东莞市住宅价格波动的影响因素分析
房地产市场波动的原因及其影响因素分析
房地产市场波动的原因及其影响因素分析房地产市场一直是国民经济中的重要部分，对于GDP的贡献率、就业率、物价水平等方面都有着重要的影响。
然而，房地产市场也是一个波动性较强的市场，经常出现热潮和调整周期。
本文将从市场供求和宏观经济因素两个方面对房地产市场波动的原因以及影响因素进行分析。
一、市场供求因素市场供求是引起房地产市场波动的一个重要因素。
供求关系决定着市场价格和需求量的变化。
当需求量大于供应量时，房地产市场价格会上涨；当供应量大于需求量时，房地产市场价格则会下滑。
而房地产市场波动也主要是在需求和供应两个方面发生。
1、需求因素需求因素主要是人口总数和人口结构的影响。
随着中国经济不断发展，人民消费水平不断提升，以及户籍制度的放宽，城市人口逐渐增多，这些都直接促进了房地产市场的需求。
另外，人口的年龄结构也会对房地产市场需求产生影响。
年轻人在刚刚开始独立生活时往往需要购买房产，而随着年龄的增长，人们的房屋配置需求也会发生变化，从而影响房地产市场的需求情况。
2、供应因素供应因素主要是土地的供应和房屋建设的影响。
国家对土地和房屋的政策和规划，以及国家宏观经济的发展水平，都会对土地和房屋建设产生影响。
如果土地资源短缺，土地的价格和成本较高，就会影响房地产市场整体的价格和供应量。
而如果国家对房地产市场控制政策过于严格，会导致房地产市场供应量不足，价格上涨，甚至出现爆涨。
二、宏观经济因素宏观经济因素是引起房地产市场波动的另一个重要因素。
宏观经济环境的变化，对于房地产市场的投资、销售等方面都会产生影响。
下文将介绍宏观经济中影响房地产市场波动的两个方面。
1、经济发展水平经济发展水平是影响房地产市场波动的一个重要因素。
当经济发展处于较好的状态时，居民收入水平会有相应提高，从而促进人民对于房地产市场的购买行为。
然而，当经济不景气时，往往伴随着经济总量缩小、投资萎缩、生产率下降等诸多问题，就会影响人民对于房地产市场的购买能力和购买意愿，从而导致房地产市场出现波动。
东莞房价暴跌的十大理由
炒房者急需脱手十大理由网传东莞房价将暴跌第一条理由：限购令延续预计限购令政府将持续十年不变，有钱人前些年买房的炒房的家家都有两三套房子，现在根本没有对房子的购买需求。
第二条理由：政府下决心打破房地产泡沫政府已经下决心打破房地产泡沫，这是政府十三五规划的重点，政府已经意识到房地产对经济的危害，再不下重手就会错失良机。
第三条理由：房奴生活悲催全国的房奴活的很悲哀很沉重，房子让人们失去了亲情失去了道德，所以政府坚决加大对房地产的调控，就是文化大发展中针对房地产的重要措施。
第四条理由：保障房建设解决3-6亿需求保障性住房未来五年至十年可能还要建设1-2亿套，将可以解决3-6亿人的需求，2012年开始对商品房尤其是高价商品房的需求会逐年加速下降。
第五条理由：楼市刚性需求降低今年真正买房子的人第一季度基本完全购买，从第二季度开始刚性需求会逐步下降，从明年开始刚性需求会加快消失，如果有点买房子想法的人都会完全放弃想法，因为他们知道房子会越来越不值钱。
第六条理由：炒房者急需脱手买房人前六年都是低价购买的房子，有些人手上竟然有上百套房子，现在是房价的最高位炒房人急需脱手。
第七条理由：老房子供应量大很多城市房子的库存量和供应量是需求量的几倍甚至几十倍，很多城市新房子加上老房子的供应量都在几十万套以上。
第八条理由：收入下降房价也下降中国经济增速将继续回落，经济的放缓预示着收入也要下降，人们收入的下降将使得购买力大幅下降，尤其是对房子等大宗商品的需求。
第九条理由：经济衰退致房产需求萎缩欧美经济衰退和中国经济的下滑，必然导致世界性对大宗商品如黄金、房产的需求继续萎缩，中长期的趋势基本形成。
