地价评估
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式是用于确定土地价值的一种方法，它是通过考虑多个因素来计算的。
以下是一种常见的土地评估价值计算公式的拓展：
土地评估价值 = 土地面积×土地价格 + 土地位置因素 + 土地用途因素 + 土地开发潜力 + 土地市场需求与供应
1. 土地面积：土地的面积是计算土地价值的基础。
通常以平方米或亩为单位。
土地面积越大，价值越高。
2. 土地价格：土地的价格是指根据市场行情确定的土地每单位面积的价格。
土地的价格会受到地理位置、土地用途等因素的影响。
3. 土地位置因素：土地位于城市核心区、交通便利、周边设施完善等因素会增加土地的价值。
相反，土地位于偏远地区、交通不便等因素会降低土地的价值。
4. 土地用途因素：土地的用途对其价值也有重要影响。
例如，用于商业目的的土地通常价值较高，而农业用地的价值相对较低。
5. 土地开发潜力：土地的开发潜力指土地未来可开发利用的潜力。
如果土地有较高的开发潜力，例如适合建设高层住宅或商业中心等，其价值会相应增加。
6. 土地市场需求与供应：土地市场的需求与供应关系也会影响土地价值。
如果土地供应紧张或市场需求高，土地价值可能会上升。
需要注意的是，以上的土地评估价值计算公式只是一种常见的方法，实际的土地评估可能会考虑更多因素并采用更为复杂的模型。
土地评估的准确性需要根据具体情况和专业评估人员的经验来确定。
林地基准地价评估方法参考
林地基准地价评估方法参考1技术路线基准地价评估有如下三条技术路线。
a）样点地价平均法：在林地定级基础上，用市场交易样点资料和投入产出样点资料评估并确定基准地价。
b）定级指数模型法：在林地定级基础上，根据定级指数、市场交易资料和投入产出收益资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价。
c）基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。
可根据本地市场状况、基础资料和技术条件，选择技术路线进行基准地价评估。
市场发达，交易样点多的区域优先选择样点地价平均法；市场交易资料较少的区域，优先选择基准地块评估法；对于定级成果完备,可以建立定级指数与价格的相关模型时，可选择定级指数模型法。
在公益林和商品林定级成果分别表达的区域，可根据实际分别选择技术路线，分别表达估价结果。
2工作程序评估程序如下：a）准备工作；b）资料调查与整理；c）基准地价内涵界定；d）基准地价评估与确定；e）基准地价修正系数表编制；f）成果编制；g）成果验收、听证、公布及备案。
3准备工作主要包括以下内容。
a）编写基准地价评估任务书：包括区域基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、时间安排和经费预算、技术方案、预期成果等。
b）确定基准地价评估区域范围：依据自然资源统一调查监测体系要求，确定基准地价评估范围，确定林地的级别或均质地域。
C）准备工作底图：工作底图宜采用能覆盖基准地价评估区域范围的相关调查图、规划图、级别图等，宜采用地形图、规划图、土地利用现状图、林地级别图。
d）制定基准地价调查表和工作表：根据林地类型、利用情况及实际需要制定基准地价评估用表。
4资料调查与整理4.1资料调查的一般要求资料调查的要求如下：a）编制调查方案；b）调查以级别或均质地域为单位进行；c）样本宜具代表性，且原则上均匀分布；d）样点选取宜采用分类不等比抽样，样本数宜符合数理统计要求；每级样本总数原则上不少于30个；样本总数不足30个的，宜进行全样本调查；e）所选样本宜能够同时获得交易价格或利用效益、相对应的权利条件和利用条件资料；f）调查、收集的有关资料可按实地位置标注于估价工作底图上，并填入相应的调查表格，建立资料数据库;林地资源利用效益资料不少于最近连续两年的数据；g）在林地投入产出资料调查收集时，林地宜以地上林木和经济作物的经济寿命周期为单位调查不同生长阶段的投入产出数据；h）交易价格和利用效益资料以人民币元为单位,精确到小数点后两位。
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。
为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。
二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。
三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。
本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。
2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。
本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。
