《促进房地产业健康发展措施(简称“国六条”)》2006年5月17日;(7)《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号;(8)《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》建住房[2006]166号;(9)《2008年-2013年荆门市中心城区住房建设规划》(荆发改投[2008]168号; (10)《荆门市经济适用住房建筑管理办法》(荆政发[1998]73号) (11)《荆门市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的通知》荆政发[2004]33号。

房地产开发项目投资可行性分析

前言 [案名:硅谷阳光]: 本项目位于桂林信息产业城内,其环境配套资源与目标消费群体特征,给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此,我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称,以便于项目各项工作。 [自主开发经营]: 1、本报告仅为该项目构架性预算,以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策,概念性规划方案只是作为参考方案: 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发,我公司将结合土地资源条件,通过严 密的市场调查、研究,结合市场需求预期及开发主体盈利预期,提供2~4个规划方案,以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案,确保自主开发的成功。 [股权增值运营]: 1、引进项目包装方法,对项目进行专业策划与包装,使其价值清晰、可测,具 有投资吸引力,以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷;2、采用市场运营手段,对经过包装设计的项目,进行市场公开推介活动,将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产,实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。

一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区,宗地本身即为信息产业集团,西接桂林电子信息城,东邻桂林电子科技大学,南靠桂林市六合路,现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路(六合路)之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造,雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言,桂林电子科技大学(前身为桂林电子工业学院)、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学,高考名校——二附等,为本项目营造了浓烈的文化教育氛围;就本项目而言,毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学,划定了电子高新产业精英们的学习、工作和生活区。 本项目周边已成功开发的社区、小区有:大型社区奇峰小筑、羊角山小区;为桂林工学院、桂林医学院教职工配套的生活小区——东城小区,为桂林航天专科学校教职工配套的生活区——金刚苑;桂林市区内最早成功开发的别墅区——澳洲花园、东城别墅;近年来相继成功开发的住宅小区——丰泽园、屏风花园;正在开发热售中的居住小区——书香画苑、上东国际。 在本项目周边,有桂林市比较著名的幼儿园——“小太阳幼儿园”,市教育局直属学校——汇通小学、东环路小学,高考名校二附,教育局直属中学——桂林四中;医院主要有桂林市第五人民医院、桂林市第七人民医院;由于是高校林立区,银行、邮局可以说星罗棋布。 综合而言本项目地利优势明显,且完全契合桂林市东片区的开发节奏和开发次序。客观来说,桂林市区内,如本项目可开发、上规模的宗地为数不多了!

常德房地产项目投资分析报告

湖南常德 王国能于湖南常德

第一部分常德城市条件 常德概况 1)地理位置 常德市位于湖南西北部,地处长江中游洞庭湖水系沅江下游和澧水中下游以及武陵山脉、雪峰山脉东北端。东据西洞庭湖,与益阳市的南县、沅江市湖汊交错;西倚湘西山地,与蜿蜒在张家界市桑植县、永定区及怀化市沅陵县的武陵山脉相承;北枕鄂西山地和江汉平原,与湖北鄂西土家族自治州鹤峰县、宜昌市五峰县的山地以及荆州市松滋市、公安县、石首市的平原相连;南抵资水流域,乌云山脉是常德市与益阳市资阳区、桃江县、安化县之间的分水岭。常德市最北端在石门县壶瓶山镇桐木山村(北纬30o07′53″),最南端在桃源县西安镇薛家冲村(北纬28o24′31″),最西端在国营东山峰,最东端在汉寿县百禄桥乡烟包山园艺场(东经112o17′52″)。市境东西极宽179.35公里,南北极长190.80公里。 常德区域图表一 2)区域面积 常德地域土地总面积2730.32万亩,占全省土地总面积的8.6%,人均4.95亩,低于全