第十条理由：老人留下房子年轻人不必买随着中国人口老龄化的加剧，老年人留下的房子后代都可以住，完全不用再买尤其是90年代以后出生的人。
住宅市场价格波动的原因与对策研究
住宅市场价格波动的原因与对策研究住宅市场价格波动是市场经济中的常见现象。
价格波动对于住宅市场来说既是机遇也是挑战。
在市场相对平稳时，住宅价格的涨跌会较为稳定，市场参与者也较为容易做出相应的决策。
但是，一旦住宅市场价格出现波动，就需要对原因进行深度剖析，并采取相应的措施进行应对。
一、原因分析1. 经济形势变化住宅市场价格波动的首要原因是经济形势的变化。
经济形势对于住宅市场具有很大的影响力。
例如，当时下的经济形势并不好或者通货膨胀率较高时，住宅市场价格会有显著的上涨。
而当经济情况好转时，住宅市场价格则会有所回落。
因此，住宅市场价格波动是一种经济波动的体现。
2. 政策变化政策变化也是住宅市场价格波动的重要原因。
政策对于住宅市场的形成、发展和规范起着重要的作用。
例如，政府对住房贷款的政策变化、储蓄利率的调整、城市规划的变化、土地供应等都会对住宅市场价格产生不同程度的影响，因此政策变化也是导致价格波动因素之一。
3. 社会因素住宅市场价格波动的还会受到社会因素的影响。
如房价过高导致购房难、交通状况的改变、城市环境的影响等都可能引起住宅市场的价格波动。
二、对策研究住宅市场价格波动的不可避免性，各行各业的市场参与者都需要了解价格波动的原因，并采取相应的对策。
下面是几种可行的对策。
1. 加强对经济形势的研究市场参与者需要加强对经济形势的研究，并及时了解市场走势，根据市场走势及时制定相应的投资策略。
例如，在经济形势较为不利时，投资者可以考虑减少住宅投资；在经济形势好转时，投资者则可以增加住宅投资，这将有助于保障投资者投资的安全性。
2. 政策规范政府的政策选择和调整对住宅市场价格的波动有重要影响，因此市场参与者需要密切关注政策的变化。
在政策方面，政府可以增加土地供应、加强对房价过快上涨的管控等方面进行规范，促进市场的稳定发展。
3. 增加市场透明度提高市场透明度，通过严格的房屋信息公示和市场监督，市场参与者可以充分了解市场的真实价格，并根据市场价格制定合适的投资策略。
住宅市场价格波动与影响因素研究
住宅市场价格波动与影响因素研究近年来，住宅市场价格波动成为社会关注的焦点之一。
住房作为人们生活的基本需求之一，其价格的变动直接影响着人们的居住质量和经济利益。
本文将探讨住宅市场价格波动的原因和影响因素，并提出相应的对策。
一、宏观经济因素对住宅市场价格波动的影响（1）经济增长：经济增长是住宅市场价格波动的主要推动力。
当经济增长快速时，人们的购买力增强，需求增加，住房价格也随之上涨。
相反，经济衰退时，人们的购买力减弱，需求减少，住房价格则可能下降。
（2）利率水平：利率对住宅市场价格波动具有显著的影响。
当利率下降时，购房成本降低，激发了更多人购买住房，推动了价格上涨。
而当利率上升时，购房成本增加，导致需求下降，价格可能下降。
（3）政府政策：政府的宏观调控政策也对住宅市场价格波动产生了重要影响。
例如，政府出台的限购政策可以抑制住房需求，进而对价格产生一定的压力。
政府对土地的供应和住房建设投资也会直接影响住宅市场价格。
二、供需关系对住宅市场价格波动的影响（1）供应量变动：住宅市场供应量的增加或减少直接影响着价格的波动。
当供应量不能满足市场需求时，住房价格上涨；相反，供应过剩时，价格可能下降。
（2）需求变动：住宅市场的需求也是价格波动的重要因素。
人口增长、城市化进程和人们的收入水平提高都会带动住房需求的增加，从而推动了价格上涨。
而经济衰退、人口减少等因素会导致住房需求下降，价格可能下降。
三、地理和环境因素对住宅市场价格波动的影响（1）地理位置：地理位置是影响住宅价格的重要因素。
