大陆土地使用权与台湾地上权之比较
港台及国外土地制度PPT参考幻灯片
联邦政府负责管理联邦公有土地，省政府负责管 理省公有土地，私人土地则由所有者自主经营管理 • 一些特点 ：
港台及国外土地制度
1
一 、土地制度 二 、各国（地区）土地制度
香港、台湾、俄罗斯 、美国、加拿大、日本等
2
土地制度 land institution
土 地
是
制 度
土地所有、使用、管理的土地经济 制度及相应的法权制度
3
2 我国土地所有制形式 在我国，实行土地公有制，存在两种形式：即 全民所有制和劳动群众集体所有制 （1）土地的全民所有制，即是土地的国有制，
其特点：只租不买断
政府将土地租给房地产开发商或其他土地使用者,承 租者要支付一笔“地价”,同时要签订土地契约 （ 俗称 租约 ）
7
三、香港地区的土地出让方式 有拍卖、招标、私人协议、无偿划拨和临时出租
四、香港土地管理制度 发达的土地法律制度 建立专门的土地审裁处，维护土地利用和交易秩
序 土地管理的法律基本上也是一事一法
“三七五”减租: 50%×(1-25%)=37.5% 公地放领 耕者有其田 台湾农会
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俄罗斯的土地制度
• 多种形式的土地所有制：
（1）土地所有制，分为俄罗斯联邦土地所有制和共和 国土地所有制
（2）土地地方所有制，将居民点土地划界确权，归地 方政府所有
（3）个体土地所有制，主要形式是家庭农场 （4）集体土地所有制，包括各种形式的农、牧合作社，
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香港的土地制度
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（一）香港土地所有制：国家所有
-----《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定， “香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所 有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、 出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全 归香港特别行政区政府支配”
大陆与台湾土地改革实施的相同点分析
新 中国成立 后不 久 ， １４ 即 ９ ９年冬 至 １ ５ ９ ０年 春 ， 中国共产党 首 先在解 放时 间较早 和条 件较 成熟 的华 北城 郊 和若 干 地 区 ，在河南 的一半地 区 ，即在 约有 ２ｏ ６ ０万农 业人 口的地 区进行 了土地改 革 。［Ｐ７ 他 １ ２） １６其 （
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（ｃｏｌ Ｓｃ ｌ ｅｅｏｍｅｔ ａ ｎ ｏ ｌ ｎｖｒｔ， ａ ｎ １０ ７ Ｃ ｉａ Ｓ ｈｏ ｏ ｏｉ ｖｌｐ ｎ Ｎ ｍｉｇＮ ｒ ｉｅｓｙＮ ｍｉｇ２ ０９ ，ｈｎ ） ｆ ａＤ ｍａ Ｕ ｉ
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中国大陆第三次农村土改与台湾20世纪70_80年代农村土改之比较
2010年1月第7卷第1期Journal of Hubei University of Economics(Humanities and Social Sciences)湖北经济学院学报（人文社会科学版）Jan.2010Vol.7No.1中国是以农民为主体的社会，农业、农村和农民问题是关系国家发展的重要问题。
农业的发展，农村生产力的提高，农民生活水平的提高，直接关系到中国经济的发展和社会的稳定。
而土地问题又是关系农村发展的核心问题。
中国大陆和台湾从20世纪50年代开始都陆续进行过几次土地改革。
