总论(2)

房地产建设可行性报告一、总论（一）项目背景浙江省宁波市国土资源局镇海分局于8月28日至9月7日正式挂牌出让镇海商帮公园西侧１－４号地块。

最后经146次竞价、近5个半小时的鏖战，该地块最终被竞买单位5号宁波建材房地产有限公司以楼面价6023元/㎡竞得，总价为219200万元，并一举打破了先前雅戈尔置业在竞拍茶亭地块时创下的18.17亿宁波土地总价记录，成为新的“宁波总价地王”。

与此同时，竞拍楼面价超6000元/㎡，也预示着未来该地块上兴建的项目的销售价将在13000元/㎡左右。

（二）项目基本情况商帮公园西侧地块附近环境优美，四周公交线路更可谓四通八达，交通便利。

周边高等学府林立，宁波大学、宁波工程学院、浙江纺织服装职业技术学院等院校为其提供良好的学术科研氛围。

“无宁不成市”是对宁波商帮最好的评价，比邻宁波商帮文化公园，悠久深厚的商帮文化底蕴使该地块充满浓郁的人文历史色彩。

此次研究地块总共分为4个分区，分别为：1＃，位于宁波市镇海区庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧，总面积48486㎡，计划为住宅用地和商服用地，住宅用地使用年限为70年，商服用地使用年限为40年，建筑密度＜35%，容积率为1.5≤R≤2.0，建筑高度＜80米，且符合机场控高要求，绿化率≤30%，并符合《宁波市城市绿化条例》相关要求。

2＃，位于宁波市镇海区庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧，总面积41909㎡。

3＃，位于宁波市镇海区庄市街道中官路北侧、宁波帮博物馆西侧，54298㎡。

4＃，位于宁波市镇海区庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧，37275㎡。

（2＃，3＃，4＃其他情况同1＃）（三）研究目的与方法1、研究目的本研究本着专业、客观的原则和态度，研究镇海商帮公园西侧１－４号地块现状，通过进行宏观市场情况研究、土地市场供求状况研究、对项目进行竞争力分析、准确定位以及土地经营策略研究，重点明确项目投资收益、开发速度、资金计划等因素，对镇海商帮公园西侧１－４号地块规划设计提出建议，提交项目的可行性评估报告。

2、研究方法（1）比较分析法（2）调查问卷法（详见附表）（3）定性定量分析法研究工作过程中根据各阶段的工作特点采取不同的研究方法，其中市场调查部分主要采取调查问卷、现场勘查、专家访谈、专业资料研究等方法。

二、项目宏观环境因素分析（1）国家出台房地产市场调控政策，稳定市场预期，将促进楼市平稳健康发展。

随着中国经济回升态势逐渐巩固，面对高房价，中央近期对房地产市场开始进行调控，目的是支持刚性购房需求，打击投机。

2009年12月14日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，为此轮楼市调控拉开序幕。

12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

12月17日，国家五部委通知，对开发商拿地首付至少50%的限制。

2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

受这一系列调控政策的影响，今年宁波市楼市或将出现盘整，房价将保持稳定。

（2）央行上调人民币存款准备金率，发出收紧信贷规模信号，将抑制投机购房。

中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是我国自2008年11月采取适度宽松货币政策以来首次上调存款准备金率。

这一措施或将成为政府减少流动性、收紧信贷规模的一个信号，再加上近期出台的一系列楼市调控政策，比如对二套房贷首付40%的严格控制，充分体现政府希望房价平稳，打击投资投机性需求的意向。

（3）住房保障制度不断完善，将使刚性需求得到有序满足。

为改善城市低收入居民的住房条件，宁波市于2009年12月在海曙、江东、江北区推出经济适用住房4938套。

2010年2月4日市政府出台的《关于进一步加强城乡住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》，明确宁波市2010年基本解决城镇居民人均可支配收入60%以下的城镇住房困难家庭的住房问题。

根据计划，2010年住房保障户数力争比2009年增长20%，达到2.04万户，推出经济适用住房4600套、限价房2200套、人才公寓600套。

经济适用房的推出解决了部分社会低收入人群的住房问题，有利于宁波市房地产市场平稳健康发展。

（4）土地拍卖的高价位仍将推高未来房价。

2009年伴随楼市回暖，宁波市土地市场成交活跃，土地拍卖价格屡创新高，楼面价在万元以上的地块越来越多，这直接增加了商品房的开发成本，是推高房价上涨的主因之一。

2009年9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定土地闲置满两年的，将依法无偿收回。

2009年高价购置的土地，在一两年后建成销售时，这些商品房价格仍将趋高。

（5）年内商品房仍存在求大于供的矛盾，房价快速下滑可能性不大。

统计资料显示，2009年宁波市全市房地产新开工面积为812.0万平方米，同比增长6.3%；竣工面积为665.1万平方米，同比下降20.2%；商品房销售面积为815.2万平方米，同比增长81.8%。

尽管去年宁波市房地产新开工面积有所增加，但无论是从绝对值角度还是相对值角度讲，均小于商品房销售面积这个指标，尤其是与2008年相比，2009年宁波市新开工面积的增速远慢于商品房销售面积增速，商品房的供求矛盾突出。

