天津大悦城案例分享
国内商业综合体案例
国内商业综合体案例
以下是几个国内商业综合体的案例：
1. 大悦城：大悦城是一家综合型商业地产开发企业，其主营业务为商业综合体的规划、建设和运营。
大悦城集团目前在全国拥有30多个项目，涵盖了购物中心、商业街、城市综合体等多种业态。
2. 美美广场：美美广场是一家集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型商业综合体。
目前，美美广场已经在全国多个城市开设了分店，成为了当地的知名商业品牌。
3. 万象城：万象城是一家以购物中心为主的商业综合体，旗下有多个大型商场，覆盖了服装、食品、家居等多个领域。
目前，万象城已经在全国多个城市开设了分店。
4. 世茂国际广场：世茂国际广场是一家集商业、文化、艺术、教育等多种业态于一体的商业综合体。
广场内设有大型购物中心、剧院、画廊、餐厅等多个区域，成为了城市中的文化地标。
5. 恒隆广场：恒隆广场是一家以购物中心为主的商业综合体，旗下有多个大型商场，覆盖了服装、食品、家居等多个领域。
目前，恒隆广场已经在全国多个城市开设了分店。
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世界顶级物业五大行研究比较
世界顶级物业五大行研究比较戴德梁行在三类业务能力中，前期策划是戴德梁行的强项。
如案例所示，华润万象城61亿元的年销售额以及北京新光天地75亿元的年销售额跟戴德梁行准确的前期策划定位有着莫大的关系。
另外，在戴德梁行众多案例中，七成以上的案例项目涉前期策划环节，包含市场调研和宏观环境分析。
在招商代理方面，戴德梁行稍逊色于其前期策划能力。
在案例华润万象城与北京新光天地中，戴德梁行亦参与其中的招商环节。
例如在新光天地项目中，戴德梁行作为招商代理成功地引入了GUCCI、Prada、COACH、Franck Moller、Bally、Dunhill等国际一线时装品牌，与新光天地打造成为“中高端国际百货”的定位相匹配。
在物业管理方面，戴德梁行稍显薄弱。
在众多案例中，只有少数涉及物业管理环节，案例丰富度缺乏。
但在深圳信兴广场地王商业中心，戴德梁行在其中扮演物业管理的角色。
第一太平戴维斯前期策划是第一太平戴维斯的强项业务，尤其在市场调研环节。
较作为招商代理的项目中，第一太平戴维斯作为前期策划顾问的案例更为丰富。
例如作为正佳广场的商业顾问，以及为广州天河城提供商业规划建议。
在招商代理方面，虽然相关案例数量不及前期策划案例数量，但在太古汇案例中，第一太平戴维斯作为项目商业部分独家招商代理，1/15页完成了100%的出租率。
在物业管理方面，第一太平戴维斯业务量虽多于作为招商代理的业务量，但案例集中于写字楼类商业地产方面，购物中心类商业地产知名度并不高，如广州太阳新天地。
仲量联行作为“五大行”之一的仲量联行在前期策划环节方面具有一定优势，特别在数据研究和可行性分析方面。
在经典案例中，六成业务量涉及数据研究与可行性分析。
在天津大悦城项目中，仲量联行对其做了可行性分析评估，并进行项目定位。
正由于其突出的前期策划能力，深圳华润万象城也聘其为商业顾问。
仲量联行在招商能力方面稍逊于其前期策划能力，但其与国际多个服装知名品牌建立起战略联盟关系，在招商资源方面具有一定优势。
大悦城-天津
二零零八年十二月最大的规模、完整的业态组合最合理的业态互动、创新的经营模式最大的停车场最壮观的时尚店旗舰群最丰富的餐饮组合最新颖的国际观展中心天津大悦城购物中心亮点：天津大悦城购物中心最完整的业态组合最大的规模最大的停车最丰富的餐饮组合最壮观的时尚店旗舰群最新颖的国际观展中心歌友会时尚秀签售会发布会文化展推介会画、影展论坛•国际观展中心将成为项目独有的亮点。
在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。
形成强大的项目宣传阵地。
天津城市的“心”地标！项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积50万停车场：购物中心建筑面积125077平米使用面积71928平米实用率57.5%层高首层：6.3米2—4层：5.6米内部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直电梯+2部观光电梯位置建筑面积（平米）车位数立体停车楼10680140B122056188B235851689B340209750 ( 含办公楼500 )合计1087961267注：项目总车位数2662个项目概述市场分析项目定位业态规划及品牌落位收益预估C地块方案天津市场分析p宏观经济&消费特征•2007年天津国内生产总值达5050.4亿元。