其中，中国共产党建国后在大陆进行过两次农村土地改革，分别是建国初期和20世纪80年代，以历史的发展历程来划分，改革开放三十年之际进行的农村改革中的土地改革可以定义为中国大陆进行的第三次农村土地改革。
台湾在目前已经进入农业现代化时期，由于台海两岸农业、农村发展在一定程度上的相似性，分析台湾的农村土地改革对中国大陆的农村土地改革具有重要意义。
那么二者的土地改革究竟有何共同点和不同点呢？台湾的土地改革对中国大陆的土地改革又有何经验启示呢？本文拟对此进行一些探讨。
一、中国大陆与台湾土地改革背景的异同中国大陆在改革开放三十年的时候进行土地改革，尽管在时间上比台湾20世纪70~80年代的土地改革晚了将近40年，但是由于两地经济发展的不同步性，中国大陆工业化起步与台湾相比较晚，农业的发展与改革同样如此，所以两个不同时期不同地区的土地改革仍具有极强可比性，二者进行土地改革的背景有很多相似之处。
第一，土地改革源于发展经济的需要。
中国大陆和台湾在不同的时期都分别着手开始进行经济改革，大力发展工商业，农业在不同程度上都落后于工商业的发展。
要真正实现经济的发展，必须在发展工业的同时带动农业的发展。
但事实上，中国大陆和台湾在进入工业经济时代时，农业却明显滞后了。
在世界第三次工业革命之后，台湾抓紧机会迅速步入工业化时代，中国大陆尽管在1978年之后才开始进行改革开放，大力发展工业，以期实现现代化，但是两者发展经济所面临的问题是一样的，即相对工业来说明显滞后的农业如何跟上工业发展步伐的问题。
大陆土地使用权与台湾地上权之比较
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题大陆土地使用权与台湾地上权之比较关涛烟台大学教授我国的土地使用权作为一种新型的用益物权, 对我国民法物权制度的完善及房地产市场的形成起到了重要的促进作用, 其性质和内容将随着社会主义市场经济的发展而进一步完善。
有的学者认为我国的土地使用权相当于传统民法中的地上权, [1]而我国台湾的现行民法则承受了传统大陆民法中的地上权制度。
因此, 对我国大陆的土地使用权和台湾的地上权进行比较具有重要的理论和现实意义。
(一)台湾民法中关于地上权的概念,当时参与起草的史尚宽先生定义为:地上权是为建造房屋、隧道、沟渠等工作物及培植竹林树木而使用他人土地的权利。
[2]其他台湾学者的观点, 也基本与此相同。
追溯地上权产生的历史原因, 是为了阻止土地所有权对地上物的附合, 此处的地上物主要是指建筑物及其附属物。
早在古罗马时代, 罗马法中就有“地上物属于土地”的法律格言, 其意是说, 若在他人所有的土地上建有房屋, 则该房屋因附合于土地而属于土地所有人, 房屋的建筑者不能取得所有权。
现在看来其弊病是显而易见的, 正因为上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题如此, 地上权制度才应运而生。
由于土地和房屋之间具有客观上的不可分性, 所以房屋所有人与该房屋占用土地的使用权人应实行主体一致原则, 因而地上权如同土地所有权一样成为取得房屋所有权的基础权利。
台湾民法中的地上权就是一种以拥有在他人土地上的建筑物或其他附着物为目的的用益物权。
我国大陆现在的土地使用权是随着宪法第10 条的修改而产生的,其内容集中表现在国务院关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》) 之中。
根据宪法的规定, 大陆的土地所有权不能交易, 即不能进入市场, 而房屋和土地之间具有不可分性, 仅有房产的交易而无地产的交易不能形成真正的房地产市场。
为适应社会主义市场经济和房地产业发展的需要, 我国确立了土地使用权制度。
TX第八章 中国港、台地区土地制度
（2）已批租土地续期的一次性补地价；
（3）改变土地用途的一次性补地价；
（4）批租土地按年收取的象征性地租
（也称地税)；
七、香港地区的土地租税制度
（5）短期临时租出土地收取的地租； （6）对房地产交易征收的印花税； （7）对物业出租向拥有人征收的物业税； （8）对物业使用人征收的差饷； （9）房地产遗产税。