三、项目区域环境因素分析（1）宁波城市发展格局作为一个新兴行业，宁波房地产发展十分迅速，已成为投资领域的重要组成部分。

自2001年以来，宁波房地产投资增幅始终保持在两位数的发展速度。

由于宁波小城市、大农村二元格局的影响，历年房地产开发投资以市三区为主，市三区与县市间房地产开发水平差异十分明显。

虽然政府出台一系列的政策促使城市规模的扩大和城市化建设的加快，但市区房地产开发投资仍处主导地位。

（2）得天独厚的地域文化为宁波房地产奠定了良好的基础宁波房地产业的飞速发展，离不开其优良的地理环境及数千年的文化底蕴。

宁波地处长江三角洲南翼，与国际大都市上海隔杭州湾相望，是浙江省的经济中心，也是中国经济最活跃的地区之一。

以三江口为中心的宁波，已有了数千年的历史。

唐宋以来，宁波就一直是我国重要的对外贸易口岸。

改革开放后，到2000年宁波港吞吐量已突破亿吨。

北仑港已经成为我国著名的深水良港。

在悠久的人文演化过程中，宁波拥有浑厚的文化、经济思想的积累。

这些都使得越来越多的人向往在宁波有一个属于自己的栖息地，从而吸引了不少商机。

（3）宁波城市化进程加快是房地产业发展的内在动力城市基础设施和大型项目的建设带动了宁波房地产业的发展。

杭州湾跨海搭桥的建造，进一步显示了宁波这个现代化城市在长江三角洲所起的举足轻重的作用。

近年内，宁波三江口、天一广场、老外滩、月湖公园、宁波大剧院、大学园区和万达广场等大型项目的建设，以及城市的东扩，都为宁波江东、江北地区的房地产业带来了新的活力。

（4）宁波城市近期开发项目城市基础设施建设促进大量刚性需求。

2009年宁波市城市基础设施建设几个大项目的全面铺开，如轨道交通、“五路四桥”改造和旧城改造等，涉及较大规模的住房拆迁，促进刚性需求的释放。

仅海曙区就启动历史上最大规模拆迁，涉及15个区块，房屋建筑面积近40万平方米，居民约4000户。

（5）宁波房屋销售价展望“地王”效应引发楼市新一轮上涨。

随着楼市的回暖，房地产市场需求旺盛，成交量大幅上涨，开发商资金回笼加快。

资金充足，导致土地市场成交活跃，“新地王”不断产生。

例如，宁波市滨江庆丰Ⅰ-1、滨江庆丰Ⅰ-2两地块经过激烈的144次竞价，最终由宁波雅戈尔置业有限公司分别以楼面价14220元/平方米和楼面价18740元/平方米竞得。

较高地价的比价效应，引发周边在售楼盘纷纷提价，并且这种趋势迅速遍及全市房地产市场。

同时，高价地块的不断产生，一定程度提升了购房者对房价上涨的预期，二手房市场坐地涨价现象显得非常普遍。

四、项目竞争力分析（一）项目现有条件评估1、项目优势分析（1）宁波市以“构建大都市、塑造新宁波” 为主题的宁波城市发展战略，为项目的构件提供了机遇，（2）定位为中低档住宅和“都市公园住区”的定位，符合大众需求（3）位于庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧、南边有浙江省纺织服装学院，宁波大学等教育资源，人文气氛浓厚；东侧的商帮文化公园和甬江，一江一园带给项目上佳的绿化环境（4）城市中心可供开发的土地资源稀缺，项目具有土地资源优势（5）已形成一定的基础设施条件，靠近轨道中转站，规划中的三官堂大桥路过项目西侧，交通便利；地铁也在建设当中，建成的2号线将使它的交通更便利。

（6）连接宁波市房地产热点区域，有良好的房地产发展区域（7）宁波房地产业在国内起步早，档次高，拥有较好的产业支撑，有雅戈尔、万达等公司2、项目弱势分析（1）项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。

（2）地块周边的商业、生活、娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目的推广。

（3）位于城乡结合部，位置较偏，人气不足；（4）现有自然村带来的拆迁、就业安置等问题。

3、项目机会分析（1）宁波市的又一大块地皮开发，缓解了开发商的地慌（2）地理位置优越，，四周学校，文化底蕴足，周处宁波帮公园环境优越（3）交通便利，处宁波和镇海之间，便于工作，休闲（4 ）可成为又一居民区，拉动该地区的经济，将使成为又一发展新兴区（5）该地块拍出近22亿的天价，得到了媒体和公众的高度关注，加快了该地区的发展4、项目威胁分析（1）因为离宁波市区较远，其房产成交量相比宁波其他区域低。

（2）区域的其他小区较老，且项目所在地的配套设施不够完善，较其他地区有大的差距。

（3）镇海地区属于房价洼地，离化工厂较近，民众对于污染处理问题的疑惑，可能造成市民的不认同，导致项目启动困难。

（4）该地块周边楼盘有嘉盛银座、合生国际城、清泉花园等，目前该地块周边在售的嘉盛银座的单价为7000元/㎡，而同属于镇海的小骆花园均价为6100元/㎡，具有很大的竞争力。

（5）从上海社会科学院城市化发展研究中心日前公布的《２００９年度长三角区域城市综合竞争力评价》，宁波在长三角区域２５个城市中排名第４位，竞争力不及上海、苏州、杭州。

（6）由于宁波现在的土地出售不及开发，出现了僧多粥少的情况，竞争力相对激烈。

5、项目经营发展方向的选择经过前面的各项分析，对项目的最佳经营方向提出如下建议：利用本身得天独厚的地理优势，尽快创造出与周边浓厚的人文气息相呼应的地区性文化氛围，选择差异化的经营模式，同时注重包装与形象的推广，以项目本身的内在文化氛围来带动外部的结构发展。