四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。
项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。
五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。
2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。
3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。
4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。
5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。
6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。
7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。
楼面地价评估标准
楼面地价评估标准
楼面地价评估是指对土地进行评估时，以楼面面积为基准来确定土地的价值。
这种评估方法通常适用于商业、住宅和混合用途的土地，特别是在城市地区。
以下是一些常见的楼面地价评估标准和方法：
1.市场比较法：这是最常用的评估方法之一，通过比较类似土地的交易记录来确定楼面地价。
评估师会考虑土地所在区域的市场情况、土地用途、周边配套设施等因素，并与类似土地的成交价格进行比较，以确定合理的楼面地价。
2.收益法：这种方法基于土地的潜在收入来确定其价值。
评估师会考虑土地的开发潜力、租金收入、预期销售收入等因素，计算出土地的潜在收益，并根据一定的贴现率确定楼面地价。
3.成本法：这种方法基于土地的开发成本来确定其价值。
评估师会估算出土地的开发成本，包括建筑物的建设成本、土地改造成本、政府审批成本等，并考虑到利润率和风险因素，以确定合理的楼面地价。
4.土地用途和规划标准：楼面地价也会受到土地用途和规划标准的影响。
不同用途的土地（例如商业、住宅、工业等）其楼面地价可能会有所不同，而且城市的土地规划政策和用地指标也会对楼面地价产生影响。
5.地理位置和交通便捷性：地理位置和交通便捷性对楼面地价也有重要影响。
位于市中心或交通便利的地段通常楼面地价较高，因为这些地段更受开发商和投资者的青睐。
综合来看，楼面地价评估是一个复杂的过程，需要考虑多种因素，并选择合适的评估方法和标准来确定土地的价值。
同时，地方政府的土地政策、市场供需情况等因素也会对楼面地价产生影响。
土地价值评估方法
土地价值评估方法
土地价值评估的方法有多种，下面列举几种常用的方法：
1. 比较市场法：根据类似土地的市场交易价格，来评估待评估土地的价值。
该方法适用于市场活跃、数据丰富的土地市场。
2. 收益法：根据土地的潜在收益来评估价值，常用的方法有折现现金流法、资本化法等。
这种方法适用于商业用地、出租用地等有收益性的土地。
3. 卡莱法：根据土地的开发潜力来评估其价值，考虑土地的土壤质量、地理位置、土地用途等因素。
该方法适用于开发项目的土地评估。
4. 替代成本法：根据土地的替代成本来评估其价值，即如果要在附近购买类似土地，需要花费多少钱。
这种方法适用于没有市场交易数据的土地。
5. 杂凑法：根据多种方法综合评估土地价值，结合比较市场法、收益法、卡莱法等多个因素。
这种方法适用于复杂多变的土地市场。
需要根据具体情况选择适合的土地价值评估方法，并结合相关数据和市场情况进行评估。
土地价格评估方法
土地价格评估方法
1.比较法：根据市场上类似土地的销售成交数据，采用直接比较或间接比较方法，来确定该土地的市场价值。
2.收益法：将土地作为经济活动的输入因素，通过分析土地所能带来的经济效益，来评估土地价格。
3.成本法：考虑土地的使用现状、规划、设计、建设、管理等一系列成本，来确定土地的价格。
4.折现法：考虑土地未来的现金流及时间价值，以现在值的形式对土地进行评估。
5.资源价值法：考虑土地本身所具备的自然资源、环境资源、文化资源等方面价值，来评估土地价格。
6.市场调查法：通过市场调查、分析市场供求关系、价格水平等，来确定土地价格。
7.案例法：通过参考相似案例的交易价格和经验，来确定该土地的市场价值。
农村集体经营性建设用地地价评估管理办法(试行)
农村集体经营性建设用地地价评估管理办法（试行）农村集体经营性建设用地地价评估管理办法（试行）第一章总则第一条为规范农村集体经营性建设用地地价评估工作，提高土地配置效率，保障集体经济利益，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于农村集体经营性建设用地的地价评估工作。
第三条地价评估的目的是确定农村集体经营性建设用地的交易价格，包括出让、转让、租赁等方式，在合理范围内保障集体经济利益的最大化。
第四条地价评估应遵循公正、公平、公开、科学的原则，确保评估结果真实、合理。