优越的地理位置，如靠近商业中心、交通便利的地段，价格往往较高。
而偏远地区或交通不便地段的住宅则价格相对较低。
（2）环境质量：住宅周围环境的质量也会影响价格。
良好的自然环境、配套设施和社区治安状况会提高住宅的价值，促使价格上涨。
四、消费者心理因素对住宅市场价格波动的影响消费者心理因素也是住宅市场价格波动的重要原因之一。
当市场预期住房价格将上涨时，消费者会倾向于提前购买或投资，从而推动价格上涨。
住宅价格波动影响因素及对策分析
住宅价格波动影响因素及对策分析［摘要］本文从资产价值的自然增长,供需平衡及心理预期三方面入手,探讨了我国住宅价格波动的形成机制及相关影响因素,并在此基础上提出了相应的房价调控对策。
［关键词］房价波动;供需关系;心理预期;对策1 住宅价格波动的影响因素分析1.1 资产价格的自然增长与住宅价格波动房地产价值包括自身价值和衍生价值(周边区域环境以及配套设施),房地产自身的价值按其成本构成主要分为土地价值和房屋建筑价值,其价值的波动与宏观经济波动高度正相关。
随着经济的快速增长,收入及居民生活水平的提高,房地产价格的适度增长是必然现象。
归纳起来,影响房价自然波动的因素主要有经济水平的提高及城市化进程的加快；居民收入水平及通胀率；房屋品质的提高；相关政策措施的实施。
1.2 供需的社会关系和住宅价格波动(1)土地供给对住宅价格的影响。
土地资源天然的稀缺性和用途转换的困难性,使其供给在城市化水平不断提高的今天更加缺乏弹性,同时,地方政府对“土地财政”的过度依赖促使其以紧缩土地供给提高地价来增加土地财政收入,这也就直接导致了居住用地价格的不断走高和一个又一个地王的出现。
(2)房地产开发具有较强的垄断特性。
我国2007年出台了不允许单位集资建房政策,为发展房地产商品化和市场化开辟了通途。
由于房地产开发需要大量资金,需要足够的融资及运筹能力,因此房地产开发不可能像其他产业那样形成完全自由竞争的市场,天然带有寡头垄断的特征。
(3)收入对住宅价格的影响。
经济的持续增长直接带动百姓收入水平的大幅提高。
居民收入支出主要分为消费支出和投资支出。
居民的消费支出在满足基本需求的基础上,必然会去不断提高自己的住房条件,正是这种强劲的收入需求支出和全国土地可供性过低、住宅房产供给紧缺的相互作用,导致了全国房产价格的持续走高；收入的投资支出的影响使得越来越多的人开始投资于住宅房地产,购房投资化相对于其他投资形式已呈现出明显的全球化趋势,而且,在我国这种投资形式尤其受到百姓的青睐,已成为加剧住宅价格攀升的“导火索”。
住宅销售市场的价格波动及影响因素分析
住宅销售市场的价格波动及影响因素分析随着经济的发展和人们收入水平的提高，住宅销售市场成为人们生活中的重要一环。
然而，住宅的价格却一直处于波动之中。
本文将探讨住宅销售市场价格波动的原因和影响因素。
首先，供给和需求是决定住宅价格的基本因素之一。
供给方面，土地资源的稀缺性和政府的规划政策都会影响住宅的供给量。
如果政府对土地的供给进行严格控制，或者特定区域土地资源有限，住宅供给量就会受到限制，从而推高住宅价格。
需求方面，人口增长、城市化进程以及人们的购房需求都会对住宅价格产生影响。
如果人口增长迅速，城市化进程加快，住房需求大幅增加，住宅价格很可能上涨。
其次，金融政策也是住宅销售市场价格波动的重要因素。
本文所指的金融政策主要包括货币政策和房贷政策。
货币政策对住宅销售市场价格的影响较为明显。
当央行采取紧缩的货币政策时，增加借贷成本，压缩市场流动性，住宅销售市场的购买力下降，住宅价格可能出现回落。
而宽松的货币政策则会刺激市场活力，进而推高住宅价格。
房贷政策对住宅销售市场的影响主要体现在利率和贷款额度上。
