包头高端项目定位报告某地产研究院详解
包头市城市功能定位研究
2012年5月内蒙古科技与经济M ay2012 第10期总第260期Inner M o ngo lia Science T echnolo gy&Economy N o.10T o tal N o.260包头市城市功能定位研究石利高1,李 鑫2(1.包头市村镇规划建设管理服务中心;2.包头市规划设计研究院,内蒙古包头 014030) 摘 要:节点城市的功能定位和发展转型对区域城镇体系和区域经济发展影响极大,通过对包头市的城市功能的研究,以期为城市和谐发展指明方向。
关键词:包头;城市功能;定位;城市群 中图分类号:F290(226) 文献标识码:A 文章编号:1007—6921(2012)10—0005—02 包头市地处祖国北疆,位于内蒙古自治区中西部,北临蒙古人民共和国,东接呼和浩特市和乌兰察布市,西接巴彦淖尔市,南临黄河与鄂尔多斯市隔河相望,地理位置为东经109°15′12″～111°26′25″,北纬40°14′56″～42°43′49″。
包头是内蒙古自治区第一大城市,我国重要的重工业城市,是连接华北、西北的重要公路和铁路交通枢纽,是环渤海地区向西部地区辐射、转移的重要节点城市,肩负着承东启西的枢纽作用。
其功能定位和发展转型对区域城镇体系和区域经济发展有极大的影响。
1 包头市城市功能的脉络演变1.1 历史轨迹据史料记载,包头在春秋战国时代是赵国中郡九原县的所在地,至今已有2280多年的历史。
西汉时为临活城(今麻池乡西北),唐朝时期为中受降城(今哈业胡同车站一带),均为当时的军事重镇。
由于封建战乱,城镇几经兴衰。
1730年后,在今东河一带开始形成居民点。
因水运条件便利,商贸日益发达,城镇规模不断扩大,1809年包头村改为包头镇。
1923年,平绥铁路(今京包线)通车至包头,使包头成为水路货运集散地。
后1926年改镇为县, 1938年改县为市。
1949年9月19日,包头解放。
2024年包头市房地产市场规模分析
2024年包头市房地产市场规模分析
引言
本文对包头市的房地产市场进行了规模分析，旨在探讨包头市房地产行业的整体规模和发展趋势。
市场规模
包头市的房地产市场规模在过去几年持续增长。
根据数据显示，该市房地产市场总体规模已接近xxx亿元人民币。
从供需关系来看，包头市的房地产需求大于供应，这导致了市场价格的上涨。
随着包头市经济的发展和人口的增加，房地产市场规模有望进一步扩大。
发展趋势
包头市房地产市场的发展存在以下几个趋势：
区域发展
随着城市发展的壮大，包头市房地产市场逐渐向城市周边地区扩展。
新的开发区和住宅区的建设将带动房地产市场规模的增加。
住宅市场
包头市的住宅市场一直以来是该市房地产市场的主力军。
随着人口增加和城市化进程加快，住宅需求将继续保持较高水平。
此外，房地产政策的调整和技术创新也将对住宅市场产生影响。
商业地产市场
商业地产市场是包头市房地产市场中的另一个重要部分。
随着消费水平的提升和商业环境的改善，商业地产市场有望进一步发展壮大。
商业中心、购物中心和酒店等项目的兴建将推动市场规模的增长。
投资和融资环境
包头市的房地产市场的投资和融资环境影响着市场规模的发展。
政府对房地产市场的监管和政策调整，以及金融机构对房地产行业的贷款政策，将直接影响到市场规模的变化。
结论
综上所述，包头市房地产市场规模呈现出持续增长的趋势。
随着城市的发展和人口的增加，市场需求将进一步扩大。
在未来，政府应重视房地产市场的监管和政策调整，以保持市场健康稳定发展。
房地产枫林华府项目发展及产品定位终期报告
经过spss交叉分析 26—30岁的年龄段主要是组建家庭阶段，36—40岁的年龄段主要是改
善居住条件，46—50岁年龄段主要是为了帮助小孩置业。
目标客户年龄分析
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
25.30%
4.20%
13.30%
目标客户与高新区主流中高端客户的职业特征基本相符，也是对前面客 户定位的细化；同时由于高新区近年来企业数量大幅增加（2004年为2771 家，其中绝大多数是小企业，是周边省会城市高新区企业数的3-4倍），这 些私营业主是需要重点关注的客层 。
25.00% 22.00%
20.00%
17.00%
15.00%
爱西
华庭 本案
碧泽园
中海 华庭
唐南 香榭
城市 风景
医院
核心居住区域
紫薇 臻品
米罗 梧桐 蓝山 朗座
医院
中华 世纪城
枫叶 新都市
新西蓝
世纪 颐园
易初 莲花
西部 国际
世纪 金花 高科
国际
高新 一小
高新 二中
高新 一中
电信 广场 人民
银行
四季 风景
枫林 绿洲
核心商务配 套区域
紫薇 馨苑
绿地 世纪城
注：蓝色代表商业、公建配套；粉红色代表在售住宅楼盘
目标客户对住房面积的需求分析
40.0
30.0
20.0Biblioteka 10.00.080平米以下 80-100平米 100-120平米 120-140平米 140平米以上
现实 3.1 潜在 2.4
17.0 18.1
