深圳住宅豪宅市场供应分析报告(1)
2014年7月深圳市豪宅市场综述
个盘逆市飘红价格大幅拉涨——2014年7月深圳市豪宅市场综述一、市场概述随着越来越多的城市加入限购松绑的行列，整体市场氛围有所缓和，但深圳取消限购的几率很小，市场低迷状态无太大改善，客户仍持观望情绪。
而与此同时，豪宅市场出现开盘热销的个盘，如招商双玺和现楼纯水岸十六期。
在市场下行时，定价合理的传统住宅类豪宅仍受到市场的追捧。
据深圳中原研究中心监测，本月取得预售许可证的豪宅项目为1个，项目类型为豪宅平层，成为今年第二个有新增供应的月份，本月豪宅推售套数为120套，环比增加36.3%，推售面积约为2.6万㎡，环比增加62.5%。
受到备案速度滞后的影响，市场虽有新增供应，但豪宅市场的成交量却小幅下降，而价格则大幅上扬近3成。
据深圳中原研究中心监测，在成交量上，本月成交量小幅下降，成交132套，环比下降4.3%，成交面积约为2.2万㎡，环比下降11.5%。
在价格上，7月一手豪宅成交均价为67453元/㎡，环比大幅上涨29%。
由于新增供应项目为高端豪宅平层项目，价格创豪宅平层中的新高，带动了整体豪宅价格大幅上涨。
各细分市场表现各异。
受新增供应影响，豪宅平层成交量暴涨9成，成交价格亦大幅上涨近五成。
从全市豪宅成交结构来看，各类型豪宅占比的格局发生变化，豪宅平层占比重回首位。
其中，豪宅平层占46%，环比增加20个百分点；别墅占24%，环比下降37个百分点；豪宅商务公寓占30%，环比增加17个百分点。
图1 深圳市一手豪宅成交量和成交均价月度走势图（2013年7月—2014年7月）数据来源：深圳中原研究中心注：以上数据为签预售合同数据二、一手别墅2.1 供应成交分析——无新增供应支撑成交量大幅下滑7月一手别墅无新增供应，成交量亦大幅下滑，受到成交结构的影响，一手别墅成交价格继续上扬。
本月别墅成交总套数为32套，环比大幅下滑61.9%，成交总面积约为0.6万㎡，环比大幅下滑61.8%。
由于上月有新增供应，带动上月成交量走高，基数较高，而本月新增供应为零，一手别墅成交均为存量，导致成交量大幅下滑。
深圳2020年度别墅市场总结报告
深圳2020年度别墅市场总结报告2020年度深圳别墅市场总结深圳市易图资讯开发中心研究与发展部吴茂萍孟竞2020-2-7深圳别墅市场总结（目录）第一部分概论 (4)第二部分2020别墅特征分析 (5)一、推出量历年最高 (5)二、关内外遍地开花 (6)三、别墅居住功能升 (8)四、产品质优价格高 (8)五、营销策划重文化 (12)六、发展商一哄而上 (12)七、全国辐射力度强 (12)第三部分、供应量与销售分析 (13)一、05深圳别墅供应量分析 (13)二、05深圳别墅供应量列表 (13)三、05深圳别墅销售分析 (14)四、05深圳别墅销售情况列表 (15)第四部分、产品分析 (17)一、建筑与容积率 (19)二、建筑分析 (20)三、园林分析 (23)四、户型分析 (27)五、配套分析 (36)第五部分、营销策划分析 (41)一、特征概述 (41)二、八大经典营销案例分析 (44)第六部分、客户分析 (54)第七部分、三级市场分析 (54)一、05别墅三级市场现状 (54)二、05别墅三级市场价格走势 (55)三、05别墅三级市场的热销原因 (56)附：2020年深圳批售别墅项目的基本资料统计 (57)2020深圳别墅市场总结第一部分概论本文所谈的“别墅”覆盖国内外两种物业类型：一是house，一是villa。
从建筑形态分，覆盖以下三种类型：singlefamilyhouse，即独立别墅；twofamilyhouse，即双拼别墅；townhouse即联排别墅。
而市场上所谓的“叠拼别墅”等多户叠加的物业类型在不在本文所谈的范畴。
2020深圳别墅年可谓取得了丰硕成果，别墅产品，策划，营销手法，推出量与销售面积，销售金额，销售均价，开发地段，开发企业，辐射企业，国际影响力等各个角度都有较大的提升或者扩大。