•天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高，2007全市年人均消费支出达到12029元/年。
•餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自2006年以来稳步提升。
20004000600080001000020012002200320042005200620070%5%10%15%20%北京和天津GDP对比情况北京和天津人均消费支出对比情况40008000120001600020012002200320042005200620070%5%10%15%20%（亿元）（元）南京路和平路滨江道南市商圈东北角商圈市场分析天津市商业市场分析现状分析地理位置客户群特征2007年销售额（亿元）2008年上半年销售额（亿元）友谊商厦友谊路以30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主9.8 4.4伊势丹百货南京路以20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8新世界广场东马路不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9百盛百货和平路以20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1津乐汇南京路以20-35岁的中青年上班族为主4.1 2.3远东百货东马路以20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4友谊新天地滨江道不同年龄段的大众消费群3.1 1.4海信广场小白楼以30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主2.11.05项目楼层伊势丹百货新世界百货百盛津汇广场F7餐饮N/A床品、妇婴、儿童早教N/AF6家庭用品、文具、特卖场N/A女装、女内、家用、文化N/AF5妇婴用品、运动餐厅、米乐星KTV休闲、运动、户外运动100、亚惠美食广场F4男装、配饰、男鞋运动100、妇婴、女内、家用、麦福健康生活馆男装、配饰、男鞋运动100、美容美体、休闲、珠宝/饰品、眼镜/礼品、F3女装、配饰、咖啡男装、配饰、休闲、美容美发女装、配饰女装、女内、配饰、男装F2女装、女内、配饰女装、配饰女装、女鞋、配饰、化妆品、餐饮女装、配饰、餐饮F1服饰、化妆品、鞋、皮具/手袋化妆品、皮具手袋、鞋、珠宝/饰品、餐饮、屈臣氏珠宝/饰品、化妆品、皮具/手袋化妆品、皮具/手袋、鞋、餐饮、银行B1精品超市、餐饮家乐福、餐饮、配饰休闲、数码、配套服务餐饮、配套服务、化妆品、饰品、屈臣氏B2申格体育N/A N/A N/A我们挑选了目前天津有代表性的4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。
最新整理天津大悦城.doc
百强商业项目案例之九——xxxx大悦城开发（代理）企业：xxxx津茂置业有限公司项目性质：综合体项目地址：xxxx南马路与南门外大街的交汇处项目介绍： xxxx新的经济引擎——xxxx“大悦城”项目,xxxx国际化趋势的地标性商务建筑群，未来xxxx新的消费目的地。
总建筑规模52万平方米（含地下部分），涵盖国际五星级酒店、国际甲级写字楼、一站式购物中心、酒店式服务公寓和住宅等多业态“都市综合体”的xxxx“大悦城”项目占据了城市的核心位置，拥有了便利的城市立体交通体系积聚了xxxx传统商业及文化的氛围，彰显了现代城市商业的独特风貌。
xxxx“大悦城”项目地处xxxx内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。
由世界500强企业中粮集团与天房集团共同合作开发，总投资逾40亿元。
xxxx“大悦城”项目是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，即称之为“都市综合体”（HOPSCA——都市综合体的简称）。
作为一种全新的地产、生活模式，“都市综合体”在发达国家、地区受到普遍推崇，它们浓缩了一个城市的精华，成为了一个城市的代名词。
在这里你可以居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩。
你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。
商业：在大悦城购物娱乐中心，你不用担心乏味。
