华润置地-翡翠城二期定价报告 58页PPT
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华润置地翡翠城二期定价报告 PPT课件
但是，在实际的操作过程当中，想要准确预期未来每一年的租金和最后 一年的残值是非常困难的。而且价格虽以价值为核心，但受供求关系影响非 常大。房地产企业在实际定价过程中，为了追求利润最大化，往往将价格提 高到买方所能接受的最高价格，经济学上称为保留价格。
➢ 需求导向：寻找保留价格。翡翠城一期的二手房市场表现，反应了消费者对翡
➢ （二）二期价格制定
注： “1”代表假设开发法所得结果； “2” 代表市场比较法法所得结果； “3” 代表一期二手房对比分析所得结果；
“侬家住在两河东， 十二珠帘夕照红。 今日忽从江上过，
始知家在图画中。” ——清 ·郭六芳《舟楫长沙》
一、关于定价的理论研讨
➢ （一）定价目的
什么是价格？菲利普科特勒是这样诠释的：“价格是对产品或服务所收取的金 钱。”广义的讲，价格是指消费者用来交换用于使用产品或服务的全部价值量。价格 是营销组合中唯一能创造收益的因素，其他因素都代表着成本。
✓ 1、综合运用假设开发法、市场比较法及一期二手房市场表现确定联院别墅、花 园洋房、T型高层、碟型高层四种产品均价；
✓ 2、根据各类型产品在二期的位置、内部设计、供求关系等因素，确定各种户型 的均价；
✓ 3、根据赠送面积、视野角度、楼层、噪音影响等因素，确定各销售单位价格；
✓ 4、综合供需关系、折扣因素、总价因素、客户心理因素等，评估其每个销售单 位价格的合理性，调整价格体系，最终制定销售价格表（包括底价和面价）。
➢ （五）定价过程思考的几个问题
✓ 1、市场价格的高线与风险
在非别墅类普通住宅中，市场价格的高线应该是在市场上已经出现过的价格 表现，在此基础上可略有突破。若想跳空高开，除非：一、大市场特别景气；二、 在产品设计上有重大突破；三、在建筑选材上有重大突破；四、在品牌和服务上 有重大突破。
➢ 需求导向：寻找保留价格。翡翠城一期的二手房市场表现，反应了消费者对翡
➢ （二）二期价格制定
注： “1”代表假设开发法所得结果； “2” 代表市场比较法法所得结果； “3” 代表一期二手房对比分析所得结果；
“侬家住在两河东， 十二珠帘夕照红。 今日忽从江上过，
始知家在图画中。” ——清 ·郭六芳《舟楫长沙》
一、关于定价的理论研讨
➢ （一）定价目的
什么是价格？菲利普科特勒是这样诠释的：“价格是对产品或服务所收取的金 钱。”广义的讲，价格是指消费者用来交换用于使用产品或服务的全部价值量。价格 是营销组合中唯一能创造收益的因素，其他因素都代表着成本。
✓ 1、综合运用假设开发法、市场比较法及一期二手房市场表现确定联院别墅、花 园洋房、T型高层、碟型高层四种产品均价；
✓ 2、根据各类型产品在二期的位置、内部设计、供求关系等因素，确定各种户型 的均价；
✓ 3、根据赠送面积、视野角度、楼层、噪音影响等因素，确定各销售单位价格；
✓ 4、综合供需关系、折扣因素、总价因素、客户心理因素等，评估其每个销售单 位价格的合理性，调整价格体系，最终制定销售价格表（包括底价和面价）。
➢ （五）定价过程思考的几个问题
✓ 1、市场价格的高线与风险
在非别墅类普通住宅中，市场价格的高线应该是在市场上已经出现过的价格 表现，在此基础上可略有突破。若想跳空高开，除非：一、大市场特别景气；二、 在产品设计上有重大突破；三、在建筑选材上有重大突破；四、在品牌和服务上 有重大突破。
华润置地建安成本预算PPT课件
4
1.3 地震烈度与场地类别
地震烈度 场地类别
项目名称
六度
Ⅱ类 Ⅲ类
武汉凤凰城、宁波卡纳湖谷、长沙凤凰城、重庆二十 四城、杭州悦府项目
苏州平门府、无锡太湖国际社区
Ⅳ类 宁波中央公园
七度
Ⅱ类 Ⅲ类
成都凤凰城、成都翡翠城、成都二十四城、合肥幸福 里、深圳华润中心、大连海中国、大连星海湾
Ⅳ类 上海滩花园、上海橡树湾
独立地 下室 160 1.35 4 0.05 0.95 0.5 0.53 0.95
小高层下 （一层）
165 1.23
3.4 0.03 0.97
1.5 0.35 0.97
地下室 高层下 （一层）