如果说深圳别墅经历了1994年之前的从无到有、1994-1997年间大跃进式发展和1998-2000年的沉寂等三个阶段的粗放型区域化发展，那么，2000－2020年深圳别墅市场则走向成熟发展道路，表现在产品类型丰富，风格多样化，设计精细化，区域分布广泛化。
香蜜湖项目定位报告
香蜜湖项目定位报告（最终稿）编制：日期：审核：日期：批准：日期：目录第一部分项目概况 (2)一、项目土地情况 (2)二、项目经济指标及规划要点 (2)第二部分深圳房地产市场状况 (3)一、市场运行状况 (3)二、深圳豪宅市场分析 (3)第三部分香蜜湖区域市场分析 (10)一、区域概况 (10)二、区域市场分析 (12)第四部分项目定位 (15)一、项目SWOT分析 (15)二、目标客户定位 (16)三、项目形象定位 (17)四、项目产品定位 (19)五、项目价格估测 (22)第五部分项目发展建议 (23)一、项目产品建议 (23)二、项目配套建议 (26)三、产品研发与创新 (28)附：一、典型楼盘分析二、豪宅未来一年供应表三、其他竞争楼盘情况四、深圳别墅产品的稀缺性分析客户访谈题纲不同规划方案比较表成本及盈利预测表第一部分项目概况一、项目土地情况1、地理位置本项目地块位于香蜜湖片区，东至香梅路，南接水榭花都三期地块，西接B303-0034地块（目前仍为华鹏汽车交易市场），北至莲花西路，是政府规划中香蜜湖片区出让的最后一块低密度住宅用地。
2、地块现状地块自然状况北低南高，转让方已将整个地块平整、清理完毕，基本没有附着物，在土地中部及西侧有部分树木。
二、项目经济指标及规划要点地块编号B303---0041位置福田区莲花西路与香梅路交汇处土地面积93544m2㎡总建筑面积131000m2㎡其中住宅127650m2（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）幼儿园3000m2、垃圾站50m2、社区管理中心300m2㎡容积率≤1.4建筑覆盖率≤20％土地使用期限70年自2003年8月25日起到2073年8月24日止第二部分深圳房地产市场状况一、市场运行状况深圳2003年住宅销售面积为806.56M2,2004年上半年住宅销售面积为409.65 M2,而空置面积为144 M2,比03年同期下降了4.8% 。
2009年上半年深圳房地产统计分析报告-众厦
深圳房地产统计分析报告（09年1-6月）第一部分：6月份宏观经济数据及主要房地产政策一、6月份宏观经济数据6月份，金融机构人民币贷款新增15304亿元。
截至上半年，金融机构新增人民币贷款累计已达7.37万亿元。
由于上半年货币信贷的持续放量，市场对年底货币政策微调的预期进一步提高。
由于上半年货币信贷持续超预期的高速增长，国内通胀压力和资产泡沫问题再度引起各方关注，不少经济学家和机构纷纷预期，四季度货币政策取向将会有所调整。
央行研究局局长张健华日前也撰文称，建议在保持货币政策总体宽松的同时，适时适度进行微调。
二、6月主要房地产政策1、6月15日，财政部、国家税务总局公布了“关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知”，明确只有直系亲属间赠与房屋等三种情形可对当事双方不征收个人所得税，其他均需缴纳20%的个人所得税，以打击借假赠与逃避个人所得税等问题。
2、6月25日，国土资源部副部长贠小苏透露，由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。
国土资源部与各地共同从实际出发，认真调研，依法合情合理地处理。
贠小苏说，小产权房实际上是无产权的违法建筑，要依法认真处理。
面对复杂情况，共同从实际出发，认真调研，依法妥善处理，积极主动处理，这才是基本态度。
第二部分：6月份深圳楼市分析一、土地市场深圳的土地市场6月迎来推地高峰，推出的5块居住用地均成功出让，建筑面积共达61.56万平方米。
其中有4块地位于宝安，一块位于福田。
位于宝安区的三块捆绑出让土地，建筑面积共40.60万平方米，平均楼面地价达6429元/平方米，创出该片区的新“地王”。
福田区出让的旧改项目居住用地，建筑面积1.85万平方米，除去回迁部分，楼面地价高达15550元/平方米，为近年来深圳土地市场新高。