四、香港地区的土地批租年限
(2)港岛和九龙批
批租期限有 75年、99年 和 999年不等。
土地批租的租约又分为可 重新续租和不可续租两种。
五、批租的收入
两笔： 一、签约当天一次性支付土地出让金。 二、每年承租者还要支付一定的租金。 关于租金： 与土地实际价值、用途面积无关； 明确政府土地所有权的一种象征； 一般每幅土地年租为 1000港元。
六、香港地区的土地契约
土地契约一经签订，未经政府和承租者 双方同意，不得改变。
多次转手，必须遵守最初土地契约条款， 这叫做“认地不认人”原则。
六、香港地区的土地管理机构
管理机构：
内政部国土管理署 城乡发展分署 国土重划分属 国土测绘中心
七、香港地区的土地租税制度
除了向房地产开发商征收的所得税外，香 港特区政府在土地上的租税有下列九项： （1）土地批租所收取的一次性地价；
第八章 中国港台地区现行 土地制度
主要思路
中国香港地区现行土地制度 中国台湾地区现行土地制度
第一节 香港地区现行土地制度
一、土地所有制
《中华人民共和国香港特别行政区基本 法》 规定：“香港特别行政区境内的土
地和自然资源属于国家所有，由香港特 别行政区政府管理、使用、开发、出租 或批给个人、法人或团体使用或开发， 其收入全归香港特别行政区政府支配。”
台湾“区分地上权意定相邻关系制度”之适用特点分析
台湾“区分地上权意定相邻关系制度”之适用特点分析【摘要】土地的立体利用已经成为现代城市建设的发展方向，其结果使得物权研究必须面对多个空间权利之间相邻关系调整的问题。
台湾地区新修订的“民法典物权篇”于841条之二设置了“区分地上权意定相邻关系制度”的条文。
本文着眼于对该制度的具体适用特点进行详细的分析，以便为大陆地区空间建设用地使用权制度的立法和实践提供借鉴。
【关键词】区分地上权；空间建设用地使用权；意定相邻关系现代城市建设正朝着立体化的发展方向运动。
我国大陆地区《物权法》于136条以“空间建设用地使用权”的形式确立了空间利用权制度，但该条文较为简单，并不足以为空间相邻关系提供可操作性的调整规则。
我国台湾地区“立法院”于2010年1月5日修正了“民法典物权篇”的有关条文。
本次修订重点之一在于区分地上权制度的设计。
其中，第841条之二设计了“区分地上权意定相邻关系”的制度，规定：“区分地上权人得与其设定之土地上下有使用、收益权利之人，约定相互间使用收益之限制。
其约定未经土地所有人同意者，于使用收益权消灭时，土地所有人不受该约定之拘束。
前项约定，非经登记，不得对抗第三人。
”本文旨在对台湾立法上该制度的具体适用特点进行详细分析。
下文中，笔者结合841条之二规定的内容，从三个方面对“区分地上权意定相邻关系制度”的适用特点进行探讨。
一、双方当事人的范围841条之二规定“区分地上权人得与其设定之土地上下有使用、收益权利之人，约定……”。
故双方当事人一方是“区分地上权人”，一方是“与区分地上权设定之土地上下有使用、收益权利的人”。
“区分地上权人”一方自不必说，至于“与区分地上权设定之土地上下有使用、收益权利的人”的范畴，进行如下探讨。
（一）关于“土地上下”的理解该文本正式出台前最近一次修正草案规定：“前条地上权人，得与就其设定范围外之该不动产享有使用、收益权利之人，约定相互间使用收益之限制。
”正式内容与草案有两处不同，一是用“上下”替代了“设定范围之外”；二是删除了“不动产”三字。
剖析台湾民法和大陆民法差别
剖析台湾民法和大陆民法差别一、自人类步入农耕社会,定居于土地之上,土地之出产与果实为人类提供了生存物质之所需,至此,人告别了颠沛流离的游牧生活。
农耕社会产品的剩余为人类上层建筑的建立成为可能,人类文明自此更枝繁叶茂。
从食物采集者向食物生产者的转变,使人类从大自然的依附下解放出来,“人类的整个生活范围,从生物学方面(包括食物、人口统计、疾病,等等)到文化方面(社会组织、政治、宗教、美学,等等),已呈现完全新的面貌。
”土地成为了重要的财富,有言曰“土地为财富之母,劳动为财富之父”即为真实写照。
