房地产开发企业在商品房销售过程中应当注意法律问题(20080526)
商品房(预)销售法律风险要点解析(改)
第二部分 销售过程的法律风险
3、广告设计法律风险及规避措施 用没有合法来源的图片、文字资料、音像制品等素材进行设计，容易引发著 作权侵权纠纷。 规避方法： 1.以自行拍摄、撰写、制作等方式直接取得相关素材； 2.通过签订有偿协议购取正版资料； 3.委托他人设计时，应在委托合同中约定著作权侵权责任由设计方承担。
第二部分 销售过程的法律风险
二、销售代理公司的法律风险及规避措施 由于销售中介是以开发商名义对外进行销售，因此开发商应对外承担销售代 理公司在销售过程中以及销售后所需承担的法律责任。 1．房地产开发商应当确保销售代理的房屋符合预售/销售的标准 2．在签订代理销售合同时应当对项目代理销售事宜作出尽可能完善详尽的约 定 （1）谨慎选择房地产项目销售代理商。 （2）确定销售代理的方式、范围和期限。 （3）明确佣金的计算方式与代理销售费用承担。 （4）确定对代理商销售行为的管控。
第一部分 部分政策规定风险要点
3、露台及绿地： 《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有， 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》对此问题进一步作出规定。该司法解释第第二条第二款规定：“规 划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房 屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组 成部分”。 据此，露台要成为专有部分的组成部分，必须具体以下条件： 第一、规划上专属于特定房屋。 第二、物理上专属于特定房屋。 第三、销售合同有约定。
(7)物业服务方案已经落实。
第一部分 部分政策规定风险要点
2、商品房预售的条件为： (1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。 (2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。 (3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建 设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。
浅议我国商品房销售管理的法律风险与防范对策
浅议我国商品房销售管理的法律风险与防范对策随着我国经济的快速发展，商品房销售也面临着越来越多的法律风险，这对于开发商、代理商、购房者等各方都具有很大的影响。
因此，本文将从商品房销售过程的法律风险及防范对策等方面进行探讨。
一、商品房销售过程的法律风险1. 合同风险商品房销售合同是购房者与开发商之间的一种民事合同，涉及到双方的权益和义务。
如果合同存在漏洞，将会带来很大的法律风险。
常见的合同风险包括：缺乏明确的约定、有漏洞的条款、未履行合同等。
2. 售后风险商品房售后维修安装等服务是由开发商、代理商、客服等共同推行的。
如果售后服务不到位，将会带来客户维权、信任度下降等问题。
3. 违法风险在商品房销售过程中，开发商不遵守国家法律法规，例如在营销中夸大宣传。
这会导致开发商被监管机构处罚和损害开发商的信誉度，甚至造成损失。
4. 知识产权风险在商品房销售过程中，开发商通常使用各种广告宣传的方式，包括使用图片、文字、视频等，如果存在侵犯他人知识产权的行为，将有可能面临侵权诉讼。
为了避免合同方面的法律风险，双方应仔细阅读并严格履行合同中的条款。
开发商应该明确约定价格、交房时间、优惠政策等内容。
购房者应认真检查有关房屋面积、数量等方面的标准，还要重视旅游、赠品等去杂项。
开发商应当建立完善的售后服务体系，明确售后服务的责任和义务。
处理好售后事宜，可以增强客户满意度，树立口碑，使业务良性持续发展。
3. 法律意识事宜开发商应了解相关法律法规，保持合规经营，严格遵守控制要求。
同时要强化诚信意识，切忌夸大宣传等虚假宣传。
为保护自己的知识产权，开发商应切实履行知识产权巡查义务，严格遵守电视、广播、报纸等媒体规定，不侵犯他人知识产权。
结论在商品房销售管理中，法律风险是难以避免的，但是通过建立完善的风险管理机制，可以有效地防范风险并尽可能地降低风险带来的损失。
建立风险预警机制，加强风险发现、评估、应对和处理等环节，可以提高企业在商品房销售过程中的合规性和风险管理能力，促进企业的可持续发展。
商品房降价促销中开发商的法律风险防范
商品房降价促销中开发商的法律风险防范2020年2月16日，恒大集团宣布于2月28日启动全国各大楼盘的特大优惠政策，全国在售楼盘75折销售，因为疫情的影响，消费者可以通过VR看房等方式对房屋的情况进行了解，并且在商品房交易的首付、按揭等环节，均推出不同程度优惠。