170 1.பைடு நூலகம்5
3.6 0.03 0.97
2 0.35 0.97
超高层下 （二层）
180 1.27
3.8 0.03 0.97
09年第一季度会议
利润中心建安成本预算反馈
工程管理部
2009年1月13日
1
1、华润置地建安成本目标体系的建立
1.1产品分类 (1) 住宅
序号 物业类型
说明
设置依据
1
多层
6层及6层以下
普通多层建筑,不需设置电梯
2
小高层
7层到18层
18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,不 需设置避难层
5
别墅
独栋/连排/叠拼/双拼 立面复杂，多栋多层建筑
6
商业
7
地下室
住宅项目中商场
底商、独立商场
细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、超高层下 2F地下室、超高层下3F地下室
2
1.3 地震烈度与场地类别
地震烈度 场地类别
项目名称
六度
Ⅱ类 Ⅲ类
武汉凤凰城、宁波卡纳湖谷、长沙凤凰城、重庆二十 四城、杭州悦府项目
苏州平门府、无锡太湖国际社区
Ⅳ类 宁波中央公园
七度
Ⅱ类 Ⅲ类
成都凤凰城、成都翡翠城、成都二十四城、合肥幸福 里、深圳华润中心、大连海中国、大连星海湾
Ⅳ类 上海滩花园、上海橡树湾
独立地 下室 160 1.35 4 0.05 0.95 0.5 0.53 0.95
小高层下 （一层）
165 1.23
3.4 0.03 0.97
1.5 0.35 0.97
地下室 高层下 （一层）
170 1.பைடு நூலகம்5
3.6 0.03 0.97
2 0.35 0.97
超高层下 （二层）
180 1.27
3.8 0.03 0.97
09年第一季度会议
利润中心建安成本预算反馈
工程管理部
2009年1月13日
1
1、华润置地建安成本目标体系的建立
1.1产品分类 (1) 住宅
序号 物业类型
说明
设置依据
1
多层
6层及6层以下
普通多层建筑,不需设置电梯
2
小高层
7层到18层
18层以下每个防火分区可设置一座通向屋顶的疏散楼梯和消防电梯,不 需设置避难层
5
别墅
独栋/连排/叠拼/双拼 立面复杂，多栋多层建筑
6
商业
7
地下室
住宅项目中商场
底商、独立商场
细分为独立地下室、小高层下1F地下室、高层下1F地下室、超高层下 2F地下室、超高层下3F地下室
2
华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析 80页PPT文档
人均GDP（美元）
14000 13000 12000 11000 10000 9000
8000 深圳
7000 6000 5000 4000 3000
杭州
人均GDP10000美元
沈阳
大连 郑州
青岛 合肥 重庆
成都
南宁
2019 2019 2019 2019 2019 2009 2019 2019 2019 2019 2019 2019
地王大厦
东门商圈
地王商务区
华润中心
人民南商圈
位于城市金融商业核心区
25
整体布局
将购物中心作为独立的主体建筑
国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体
华润中心万象城，这个项目完全 抛弃了传统的规划模式，将万象 城购物中心作为一个独立的建筑 主体进行设计，给予其设计规划 的较大自由空间。
24 20
14
选址原则
城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段
商圈
• 1.选择城市新城区的核心地段 • 2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群 • 3.交通便利，停车方便 • 4.考虑政府的城市规划
名称 深圳万象城 深圳大冲大象城 杭州 万象城
位置特征 罗湖-核心商务区
5
华润置地全国布局 以二线发达城市为主要战略城市
华润进驻主要城市
一线城市：北京、上海、深圳
二线城市： 成都、武汉、合肥、杭州、 大连、长沙、重庆、沈阳、 厦门、天津、南宁、青岛等
