金地自在城 项目分析
找到客户后，我们又将为这些客户提供什么样的产品？
结合地块特征及规划指标，充分尊重市场与客户，打造切合市 场的产品。
赋予项目灵魂的定位
想要单一的区隔市场的同质产品是无法办到，唯有创造一种具有 普遍认知和持久魅力的、令人向往的生活形态，才是提升价值的 关键。
T（威胁）
城市扩张的大势极其带来的人口向外围 板桥新城科学完整的规划； 依托于宝钢等大型企业和雨花经济开发 区域暂无真正的商品房开发； 奥体板块商务和产业的成熟为项目发展 宁马轻轨的规划利好；
陌生板块区域价值低估；
迁移；
来自江北、江北、东郊的竞争；
区域内的潜在土地供应带来的贴身竞
争。
区的良好产业基础带来的优质客群；
城市中心 地铁2号线
夫子庙
南京城市双中心的雏形已
经形成
城市新中心
商业轴
4
城市的发展决定了板桥新城必将作为奥体新城发展的补充， 成为新城扩张的主要方向——项目必将融入奥体融入河西
市场分析
桥北
1. 东北部：主城的影响力超
越新中心，辐射力受到主 城影响 2. 东南部：农庄和乡镇 珠江镇
南京主城
仙林
本报告之思想脉络
项目认知 理解土地
市场研究 洞察市场
客群定位 全盘审视
产品定位 项目定位
价格估算
1
项目规划综合 结论及建议
第一部分 项目认识
2
城市认知——从城市的扩张角度来看待项目
结论: 1. 南京地域狭小限制 城市发展，城市发 展必然向外扩张成 必然。 2. 因此“一城三区” 应运而生。 3. 得天独厚的自身条 件使河西成为主城 向外拓展的最优区 域。 4. 待新城成熟后，向 南部腹地推进将成 为城市扩张的首选。
提供良好的客群支撑；
6
项目认知——除了品牌，还有配套
金地：国内一线品牌的开发企业，优质项目的 保证 金地房地产公司是中国最大的房地产开发公 司之一，目前在全国14个大城市开发住宅和商 业项目。 1. 指标要求：完善配套，满足各项生活的需要 教育：项目内配建30班小学一所，占地不小于 22000平米；12班幼儿园两所，每所占地不小 于4700平米；项目南侧为规划中小学用地；
江 北 长江 仙 林
紫金山
市中心
河西新 城
江宁 板桥
3
城市格局的发展使得城市功能布局逐渐向奥体分 流
城市中心演变进程
奥体的中心——商业轴与 商务轴交汇处 1. 商业轴：沿河西大街布置， 比肩新街口； 2. 商务轴：沿江东路布置， 2007年底10座标志建筑封 顶。
奥体
商务轴 山西路-鼓 楼 新街口 地铁1号线 明城墙内
O（机会）
S（优势）
W（劣势）
与主城距离较近 , 奥体新城的距离更近
周边配套极其缺乏； 陌生区域，消费者心理距离较远
；
交通畅达性好；
百万大盘规模； 紧临1200亩石闸湖公园； 地块内部存在可利用资源；
；
公交系统不完善； 一定程度的污染； 城南的心理隔阂； 无商品房开发板块；
3. 西北部：过江隧道、过江
地铁、三桥开通后，逐渐 打破交通瓶颈。 4. 西南部：与奥体新中心无 缝对接，形成主要人口疏 散地。 城市新中心的诞生带来新 的圈层扩展，周边地区必 然成为中心主要扩张的承 接地。
5
江宁
板桥
市场认知——一线品牌，百万大盘，板桥地王
22个亿地价， 100万的大盘， 从拿地开始就轰 动了整个南京城， 未来的项目必将 开启板桥房地产 市场的全新篇章。
商业用地 文化娱乐体 育用地 公共设施预 留地
2.
3. 4. 5.