该营销方式一经出台，反响热烈，于2月共实现网上认购商品房总套数99141套，位居该月行业第一。
商品房降价促销中，开发商在获取营销带来的丰厚利润和现金流的同时，可能会遇到以下法律问题：1.由于促销带来房价变动，已购房业主主张退房或补偿差价;2.无理由退房的法律风险;3.开发商在按揭贷款担保中的法律风险;4.由于疫情原因，导致无法按期交房的法律风险;5.先涨价再降价带来的法律风险。
标签：商品房销售;降价促销;法律风险1、由于促销带来房价变动，已购房业主主张退房或补偿差价开发商为提升销售额、拓宽销售渠道而降价，可能会导致在在促销活动进行前购买商品房的消费者认为，其自身利益受到损害，在此情况下，消费者为维护其利益，一般会有两种主张：退房或者要求开发商补偿差价。
此两种行为在法律上具有不同性质。
1.1退房退房的诉求，在法律上为主张解除合同。
根据《中华人民共和国合同法》（后简称《合同法》），合同的解除方式分为法定解除、约定解除与协商解除三种。
首先，约定解除即双方民事主体在签订合同之时所约定的合同解除条件被满足时，合同自动解除;其次，签订合同的双方民事主体可以就该购房合同的解除协商解决;最后，在满足《合同法》中规定的合同解除要件，或出现我国法律、行政法规规定的其他法定解除情形（比如：房屋质量不符合法定标准、出现重大结构安全问题等）时，消费者可主张依据该条款解除合同。
消费者解除合同，对开发商而言是一笔不小的损失。
因此，开发商在订立合同之时，应当着重注意对合同的解除条款的规定，在不违反法律规定的情况下，对自己的权益进行预设性质保护。
1.2补偿差价补偿差价，在法律上的性质为变更合同。
房地产营销过程中涉及到的所有法律问题和纠纷汇总精品PPT课件
商品房销售应具备的条件
（2）、《城市房地产管理法》第三十七条第六项和《城市房地产转让管理规 定》第六条第六项之规定，“未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转 让”；建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七 条之规定，“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产 主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同 载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。” 由以上的条款中可以看出，现房再转让要想不违反法律法规的强制性规定，现 房必须要依法登记取得房屋权属证书，即开发商办理了房屋初步登记取得大产 权，并且预购人（购房者）取得房屋所有权证之后，才能办理过户登记手续。 而且，现房直接转让属于逃税行为，损害国家利益，转让无效。
房地产智库
二、商品房销售事实合同风险
案例1：原告朱某、王某为开发公司某小区的购房者，2008年10月看中小区房 子一套，当天支付定金，未签购房协议，开发公司开具发票， 上面记载房屋坐 落位置、单价及总价。过了一段时间后在开发公司代理公司销售人员的催促下， 缴纳了6万左右的购房款，未签任何购房协议书及合同，开发公司开具发票标 有房屋具体位置，单价及总价。购房者需要换房，销售人员在自己的名片上签 字，该名片上载有可换大房一套。后朱某、 王某一直不来签订合同，也不缴纳 剩余房款， 经销售人员多次催促仍不缴纳，同年年底，公司将房屋转卖给第三 人。2010年8月，朱某 、王某起诉至法院，要求开发公司履行买卖合同，交付 房屋。
商品房销售管理办法.doc
商品房销售管理办法总则第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
销售条件第六条商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条商品房现售,应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。
第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
商品房销售管理办法
商品房销售管理办法第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
第六条商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。
第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
商品房销售管理办法
商品房销售管理办法商品房销售管理办法，是为规范商品房销售市场，保护购房者权益，促进房地产市场健康发展而制定的一系列管理规定。
本办法的实施范围包括商品房开发企业、中介机构及购房者。
以下将逐一介绍商品房销售管理办法的具体内容。