土地市场的升温说明开发商的资金周转已得到缓和，开发商新一轮的土地储备已开始。
二、新房市场（一）、供应分析在投资需求入市、楼市进一步回暖的推动下，开发商推盘的速度明显加快，大户型产品趁此轮市场上升趋势及时推出。
年度深圳别墅市场解析研究报告书
2005深圳别墅研究报告目录第一部分概述第二部分深圳别墅市场发展历程1、历年市场供应2、近年别墅类物业销售情况第三部分深圳别墅市场特征和趋势1、区域分析1.1别墅区域发展第一阶段1.2别墅区域发展第二阶段1.3未来别墅发展的主要区域2、产品分析2.1容积率与建筑形态的关系2.2户型结构和面积配置2.2.1、户型结构2.2.2、功能与面积尺度关系2.2.3、各类型别墅功能分区的权重2.3建筑风格2.3.1岭南风格主导早期别墅市场 2.3.2西式古典怀旧风格盛行2.3.3现代风格创新2.3.4有机结合风格渐成趋势3、价格分析3.1近年二级市场售价走势分析3.2三级市场租、售价格分析4、客户分析4.1客户区域及特征4.2消费案例5、营销方式探讨第四部分深圳别墅市场发展前景编委：指导：梁容潘军编委：路莹隆颢研究团队：青忠贵刘启陈俊伊张县庭吴茂萍吴刚外的两种物业类型：一种是House，一种是Villa。
如果直译过来，House应该是“住宅”，而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡人们的生活富足之后，其居所也会发生第一居所和第二居所的分立。
换而言之，人们这时不但要有生活，还要有度假；不但要活得现实，还要活得诗意；不用于休闲度假的房子，属于第二居所，不同于一般住宅；House则相当于生活型住宅，是常住的第一居所。
从建筑形态上一般分为SINGLE FAMILY HOUSE 立的住宅，不与其它住宅相连，双拼别墅相当于两套住宅连接在一起，联排别墅则相当于三套及以上的住宅连接在一起。
HOUSE可能是平房，也可能是二，受土地资源的限制，还衍生出一种叠拼别墅。
叠拼别墅是由两组类似复式的结构上下叠加而成，高度为四层或六层，上面一户，下面一户，每一套户型或加起来，外观像普通多层、内部空间却具有独立别墅的一些元素。
叠拼所包括的土地价值要低于联排、双拼、独立别墅等建筑形态，但又会明显高于多层等立别墅和双拼别墅，近年虽出现如Townhouse、Townhome、Cityhouse等形态上仍表现为独立、双拼、联排和叠拼四种。
深圳市别墅市场调研报告
深圳市别墅市场调研报告深圳市别墅市场调研报告一、背景深圳是中国经济特区的重要城市，也是中国改革开放的先行示范区。
经济的快速发展和人口的增长，使得深圳的房地产市场持续升温。
在这个背景下，别墅市场作为高端房地产的代表，也得到了越来越多的关注和需求。
本报告旨在对深圳市别墅市场进行调研，分析其市场现状和潜力。
二、市场现状1. 购房需求稳定增长：随着深圳经济的快速发展和人口流入的增加，高净值人群对高品质生活的追求越来越高。
他们更倾向于购买别墅作为居住选择，使得别墅市场增长迅速。
2. 地理位置优势：深圳紧邻香港，具备便利的交通和珍贵的自然资源。
很多别墅项目坐落于山水优美的地段，吸引了更多购房者。
3. 售价持续上升：别墅项目的稀缺性和独特性，使得价格一直处于高位。
高净值人群对于豪宅的高需求，也促使着别墅市场的价格不断攀升。
4. 各类别墅项目齐全：深圳市别墅市场涵盖了豪华度假别墅、山水别墅、园林别墅等多种类型，满足了不同购房者的需求。
三、市场潜力1. 国内外人才引进：深圳市吸引了大量的优秀人才，他们对高品质生活的需求将进一步推动别墅市场的发展。
2. 国家政策支持：国家逐渐放开对海外买家的房地产购买限制，进一步扩大了别墅市场的潜力和购买人群。
3. 基础设施完善：随着深圳市基础设施建设的不断完善，别墅区的交通和配套设施将更加便利，吸引更多购房者。
4. 旅游业的推动：深圳是中国重要的旅游城市之一，别墅旅游将成为热门选择，进一步带动别墅市场的需求和发展。
四、市场建议1. 多样化产品：别墅开发商应提供多样化的产品，满足不同客户的需求和喜好，例如海景别墅、山景别墅等。