至今日,土地早已进入法律的视野,土地的所有和利用成为各国民法物权关注的重点。
所有权绝对原则下,“土地所有权之范围,上达天空,下至黄泉,几无限制”。
然人类生活极为复杂,彼此于生活上时有联系,若独唱所有权绝对必使人陷于孤岛鲁滨逊之孤独境地。
人类须臾不能或缺者,如阳光、空气、海岸、流水等,标界分割为事实之不能,“但各所有人如仅注重自己之权利,而不顾他人之权利之需求时,必将导致相互利害之冲突,不仅使不动产均不能物尽其用,更有害于社会利益。
”有鉴于此,法律一方面规定了役权制度,通过双方约定设定役权,使不动产所有人和使用人各取所需,物尽其用。
另一方面,法律也限制土地所有人和使用人的权利,使其负有法定的义务,即在土地相邻关系中负担的最低限度义务。
二、土地相邻关系的概念与性质土地相邻关系为相邻关系的一部分,关于相邻关系的概念,我国台湾学者有以下的几种观点:谢在全认为,“相邻关系者,简言之,乃法律为调和相邻不动产之利用,而就其所有人间所定之权利义务关系”;王泽鉴认为,“不动产所有人依法律规定使用邻地,为必要的通行,或安装管线等,邻地所有人有容忍的义务,此在性质上系所有权的限制,基于法律的规定而发生,非独立的权利,得对抗第三人,不以登记为必要”,与史尚宽先生同。
海峡两岸农地征收制度比较研究
海峡两岸农地征收制度比较研究在近现代以来的城市扩张中,土地作为农民赖以生存的资源,正在发生类型转换；农地征用是一个国家在城镇化过程中不得不正视和面对的一个问题。
一方面,土地征收制度中公共利益的内涵、界限和标准必须通过法律的明确规定予以限定,另一方面,任何基于公共利益对土地的征收制度的建构势必牵涉到公法上的正当法律程序、征地范围、补偿标准、征地管理等一系列的法律问题。
本文认为中国农地征收问题的核心是农民土地权益的保障问题,随着城镇化的逐步推进,现阶段及今后相当长的一段时间内,中国农民土地权益保障的焦点问题就在于农地征收。
农地征收是一个牵一法而动全身的制度,它不仅涉及我国宪法上的征收条款,即国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿,也涉及到行政法上的诸如行政程序、行政征收补偿等一系列的法律制度。
中国大陆和台湾地区均深受大陆法系的传统影响,海峡两岸在农民土地权益保障上有许多值得彼此借鉴、互通有无之处；比较两岸的农地征收制度应当成为研究农民土地权益保障问题一个有益的尝试和选择。
本文通过考察我国台湾地区的土地征收制度,审视和剖析大陆地区的土地征收制度；对两岸土地征收的目的、类型、征收补偿的范围以及土地征收的程序进行阐述和分析,以期借鉴台湾地区土地征收制度,不断完善大陆地区现行的土地征收制度。
本文共分为六个章节: 第一章以法史学的角度,由苏维埃土地制度和日据时代的台湾土地制度为起点,考察了两岸农地征收制度的源起及发展,着重分析了建国后大陆地区实行的土地改革及国民党政权迁台后的土地改革对两岸农村土地制度的变革与塑造,梳理了大陆地区及台湾地区农村土地制度的发展脉络。
揭示了两岸土地制度演进路径的背后不同法律体系的发展和经济模式建构的区别。
第二章探讨征收的基本理论问题,寻求农地征收的正当性基础。
农地征收中存在的矛盾本质上是作为征收一方政府所代表的公共利益和作为被征收一方农民的个人利益的较量。
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内容摘要：我国的土地使用权作为一种新型的用益物权, 对我国民法物权制度的完善及房地产市场的形成起到了重要的促进作用, 其性质和内容将随着社会主义市场经济的发展而进一步完善。
有的学者认为我国的土地使用权相当于传统民法中的地上权,[1]而我国台湾的现行民法则承受了传统大陆民法中的地上权制度。
因此, 对我国大陆的土地使用权和台湾的地上权进行比较具有重要的理论和现实意义。
我国的土地使用权作为一种新型的用益物权, 对我国民法物权制度的完善及房地产市场的形成起到了重要的促进作用, 其性质和内容将随着社会主义市场经济的发展而进一步完善。