32.1 32.8
包头市主要商圈——商业市场考察报告
为一购物 广场
年销售收入30亿元以上。
商场名称 王府井百 货 包百大楼 泰富时尚 包百时代 金荣商厦
规模 2.3万㎡ 2.5万㎡ 0.8万㎡ 3.2万㎡ 3万㎡
业态定位 现代百货 传统百货 流行百货 流行百货 小商品市场
客群定位 时尚、中高收入者 中高收入者 时尚年轻人 时尚年轻 全客层
包头市人口呈持续稳定型增长，截止 2011年末全市常住人口达265万人。 目前主要城区人口集中在昆区、青山 区及东河三区，昆青两区人口占比约 40% 以第二产业、重工为主，资源型为主 导的产业带动私营经济发展，私营经济 发达，藏富于民。同时大型资源企业如 包钢、神华等中高层领导收入较高，经 济实力强 四城市人口数量比较分析表
23%
264.9
229.6 199.3 152.4
人口
11% 17% 28%
18%
2%
包头
呼和浩特
鄂尔多斯
银川
昆都仑区 青山区 白云矿区 其他
东河区 石拐区 九原区
8
产业结构
产业以二产重工业为主，三产为辅；以资源型重工为 依托，形成七大支柱产业，相关产业人群构成城市人口主体
2006－2011年包头市产业构成
巴彦淖尔 乌海 乌兰察布盟
包头
呼和浩特
济圈建设，被誉为内蒙古的“金三
角”地区 包头自身丰富资源和周边的煤矿、 铁矿资源都通过包头中转，增强了 包头对周边旗县、蒙县的辐射作用 交通枢纽地位对私营经济的聚集 作用明显，将带动生意缘客户在包 头置业
北京
阿拉善
鄂尔多斯
天津
城市概况 人口持续稳定增长，城市人口集中在昆区、青山区及
房地产市场调研报告
一、项目介绍长春绿地国际花都位于生态东街与福祉大路交汇处,西侧紧邻城市主干道生态大街(原彩宇大街)。
整体总占地面积30万㎡,绿化率35％。
项目分两期开发，首期推出产品为一期产品,分为1。
2。
3。
三个地块开发，现推出的是2号地块产品,容积率仅为1。
39，整体以多层为主小高层为辅，小区建筑整体采用了新英格兰建筑风格，建筑体简洁流畅，主题色调柔和，有着鲜明的社区形象和可识别性。
小区内景观以两横一纵的主景观带为中心，以植被做基础铺垫，向四周延伸.并附有错落有致的乔木灌木，景观小品，为您打造一个高品质的醇熟生态社区.该项目坐拥净月潭国家森林公园、新立城水库、汽车文化园，常住人口近40万人。
净月得天独厚的地理环境您一定有所了解,三面临水、四面环林,区域内林水总面积可达243平方公里。
是以发展生态环保型经济为中心,着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的长春东南部生态新城。
教育配套：师大附小、师大附中、市二实验中学、东北师范大学、税务学院、华侨外院、农业大学、建工学院等各大名校汇集此地,一站式教育体系已经形成。
生活配套：净月喜来登酒店是一座五星级标准的生态酒店，现已投入使用；知名的保利大剧院也正在施工建设中;卓展奥特莱斯也将完善居住者对高端购物场所的需求。
医疗配套：净月管委会附近的月潭医院,净月大街的吉林省心脏病医院，新城大街旁（与乙十四路交汇）吉大一院净月分院小区内部有商业二、项目宏观环境因素分析:1、宏观环境：经济形势好于2012年,政策调控坚持从紧取向。
“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标,“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议"定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变.2、市场趋势:整体市场好于2012年，去年增速前高后低。
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
16
哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
11
房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
包头美百纳国际社区修建性详细规划
二期： 依托草坪景观，在项目用地南侧打造 高端草坪景观住宅区，以彰显项目品 质。
三期： 开发项目北侧地块，根据沥青厂拆除 及景观改造情况，考虑修建联排景观 居住组团、高层及多层居住组团。
6 规划设计方案
6.1 规划总平面图
6.2 整体鸟瞰效果图
6.3 启动区鸟瞰效果图
通 达 大 街
6.4 规划总平面黑白线图
规划特色
1.内部有国际标准高尔夫球 场。
2.原生植被，十万平米湖面 。
3.别墅精制大气，针对高端 。
7.伊泰•华府领秀
建筑类型 小高层和高层住宅
占地面积 270亩
建筑密度 14%
容积率 2.0
绿化率 30%
规划特色
1.南北通透户型结构阳光充 足。
2.保留原有林地结合景观设 计为业主提供丰富绿色空间 体验。
1.2 设计原则
整体性、协调性原则
强调内部空间结构系统布置的整体性，贯彻“统一规划、 分步实施、统一运作”的整体原则，突出各功能区间的协 同性与互动性，使之形成一个形象明确、功能布局合理的 有机整体。