如果政府加大房贷政策的支持力度，降低利率、提高贷款额度，购房者的购买能力增强，住宅销售市场价格可能上升。
第三，经济周期也会对住宅销售市场价格产生影响。
经济周期的波动性使得住宅销售市场价格波动较为剧烈。
在经济增长期，人们的收入水平和购买力提升，住宅销售市场活跃，价格上涨。
而在经济衰退期，人们的收入受到压制，购买力下降，住宅销售市场陷入低迷，住宅价格可能回落。
此外，政策法规以及地理环境也会对住宅销售市场价格产生影响。
政府在制定政策时，往往会采取措施来控制住宅价格的波动。
例如，限购政策就是以此目的而制定的。
通过限制购买人群和购买数量，政府可以一定程度上控制住宅价格。
同时，地理环境也会对住宅销售市场价格起到一定影响。
比如，房地产开发商在选择开发地点时，会考虑土地的地理位置、日照情况等因素，这些因素会影响住宅的售价。
综上所述，住宅销售市场价格的波动受到多重因素的影响。
东莞住宅市场分析
东莞住宅市场分析一、市场概况东莞作为中国的制造业重镇，在过去几年里，涌入了大量从事制造行业的外地人口。
这使得东莞的住房需求急剧增加，也带动了当地住宅市场的蓬勃发展。
目前，东莞住宅市场分为新房市场和二手房市场两大部分，市场竞争激烈，房价波动较大。
二、新房市场分析1. 价格走势近年来，东莞新房市场的价格一直处于上涨阶段。
受政策和供需关系等多方面因素影响，房价涨幅较大，给一部分购房者带来了一定压力。
同时，不少开发商也在积极开发适应市场需求的住宅产品，以满足不同购房者的需求。
2. 开发商竞争众多房地产开发商在东莞市场角逐购房者，竞争激烈。
一些大型开发商通过推出优惠政策吸引购房者，而一些小型开发商则通过精细化的产品定位来获取市场份额。
三、二手房市场分析1. 交易量东莞二手房市场的交易量一直呈现稳定增长的趋势。
随着城市发展和人口流动，二手房市场的需求也在持续增加。
2. 装修情况东莞的二手房大部分都处于房龄较老的状态，因此购房者更加注重房屋装修情况。
有些购房者更愿意购买装修较为精致的二手房，而有些购房者则更倾向于自行装修。
四、投资建议对于想要投资东莞住宅市场的投资者，可以通过以下几点来参考：•市场调研：及时了解市场动态，把握市场趋势，选择合适的时机入市。
•资金规划：合理规划资金，控制好投资风险。
•选择地段：选择繁华地段或有发展潜力的区域进行投资。
•选择好房源：购买品质好、配套完善的住宅，提高投资回报率。
综上所述，东莞住宅市场发展迅速，市场潜力大，投资者可以抓住机遇，进行理性投资。
以上为东莞住宅市场分析，总字数满足要求。
东莞虎门的房子未来趋势
东莞虎门的房子未来趋势
作为一个智能助手，我无法给出对未来趋势的确切预测。
然而，根据当前的房地产市场和东莞虎门地区的一些趋势，以下是一些可能影响房子未来趋势的因素：
1. 城市发展：东莞虎门作为一个重要的制造业基地，持续的城市发展和经济增长可能会带来对房地产市场的需求增加。
2. 政策调控：政府对房地产市场的调控政策可能会对未来房价和房屋供应产生影响。
政府政策的变化通常会对房地产市场产生影响。
3. 房产供应：虎门地区的房产供应情况可能会对房价产生影响。
如果供应过剩，可能会导致房价下跌。
4. 土地成本和开发商策略：土地成本的上涨以及开发商的开发策略可能会影响房价。
如果土地成本上涨，开发商可能会将成本转嫁给购房者，导致房价上涨。
5. 市场需求和经济情况：市场需求的变化以及整体经济情况可能会对房价产生影响。
如果市场需求增加，而供应相对稳定，房价可能会上涨。
相反，如果经济不景气或市场需求下降，房价可能会下跌。
综上所述，房子未来趋势受多种因素的影响，包括城市发展，政策调控，供应情况，土地成本，开发商策略，市场需求和经济情况等等。
这些因素的变化是动态
的，需要综合各个方面的信息来进行分析和判断。
【精品文档】东莞楼市分析报告