14万平方米的超大空间，总共7层（含地下2层），在这样一幢偌大的购物城堡包含了商业、娱乐、休闲康体、育教、餐饮等丰富多彩的业态，使人充分享受到休闲购物的乐趣。
地下上千个车位的大型停车场及地上大型停车楼，让爱车再也不用来来回回找位置，还为目的性消费者提供最人性的便利条件，您可以驾车直接到达预想的楼层。
若是倦了可在空中花园小憩，欣赏楼内独特景观设计，若是带着宝宝一起来，我们还为您专设了亲子乐园和育教中心。
大悦城项目案例(一)
大悦城项目案例（一）引言概述：本文以大悦城项目为案例，通过对该项目的分析和总结，旨在探讨其成功的原因和经验，为类似项目的实施提供参考。
正文：一、项目背景1. 大悦城项目的历史背景2. 项目的定位和目标3. 项目规模和建设周期4. 项目的地理位置和交通便利性5. 项目的战略意义和市场前景二、项目策划与设计1. 项目的整体规划和布局2. 设计理念和风格的确定3. 设计方案的制定和优化4. 设计与实际环境的结合5. 创新设计与功能性结合的探索三、项目建设与管理1. 项目开发的整体流程2. 合理的项目组织架构和分工3. 施工单位的选择和管理4. 建设过程中的质量和安全控制5. 项目进度和成本的管控四、营销与品牌建设1. 项目营销策略和目标市场定位2. 市场调研和消费者需求分析3. 品牌建设和营销推广策略4. 项目品牌与其他品牌的联动合作5. 建立客户关系和提供优质服务五、项目经验与启示1. 项目成功的原因和关键因素2. 项目执行中的挑战与解决方案3. 经验总结和不足之处的反思4. 对类似项目的启示和指导5. 未来发展和持续改进的建议总结：本文通过对大悦城项目的案例分析，系统梳理了项目的背景、策划与设计、建设与管理、营销与品牌建设等方面的内容。
通过对这些方面的探讨，我们可以发现该项目之所以取得成功，主要得益于其合理的规划、清晰的定位和创新的设计，以及有效的建设管理和精准的营销策略。
这些经验和启示对于类似项目的实施具有重要的参考价值。
然而，我们也需要认识到该项目仍存在一些不足之处，需要不断总结经验、改进创新，以确保项目的持续发展和成功。
详解中粮大悦城的5个创新维度 附经典案例
大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。
中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。
他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。
通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。
”产品创新：建筑升级，业态重构最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。
与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。
人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。
大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。
建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。
大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。
建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。
仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
建筑方案外形外圆内方
建筑方案外形外圆内方建筑方案外形的形态设计一直是建筑设计中非常重要的环节之一，它直接影响着建筑的整体风貌和视觉效果。
在众多的形态设计中，外圆内方是一种常见且具有一定特色的设计手法。
本文将围绕着建筑方案外形外圆内方进行详细阐述，包括设计理念、设计要素以及应用案例等方面。
外圆内方的设计概念是将建筑的外形整体呈现为一个圆形，而在内部则采用方形的结构布局。
这种设计方式一方面能够增加建筑的独特性和辨识度，另一方面又能够兼顾内部空间的合理利用和功能布局。
外圆内方的设计形式融合了曲线与直线的结合，使得建筑在整体上更具有韵律感和美感。
在进行外圆内方形态设计时，需要考虑到一系列的设计要素，如立面形态、屋顶形式、空间布局等。
首先，在立面形态方面，可以通过采用多层次的凸凹、窗户的大小和形状、幕墙材料的运用等手法，使得建筑表面呈现出丰富的层次感和变化。
其次，在屋顶形式方面，可以选用具有曲线感的设计，如拱形、穹顶等，使得建筑在空间上更加灵动。