多样性、复合性原则
功能的多样性和土地复合利用，为城市提供了活力。同时 适应不断变化的城市生活的需求，为城市提供多样的公共 活动场所，创造富有吸引力的城市空间。
3.恒大华府 建筑类型 高层 占地面积 972亩 建筑密度 —— 容积率 1.7 绿化率 42.2%
规划特色
1.三大公园环绕，但地段较 偏。
2.不规则自然式布置，开敞 水平面提供水景处理参考。
5.保利南海庄园 建筑类型 双拼别墅 占地面积 4000亩 建筑密度 —— 容积率 0.23 绿化率 37.5%
生态、持续性原则
坚持可持续发展的原则，致力于创造一个健康的生态环境， 加强环境保护，生态节能，鼓励新技术、新材料的创新应 用。
房地产项目定位-定位对象
缺乏准确定位,至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”,是房地产建造和销售中突出的问题。
例如,名称过多使用××嘉园,××佳园，××花园，××豪宅花园等等,房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。
据专家观察,房地产行业楼盘失败,十有六、七是定位对象不准,造成定位失当。
一、目标指向定位房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。
就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场.即对房地产产品的消费者而言,永远处在选择的优势地位。
开发商自己的能力总是有限的。
资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位.开发房地产前,必须要有一个清晰的认识:高、中、低三个档次的市场,不是你一个开发商能够全部通吃下来的。
即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。
１、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等等。
(1)健康住宅主题定位人们在物质生活比较富足的情况下，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。
开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。
有关专家将“健康住宅”定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。
也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅.可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。
不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观,感官色彩、材料选择等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
包头企业还处于创业、成 长或发展期，办公面积多 为30-40平米，大的150平 米左右；
一些知名企业在包头的分 支机构较少，导致对写字 楼承租需求较弱；
除了华茂大厦主要以银行 、保险、证券行业集中， 其他写字楼行业散乱
公司人员不多，主要是货物周 转，四、五十平方米正好
——访谈包头瑞德商贸 有限公司工作人员
区域
昆区 昆区 昆区 昆区 昆区 昆区 青山区 昆区 青山区
办公面积 (平方米）
包头写字楼主要分布昆区和青山区在城市核心干道钢铁大街两侧，通 达性和昭示性较好。
5
3 9 68 4
7 2
7
1
6
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头现有写字楼市场主要以乙级写字楼和商住公寓综合楼为主，高品质、高形象、高层纯 甲级写字楼数量较少
包头写字楼市场按照行业分类 可分为：甲级写字楼、准甲级 写字楼、乙级写字楼、商住公 寓等；
——访谈中银广场销售经理
名流置业大厦 都市豪庭
0
50
100
投资写字楼一般会买附近的，看得见心理踏实；除了那些矿主外， 一般都花个20-30万买个小面积。
——访谈帝景天下销售代表韩燕琼
9
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头企业多属草创期或成长期，写字楼面积需求较小，多数在100㎡左右，行 业分布散乱，尚未形成一定的聚集，租户层次差距明显
对高端写字楼需求的产业在包头市第三 产业中占比很低，市场高端需求不足。
11
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定 竞争项目市场分析
12
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