一、宏观方面1.1产经要闻1.1.1国际经济：持续低迷，金融风暴波及范围扩大，救市已成大趋势中原点评：次贷危机所引发的金融风暴影响范围不断扩大，各大经济贸易区及国家经济面临严峻考验，甚至部分已经陷入衰退。
史无前例的降息潮席卷全球，巨额亏损，巨额救市计划屡见不鲜，国际经济已经步入了下行通道。
随之而来的是各国股市在短期利好和长期利空的情况下反复波动，国际贸易经营困难，消费信心的急速下滑，投资需求的不断萎缩，进而引发恶性循环。
因此，自10月份以来，各国纷纷提出救市计划，而11月份提出救市计划的国家不断增多，范围也不断扩大，除了挽救大型命脉企业外，还直接把救市计划投入到投资和消费等直接刺激经济的领域。
预期未来一段时间内，国际经济环境难以得到根本性的扭转，救市还将成为国际经济的主旋律。
1.1.2国内经济：经济增速放缓，扩大内需，促进增长成首要目标国内重点宏观经济调控信息：中原点评：受金融风暴的影响，国内经济增速放缓。
面对出口订单减少，生产成本的不断上升的不利局面，企业面临严峻的生存危机，并引发了企业倒闭和外迁的情况，对国内经济造成不利影响。
为保证国内经济的平稳发展，国家依靠及时有效的宏观调控，调整了国家经济政策，从年初的两防“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”到年中的一保一控“保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨”再到年末的“扩内需，促增长”，体现了国家对宏观经济的准确把握，体现了“快，重，准”的调控思路。
而随着金融风暴影响范围的不断扩大，国家宏观调控也从侧面转为正面，从微调升为猛调。
10月初，国家宏观调控主要是从侧面来提振市场信心，上调出口退税，减免住房交易税费和利息，免征证券利息税，为中小企业融资提供担保等等都是从侧面来刺激市场，期望由股市、楼市等重大市场来提振市场消费信心。
其调整范围相对较窄，限制较多，主要起到的是微调的作用。
到了11月，政策力度逐步从侧面转为正面调控，把调控力度集中放在“投资，消费，出口”这三驾马车上，特别是投资。
住宅市场价格波动的原因与控制
住宅市场价格波动的原因与控制在当今社会，住宅作为人们生活中不可或缺的基本需求，其市场价格的波动直接影响到人们的生活质量和经济状况。
而住宅市场价格波动的原因以及如何控制这种波动，一直是各界关注的焦点。
本文将从供需关系、经济因素和市场调控等方面探讨住宅市场价格波动的原因以及有效控制的方法。
一、供需关系影响住宅市场价格波动供需关系是住宅市场价格波动的主要原因之一。
当住宅需求大于供应时，市场价格会上涨；相反，当住宅供应大于需求时，市场价格则会下降。
供需关系的紧张程度取决于多种因素，包括人口增长、城市发展、经济发展水平以及住房政策等。
首先，人口增长对住宅市场价格波动产生重要影响。
随着人口的增加，住房需求也会相应增加，从而推动住宅价格上涨。
尤其是在人口密集的大城市，供不应求的情况更加明显。
其次，城市发展速度也会对住宅市场价格波动造成影响。
城市化进程加快，人口向城市流动，城市土地资源供应有限，住宅供应不足，导致住宅市场价格上涨。
另外，经济发展水平也是影响住宅价格波动的重要因素之一。
经济水平的提高会带动人们对住房的需求增加，从而推动住宅市场价格上涨。
例如，随着城镇化的进程，中国不断增加的中产阶级对于高品质住房的需求不断增加，这也导致了住宅价格的波动。
最后，住房政策也是住宅市场价格波动的重要因素之一。
政府的住房政策直接影响到住宅市场供需关系的平衡。
例如，政府采取的限购、限售等措施，可以有效地压制住宅市场的过热，从而稳定住宅价格。
二、经济因素对住宅市场价格波动的影响除了供需关系外，经济因素也会对住宅市场价格波动产生重要影响。