三线城市： 绵阳、常州、南通、鞍山、海南、 淄博、日照、余姚、秦皇岛等
一线城市
二线城市
沈阳
北京 秦皇岛 鞍山
世联合肥财富广场二期价格报告汇报
世联合肥财富广场二期 价格报告汇报
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
本次价格报告汇报的目的
•梳理及汇总安徽置地及世联对项目价格的思考，以理性的方式提 出双方对财富广场二期写字楼价格的共同判断；
•为已经进入认筹期的项目销售工作提供支持，向客户传达开发商 对本项目售价的预期目标；
•收益
•一般写字楼项目开发预期毛收益率：35%-40%
•成本法计算售价
•4450~ •4825元/平方米
世联合肥财富广场二期价格报告汇报
财
•6000
•5900
富 广
•目标均价测算 •5800
•5700
场
•5600
二
•5500
•5400
期
•5300
项 •510 •5200
•市场自然升值 •市场同期项目比较
•客户投资收益 •项目开发成本
•营销溢价
市场03年至05年已售、在售项目统计分析
年份 2003
项目名称 万通大厦
销售价格 3660
市场平均价格 4052
昌河科创大厦
3800
圣大国际
4000
财富广场一期
4600
美地阳光大厦
4200
在合肥城市经济大力发展 的势头下,写字楼市场蓬勃发 展;
•客户投资收益 •项目开发成本
•营销溢价
•市场比较法是房地产项目定价的常用方法，此种定价直接
反应市场竞争； •市场比较法将需要定价的对象与其在定价期间发生交易的 类似成交案例进行比较，再对这些类似房地产的价格做适当 的修正，以此确定客观合理价格的方法； •在房地产定价方法中,市场比较法侧重考虑市场状况，在此 成为首选方法。
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
本次价格报告汇报的目的
•梳理及汇总安徽置地及世联对项目价格的思考，以理性的方式提 出双方对财富广场二期写字楼价格的共同判断；
•为已经进入认筹期的项目销售工作提供支持，向客户传达开发商 对本项目售价的预期目标；
•收益
•一般写字楼项目开发预期毛收益率：35%-40%
•成本法计算售价
•4450~ •4825元/平方米
世联合肥财富广场二期价格报告汇报
财
•6000
•5900
富 广
•目标均价测算 •5800
•5700
场
•5600
二
•5500
•5400
期
•5300
项 •510 •5200
•市场自然升值 •市场同期项目比较
•客户投资收益 •项目开发成本
•营销溢价
市场03年至05年已售、在售项目统计分析
年份 2003
项目名称 万通大厦
销售价格 3660
市场平均价格 4052
昌河科创大厦
3800
圣大国际
4000
财富广场一期
4600
美地阳光大厦
4200
在合肥城市经济大力发展 的势头下,写字楼市场蓬勃发 展;
•客户投资收益 •项目开发成本
•营销溢价
•市场比较法是房地产项目定价的常用方法，此种定价直接
反应市场竞争； •市场比较法将需要定价的对象与其在定价期间发生交易的 类似成交案例进行比较，再对这些类似房地产的价格做适当 的修正，以此确定客观合理价格的方法； •在房地产定价方法中,市场比较法侧重考虑市场状况，在此 成为首选方法。
ppt模板素材 华润地产 项目方案 设计案例 水域未来 55页
水域未来
星海湾项目初步认知
2006.11.11
项 目 特 性 认 知
核 心 问 题 提 出
项 目 基 础 分 析
— 城市发展 —
— 市场环境 — — 客群特征 —
项 目 初 步 设 想
B.A.Consulting
项目特性认知
伟业顾问自２００４年即进入大连房地产市 场，在经验积累的基础上，通过对本项 目用地及周边的实地踏勘，发现本项目 的突出特性。
星海湾、小窑湾、大魏家公共
中心。
星海广场
B.A.Consulting
• 城市发展规模扩大，中心城区地位 更加突出
• 星海湾作为市级公共中心，对城市 化复合功能的需求增加
城市发展 大大连
• 城市膨胀速度加快，要 求星海湾区域城市化进 程加速。
小平岛
小平岛项目普通 B.A.Consulting 住宅价格已达到 6700元/平米!