商业：项目西北为规划商业用地；
医疗：项目西南规划为南京市肿瘤医院用地； 菜场：项目内配建2500平米的菜场； 其他：项目北侧规划为公共设施和邮电设施，
本 项 目
邮电设施 用地
项目西侧为文化娱乐体育用地。
规划南京市肿瘤 医院
中小学教育 用地
7
项目界定——领袖新城的中高端产品
市场认知：
震撼南京的新城 “地王”。
项目认知：除
了项目品牌， 还有完善配套
城市认识：
目地缘价值的升值潜力， 城市新中心的重要辐射地， 随着时间推移将会融入奥 体，融入河西。
8
以地块认知为基础，我们关注以下几个核心问题
客观的市场环境下，本案是否可行？
总体市场供求关系如何？区域市场供求关系及价格走势？项目 是否拥有良好的发展机遇？竞争形势如何？需要抓住的机会点 在哪里？
2014年上海房地产市场年报
套数
3,062 1,595 1,175 1,572 1,282 1,191 1,063 1,078 706 1,052 998 1,026 705 964 788 1,001 532 644 896 909
面积
241,494 151,816 148,236 137,374 130,512 123,980 116,194 111,087 108,688 104,301 103,906 100,664 98,953 96,261 95,908 93,335 92,948 92,232 90,233 90,059
（㎡）
2,500,000
（元/㎡）
30,000
月度 单位 Jan-14 Feb-14 Mar-14 Apr-14 May-14 Jun-14
新增供应面积 （㎡） 703,618 517,178 1,094,563 737,440 852,574 1,062,582
成交面积 （㎡） 673,829 397,510 795,794 678,584 570,830 682,074
交易金额 11,962,693 16,676,120 8,993,095
（元/㎡） （万元）
20,239
15,000,000
20,754
21,962 23,685
24,000
2006年 14,317,699 2007年 12,746,866 2008年 10,255,103 2009年 11,204,605 2010年 2011年 2012年 8,944,912 8,798,543 7,795,426
行政区
南汇区 闵行区 南汇区 金山区 金山区 奉贤区 嘉定区 浦东新区 徐汇区 松江区 南汇区 宝山区 浦东新区 嘉定区 闵行区 松江区 普陀区 南汇区 嘉定区 宝山区
业主网上维权维稳落实情况报告
业主网上维权维稳落实情况报告业主及准业主关于维权工作的阶段性总结及情况通报各位尊敬的金地自在城业主及准业主：经过前阶段一系列的活动和积极的向政府各部门的诉求后，目前维权工作取得了一定的成效，钱江电视台的新闻007的金地专题报道已经成功的对于金地隐瞒事实欺骗业主的行径进行了公正的充分的曝光。
但是，维权工作目前也遇到了瓶颈，主要表现为：1、业主参与的积极性不高，从组织活动的有效人数来看，大部分业主还是持观望态度，并未能积极投入到现场的活动中来；2、政府方面态度已经开始显现，目前官方的回应是“改善过街节点建设”，这是在12345网上回复中出现的最多的回应，说明这是政府目前考虑的方案，当然这已经是在听取业主诉求和考虑业主反应的基础上作出的决定，这个改善距离业主所要求的“隧道下穿”的诉求还有不小的差距；3、吉鸿路的建设目前还有“施工许可证”尚未公示和下发，这也是这个项目最后的一个程序，目前政府还是慎重的在考虑这个事情；4、部分表现积极的业主被公安部门频繁传唤并被有目的的限制自由，对这部分业主的工作生活造成了极大的影响和不便。
虽然维权小组是个团队，但无法控制公安部门对于部分业主个人采取的措施和行动，这部分业主的承受状况必须纳入维权小组重要的考虑因素；5、作为重要的维权途径司法途径的尝试已进行了一些前期的，但和金地陷入官司中并不能解决路的问题，如果采取司法途径就意味着只有退房意愿坚决和要求退还定金的业主才是司法途径最终的选择者，那么选择这个方向就需要业主有明确的表达，这是需要时间和形式去采集业主的想法。
就官司而言的最终结果也很难预测，输赢的概率和即便赢得官司后执行的效果都是未知数；总结以上的效果后，维权小组今后的思路和方向就产生了三种可能的方式：第一、继续组织活动以争取政府部门的重视，以“改路”为最终表达；选择这个的业主必须要确保自己能投入到活动一线去，不能期待别人帮助你去做，投入一线有可能的后果就是被公安部门骚扰，虽然前阶段大部分业主表达了改路为最终目的，但在实际行动中我们发现其实真实情况并非如此乐观。
