中国人民大学学位论文

中国人民大学2009级学年论文房价下跌对于我国商业银行信贷风险研究二零一二年四月二十日摘要我国房地产市场正处于一种非理性繁荣中，存在大量泡沫，“房价高买房难”是现在我国民众难以忽视的重要问题。

对于一波又一波的降房价的呼声，作者提出了反对意见。

本文从房地产企业和银行的紧密关系入手，先介绍了房地产企业高杠杆引发的对于银行贷款的依赖性和银行系统中涉房贷款的庞大规模，然后着重对我国银行积极扩大涉房信贷规模的内生原因和外生原因进行分析，最后描述了房价如果下跌将会通过何种方式将风险传导至银行系统导致我国银行系统信贷风险爆发，最终演化至银行系统危机，甚至整个经济体危机。

关键词：房地产；银行贷款；房价下跌；违约风险AbstractAs the consequence of the unreasonable prosperity of the estate markets, housing bubbles became one of the hot issues in China, which bring about hot discussion of lowering the estate price. However, the author does object the idea that make estate price declined by using forcing power. This thesis firstly introduces dependence of estate enterprises on commercial bank loan because of high-leverage and enormous size of bank loan related to real estate development. It then explains the reason why commercial banks enlarge the size of housing loan from both endogenous and exogenous perspectives. Finally the article describes the way the falling real estate price will lead to outburst of commercial bank crisis, and probably economy crisis.Keywords: Real Estate; Property Price; Commercial Bank Risk Management; Credit Risk一．导言房价高在我国已经成为不争的事实。

在2011年全国房价排行榜中，深圳以25137元/平方米名列第一，上海北京分别以23591元/平方米、22767元/平方米紧随其后，而二线城市，如青岛，厦门，珠海等房价也近万元，买房难、房价高成为了我国社会舆论的焦点。

对此，政府将控制房价作为民生政策的重点，不断出台相关宏观政策抑制房价。

在最近的降房价政策下，北上广等一线城市房价都有不同幅度的下降。

然而，不少人认为降价的幅度远远不够，应该强制下降50%，甚至支持强制行政手段使房价下降的声音都不绝于耳。

但作者认为在强制手段下下跌的房价产生的社会影响，和使用同样手段下生活用品价格下跌产生的社会影响是完全不同。

不可否认，现在我国房地产市场存在大量泡沫，然而，房价下调，非但不能够解决现有的房地产业困境，反而会引起银行系统整体风险，引起其他行业的震荡，甚至影响经济整体发展。

二．文献综述对于房地产价格和银行信贷之间的关系，国内外都有不少相关研究。

Robert Heath(2003)认为由于房地产既是一种资产也可作为抵押贷款的担保，且房贷在金融机构占有极大比例，房价对金融部门是至关重要的。

Herring和Wachter(1999)认为房价上涨会提高包括自有房地产在内的银行资本的经济价值，银行将会因此在房价上涨时增加房地产贷款的敞口。

Collyns和Senhadji(2001)对4个东亚国家和地区(泰国、韩国、新加坡和中国香港)的研究表明：在这些国家和地区中，银行信贷的增长对房地产价格上涨具有显著的同步效应。

Hofmann(2001)、Gerlaeh和Peng(2002)基于多元变量的实证框架，分析了银行信贷与房地产价格之间的关系。

Hofmann(2001)对16个工业化国家的研究表明，将房地产价格包括进实证模型中对解释银行信贷的长期发展是必需的，而且基于脉冲响应分析可知，房地产价格冲击对银行信贷具有显著的正效应。

我国学者张涛、龚六堂、卜永祥(2006)对我国房价与房地产贷款的关系进行了实证分析，结果表明我国房价水平与银行房地产贷款有较强的正相关关系。

段忠东等(2007)运用多变量协整分析技术对我国房价影响银行信贷的效应进行实证检验，结果表明在我国房价和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系。

研究房价波动与银行信贷之间相互作用以及二者之间的联动关系是目前研究房地产金融问题的主要线索之一，并出现了一些相应的理论框架和模型。

但这些研究大多是在分析市场比较完善的西方国家信贷市场的基础上建立起来的，忽略了我国金融市场的特殊性，对于中国市场适用性不强。

此外，现有研究更多是从房地产信贷对于房价的影响入手，却忽略了房价对于商业银行系统安全的潜在威胁。

因此，本文力图在借鉴国外相关理论的基础上，结合我国经济金融环境的特点，系统性的分析我国商业银行在房价下跌时可能面临的信贷风险，并证明房价强制下跌的不合理性。

三．我国房地产业和银行信贷业间的依赖性3.1房地产业的杠杆化开发房地产开发企业在我国尚属一个新兴行业，拥有极大的发展潜力。

然而其他行业有较大差别的是，房地产业生产周期长，投资额巨大，资金回流时间长，流动性较差，转换成本极高。

由于项目门槛都很高，仅仅依靠企业内部融资，根本难以满足资金需求，所以房地产开发企业一般都会进行外部融资，通过杠杆来融资用于项目开发，即利用负债来调节权益资本收益，利用债务使普通股每股利润变动大于息税前利润变动，术语上称作杠杆化开发。