B.A.Consulting
低密度住宅
特性二：复合性 特性二：复合性
本项目住宅部分高度的复合性——高+低的组合是否有更 多的可能性？
高层海景豪宅
（无限高）
B.A.Consulting
低密度住宅 （原方案为5层）
特性三：价格高 特性三：价格高
• 用地资源的稀缺性以及开发商打 造高品质产品的实力，奠定了本 项目将成为大连首屈一指的豪宅 项目，体现在售价上，也将成为 大连高端项目价格的标杆。
B.A.Consulting 星海广场
•享受城市配套设施，生活条件便利
项目用地
B.A.Consulting
紧邻星海广场，区域认知度极高。 • 星海广场占地面积110万平方米，中心 广场面积4.5万平方米是亚洲最大的城 市广场
星海湾项目初步认知
2006.11.11
项 目 特 性 认 知
核 心 问 题 提 出
项 目 基 础 分 析
— 城市发展 —
— 市场环境 — — 客群特征 —
项 目 初 步 设 想
B.A.Consulting
项目特性认知
伟业顾问自２００４年即进入大连房地产市 场，在经验积累的基础上，通过对本项 目用地及周边的实地踏勘，发现本项目 的突出特性。
星海湾、小窑湾、大魏家公共
中心。
星海广场
B.A.Consulting
• 城市发展规模扩大，中心城区地位 更加突出
• 星海湾作为市级公共中心，对城市 化复合功能的需求增加
城市发展 大大连
• 城市膨胀速度加快，要 求星海湾区域城市化进 程加速。
小平岛
小平岛项目普通 B.A.Consulting 住宅价格已达到 6700元/平米!
B.A.Consulting
低密度住宅
特性二：复合性 特性二：复合性
本项目住宅部分高度的复合性——高+低的组合是否有更 多的可能性？
高层海景豪宅
（无限高）
B.A.Consulting
低密度住宅 （原方案为5层）
特性三：价格高 特性三：价格高
• 用地资源的稀缺性以及开发商打 造高品质产品的实力，奠定了本 项目将成为大连首屈一指的豪宅 项目，体现在售价上，也将成为 大连高端项目价格的标杆。
B.A.Consulting 星海广场
•享受城市配套设施，生活条件便利
项目用地
B.A.Consulting
紧邻星海广场，区域认知度极高。 • 星海广场占地面积110万平方米，中心 广场面积4.5万平方米是亚洲最大的城 市广场
绿城杭州翡翠城多层公寓二期开盘方案(评审稿)
开盘活动本身不是目的，达到最大化的成交量才是真正的目的。通过开盘活动的精心 安排与布置，全面吸ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ意向客户，充分挖掘潜在客户，尽力转化真实客户，并在此过程中 最大程度地创造客户满意度，这是开盘活动的目的与要求。
1
发展绿城·翡翠城公寓二期开盘方案
目录：
第一部分 开盘销售背景 一期销售概况介绍 意向客户积累 目前市场分析
20以下 3%
31-35 22%
21-25 6%
26-30 17%
50以上 46-50 41-45 36-40 31-35 26-30 21-25 20以下
从客户的年龄构成上来看，主要集中在 31—40 岁之间，说明这个年龄段是主要购买 人群。另外 20—30 岁之间和 41—50 岁之间这两个年龄段也占了相对较大的比例，20—30 岁之间往往是首次购房的主体人群，而 41—50 岁之间一般看中环境，以换房为主，这与 前期意向登记客户的问卷调查相一致。
3
项目 数量(套) 百分比(%)
发展绿城·翡翠城公寓二期开盘方案
翡翠城一期公寓销售表
已签合同 协议未转合同 未售房源
343
26
57
80.52
6.1
13.38
合计 426 100
已签合同 80.52%
已签合同
协议未转合同
未售房源 13.38%
协议未转合同 6.10%