最后，在空间布局方面，可以采用开放式的设计，将内外空间相互串联，形成流线型的空间结构，使得空间通畅，有利于人流和空气的流动。
外圆内方的设计方式在实际应用中有许多成功案例。
例如，我们可以看到，天津的大悦城购物中心采用了外圆内方的设计，通过巧妙地运用圆弧形的幕墙和方形的内部空间布局，使得建筑整体呈现出流畅而有力的视觉效果，威尼斯的圣马可广场也采用了类似的外形设计，通过圆形的广场和方形的建筑群相结合，形成独特的空间体验和视觉效果。
总的来说，外圆内方的设计方式在建筑方案中具有一定的独特性和可行性。
它既能够增加建筑的整体美感和辨识度，又能够使得内部空间布局合理、功能完善。
因此，在进行建筑方案设计时，我们可以考虑采用外圆内方的设计手法，通过创新的形态设计，打造出更加优秀和独特的建筑作品。
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（2）大悦城的客群定位
核心消费人群特点：个性张扬、思想前卫、追求时尚、注重感受。
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（3）目标客群与街区定位对位
目标客群与创意设计欣赏的层次
客群属性
小资
设计层次
大众流行
核心阶层
品鉴
中产趣味
上流艺术
具有一定设计和创意鉴赏能力，追求高于大众流行层次的创意与设计，但尚未升华至追求艺术设计层次的 小资客群是街区的主要目标消费群体。
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（7）案名由来
天津大悦城·骑鹅公社
源自瑞典儿童文学作品 《尼尔斯骑鹅旅行记》。 本书以奇幻、冒险、旅 行和自我成长为主题， 是经典的儿童必读书目。
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2、骑鹅公社项目解读
骑鹅公社一层是主力楼层，二层是辅助楼层。 一层总共规划街巷合计15个，街区名称创意百变：神兽寺街(骑鹅公社二期项目)、80后故居、石头剪刀 布、迷巷、磨针街、私货街、左耳花园、单眼皮巷、45分钟广场、不插电广场、橙子街、幸福巷、春暖 巷、嘀咕街、右耳花园。
大悦城强调“街区创新”。 大悦城引入创意零售、家居生活、文 化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空 间等体验式店铺，同时通过品类间的有 机组合，构建区域化个性商业氛围。 在“产品思维”下，建筑空间创新下， 骑鹅公社、神兽寺街、0618街、悦界、 5号车库相应产品不断刷新关注点 未来上海大悦城摩坊166也将面试。
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L2：快乐玛丽、旋转木马、迪士尼、生活练习曲、西遇、哥伦比亚、杰克琼斯、耐克、美吉姆、HM、 必胜客、宾达咖啡、满记甜品、SONY、欧时力、可口可乐、花舍、百丽、思加图、JEEP L3：ME&CITY KIDS、东方爱婴、小鬼当佳、探奇乐园、阿迪kids、小猪班纳、阳光鼠、咖啡之翼、 TEENIE WEENIE、only、she’s、流行美、ao2、曼妮芬、HELLO KITTY、港丽餐厅、C.P.U、美甲、 达衣岩、季候风、播、JNBY、GXG
家居礼品11家，咖啡甜品5家，数码1家。品牌风格迥异，品名创意文艺，代表品牌有皇后先生、守望
者、丹宁海、好望角、阿狸。
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骑鹅公社“租金水平与坪效
a.骑鹅公社共34家店铺，总经营面积770平方米，平均固定租金水平为7.72元/平方米/天，为定位 阶段预期水平(约2-2.5元/平方米/天)的3倍。
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L4：韦博英语、麻辣诱惑、外婆家、九毛九面馆、味食尚、新辣道、釜山料理、巴贝拉、禾绿寿司、找 茶、望湘园、将太无二、水果捞、胡椒厨房、俏江南、鱼酷、聚乐港、黄记煌、芽庄、时时乐、滇池印
象、和合谷、鲜果时间、金逸剧院、鹿港小镇、澳门味道、西龙纤味、川辣汇、茶马古道、大长今
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二、创意街区解读
天津大悦城 案例分享
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一．项目解读 二．创意街区解读 三．学习与借鉴
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一、项目解读