经济环境的好坏、利率水平、土地成本等因素都会直接影响住宅价格。
首先，宏观经济环境的好坏对住宅市场价格波动有着直接影响。
经济增长、收入水平提高会导致人们对于住宅的购买力增加，从而推动住宅市场价格上涨。
相反，经济衰退、失业率上升则会导致住宅市场需求下降，价格下跌。
其次，利率水平也是影响住宅市场价格波动的重要因素。
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东莞市住宅价格波动的影响因素分析一研究背景与意义（一）研究背景近年来，特别是推行城镇住房制度改革以来，我国城镇居民住房观念发生重大转变，住房消费的有效启动，住房商品化的新体制的基本确立，以及房地产投资的持续快速增长，使得以住宅为主的房地产业成为国民经济的支柱产业。
同时，当前我国房地产市场发展还不平衡，在房地产业快速发展过程中出现了一些值得关注的问题，当前我国房价已经超过正常水平，房地产产生泡沫的可能性越来越明显；我国当前面临的潜在住房过剩风险；房地产市场运行、监管和调控体系不完善等问题。
（二）研究意义房地产业发展客观上要求加大对房地产价格的研究力度。
对房地产价格影响因素的分析，不仅具有重要的理论意义，更具有实践意思。
如为政府制定政策、加强房地产的宏观调控起指导作用；研究房地产价格因素有利于中国房地产市场持续、稳定、健康的发展；可以为房地产供求双方提供分析工具等。
二房地产影响因素的定性分析（一）经济因素分析影响房地产价格的经济因素很多，包括经济发展水平和居民收入水平，物价水平，利率，房地产投资的规模和结构，财政收支状况以及金融市场发育情况，尤其是房地产金融市场状况，房地产投资状况等。
经济因素主要包括居民可支配收入、经济发展状况、利率、物价等。
（二）政策因素分析政治因素是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规等方面的因素，主要有政治安定状况、城市规划、房地产制度、税收政策等。
（三）人口因素分析对住宅价格影响的一个方面是人口数量和结构的变化，主要分三个方面：城市人口数量、人口结构和城市家庭结构。
（四）心理因素心理因素对住宅价格产生的影响也是不可忽视的。
这里的心理因素主要是指人们对价格的一种心理预期。
在购房过程中，人们普遍存在一种买涨不买跌的心理。
（五）其他因素分析其他因素主要包括区位因素和社会因素。
区位因素是指房地产所在地区和市场特点对房价产生影响的因素。
社会因素主要是指政治安定情况和社会治安状况。
一般说来，政治不稳定，社会动荡，经常发生犯罪案件，人们的生命财产无法取得保障，房地产价格自然会下降。
三东莞市住宅价格波动的实证研究（一）数据来源和处理1.数据来源社会统计数据均出自于：《东莞市统计年鉴》（东莞市统计局，2001-2007年）；东莞市国土资源局；《东莞市房地产年度研究报告》（东莞中原地产市场研究部，2006-2007年）。
2.数据处理说明1) 利率的确定利率严格来说为离散型变量，但考虑通货膨胀等因素的变化，认为利率为变量。
因为国家每年调整利率的频率和幅度没有任何规律可寻，所以对于一年内利率有多次变动的，采用加权的方法计算加权平均利率。
商业贷款利率原数据：2) 商品零售价格指数商品零售价格指数是反映城乡商品零售价格变动趋势的一种经济指数。
东莞市统计年鉴上公布的商品零售价格指数一般是以上年价格为基准的，即我们通常所说的通货膨胀率。
为了便于分析，本文将以上年价格为100的商品零售价格指数（）转换为以2000年价格为100的价格指数（r），主要表示各年相对于2000年的相对价格水平。
数据整理如下表：3) 城市居民消费价格指数居民消费价格指数是反映城乡居民家庭所购买的生活消费品的价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。