未售房源
（2）退房原因分析
经统计有 34 套房源要求退房，占了协议总数的 8.46％。集中选房期签订协议的客户 办理退房的有 25 位（其中员工 3 位），后期签订协议的客户办理退房的有 9 位。提出的退 房原因主要集中在三个方面：（1）资金不足 23 位；（2）宏观政策影响 5 位；（3）户型不 理想 6 位。从我们与客户交流中得知，这部分客户以投资为主，同时受当前政策影响较大， 暂时抱观望态度。
1
发展绿城·翡翠城公寓二期开盘方案
目录：
第一部分 开盘销售背景 一期销售概况介绍 意向客户积累 目前市场分析
20以下 3%
31-35 22%
21-25 6%
26-30 17%
50以上 46-50 41-45 36-40 31-35 26-30 21-25 20以下
从客户的年龄构成上来看，主要集中在 31—40 岁之间，说明这个年龄段是主要购买 人群。另外 20—30 岁之间和 41—50 岁之间这两个年龄段也占了相对较大的比例，20—30 岁之间往往是首次购房的主体人群，而 41—50 岁之间一般看中环境，以换房为主，这与 前期意向登记客户的问卷调查相一致。
3
项目 数量(套) 百分比(%)
发展绿城·翡翠城公寓二期开盘方案
翡翠城一期公寓销售表
已签合同 协议未转合同 未售房源
343
26
57
80.52
6.1
13.38
合计 426 100
已签合同 80.52%
已签合同
协议未转合同
未售房源 13.38%
协议未转合同 6.10%
未售房源
（2）退房原因分析
经统计有 34 套房源要求退房，占了协议总数的 8.46％。集中选房期签订协议的客户 办理退房的有 25 位（其中员工 3 位），后期签订协议的客户办理退房的有 9 位。提出的退 房原因主要集中在三个方面：（1）资金不足 23 位；（2）宏观政策影响 5 位；（3）户型不 理想 6 位。从我们与客户交流中得知，这部分客户以投资为主，同时受当前政策影响较大， 暂时抱观望态度。
【豪宅PPT】成都华润凤凰城豪宅项目推介会报告-77PPT
制定组织架构与 顾编第2006040010号
岗位职责
（访谈提纲_意向客户与
专业人士）
顾编第2006040011号
（访谈纪要）
顾编第2006040001号 （项目期间工作日志） 顾编第2006040002号 （世联顾问驻场工作 评估表）
顾编第2006040012号 （项目评审申请表） 顾编第2006040013号 （项目评审记录及结果 反馈表） 顾编第2006040014号 （营销总纲） 顾编第2006040016号 （人员测评） 顾编第2006040017号 （组织架构与岗位职责）
决方案 策划线与市场研究线要
解决的问题
工作形式
对应文件
管理监测
了解项目现状
顾编第2006040003号
区域经济状况
开发商沟通会 （资料索取清单）
竞争项目状况
市场调研
顾编第2006040004号
客户的目标与限制条件 客户访谈
（开发商沟通会议纪要）
基于现状面临的问题 提出工作协
顾编第2006040005号
前期顾问 营销顾问
位置 目标 策略
是世联(中国)顾问线中，率先实现变革，彰显世联专 业水准及综合服务能力，兑现前期顾问价值，沉积本 地化经验的现金流业务。
形成可移植的业务模式，三地一体化，成为顾问业务 中重要盈利点。
1）流程模块化，保证服务质量稳定； 2）创新业务模式，提供综合服务品种； 3）管理客户需求，形成持续的合作关系。
市场调研
市场环境分析 竞争项目营销状况
创造营销条件 工作形式
对应文件
管理监测
价格表框架搭建 顾编第2006040018号
价格表打分 认筹方案的讨论与 制定 讨论制定推广节奏 提供设计任务清单 提供现场管理工具 制定人员薪酬体系 提供项目200问 组织课程培训