一、商品房销售资质要求1. 商品房开发企业应依法办理工商登记，取得相应的开发资质证书。
未取得开发资质证书的企业，不得从事商品房销售活动。
2. 中介机构应依法办理相关从业资质，如房地产中介服务许可证等。
未取得相关从业资质的机构，不得从事商品房销售代理活动。
二、商品房销售过程1. 商品房销售应公开、公平、公正，不得捏造虚假信息，误导购房者。
开发企业、中介机构应提供真实、准确的房屋信息，包括房屋建筑面积、结构、价格、购房条件等。
2. 商品房销售须遵守“先公示、后销售”的原则。
开发企业在开售前须向公众公示相关房屋信息，包括房屋销售计划、预售证书、施工许可证等。
3. 商品房销售应通过合法渠道进行，不得利用非法手段进行捆绑销售、强迫购房等不当行为。
三、房屋交付标准与质量保证1. 商品房交付前，开发企业应向购房者提供详细的交付标准，包括装修、设备等内容。
交付标准应明确、具体，不得涉及虚假、误导性信息。
2. 开发企业在商品房交付前，应对房屋进行质量检验，并提供质量保修承诺书。
购房者在一定期限内发现房屋质量问题，开发企业应承担维修责任。
四、购房者权益保护1. 购房者在签订购房合同前，可要求开发企业提供相应的购房合同样本进行查阅。
2. 购房者享有知情权和选择权，可据实际情况决定是否购买房屋。
购房者应在购房合同中约定合理的订金金额，一旦出现违约情况，订金应予以返还。
3. 购房者在购房合同中应明确约定交付标准、交付时间、价格等关键信息，确保购房者权益不受损害。
4. 如购房者在商品房交付后发现质量问题，应及时向开发企业投诉，并要求开发企业进行维修或退款。
五、违规行为和处罚措施1. 对于违反商品房销售管理办法的行为，相关企业和机构将受到行政处罚，包括罚款、撤销销售资质证书等。
房地产销售行为中的法律讲解及风险防范内容PPT演示
对可能发生的风险 有效规避控制
应对措施探讨
它生活在沙漠里，不需要水源也可以 生存， 它的形 状像手 掌一样 ，并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ，不知 道是谁 把它放 在凳子 上了， 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
它生活在沙漠里，不需要水源也可以 生存， 它的形 状像手 掌一样 ，并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ，不知 道是谁 把它放 在凳子 上了， 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
预约阶段所涉法律问题
• 一、预（现）售应具备的条件；
• 现售的条件 • 开发企业企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书齐备 • 取得土地使用权证书和使用土地批准文件 • 持有建设工程规划许可证和施工许可证 • 已通过竣工验收 • 拆迁安置已落实
它生活在沙漠里，不需要水源也可以 生存， 它的形 状像手 掌一样 ，并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ，不知 道是谁 把它放 在凳子 上了， 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
认识风险
它生活在沙漠里，不需要水源也可以 生存， 它的形 状像手 掌一样 ，并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ，不知 道是谁 把它放 在凳子 上了， 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
经营风险: 因销售行为不 当或管理不善而致公司的 经营风险。
它生活在沙漠里，不需要水源也可以 生存， 它的形 状像手 掌一样 ，并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ，不知 道是谁 把它放 在凳子 上了， 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
浅谈商品房销售中的法律问题重庆百君律师事务所秦代友律师《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）于2003年6月1日起施行。
解释的公布施行，在社会上，特别是在房地产界引起了强烈的反响。
依据解释及其他相关法律法规和规章，结合本人的学习体会及执业过程中的经验教训，现就房地产开发企业销售商品房提出以下一些法律意见供房地产开发企业参考。