省人均5.4亩、全国人均13亩的水平。地貌大体构成是“三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面”。山地面积677.61万亩,占全市土地总面积的24.8%,平原面积978.98万亩,占总面积的35.9%,水面220.76万亩,占8.1%,丘陵岗地853万亩,占总面积的31.2%。全市现有耕地面积702.27万亩,占土地总面积38.15%,占全省耕地面积的15%。 3)人口状况 全市面积18189.8平方公里,人口601.0523万。其中城区面积297.4平方公里,人口41万。全市有街道10个,镇104个,乡106个。其中鼎城区有86.3万,德山7.8万。常德市是湖南省省辖市,根据国务院批准的《常德市2001年至2020年城市总体规划》,到2020年,常德市将建成人口80万至100万、城区面积100平方公里的大型城市。4)交通优势 常德位于湖南省西北部,沅、澧水中下游,东濒洞庭湖。北与湖北省荆沙地区相临,西经张家界、湘西土家族苗族自治州和怀化可达重庆、贵州,东经岳阳或长沙、株州可至江西省,南与益阳、娄底搭界。常德素有“湘西门户,黔川咽喉”的美誉,交通位置十分重要。常德是全国规划中的60个交通枢纽城市之一(湖南省仅有长沙、常德、衡阳),有6条高速公路在此交汇,公路通行能力强,走常长(常德—长沙)高速公路到长沙只需2个小时车程,在建的常张(常德—张家界)高速公路2005年建成后,到旅游胜地张家界只需1个半小时车程,常德至吉首的高速公路将开工建设,2010年前将建成常德至岳阳、常德至湖北荆州、常德至邵阳的高速公路,届时,到湖北、岳阳、邵阳、吉首等地车程均在2小时内。全市有公路通车里程13000km,每百平方公里有公路33km,市城区到各县全部连通高等级公路。公路通达程度深,国道319横贯东西,可连接京广,207线纵穿南北,可连接闽川,8条省道四周贯通,县乡公路交织成网。水路交通地跨湘、资、沅、澧四大水系及洞庭湖水系,直入长江领域。常德同时拥有公路、水路、铁路(常德火车站位于常德市区北部,石长、焦柳铁路贯穿市境,长

房地产项目投资可行性研究分析报告完整标准模板

房地产项目可行性研究分析报告 (完整标准模板) 第一部分项目概况分析 一、项目基本情况介绍 1.项目名称介绍 2.项目宗地位置介绍 3.项目合作单位介绍 4.承担可行性研究的单位介绍 5.项目经济技术指标介绍 二、项目开发企业介绍(内容可选) 1. 开发企业的基本情况介绍 2. 开发企业的组织机构介绍 3. 开发企业的管理团队介绍 4. 开发企业的经营情况介绍 三、项目产生背景 第二部分项目市场调查分析 一、项目投资环境分析 1.政策环境分析 (1)全国政策环境分析 A.金融政策分析

B.土地政策分析 (2)城市政策环境分析 2.经济环境分析 (1)全国经济环境分析(内容可选)A.国民经济整体情况分析 B.固定资产投资分析 C.通货膨胀分析 D.消费需求分析 E.重大利好事件分析 (2)城市经济环境分(内容可选)A.城市主要经济指标分析 B.城市固定资产投资分析 C.城市引进外资情况分析 D.城市重大经济项目分析 E.城市经济发展历程分析 F.城市经济预测分析 3.社会文化分析 (1)城市自然地理情况分析 (2)城市历史文化分析 (3)城市人口情况分析 4.宗地现状分析 5.配套设施分析

6.城市规划分析 7.市政设施分析 二、项目竞争环境分析 1.房地产市场分析 (1)全国房地产市场分析 (2)城市房地产市场分析 A.城市房地产市场分析 B.城市房地产市场价格分析 C.城市房地产市场供给情况分析D.城市房地产市场供给情况分析(A)产品类型的供给情况分析(B)土地供给情况分析 (C)产品的开工咯和竣工情况分析2.板块竞争对手分析 (1)板块范围的界定 (2)项目所在板块情况分析 (3)板块产品特征分析 (4)板块间的对比分析 3.楼盘竞争对手分析(内容可选)(1)住宅开发项目的竞争对手分析(2)商业开发肥肉竞争对手分析(3)综合开发项目的竞争对手分析

房地产项目投资程序报告

房地产项目投资 操作程序 第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机 第2操作环节:房地产投资决策的程序设计 第3操作环节:房地产项目投资的阶段性分析 第4操作环节:把握房地产投资时机的要点 使用说明 有人说,发展商的企业就是“项目投资”。我们发现,许多成功项目背后最精彩的环节便是投资;或四两拔千斤,或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的,这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点,在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。 第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机 一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始,到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长,一般为40~50年,高者上百年,所以为方便房地产投资分析,将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。 (-)论证设计阶段 指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段,房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装(项目建议书)。认可后,紧接着搞出一个精包装(项目可行性研究报告)。认可后,委托设计人员搞出项目设计方案。 (二)第措资全阶段 指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段,房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资,从而落实项目建设需用资金。 (三)项目建设阶段 指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段,房地产开发商选定承包公司,签订工程承包合同,督促完成项目建设任务。 (四)项目试运营阶段 指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段,房地产开发项目各部分逐渐投入运营,并步入正轨,收支基本稳定下来。此阶段时间较短,一般一年左右。(五)项目正常运营阶段 指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。此阶段,房地产开发项目

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