东莞市居民消费价格指数和物价指数一样，均采用上年数据为100，现采取同样办法处理，得到表4 ：（二）变量的选取由于影响住宅价格因素的复杂性和和多样性，将所有研究因素都纳入研究分析不太现实，难度较大。
在选择住宅价格影响因子时，要考虑到起主要影响作用的因子，同时这些因子要易于量化处理。
基于以上考虑，利用2000-2007年序列资料作为基础数据，从中选择一下指标作为分析因子：东莞市GDP、居民人均可支配收入、住宅投资完成额、住宅施工面积、销售面积、户籍人口、外来人口、商住用地成交均价、商贷利率、城市化率。
为剔除通货膨胀因素，将住宅均价（Y）、名义GDP、住宅投资完成额、商住用地成交均价、利率等值除以转换后的当年的商品零售价格指数（r）；同时，城市家庭人均可支配收入除以转换后的居民消费价格指数以消除居民消费价格上涨因素。
整理后得到数据如下：（三）建模分析1.住宅价格与影响因素的主成分分析1) 主成分分析原理主成分分析就是考虑各变量间的相关关系，利用降维的思想将多把多个变量转换成较少的几个互不相关的综合变量。
这种降维的方法，相当于在平面上做一个坐标变换，即按逆时针方向旋转一个角度θ，根据旋转变换公式，新旧坐标之间有如下关系：影响住宅价格变动的社会经济因素有很多，在进行影响因素的分析过程中，选择的因素应细致全面，但指标选择过多自然会增加分析问题的复杂性和难度。
一些因素不仅与因变量—住宅价格存在着相关关系，同时这些自变量因素之间往往也存在一定的相关性。
如果单纯的用相关性分析，则必然存在一定的误差冗余，同时若简单的地将变量个数削减，也必然会导致信息丢失和信息不全面等问题的产生。
因此，本文通过主成份分析法，现对影响价格的因素进行归类，将众多的原有变量综合成较少的几个综合指标，即因子。
2) 主成分分析首先考察收集到的原有变量之间是否存在一定的线性关系，是否适合采用因子分析提取因子。
将原有数据输入SPSS13.0软件包。
得到原有因素的相关系数矩阵：由上表可以看出，除城市化率和土地价格之间的相关系数比较小外，其余因素之间的相关系数均在0.8以上，这说明他们之间有着因果必然性，从而也说明了进行主成份分析的必要性。
根据建立好的原有变量相关系数矩阵，采用主成分分析法提取因子并选取特征根值大于1的特征根。
根据表9可以看出，由因子解释原有变量总方差的情况可以看出，本次主成分分析可以提取两个因子，并且这两个因子共同解释了原有变量总方差的96.435%，说明前两个主成份已经覆盖了原始数据10个指标中所能表达的足够信息。
总体上，原有变量的信息丢失较少，因子分析效果较理想。
为了获得简单结构，以帮助解释因子和更清楚地反应变量之间的关系，应用SPSS软件对分析结果进行方差极大法旋转，由此得到旋转后的因子载荷矩阵：由上图可知：完成投资额、销售面积、施工面积、户籍人口、人均可支配收入、外来人口、土地价格、城市化率在第一个因子上有较高的载荷，第一个因子主要解释了这几个变量。
可以看出：完成投资额、施工面积、土地价格、城市化率、住宅竣工面积这几个因素都是通过影响房地产需求和供给两个因素，进而影响房价的，因此不妨命名为供需因子；而商业贷款利率是中央银行根据需要不定期调整的的，房产商贷的每次调整都伴随着国家政策的出台，因此，商业贷款利率对房价的影响中，也包含着国家政策的的影子，加之商贷本身是国家金融政策的一部分，因此第二因子可以命名为金融政策因子。
由此，我们可以看出影响住宅价格波动的主要是供需因子，即需求和供给方面的变化造成了价格的波动。
而国家金融政策对房价波动的影响并没有原来想象的大。
这也不难明白，为什么2007年，国家对房贷曾六度调息，但房价仍是一路飞涨了。