一、与商品房买卖有关的主要法律、法规及司法解释1、中华人民共和国合同法2、中华人民共和国物权法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、城市房地产开发经营管理条例5、商品房销售管理办法6、城市商品房预售管理办法7、物业管理条例8、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适法律若干问题的解释（“解释”）7、重庆市房地产交易管理条例二、正确认识商品房的销售广告、宣传资料的法律性质和法律效力《重庆市国土房管局关于进一步加强房地产市场秩序治理整顿的通告》(2007年8月5号)对于商品房的销售广告和宣传资料引起的纠纷的解决，在解释施行以前，司法实务界一般依据《商品房销售管理办法》第14条和15条，认为销售广告和宣传资料只有写进商品房买卖合同中的内容才被认定为合同要约，否则只能视为要约邀请，即销售广告和宣传资料内容只有写入商品房买卖合同的才对开发企业具有约束力，而没有写入商品房买卖合同中的内容，则房地产开发企业只承担因违反广告法及《房地产广告发布暂行规定》的行政责任或因欺诈误导购买人的民事责任。
解释第三条对此作出新的规定为“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
”即只要商品房的销售广告和宣传资料具备以下三个条件，即使没有被写入商品房买卖合同，也将被认定为要邀，开发企业将受其约束，要严格履行承诺内容，否则将承担违约责任：（1）说明和允诺是就开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作出的；（2）说明和允诺具体、确定（如比例、数字、型号、名称等）；（3）对合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。
这一新规定要求房地产开发企业，在制作商品房的销售广告和宣传资料（包括售楼书、模型、彩图、报纸杂志及电视上的宣传）时，就开发项目规划范围内的房屋及相关设施，对没有充分信心实现的事项不能轻易对消费者作出具体、确定的承诺，否则可能给自己带来比较严重的法律后果。
三、正确认识和处理商品房认购纠纷。
在目前的房地产实务，房地产开发企业在与购房者签订正式的商品房买卖合同之前，签订商品房的认购协议（认购、订购、预订等方式）是通行做法。
一般情况是在认购协议中约定购房者在与开发企业签订认购协议时向开发企业交付数额不等的定金，当在约定期限内和约定条件下，购房者没有与开发企业签订正式合同，则开发企业有权不退还定金；相反，若开发企业未将认购房屋出售给认购人，则应双倍返还定金给认购人。
认购协议签订的合法条件及认购协议中的定金问题也是商品房买卖过程中争议较大的问题。
（一）签订认购书的合法条件。
第一种观点认为，商品房的认购协议是商品房的预约合同，是一种独立的合同，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同（商品房买卖合同）而达成的允诺或协议。
只要房地产开发企业办妥了所预售房屋的立项、规划、报建审批手续就可以与准购房者签订认购协议，即签订认购协议时，并不要求开发企业必然取得商品房预售许可证。
另一种观点认为，房地产开发企业只有在取得预售许可证以后，才可签订认购协议。
目前的房地产行政主管部门就基本坚持这一观点。
其依据是建设部《城市商品房预售管理办法》第九条规定的“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。
售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
”本人认同第一种观点。
理由是，《城市商品房预售管理办法》第九条中的“商品房预售”应当是指签订《商品房预售合同》，而不包括签订认购协议，因为签订认购协议只是商品房预售的预约，而非商品房预售。
在实务中，如果开发企业已办妥立项、规划、报建审批手续，那么开发项目的总面积、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标均已确定，即商品房中位置、户型、朝向、结构等对商品房销售价格有实质影响的条件已确定，但因未缴清土地出让金，未取得预售许可证等原因，尚不具备预售条件，应当说此时开发商已具备签订认购协议（预约合同）的条件，在认购协议中可以对商品房预售的核心条款作出约定，待条件成熟时即可签订正式的商品房预售合同（本合同）。
因此，取得《商品房预售许可证》仅仅是签订正式《商品房买卖合同》的必要条件，而非签订认购书的必要条件。
虽然如此，在预售条件有争议的情况下，特别是在房地产行政主管部门持保守观点的情况下，我们建议房地产开发企业最好在取得预售许可证后才签订认购协议。
（二）认购纠纷的处理。
实务中，买卖双方因商品房合同的内容不能取得合意而不能签订合同所引发纠纷也是比较常见的问题。
关于签订认购协议后没有签订正式商品房买卖合同的责任划分问题，在实务中集中体现在签订认购协议后没有签订正式商品房买卖合同时，对定金的处理原则。