金地集团的经营管理模式分析总结
客户一直都很关心的物业管理当然也是金地集团未敢放松的一项，作为房地的售后服务－物业管理服务，一直都是客户在楼盘的价格、位置、质量之后的重点考虑范畴。
金地集团下属的深圳金地物业在成立之初，便以物业管理行业的排头雁－深圳万科物业为标准，除专门安排公司员工到万科物业进行学习外，还处处以万科物业为坐标来要求自己，在其间找彼此的差距，从而不断提高金地物业的物业管理服务的水准。在此基础上，不断留意万科物业的动态，对万科物业的先进管理办法和思路一直采取跟踪和模仿，如万科的无人化管理－物业人员在业主外出的时候完成保洁、绿化、日常维护工作，业主下班回家后只看到整洁的环境而看不到物业工作人员，使业主避免被打扰。金地物业则依照采用，而称之为回避式管理。在学习万科物业的同时，金地物业积极建立自己的质量保证程序文件系统，对各个工作过程实行流程图化处理，并对关键点位反复推敲，不断改进。
（2）“一分钱，一分货”——坚持高质高价策略
在深思熟虑后，在产品定价方面，金地集团则以杰出的地产产品、优异的建筑外观、良好的项目环境、合理的户型设计、有保障的建筑选材及质量、优秀的物业管理等各方面，获得了社会各界一致好评的同时，坚持走高质高价的策略：比周边楼盘高出十到二十个百分点的价格进行销售。既使得成为金地业主的客户获得了高人一等的感受，也保证了公司赚取利润的最大化。
启示录：
金地集团从一个区属企业、资产一千多万的企业，走到现在，有很多成功的必然，差异化是其出奇制胜的法宝：差异化战略－设计差异化、产品差异化、价格差异化、服务差异化、营销方法差异化。
三、我们向金地学什么
1.发展战略：多层次、高质量的理性扩张，多储地，广积粮
从金地集团发展历程来看，区域性地产公司向跨区域地产公司转化，是公司规模不断发展的必由之路。金地集团现已完成由区域性地产公司向跨区域地产公司转变的过程。
海口金地自在城学区规划
海口金地自在城学区规划金地自在城地铁站苏洋站上盖，大学城区域内一个总建接近20万方的超级TOD项目，其区位发展的站位高度有了大幅提升的同时，也打开了自身区位价值“风口”。
现在看来，项目所在科学城区域将会是人城共融共生、产业蓬勃发展的区域，大学城区域内福州大学、江夏学院、闽江学院等知名高校，造就一方文脉高地，更多人才将会被吸引汇聚于此，未来这里经济消费水平也可想而知。
科学城TOD江景红盘一站式都会住区金地自在城²近20万方的TOD江景房，坐落于城市风口之上，面向时代的人文与江景，秉持对时代建筑的执着之心，以“科学筑家”的品质要求，也让福州的理想生活有了更为精准的落地。
一线江景，坐拥闽江头排视野，俯瞰约10KM长滩江岸线美景，近邻约1600亩湿地公园（规划中），当壮阔的江景资源，遇上时代的奔涌，焕发的一定是时代之上的理想。
交通方面，距离2号线首站“苏洋站”直线距离约300米（经高德地图售楼处至苏洋站测距），3站直达东百城，4站福州大学，9站金山，11站闽江北岸中央商务区；近邻闽侯二桥（在建中）、洪塘大桥、洪山桥，TOD立体交通高效出行，为生活按下加速键。
商业方面，周边东百城永嘉天地、万家广场、西海岸广场、博士后时代广场等购物中心，生活购物一应俱全，共享都市繁华。
一站式配套，项目自建约1800㎡自在天地一站式商业街，未来将覆盖多样化的功能业态，高颜值的学院艺术风街区，在家门口即享一站式购物体验，何乐而不为呢？全龄大城，约20万方景观全龄配套，匠造一心三四园六境互动场所，将学院风造景手法与城市人文底蕴完美融合，以玩心启动360°玩呗PLUS景观系统，环形健康跑道、儿童活动区、几何球场、爱乐剧场等设施，不仅为业主们提供工作之外的闲暇娱乐场所，更是一方孩子们释放天性的欢乐天地；当夜幕降临，邀三五好友至星月天文公园谈天说地，则成为业主们日常社交会客的“第二空间”。
自带约4200㎡社区幼儿园，充分满足小区内适龄儿童入学需求，用温柔与细心，陪伴孩子慢慢成长。
金地四大产品系列介绍
成为客户首选的房地产产品之一。
品质优势
严格的质量控制
金地集团对产品质量有着严格的要求，从设计、施工到验收等各 个环节都实行精细化管理，确保产品品质。
高品质材料选用
金地四大产品系列在材料选择上注重品质和环保，采用高品质的建 筑材料和装饰材料，确保产品的持久性和舒适性。
优质服务保障
金地集团为客户提供全方位的售后服务保障，确保客户在购买和使 用过程中的权益得到充分保障。
每个产品系列都有独特的设计风格 和特点，突出了产品的个性化特征， 满足了客户的个性化需求。
高性价比
四大产品系列在保证品质的前 提下，力求降低成本，为客户 提供高性价比的住宅产品。