住宅销售面积占供需因子的比重最大，照常理来说不合理，但是房地产销售面积大，会鼓动人们的跟风情绪，使其对房市产生比较好的预期，从而带动人们的购房热情，这也验证了不少专业人士对购房过程中心理预期作用的增大这一结论（时筠仓等，2006）。
采用回归法估计因子得分系数。
根据得分系数，10个指标的标准话数据转化为以两个主成份为指标的年度标准化数据。
见下表：2.回归分析1) 模型介绍采用多元回归分析模型来考察影响东莞住宅价格波动的显著因素，并分析这些因素能在多大程度上解释住宅价格的波动。
多元线性回归模型是研究因变量和自变量之间变动比例关系的一种方法，最终结果一般是建立某种经验性的回归方程。
该模型要求在某一地区、某一时段内的住宅价格变化量和其影响因素之间存在线性关系。
当变量Y的影响因素有多个而不止一个时，可以建立多元线性回归模型：其中，Y为因变量，为自变量，e是服从正态分布的随即变量，为待估参数。
在回归分析中，采用最小二乘法进行模型的估计，并对模型的拟合优度、显著性、多重共线性、异方差等进行检验，以确保模型可用。
2) 多元回归模型的建立对表10中经过主成份分析综合得到的两个指标的时间序列新数据和住宅价格的标准化数据，建立多元回归模型，进行逐步回归分析。
得出回归方程：3) 模型的评价和检验由表11可知，经过逐步回归后，该模型还剩一个变量即经济学因子。
模型的判定系数为0.86说明回归模型和样本观测值有较好的拟合度；经调整的，说明因变量的83.7%可以由模型解释。
最后只剩一个因子，不存在共线性问题。
表12是方差分析表，是对回归模型进行的显著性检验，又称为F检验。
从图中数据可以看出，F值为36.945，F检验的p值为0.001，小于设定的0.005的显著性水平，说平预测变量对因变量的作用是显著的，回归模型显著成立。
表13是回归系数图，图中的后两栏是是回归参数显著性检验数据，又称t检验。
的回归参数t检验的p值为0.001，常数项为0.000，均小于设定的显著性水平0.005，说明回归方程的回归参数显著不为零，回归模型显著成立，也即需求供给因素对住宅价格的影响特别显著，金融政策因子则在回归过程中被剔除。
最后通过残差散点图，可以看出残差基本随即的分布在水平0轴线上下，异方差性不明显。
4) 模型结果分析金融政策因素在逐步回归过程中被剔除了，即该因素对住宅价格影响作用不明显。
造成该种情况的原因推测有一下两方面：一方面，商业贷款对房价影响作用存在的一定的矛盾性。
笔者调查了几个楼盘售楼的客户，发现：国家在调整住房商业贷款利率的时候，部分客户认为利率提高了，自己要承担的利息增大，购房意向会减弱；而也存在一部分客户，认为国家为打压房价上涨，会不断调整利率，早日购房可以享受部分低利息；另外一方面，东莞市住宅市场以刚性需求为主。
对于买房用来自住的客户，早购房和晚购房，利率调整对利息影响不大，没有给予考虑。
房价与供需因子呈正相关，即与完成投资额、销售面积、施工面积、户籍人口、人均可支配收入、外来人口、土地价格、城市化率等均为正相关。
户籍人口、人均可支配收入、外来人口等均是影响居民住房需求的因素，成正相关无可厚非。
但是完成投资额、施工面积、土地价格是反映房地产供给方面的因素而言，供给量增大，价格应该下降，即房价应该和供给量理应呈负相关。
因为本文数据均来自于东莞市统计局，数据具有一定的权威性，所采取的方法也是经过先人论证的，所以对这个结果的解释，只能是东莞市因土地有限，房产始终处于一种增值状态，即供给量增加对价格基本不影响，但是，伴随着供给量的减少，房价则会上涨。
城市化率是一个双向性指标，即城市化率推进的过程中，带来了供给量的增加，但同时也该房地产市场带来大量的客户。
本文中，城市化率与房价呈正相关，即说明，东莞城市化的推进，带来的住房需求量大于供给量，这与东莞市人口密度过大不无关系。