主要在售及未来供应写字楼、商住公寓产品指标一览
项目名称
中银国际 帝豪天下 东源国际大厦 都市豪庭 万豪国际酒店 名流置业大厦 九星SOHO公寓 东方红CBD 香格里拉二期
售率达到97%
国贸大厦
4.1万
-
35
出租率60%
地产、贸易、金融
东方明珠商务 1.7万
-
25
60%
楼
民主大楼
5千
-
20
85%
贸易、广告 金融、广告、律师事务所
8
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
在售写字楼项目中，自用客户占到60-80%；也有相当比例的投资客，多购买小
面积
部分在售项目写字楼客户投资与自用之比
准甲级 13%
甲级 13%
包头写字楼档次分布
乙级 43%
商住公寓 31%
7
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
租金水平相近，大部分在1-1.5元/㎡.天之间，钢铁大街沿线租金水平最高，出 租率约为60%左右
钢铁大街两侧依托周边 的成熟配套和商务氛围 ，是包头写字楼主要聚 集地，租金价格30-40元 /月. ㎡
大 中等 较低
写字楼相对发展水平 高 中等 较低
第三产业GDP(亿元)
R= 一线写字楼租金水平(元/ ㎡.月) 商品房均价(百元/㎡)
包头市三产GDP总量574亿元 包头市一线写字楼25-35元/㎡.月，这里取30元/ ㎡.月。R=1
包头是一个重工业城市，第三产业不发 达。根据十一五规划，未来的产业结构 不会有重大调整。
代表项目
规模
稀土大厦
5万
金顶商务大厦 3.7万
华茂大厦
2万
中源大厦
4.2万
售价 7000 4074 3300
租金 （元/㎡月）
40
租售情况 70%
客户 科技
35
07年10月开盘，销 地产、贸易、金融
售率达到98%
出租率为70%
-
065%
30
05年8月开盘，销 区域客户占大部分
高形象、可以接受高价格，商务配套服 务
高形象品质、企业品牌、价格敏感度低
写字楼阶段
商住公寓
商住公寓、低档 写字楼
低档写字楼、中 高档写字楼
中高档写字楼、 顶级写字楼
中高档写字楼、 顶级写字楼
10
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
R
包头第三产业比重较低，未来产业结构不会有重大调整，通过评估模型的横向比较判断，包头写字
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头多数写字楼配置简单，立面形象质朴
稀土大厦 中源大厦
国贸大厦 万豪国际酒店
金顶大厦
华茂大厦
5
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定
包头写字楼依托周边的成熟配套和商务氛围，具有较强的聚集性
1 包头稀土大厦
2 金顶商务大厦
3 万豪国际酒店
4 国贸大厦
5 中源大厦 6 民主大楼 7 天运写字楼 8 中银国际大厦 9 东方红CBD
截至2009年初，包头写字楼市 场办公物业存量约为50万平方 米，已交付使用的写字楼物业 为15个项目，其中甲级和准甲 级写字楼项目有4个，如金顶商 务大厦、稀土大厦、国贸大厦 、华茂大厦等，占总量的26%； 乙级写字楼和商务公寓项目有 12个，如中源大厦、新纪元大 厦、都市豪庭、 万豪国际公寓 、民主大楼等，占到总量的74% 。
企业类型 创业性企业 成长型企业
发展型企业
稳定型企业
扩张型企业
不同发展阶段企业对于写字楼物业的需求
企业人数 20人以下 20-50人
50-80人
80-100人
100人以上
物业要求
价格低、空间使用灵活、可商可住
价格适合、面积实用，地段要好，开始 要求形象
形象要好，价格中等，要有商务配套， 区位要好，交通便利
在售写字楼中，购买自用客户占较
大部分；
帝景天下
自用客户为律所、会计、装饰公司 、软件网络公司、学校等。
万豪国际酒店 东源国际大厦
中银国际
自用 投资
这里位置不错，离我们的业务单位不远，价 格还不算贵，公司就买了一间。
——访谈中银国际现场客户
中银国际是甲级纯写字楼项目，目前包头写 字楼市场50年产权的甲级写字楼较少，又聘 用世邦作为物业顾问，产品品质较高，目前 处于客户蓄水期
包头高端项目定位和策划报告
某地产研究院 2014-09
1
写字楼部分
（一）竞争项目界定 （二）核心问题解析
2
（一）竞争项目界定
包头写字楼市场概况 竞争项目市场分析
竞争项目市场分布 竞争项目市场指标一览 竞争项目量价走势分析 重点案例解析
3
四. 写字楼部分‖（一）竞争项目界定 包头写字楼市场概况
4
楼市场发展水平相对较低，对于高端写字楼的需求一段时间内不会出现，
城市写字楼发展水平评估模型
4.0
北京
上海
三产GDP
总量(亿元)
天津
3.0
乌鲁木齐
沈阳 南京 成都
2.0
兰州 西安 郑州
青岛
武汉
石家庄
包头
广州
>1200 800～1200
<800
R >3
1.0
2～3
0
1000
2000
3000
4000
<2
写字楼 整体容量