合肥万象城市调报告12.31分析ppt课件
动线分析： 万象城整体分为南区与北区： 南区：品牌价位相对较高，主入口面向潜山路与习友路人流相对较大，展示面较好。 北区：品牌价位相对较低，主入口面向万佛湖路，目前人流较低。
项目人流分析
4.0 品牌落位分析
B1 品牌落位
4.0 品牌落位分析
Ole’ 苏夫人 天福茗茶 优贝施 位元堂 DeJOJOez 传美荟 RE classified调香室 佰草集 林清轩 玉翠山庄 AOJO I DO 果燃掂 到长沙 养生天下 禄轩阁 柔缇·集美汇 太平洋咖啡 必胜客 肯德基 Lucky Cat 潮宏基 通灵 总统眼睛 洞子张老匠火锅 麻辣盛艳 杨翔豆皮涮牛肚 府渝味 新石器 盘熟里 老凤祥 Shining House 周大福 Fenix 嘉乐琥珀 徽映烟酒 九仙魁 悦奢 益丰大药房 饼干的礼物 佳之优品 全棉时代 POLYMONO 优禾生活 超港 喜年贡茶 可里格丽
商务办公 Business
公共设施 Public Facility
1. 合肥奥体中心 5.观光塔 2. 合肥大剧院 6.徽园 3. 赖少其艺术馆 7.安徽国际会展中心 4. 省文博苑 8.欢乐岛
高端住宅 High-end Resident
1. 凯旋门 2. 恒大华府 3. 置地广场柏悦公馆 4. 绿地内森庄园 5. 保利香槟国际
1.0 项目简介 万象城源自市综合体系列 华润中心：由万象城购物中心、写字楼、高级公寓、酒店组成的都市综合体系列，推广了一种全新的都市化生活方式。特别是以万象城品牌为代表的购物中心，为所在城市带去了首屈一指的高端商业中心。
深圳华润中心︱万象城、杭州华润中心︱万象城、沈阳华润中心︱万象城
谢谢！
目录 CONTENTS
1.0 项目简介 2.0 区位分析 3.0 业态规划及动线分析 4.0 品牌落位分析 5.0 重点品牌分析 6.0 经营状况分析 7.0 总结
项目人流分析
4.0 品牌落位分析
B1 品牌落位
4.0 品牌落位分析
Ole’ 苏夫人 天福茗茶 优贝施 位元堂 DeJOJOez 传美荟 RE classified调香室 佰草集 林清轩 玉翠山庄 AOJO I DO 果燃掂 到长沙 养生天下 禄轩阁 柔缇·集美汇 太平洋咖啡 必胜客 肯德基 Lucky Cat 潮宏基 通灵 总统眼睛 洞子张老匠火锅 麻辣盛艳 杨翔豆皮涮牛肚 府渝味 新石器 盘熟里 老凤祥 Shining House 周大福 Fenix 嘉乐琥珀 徽映烟酒 九仙魁 悦奢 益丰大药房 饼干的礼物 佳之优品 全棉时代 POLYMONO 优禾生活 超港 喜年贡茶 可里格丽
商务办公 Business
公共设施 Public Facility
1. 合肥奥体中心 5.观光塔 2. 合肥大剧院 6.徽园 3. 赖少其艺术馆 7.安徽国际会展中心 4. 省文博苑 8.欢乐岛
高端住宅 High-end Resident
1. 凯旋门 2. 恒大华府 3. 置地广场柏悦公馆 4. 绿地内森庄园 5. 保利香槟国际
1.0 项目简介 万象城源自市综合体系列 华润中心：由万象城购物中心、写字楼、高级公寓、酒店组成的都市综合体系列，推广了一种全新的都市化生活方式。特别是以万象城品牌为代表的购物中心，为所在城市带去了首屈一指的高端商业中心。
深圳华润中心︱万象城、杭州华润中心︱万象城、沈阳华润中心︱万象城
谢谢！
目录 CONTENTS
1.0 项目简介 2.0 区位分析 3.0 业态规划及动线分析 4.0 品牌落位分析 5.0 重点品牌分析 6.0 经营状况分析 7.0 总结
鄂州丰润园二期项目市场调查与销售价格定位-57PPT
气候： 鄂州属亚热带季风气候过渡区，平均气温17℃，无霜期268至272天， 平均降水量1200至1500毫米，年日照时数为2038至2083小时。