有的学者认为我国的土地使用权相当于传统民法中的地上权,[1]而我国台湾的现行民法则承受了传统大陆民法中的地上权制度。
因此, 对我国大陆的土地使用权和台湾的地上权进行比较具有重要的理论和现实意义。
(一)
台湾民法中关于地上权的概念,当时参与起草的史尚宽先生定义为:地上权是为建造房屋、隧道、沟渠等工作物及培植竹林树木而使用他人土地的权利。
[2]其他台湾学者的观点, 也基本与此相同。
追溯地上权产生的历史原因, 是为了阻止土地所有权对地上物的附合, 此处的地上物主要是指建筑物及其附属物。
早在古罗马时代, 罗马法中就有“地上物属于土地”的法律格言, 其意是说, 若在他人所有的土地上建有房屋, 则该房屋因附合于土地而属于土地所有人, 房屋的建筑者不能取得所有权。
现在看来其弊病是显而易见的, 正因为如此, 地上权制度才应运而生。
由于土地和房屋之间具有客观上的不可分性, 所以房屋所有人与该房屋占用土地的使用权人应实行主体一致原则, 因而地上权如同土地所有权一样成为取得房屋所有权的基础权利。
台湾民法中的地上权就是一种以拥有在他人土地上的建筑物或其他附着物为目的的用益物权。
我国大陆现在的土地使用权是随着宪法第10 条的修改而产生的,其内容集中表现在国务院关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》) 之中。
根据宪法的规定, 大陆的土地所有权不能交易, 即不能进入市场, 而房屋和土地之间具有不可分性, 仅有房产的交易而无地产的交易不能形成真正的房地产市场。
为适应社会主义市场经济和房地产业发展的需要, 我国确立了土地使用权制度。
从民法的角度来看, 土地使用权是民事主体在约定期限内使用国有土地的权利, 这里所谓约定期限是指土地使用权出让合同确定的期限。
我国大陆实行土地有偿使用原则, 土地使用权以出让为主, 划拨为辅, 所以本文所称土地使用权专指出让的国有土地使用权。
需要注意的是, 农村集体所有的土地不能出让, 集体所有的土地只有被国家征用后方可出让。
农村集体组织的成员对集体所有土地的承包经营权不属于本文所称土地使用权的范畴, 而具有人役权的性质。
尽管从表面上看大陆土地使用权是一个广义的概念, 它包括对国有土地的开发、建设和经营等等, 但究其实质仍然是为了阻止土地所有权对地上物的附合, 若土地使用权缺乏这种作用, 则对国有土地的开发、建设和经营的利益都将无从谈起。
因此, 就这一点来看, 大陆的土地使用权与台湾的地上权基本相同, 都是为了阻止土地所有权对地上物的附合。
(二)
台湾民法根据取得原因的不同, 将地上权的取得分为通过法律行为取得与通过法律行为以外
的原因取得。
通过法律行为取得地上权的方法有两种, 一是地上权的设定, 二是地上权的让与。
前者是原始取得,后者是传来取得。
设定地上权的行为是物权行为, 其原因可以是买卖、赠与或遗赠。
根据台湾民法第758 条和第760 条的规定, 当事人间必须通过书面契约设定地上权, 并经登记始生效力。
地上权的让与即地上权人将其地上权让与他人的行为。
根据台湾民法第838 条的规定, 地上权原则上可以让与,当事人也可以在契约中限制让与, 但这种限制非经登记不得对抗第三人。
如果限制地上权让与的约定未经登记, 那么地上权人纵然违约让与, 其让与行为仍属有效, 只不过应负债务不履行的责任而已。
[3]至于通过法律行为以外的原因取得地上权的情况包括取得时效、继承和法定地上权三种, 其中取得时效和继承在我国大陆民法理论中已有不少论述。
所谓法定地上权有两种情况: 其一是土地和房屋属于一人所有, 而仅以土地或仅以房屋抵押, 在拍卖土地或房屋时, 视为已有地上权之设定(台湾民法第876条1 项) ; 其二是土地和房屋属于一人所有, 将土地和房屋同时抵押, 如经拍卖, 其土地和房屋的买受人各异时, 视为已有地上权设定(台湾民法第876条2 项)。
我国大陆土地使用权的取得方式分为原始取得与继受取得两种。
原始取得又分为出让和划拨两种形式, 其中只有出让的土地使用权才可以继受取得, 继受取得包括转让和继承。
