资产评估考前复习

《资产评估》2017年11月考试考前练习题
一、简答题
1•什么是资产评估，它由哪些基本要素组成？
解答：
资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公允的准则，按照法定的
标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。

其核心是对资产在某一
时点的价格进行估算。

由定义可知，资产评估由六大基本要素组成，即资产评估的目的、评
估的对象、评估人、估价标准、评估规程和评估方法。

2. 如何理解建筑物评估的房地合一原则？
解答:
尽管建筑物和土地是可区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要
把两者作为相互联系的综合体进行评估。

具体表现在以下两个方面：
（1）建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品，对于建筑物来说，它总是依托于一
定的土地，土地开发成本往往隐含在建筑物价值之中，土地使用价值此时可通过房产来反映。

（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格，环
境质量的好坏不取决于建筑物本身，而是与土地的不可移位性相关。

房地产的总收益是土地
和建筑物等因素共同作用的结果。

3. 简述复原重置成本和更新重置成本二者之间的关系。

解答:
选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重
置成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。

一般来说，复原重置成本大于更新重置
成本，但由此导致的功能性损耗也大。

之所以要选择更新重置成本，一方面，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、
工艺制造的资产无论从其使用性能还是成本耗用方面，都会优于旧的资产。

4. 简述功能性贬值的估算步骤。

解答:
（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。

（2）计算二者的差异，确定净超额运营成本，由于企业支付的运营成本是在税前扣除
的，企业支付的超额运营成本会导致税前利润下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成
本远远低于其实际支付额，因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。

（3）估计被评估资产的剩余寿命。

（4）以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗。

5. 简述用综合调整法预测企业收益的步骤。

解答:
使用综合调整法的具体步骤为：
（1）设计收益预测表；
（2）按收益预测表的主要项目，逐项分析预期年度内可能出现的变化因素；
（3）分析各影响因素对收益预测表中各个项目的影响，采取一定的方法，计算出各项目的预测值；
（4）将各个项目的预测值汇总，得出预测的收益值。

6. 简述市场法评估机器设备的步骤。

解答:
市场法评估的基本步骤：
（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料。

要了解的基本资料有：设备的规格型号、制造厂家、出厂日期、服役年龄、安装情况、随机附件以及设备的实体状态，等等。

（课本中列举的主要是比较因素中的6个个别因素）（2）进行市场调查，选取市场参照物。

在选择市场参照物时，应注意参照物的时间性、
地域性、可比性。

①时间性要求：参照物的交易时间尽可能接近评估基准日；②地域性要求：参照物尽可能与评估对象在同一地区；③可比性要求：参照物尽可能与评估对象在实体状态方面比较接近。

（3）因素比较。

评估人员要对影响价值的因素（如实体状态、交易时间、交易地点、交易背景等）进行分析、比较，确定差异调整量。

（4）计算评估值。

在分析比较的基础上，对参照物的市场交易价格进行修正，确定评估值。

二、计算题
1. 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400% ，乙企业资产重置成本为4 000万元，成本利润率为1
2.5%，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企
业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成
本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450 元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%。

要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）
（P/F,10%,1）=0.9091，（P/F,10%,2）=0.8264，（P/F,10%,3）=0.7513，
（P/F,10%,4）=0.6830 ，（P/F,10%,5）=0.6209
解答:
1．确定利润分成率：
①确定专利重置成本=80 X（1 + 25%）=100 （万元）
②专利约当投资量=100 X（1 + 400%）=500 （万元）
③乙企业资产约当投资量=4 000 X（1 + 12.5%）=4 500 （万元）
④利润分成率=500/ （4 500+ 500）X 100%=10%
2．确定评估值：
①确定每年利润额：
第一、第二年=（500 —400）X 20=2 000 （万元）
第三、第四年=（450 —400）X 20=1 000 （万元）。