矿产： 鄂州资源丰富，物产富饶，素有“鄂东聚宝盆”的美称。境内铁矿 石探明储量居湖北省第二位，膨润土、珍珠岩等31种非金属矿探明储量居 全省之首。
2、区划人口 鄂州市2005年底有鄂城、华容、梁子湖三个县级区和葛店开发区，以及古楼、
据1％人口抽样调查显示，至2005年末，全市有总人口106.01万人，与2000年 第五次全国人口普查时的102．33万人相比，增加了3.68万人，增长3．59％，年 平均增加0．74万人，年平均增长0.71%。在现有总人口中，常住本市半年以上的 为102．8万人；居住在城镇的56．82万人，占总人口的53．59％；男性人口为 55．41万人，占总人口的52．27％。在总人口中，0-14岁的为20．17万人，占 19．03％；15--64岁的为78．98万人，占74．5％；65岁以上的为6．86万人，占 6.47％。在总人口中，具有大学专科及以上文化程度的为5．24万人，比2000年增 加2．02万人；高中文化程度的人口为15．49万人，比2000年增加2．15万人；初 中文化程度的为37．25万人，比2000年增加3．49万人；小学文化程度的有31．39 万人，比2000年减少5．87万人。
（4）、可持续发展逐步增强。人口自然增长率每年控制在4‰以内，到 2010年，总人口控制在110万人左右，人口素质明显提高。耕地总量实现动 态平衡，资源利用率稳步提高，万元生产总值综合能耗比“十五”期末降低 20%以上。生态环境得到改善，森林覆盖率达到20%，城市人均公共绿地面 积达到13平方米，城市气化率达到100%，城镇大气、水环境质量和噪声状 况达到功能区标准。
矿产： 鄂州资源丰富，物产富饶，素有“鄂东聚宝盆”的美称。境内铁矿 石探明储量居湖北省第二位，膨润土、珍珠岩等31种非金属矿探明储量居 全省之首。
2、区划人口 鄂州市2005年底有鄂城、华容、梁子湖三个县级区和葛店开发区，以及古楼、
据1％人口抽样调查显示，至2005年末，全市有总人口106.01万人，与2000年 第五次全国人口普查时的102．33万人相比，增加了3.68万人，增长3．59％，年 平均增加0．74万人，年平均增长0.71%。在现有总人口中，常住本市半年以上的 为102．8万人；居住在城镇的56．82万人，占总人口的53．59％；男性人口为 55．41万人，占总人口的52．27％。在总人口中，0-14岁的为20．17万人，占 19．03％；15--64岁的为78．98万人，占74．5％；65岁以上的为6．86万人，占 6.47％。在总人口中，具有大学专科及以上文化程度的为5．24万人，比2000年增 加2．02万人；高中文化程度的人口为15．49万人，比2000年增加2．15万人；初 中文化程度的为37．25万人，比2000年增加3．49万人；小学文化程度的有31．39 万人，比2000年减少5．87万人。
（4）、可持续发展逐步增强。人口自然增长率每年控制在4‰以内，到 2010年，总人口控制在110万人左右，人口素质明显提高。耕地总量实现动 态平衡，资源利用率稳步提高，万元生产总值综合能耗比“十五”期末降低 20%以上。生态环境得到改善，森林覆盖率达到20%，城市人均公共绿地面 积达到13平方米，城市气化率达到100%，城镇大气、水环境质量和噪声状 况达到功能区标准。
世联_深圳香蜜湖瀚城价格报告_56PPT.pptx
解读目标
速度第一位，毋庸置疑； 内部购买的份额预计比较大，希望控制价格； 对集团提出的当年售罄的要求感到压力大； 项目开发和销售经验匮乏，对市场缺乏信心。
4