所谓土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为(《暂行条例》第5 条)。
土地使用权出让方式有三种: 协议、招标和拍卖。
所谓土地使用权划拨是指国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为, 除法律另有规定外, 没有使用期限的限制(《城市房地产管理法》等22 条)。
划拨土地使用权不得转让、出租和抵押(《暂行条例》第44 条)。
根据《暂行条例》第19 条的规定, 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为, 包括出售、交换和赠与。
与台湾民法相同的是, 我国大陆无论是土地使用权的原始取得还是继受取得均非经登记不生效力。
在《城市房地产管理法》第38 条中明确规定了土地使用权转让的条件, 若违反这一规定而进行转让, 则转让行为无效, 除没收非法所得外, 并处以罚款(《城市房地产管理法》第65条)。
我国大陆民法没有规定取得时效制度, 土地使用权取得原因中也就没有取得时效问题。
至于法定地上权在我国大陆则无法实现, 因为法定地上权的成立以土地所有权可以转让为前提, 而在大陆是禁止土地所有权转让的, 所以没有法定地上权存在的条件。
(三)
地上权的效力主要表现为地上权的权能、地上权的让与性、担保性和地租支付义务四个方面, 其他还有准用相邻关系的规定等。
地上权作为用益物权, 其权能包括土地使用权、出租权和基于地上权的物上请求权。
由于地上权不象土地租赁权那样属于对人权(债权) ,而是一种对世权(物权) , 所以地上权人应具有土地出租权。
当然, 土地所有人可以在地上权的设定行为中约定禁止地上权的出租, 但非经登记不得对抗第三人。
根据台湾民法第444条第2 项的规定, 地上权出租给他人时, 地上权人对地上权承租人的行为应负全责。
基于地上权的物上请求权包括丧失占有时的返还请求权、使用权的内容被侵害时的妨害除去请求权和有妨害可能时的防止请求权(台湾民法第767 条)。
地上权可让与他人, 但其地上建筑物除作为材料交易外, 不得与地上权分离而为让与(台湾民法第876 条)。
地上权人可以将地上权提供担保, 地上权当事人也可以约定禁止担保, 但非经登记不生效力, 即不得对抗第三人。
在台湾, 支付地租并非地上权成立的必要条件, 是否支付地租全凭当事人自由约定, 当然在实际生活中地上权人一般都得向土地所有人支付地租, 而且地租形式不以货币为限, 实物也可。
地租一般须定期支付, 地租未经登记不得对抗第三人。
根据台湾民法第836 条的规定, 若地租已经登记, 原地上权人在欠交地租的情况下而将地上权让与他人, 则土地所有人仍可以向新地上
权人主张地租请求权。
我国大陆的土地使用权作为一种新型的用益物权, 已不再是土地所有权的一项权能, 根据《暂行条例》第4 条的规定, 依出让方式取得的土依使用权, 权利人可以在使用年限内转让、出租或者抵押其权利。
根据该条例第24 条的规定, 土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时, 其使用范围内的土地使用权随之转让, 但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
土地使用权出租后, 出租人必须继续履行土地使用权出让合同(《暂行条件》第30 条) , 即土地使用权人应对土地使用权承租人的行为负全责。
关于禁止担保的规定仅限于划拨土地使用权。
出让土地使用权以受让人支付出让金(相当于地上权人支付的地租) 为必要条件, 而划拨土地使用权却无须支付出让金。
出让金应在土地使用权出让合同签订后60 日内全部付清, 逾期未全部支付, 出让方有权解除合同, 并可请求违约赔偿(《暂行条例》第14 条)。
转让金的支付方式可以一次性付清, 也可以分期付款。
总之, 就法律效力而言, 我国大陆的土地使用权与台湾的地上权基本相同。