开 发 商：中粮集团 开业时间：2011-12 建筑面积：55 万平方米 商业面积：22 万平方米 定位：国际时尚青年城 客层：以18岁至35岁的中青年人为主力 消费人群 项目类型：购物中心,商业街 项目地址：天津河东区南门外大街
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——区位图
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9
——业态分布图
B1：星巴克、DQ、川町太郎、日风拉面、恒记甜品、KFC、吉野家、呷哺呷哺、面包新语、玩具反斗 城、5D电影、热风、屈臣氏、可多生活、绮丽生活馆、中粮食品、BUBWAY、优之良品、镜界摄影、 牛轧糖、天绿回转寿司、大食代、i转角、大快活、全明星滑冰俱乐部
L1：GAP、APPLE、WE、玩具反斗城、许留山、太平洋咖啡、汉堡王、motuercare、GUESS、 CKjeans、哈根达斯、MANGO、SEPHORA、Gabor、ecco、i.t、PULL&BEAR、ZARA、ido、天梭、 雷达
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（1）定位借鉴
借鉴元素：
a.业态品类与商品品牌应尽力丰富，且有较强的独有性和引领性;
b.街区与卖场应有截然不同的风格和营销包装;
c.互动、体验、休闲风情是街区的主线和主要
卖点;
d.不宜设置大面积店铺，主要发展小而精的独立设计师店面; e.品牌均需有独立创意的形象和鲜明的品牌内涵;
f.街区需要独立的招商渠道、运营管理模式和推广概念才能经营成功。
二层作为辅助楼层，主要用于公共区域陈磊照相，公共区域出租活动等，没有零售业态。设立TAO ADD区1个，外摆区4 个。
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楼层业态包括服装服饰、鞋品箱包、配饰、餐饮美食、休闲娱乐、家居礼品、咖啡甜点、数码，合计8
个品类。进驻品牌数量33家，其中服装服饰5家，鞋品箱包1家，配饰2家，餐饮美食5家，休闲娱乐3家，
b.骑鹅公社22家零售店铺(面积约560平方米)平均固定租金平效5元/平方米/天，为市场同等楼层零 售业态租金水平2倍。
c.餐饮类销售额51.3万元，日销售平效122.11元/平方米，为全馆餐饮业态日均平效水平的2.4倍。 12家餐饮店铺(面积约210平方米)平均固定租金平效15元/平方米/天，该水平已超过天津大悦城4楼餐饮 固定租金平效水平。
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3
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天津大悦城 是以商业为 主导的城市 综合体项目
是大悦城家 庭的重型店
涵盖娱乐、 休闲、餐饮、 购物、商务、 居住为一体 的城市消费 驱动体！
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6
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7
——项目定位
国际时尚生活城
生活是主题——生活方式的革新缔造者 时尚是主旋——潮流、品位的引领带动 国际是导向——与国际同步的接触平台 体验是话题——差异化的多维立体体验 便利是优势——超大体量和复合的业态
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（4）商铺设计借鉴——集装箱
以集装箱为铺位创意单元，形成面积规划整齐，建设成本低廉，施工速度更快、外檐包装更具风格及设计 感的商业铺面。
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（5）街区设计
借鉴田子坊的空间感觉，考虑建筑高度与街巷尺度对顾客带来的购买体验，营造与石库门类似但更具设计感
的街坊式商业街区。
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（6）街区形象示例
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（一）骑鹅公社
骑鹅公社——天津最文艺的主题化购 物街区，于2013年9月29日在天津大悦 城北区5层盛大开街，总建筑面积2000㎡， 包含34家创意店铺、十万余种创意产品， 是全国首个环境景观化、业态主题化的室 内购物街区，如今已成为天津新青年家喻 户晓的潮聚圣地。.源自141、定位策划：
天津最文艺的创意设计、休闲互动体验式街区