提纲： 1、写报告前要做的功课 ① 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； ② 与市场沟通：政策、市场动态变化； ③ 与客户沟通：对客户诚意度的把握； ④ 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 ① 核心均价推导如何力求精准 ② 特殊调差运用赠送面积折算方式 ③ 开盘当天销售进度的验证
沟通后获悉的发展商真实目标
力求快速销售，年内100%完成销售任务；开盘目标争取达 到60%。
发展商的几个动作
开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控； 发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通，要 求给予实现价格和开盘目标的双重保险； 提出过希望一天售罄的意愿； 更提出过“低于一万”的价格是否可行。
5
二、市场背景
经济态势。
深圳十一五规划目标：GDP平均年增长13%左右； 建立循环经济，转变经济增长方式；实现社会和谐进步。
地产大势。
深圳十一五规划关于房地产：未来市场更加健康、规范； 关内房地产增长速度将减缓
2006年上半年深圳房地产形势：
房地产进入市场调整期；整体市场观望气氛浓厚。
6
二、市场背景 深圳市住房建设规划（2006-2010）
新增住房建设重点发展地区的规划，预示着特区内地产左右楼市走向的局面基本结束。
深圳市住房建设规划（2006-2010）
对未来房地产市场的影响
7
二、市场背景
市场观望气氛浓厚,一手房销售面积持续下降。 深圳各楼盘上门量萎缩,成交减少。 客户对住宅环境的转换仍然有强烈的需求，但更趋于理性的面对市场。
速度第一位，毋庸置疑； 内部购买的份额预计比较大，希望控制价格； 对集团提出的当年售罄的要求感到压力大； 项目开发和销售经验匮乏，对市场缺乏信心。
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提纲： 1、写报告前要做的功课 ① 与开发商沟通：多方面了解其真实目标； ② 与市场沟通：政策、市场动态变化； ③ 与客户沟通：对客户诚意度的把握； ④ 与产品沟通：将产品细分，目标细分。 2、价格表制定前的考虑的几个方面 ① 核心均价推导如何力求精准 ② 特殊调差运用赠送面积折算方式 ③ 开盘当天销售进度的验证
沟通后获悉的发展商真实目标
力求快速销售，年内100%完成销售任务；开盘目标争取达 到60%。
发展商的几个动作
开盘前拟邀请多家外协公司对价格进行同步把控； 发展商通过执行层面和高层与项目组进行了多次价格沟通，要 求给予实现价格和开盘目标的双重保险； 提出过希望一天售罄的意愿； 更提出过“低于一万”的价格是否可行。
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二、市场背景
经济态势。
深圳十一五规划目标：GDP平均年增长13%左右； 建立循环经济，转变经济增长方式；实现社会和谐进步。
地产大势。
深圳十一五规划关于房地产：未来市场更加健康、规范； 关内房地产增长速度将减缓
2006年上半年深圳房地产形势：
房地产进入市场调整期；整体市场观望气氛浓厚。
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二、市场背景 深圳市住房建设规划（2006-2010）
新增住房建设重点发展地区的规划，预示着特区内地产左右楼市走向的局面基本结束。
深圳市住房建设规划（2006-2010）
对未来房地产市场的影响
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二、市场背景
市场观望气氛浓厚,一手房销售面积持续下降。 深圳各楼盘上门量萎缩,成交减少。 客户对住宅环境的转换仍然有强烈的需求，但更趋于理性的面对市场。