解释第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双了方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
”何为“因当事人一方原因”？又何为“不可归责于双方当事人的事由”？本人认为，一方当事人对不签订正式商品房买卖合同存有故意或过失就属于这一规定中的“因当事人一方原因”。
以下情况应当属于“当事人一方原因”：（1）买受人签订认购书后，根本未在约定的时间内与出买卖人协商签订《商品房买卖合同》的；该种情况下，应属买卖受人的责任，出卖人有权不退还定金。
（2）出卖人签订认购书后，据绝与买受人在约定的时间内协商签订《商品房买卖合同》的，甚至于出卖人已将房屋出卖给第三人的；该种情况下，应属出卖人的责任，出卖人双倍退还定金给买受人。
（3）双方在约定时间内协商签订《商品房买卖合同》，但某一方因不同意合同某些内容而未在期限内签订《商品房买卖合同》，但该争议内容已在认购书及附件中有约定，则应当属于异议方的责任。
例如，若认购书中已明确约定房屋位置、户型、面积、交房时间、价格等主要内容，在签订认购协议后，认购人以房屋位置、户型、面积、交房时间、价格等不合意出卖人又不让步为理由不签订正式合同，就应属于认购人一方原因，因为在签订认购协议前，认购人就能够、也应该了解房屋的位置，也能够决定自己能不能接受房屋的价格。
下列情况应当属于“不可归责于双方当事人的事由”：（1）任何一方因不可抗力事件导致不能签订或不能在约定期限内签订《商品房买卖合同》。
（2）双方在约定时间内协商签订《商品房买卖合同》，但双方对合同某些内容不能达成一致意见，因而未在期限内签订《商品房买卖合同》，且该争议内容在认购书及附件中并没有约定。
按前述理解，若在签订认购协议时，开发企业已经将双方将签署的《商品房买卖合同》及其他文件出示给了认购人并得到认购人的认可，且出示的文件已含了房屋的交付标准、交付时间、预售登记时间、产权证办理时间、付款时间以、双方违约时的违约责任、前期物业管理等主要内容，则如果买卖双方因商品房合同的内容不能取得合意而不能签订合同，责任应归属于认购人一方；相反，若在签订认购协议时，开发企业没有如上面所述作为，则若因商品房正式合同的内容买卖双方不能取得合意而不能签订合同，责任应归属于开发企业。
因此，我们建议房地产开发企业在签订认购协议时应当将用于签署的《商品房买卖合同》及其他所有文件范本张贴公示给认购人，认购协议及这些将签署的文件应当具有如后一些内容：房屋的准确位置、价格、签约时限、违反认购协议约定的责任、房屋的交付标准、交付时间、预售登记时间、产权证办理时间、付款时间以、双方违约时的违约责任、前期物业管理内容等。
同时，最好聘请公证机关对公示行为进行公证，并对公示的《商品房买卖合同》及其他所有文件范本封存。
四、签订《商品房买卖合同》时的一些注意事项。
（一）应当在取得预售许可证后，才与买受人签订合同。
如果没有取得预售许可证，签订了《商品房买卖合同》，则应当在签订后尽快办理。
否则，不但可能承担行政责任，受到较重的行政处罚；而且据解释第2条的规定，一旦发生纠纷，在买受人起诉前仍没有取得预售许可证的，合同将被认定为无效，且开发企业可能为此承担较重的民事赔偿责任。
(二)签订合同时的形式审查1、主体审查（1）单位购买主体时的审查：审查执照。
如不是独立法人（法人的分支机构），需审查是否超过其经营范围和职权范围；法人的职能部门对外签订的合同未经法人授权或认可，对该法人无效。
（2）自然人购买主体的审查：审查身份证是否真实；审查是否成年。
2、必须有印章或签字，且名称、姓名必须与印章、身份证相符。
3、如由代理人以被代理人名义所签订合同的情形，要注意审查代理人的资格。
4、注意写上订约时间，很多合同都约定从签约时生效，也有约定义务在签约或合同生效后一定时间内履行。
5、填上双方真实的通讯地址、邮政编码和联系电话。
(三)商品房购买人为境外主体的注意事项1、2002年后，再也没有内销、外销商品房之分。
2、境外机构或个人购房有一定的限制条件限制。
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局2006年7月11日)第三条规定：（1）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。
港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（2）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。
房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
3、台湾同胞与内地居民在购房方面享有同等待遇。
这是《台湾同胞投资保护法》规定的。
（四）最好在合同中对合同建筑面积（即套内建筑面积与公摊建筑面积之和）与实际建筑面积差异的处理作出约定。