3.2房地产企业外部融资途径3.2.1房地产信托房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益相对银行贷款而言，信托能够有效节约财务费用，资金供给方式更多，融资环境也相比其他融资工具要宽松的多。

3.2.2股权融资，包括公募股权融资和私募股权融资两种3.2.2.1 公募股权基金公募股权投资基金是房地产企业获取资金、实行资本运作的方式之一。

但在现阶段，我国上市的审查程序复杂，限制条件较多，成本很高，除了少数大型企业，一般房地产企业并不热衷此种融资手段。

同时，公募资金容易分散企业的控制权，一方面不利于企业管理，另一方面还要分享企业的利润，使资本成本进一步提高。

3.2.2.2私募股权投资基金私募股权投资基金，PE，是这些年正在发展中的另一地产金融业的重要融资渠道。

地产投资信托（REITS）是未来房地产金融业一个很有前景的方向。

但我国的私募股权基金起步较晚，各类法制尚不完善，现在仍处在发展阶段。

3.2.3银行借贷和上述两种方式相比，银行信贷是更为传统普遍的融资方式。

银行信贷是以银行向房地产企业或者购房居民发放贷款的方式，直接或间接地为房地产业提供资金支持。

和其他方式相比，银行信贷在我国发展时间较长且经验丰富。

此外我国现今的金融体制市场化程度不高，活跃度不够，资金剩余者的大量资金不能够通过有效渠道直接进入房地产业，只能作为储蓄进入银行系统，银行体系控制了我国主要的资金来源。

此外，由于起步较晚，创新型外部融资方式的相关法律法规并未完善，相关风险较大。

因而，在现阶段的市场环境下，我国房地产企业大多都将银行信贷作为主要融资渠道，而银行则成为了我国房地产业杠杆率的主要支撑者。

3.3我国房地产业的高杠杆化利用财务杠杆，企业能够合理减少税务支出，有效减少对于公司自有资金的占用，同时，利用最少的资金撬动尽可能大的开发项，产生尽可能高的销售额和利润率。

在西方发达国家，房地产企业的债务筹资往往会高达房地产投资市值的80%以上，而随着我国房地产业的快速发展兴盛和房地产企业的规模扩大，我国房地产业的杠杆率也在急速上升。

根据国家统计局的统计数据，2011年房地产开发企业全部资金来源中，企业自筹资金34093亿元，占全部资金83246 亿元的41%，占全部开发投资额61740 亿的55%；国内贷款为12564亿元，占全部资金比例仅为16%，占全部开发投资额的比重也仅为21%[1]。

乍看之下，我国的房地产企业的杠杆率似乎并不高。

然而，我国房地产企业的自筹资金中有相当大的部分也是来源于银行贷款，这些资金并不是以房地产开发贷款或者相关的项目贷款形式发放的，而通过一系列环节转入房地产开发项目中，成为开发资金。

这点在扩张性政策影响下的2009年体现得最为显著。

为了刺激经济扩大内需，央行在下半年取消银行信贷限制，放宽信贷额度，调低基准利率。

银行信贷的融资成本有效降低，企业贷款激增。

然而由于当时房地产业作为少数盈利行业，大量企业拿到了银行信贷额度后，并没有完全用作生产，而是用于购置土地或用于房地产开发，有些制造业企业甚[1]国家统计局，《2011年全国房地产开发和销售情况》，2012年1月17日至直接下设子公司专门进行房地产开发投资。

据估计，09年我国房地产开发投资资金中实际有超过70% 的资金来自银行信贷。

如果再加上考虑企业同业拆借以及 4 万亿元扩大内需投资中违规进入房地产市场的资金，2009年房地产市场资金的杠杆率高达80%。

这也就意味着，一旦房地产业出现任何风险，这部分来自银行贷款将会遭受直接损失，银行业面临的风险不可小视。

四．我国商业银行对于房地产信贷的依赖性4.1我国商业银行的房地产信贷规模作为最传统的房地产信贷来源，商业银行的房地产信贷规模一直是衡量房地产信贷风险的一个重要标志，然而这个数据由于隐形涉房贷款的存在一直是一个未知数。

截至2011年三季度末，银行房地产贷款余额数字为10.46万亿元[1]。

然而有银行业业内人士指出，在趋利心理下，商业银行的资金正在以不同路径流向房地产业，我国房地产隐形贷款的规模已经远远超过了房地产信贷规模。

该人士表示，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有20亿“。

表2-1 我国8家银行房地产信贷余额、占比及不良率银行2011年6月30日2010年12月31日余额占比（%）不良率（%）余额占比（%）不良率（%）深发展25,028.00 5.58 1.06 22,527.00 5.53 1.83浦发银行125,123.00 10.11 0.15 116,295.00 10.14 0.16华夏银行56,598.00 9.92 1.66 47,502.00 9.00 2.54民生银行130,270.00 11.40 1.80 129,424.00 12.23 -招商银行118,338.00 7.61 0.71 113,182.00 7.91 0.79兴业银行88,149.00 9.48 0.14 84,835.00 9.93 0.44中信银行98,039.00 9.19 0.97 72,433.00 7.30 1.52光大银行82,911.00 13.30 - 81,316.00 14.24 - 房地产贷款不仅规模庞大，而且在银行贷款中所占比例也相当惊人。