优质服务
金地集团提供全方位的售前、售 中和售后服务，确保客户能够享
受到优质的居住服务体验。
02
金地四大产品系列详解
产品系列一：金地·格林
贵的居住体验。
03
金地四大产品系列的竞争优 势
品牌优势
品牌历史悠久
01
金地集团作为Leabharlann 国房地产行业的先行者之一，拥有超过30年的
发展历史，积累了丰富的品牌知名度和美誉度。
品牌形象稳健
02
金地集团注重品牌形象塑造，始终坚持稳健经营，赢得了客户
的信任和忠诚。
品牌价值认可
03
金地四大产品系列在市场上受到广泛认可，品牌价值不断提升，
创新优势
创新设计理念
金地四大产品系列在设计上注重 创新，不断引入国际先进的设计 理念和元素，打造具有独特魅力 的产品。
技术创新引领
金地集团在技术创新方面不断探 索和尝试，将最新的科技成果应 用于产品中，提升产品的科技含 量和智能化水平。
创新营销策略
房地产项目SWOT分析
房地产项目S W O T分析-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN佳滨苑项目SWOT分析作者：许汉远一、项目介绍佳滨苑位于东晓路海印桥脚，由珠江实业东建集团房产地产开发有限公司开发，广州住宅建设发展有限公司承建，广州珠江酒店物业管理有限公司承包物业服务，是集高层景观住宅、特色商业街于一体的市中心首席人居。
楼盘占地面积5100平方米，建筑面积107680平方米，总户数560户，绿化率为29.4%，容积率为4.50。
佳滨苑项目北眺悠悠珠江，比邻仲恺农业技术学院，南望晓港公园、配套省级幼儿园。
建筑外形具有刚柔并济的线条，浓缩了东方美学的精品园林，夜间远观海印桥灯光璀璨，长龙跨江，甚是壮观。
佳滨苑品质全面升级，由具备国家一级物业管理资质、中国物业服务百强企业“广州珠江酒店管理物业公司”担纲物业服务，更将众多高科技元素融入服务中：红外线弱电报警、电子巡更、LED信息发布、人车分流管理、社区背景音乐、闭路监控、可视对讲系统……让您畅享居家生活的高贵与尊崇。
二、项目SWOT分析S（优势）（1）地理位置：项目位于目前炙手可热的老城区—海珠区，虽处市区较为繁华的地段，但是，小区内环境宜人，繁华中带有幽静，可谓是市区中的“桃花源”。
再者，小区往北300米是景色秀美的珠江，往西是文化气息浓郁的老牌大学仲恺农业技术学院，往南500米是可以散步、游玩的东晓公园。
综上，项目的地理位置是非常优越的。
（2）交通状况：项目周边有184路、192路、208路、221路、264路、287路、35路、44路等众多公交线路。
业主可以在海印桥南下车，步行约3分钟左右便可到达项目。
项目交通四通八道，出行是相当的方便：海印桥南直上内环路B线，海印桥北直通内环路A线。
无论是前往市中心，还是郊区方向，车程一般都可控制在35分钟左右。
（3）生活配套：项目昌岗东路百佳广场、海印电器城、中山大学社区都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。
一个房地产操盘手的十个瞬间：献给中建地产的经营高手们-148页PPT资料
填写意见以便我们整改。（主要针对花园洋房）
8、交房时内外墙分别采用什么材料？对人体是否有害？
答：外墙为 200 厚加气混凝土砌块，内墙体均采用 100、200 厚加气混凝土砌块。对人体完全无害。
花园洋房是外墙外保温，保温材料为胶粉聚苯颗粒，小高层是外墙内保温，保温材料为聚苯板。
9.小区的防震系数？答：抗震设防烈度为 7 度。
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
brown stone street 4+1F 叠加别墅效果图
金地天御
金地天御原创平墅
平面图
69
天御实景
砂浆找平-外墙防水腻子-砂壁漆喷涂-防水面漆)。外立面采用通体面砖。如开裂或渗水，通知物业
负责联系相关责任单位进行维修。
4、小区内的道路面层采用什么材料？
答：采用抗噪沥青路面和彩色水泥砖（主要针对花园洋房区域沥青颗粒粗大问题）
5、房屋楼顶的防水和保温层的工艺是什么情况？
答：防水:JS 防水+防水卷材；保温:聚苯保温板+加气混凝土砌块+细石钢筋混凝土保护层。屋面采
2.意向性指示系统
3、5、6、7.四块意向性墙
9、10.双面灯箱放效 果图（一张鸟瞰，一 张高town）
第四个瞬间 定价 穿透人心的力量
Gemdale Corporation
The Science of Living
第五个瞬间 开盘，惊险的一跃
金地未未来开盘平面图
金地未未来开盘现场照片