第五条地价评估应由具备相应资质的专业评估机构进行，评估机构应具备一定的经验和技术能力，并依法取得相应的资质认定。
第六条地价评估应符合国家有关土地政策和法律法规的要求，不得违反农村土地所有权和使用权的原则。
第二章评估程序第七条地价评估程序分为四个阶段：准备阶段、数据搜集阶段、评估分析阶段和评估报告编制阶段。
第八条准备阶段包括确定评估目的、范围和方法，制定评估计划，组织评估人员和设备。
第九条数据搜集阶段包括收集土地相关数据，包括土地用途、土地面积、土地权属等信息。
第十条评估分析阶段包括对收集的数据进行分析和处理，确定影响地价的因素，进行模型建立和价格测算。
第十一条评估报告编制阶段包括根据分析结果编制评估报告，报告应包含评估方法、评估结果和评估结论等内容，并进行专业性的论证和解释。
第三章评估依据第十二条地价评估的依据包括国家有关法律法规、土地政策、市场行情和评估机构的独立判断等。
第十三条地价评估的数据依据包括土地权属证明、土地规划许可证、土地使用权证等相关证书和文件，以及市场调查、价格调查等数据。
第四章监督管理第十四条地价评估应接受相关部门的监督管理，接受相关部门的抽查和审核。
第十五条违反本办法的评估机构将面临相应的处罚措施，相关责任人将追究相应的法律责任。
第五章附则第十六条本办法由中央和地方政府土地管理部门负责解释。
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简述需要估价的不动产类型
答： 我国规定不动产的类型有土地、 建筑物、 构筑物以及添附于土地和建 （构） 筑物的物。因而需要估价的不动产类型有建筑物单独估价、商业不动产估价、居 住不动产估价、工业不动产估价、在建项目估价、其他类型不动产估价。 二、 进行不动产估价需要具备的最基本知识
答：不动产估价需要具备的最基本的知识有：工程造价（估算方法、费用成 本内容等） 、金融及财务管理（利率、折旧、现金流量等） 、统计学（了解统计规 律、对趋势风险进行分析） 、市场调研与分析（潜在客户数量，需求特征承受价 格） 、土地经济学及技术经济学（供求价格形成、区位经济理论、选址理论等） 1、某套住房合同价为 100 万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可 能有下列几种情况： （1）约定在成交日期时一次付清； （2） 约定在成交日期首付 30 万元， 半年后支付 30 万元， 一年后再支付 40 万元； （3）约定在成交日期首付 30 万元，余款在 10 年内以抵押贷款方式支付； （4）约定在成交日期首付 20 万元，半年后支付 20 万元，一年后再付 20 万元， 余款在 10 年内以抵押贷款方式支付； 假设年利率 6%，试计算各种情形下的实际价格。 答： （1）实际价格为 100 万元，与名义价格一致； （2）实际价格=30+30/（1+0.005）6+40/（1+0.06）=96.87 万元 实际价格小于名义价格； （3）实际价格为 100 万元，与名义价格一致； （4）实际价格=20+20/（1+0.005）6+20/（1+0.06）+40=98.28 万元 实际价格小于名义价格； 2、某仓库房地产，建筑面积为 800 平方米，容积率为 0.8 对应的土地单价为 850 元/平方米，现拟变更为商业用地，容积率为 2.0。若改为商业用地后楼面地 价为 2000 元/平方米，则理论上应补多少地价？ 答：变更前：楼面地价= 土地单价 850 = =1062.5 元/m2 容积率 0.8
楼面地价=
该建筑物的价值=房地产价值-土地价格 =3000-800 =2200 元/m2 >2000 元/m2
所以，结合均衡原则来看，该建筑物为最高用下价值为 3000 元/m2；如对其进行装修 改造， 需要费用为 1500 元/m2； 根据市场分析， 其装修改造后的房地产价值为 4000 2 元/m .是判断该房地产估价的前提。 答：4000 元/m2-1500 元/m2=2500 元/m2<3000 元/m2 所以，该房地产估价应以保持现状为前提进行。 4、有一新建建筑物，其坐落的土地面积为 4000m2，建筑面积为 10000m2；用 市场比较法评估得出其房地价值为 3000 元/m2、土地价格为 2000 元/m2；用成本 法估算出的该建筑物的重置价格为 2000 元/m2。试分析该建筑物是否为最高最佳 使用。 该建筑物的容积率=该建筑物的容积率= 土地单价 2000 = =800 元/m2 容积率 2.5 总建筑面积 10000 = =2.5 土地总面积 4000
土地面积=
建筑面积 800 = =1000 平方米 容积率 0.8
变更后的建筑面积=土地面积×容积率=1000×2.0=2000 平方米 补地价数额=改变用途增加建筑面积后的地价-原用途及容积率下的地价 =增加后的建筑面积×改变用途后的楼面地价-原建筑面积×原楼 面地价 =2000×2000-800×1062.5 =3150000 元 =315 万元