金地未未来区位图
房地产创意广告词9篇
房地产创意广告词9篇房地产创意广告词11. 保利花园——和谐生活，自然舒适;香樟佑人，朱雀佑宅2. 绿色家园——房在林中，人在树下3. 银海华庭——让建筑延伸梦想4. 花前树下——春来花前鸟语，福入树下人家5. 剑桥春天——引领街区生活，静享都市繁华6. 大唐新都——原创生活，非常空间7. 东湖名居——东湖就在家门口8. 并非世外，却是桃源。
——金太阳鹭港9. 离城市不远，离自然很近。
——荣盛龙湖半岛10. 生活天天向上城市渐渐向北。
——天润城11. 年纪轻轻，三房两厅。
——金地自在城12. 开盘必特价，特价必升值。
——恒大绿洲13. 世界公民的top级公寓。
——绿城水晶蓝湾14. 房价不会跳水，只是在做俯卧撑。
——城中某楼盘15. 用iphone，住ihome。
——托乐嘉ihome精装公寓16. 心怀世界，身在园。
——五矿御江金城17. 世外，在城的边上。
——世外边城18. 这一刻，世界已大有不同。
——万科金域蓝湾19. 这一城，已青出于蓝。
——万科金域蓝湾20. 石林大公园，归来不看房。
——石林大公园房地产创意广告词21、居家赚钱两不误，休闲娱乐一把抓。
2、大空间楼距宽，品自然真方便。
3、住在自然大空间，财富增值天天窜。
4、百年优质工程，品质生活从容。
5、大空间，更划算。
6、理想好房，您享好房！7、大楼距敞亮，小公摊便享。
8、房要胜房，墙要更强。
9、在您的盛年，该为父母买一套房了！10、买的就是性价比，真来住，真舒服！11、匠心制造，因为您要。
12、今天一间房，明天不用忙。
13、买房是件优雅的事情，我只为优雅买单。
14、千万别错过城中的买房季！买房季，促销力度大。
15、住房不将就，今年最后一波福利！16、城市枢纽，财富领秀。
17、新房预报，生活需要。
18、住好房，要靠抢！抢！抢！抢！最后一波抢房来袭。
19、最后，最珍贵！20、两房三房好买卖，轻松做个城里人！21、金九银十，让我们享受最后的狂欢！22、一城时尚，一房畅享。
浙江朗菲纺织科技有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告浙江朗菲纺织科技有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:浙江朗菲纺织科技有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分浙江朗菲纺织科技有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
中国房地产市场分析(ppt 34页)
175
57%
233
15%
269
32%
562
59%
2670
58%
147
7%
56
-3%
104
122%
108
4%
178
-4%
140
-4%
57
-28%
212
-16%
112
83%
1112
18%
2012年Q3
成交面积 同比
423
89%
247
29%
311
44%
96
38%
257
223%
224
108%
180
75%
259
调控——地方政府陆续对政策进行“微调”，行业政策环境明显好转
今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大 遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。 在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打 破了首套房、二套房首付的门槛。
特征 5——今年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗
从项目层面来看，今年以来各线城市项目销售状况普遍好转，从项目类型来看，今年上半年市场 基本以刚需为主打，自下半年起，则相当一部分改善性项目强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅项 目出现热销，而投资项目中世茂御龙海湾“起死回生”给市场注入更多信心。
长达9.71年，市场严重供
过于求。康巴什大面积降
价，从去年的每平米均价
10000 元 暴 跌 到 了 现 在
的3000多元。
9
温州 楼盘打对折也无人问津
今年上半年，温州全 市商品房销售面积同比下 降47.4%；市区二手住房 总成交量同比下降58.6% ，而在7月份上旬，甚至 出现零交易量的情况。温 州市二手房均价比去年同 期下跌25.1%。