2. 提升品质：别墅项目的品质是吸引购房者的重要因素，开发商应注重打造高品质的别墅，提高市场竞争力。
3. 加强宣传：别墅市场在深圳的知名度相对较低，开发商需要加大宣传力度，提高市场曝光率。
4. 利用数字化工具：借助数字化工具如社交媒体和在线平台，开发商可以更好地与潜在购房者沟通，提高销售效率和市场占有率。
2006年深圳豪宅市场总结
2006年深圳豪宅市场总结引言：深圳豪宅市场在经历了2006年猛烈的调控之后，目前的深圳豪宅市场正在面对一个两难局面，一方面是供给的不断减少，另一方面则是价格的不断上升，海水和火焰面前如何抉择，是摆在目前深圳豪宅市场面前的一个现实的问题。
直线减少的供给2005年的深圳房地产市场可以称之为“豪宅年”，各种豪宅项目在深圳的各区竞相入市，从振业城、万科17英里到关内的中旅国际公馆2期、水榭花都3期、中信红树湾等项目，均吸引了众多业内外人士的眼球，在豪宅市场的带动下，楼市的整体价格也水涨船高，在2005年底大幅跃升，全年均价上涨15％以上。
不过进入2006年之后，豪宅的供给水平却直线下落。
根据美联物业深圳市场研究部所统计的数据，2006年深圳市豪宅供给由2005年的105.3万平方米直线缩减到48.7万平方米，下降幅度超过五成。
供给的直线下降主要是由于政策的影响，自2003年国土资源部就下达了停止别墅类用地供应的通知，目前市场上的别墅项目多是在此之前拿到的土地，在土地部门的三令五申之下，豪宅市场的土地阀门已经彻底的关上，今年批准的别墅面积仅局限在华侨城波托非诺·天鹅堡3期的7441.83平方米，仅仅相当于2005年的零头。
此外今年推出的“国六条”也明确对套型以及比例进行了限制，长期看来，深圳的豪宅项目用地将随着别墅用地减少而减少，一手豪宅的推盘量可能会在未来的3－5年内趋于零。
龙岗区成为豪宅热门地段从2006年深圳豪宅市场的项目分布来看，更多的是集中在关外龙岗区，占据了全年豪宅推售面积的60.8％，当仁不让地成为了深圳豪宅市场的领头羊。
从龙岗区所推出的项目来看，除了一些大盘的后续之作如万科城二期、振业城等项目之外，还有招商·依山郡等新推项目。
尽管龙岗区的整体房价相对其他区域较低，但作为豪宅市场的大户的确是值得注意。
美联物业市场研究部认为，造成龙岗区的豪宅项目的集中推售有这样几个原因：首先，龙岗区的房地产开发本来就相对其他区较为滞后，正是这种开发洼地吸引了各大开发商的投入，如招商等，都选择在龙岗通过豪宅项目打开进一步的市场；其次龙岗区本身的自然环境也相对较为优美，有较多的山地、海岸等景观资源，自然也能够吸引豪宅项目的落户。
深圳别墅市场总结
深圳别墅市场总结深圳别墅市场是近年来蓬勃发展的一部分，并且逐渐成为该地区房地产市场的重要组成部分。
不同于传统的公寓或住宅楼，别墅以其独特的豪华和独立性吸引了高端消费者的关注。
以下是对深圳别墅市场的总结。
首先，深圳别墅市场的需求稳步上升。
由于城市经济的发展，居民的收入水平不断提高，并且对高品质住宅的需求也随之增加。
别墅的独立性和私密性使其成为高端消费者的首选，他们希望在城市喧嚣中获得一片宁静的天地。
其次，深圳别墅市场的地理位置因素也很重要。
市中心地段的别墅往往更受欢迎，尤其是在交通便利和生活配套设施完善的地方。
随着城市的扩张，一些地处远离市中心的郊区也开始崭露头角，吸引着愿意享受特殊生活方式的购房者。
再者，别墅市场的价格也是该市场的一个特点。
深圳别墅市场的房价明显高于传统的住宅楼。
这部分是由于别墅的建筑面积更大，并且配备了更多的豪华设施，同时别墅地皮的稀缺性也是价格上涨的一个因素。
尽管如此，高端购房者仍然愿意为独立性和舒适享受付出更高的价格。
最后，深圳别墅市场也面临着一些挑战。
首先是土地供应的困扰，城市规划的限制和土地资源有限导致别墅用地相对稀缺。
其次是市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商开始进入别墅市场，给原有的市场格局带来一定的挑战。
综上所述，深圳别墅市场是一个稳步增长的市场，对于高端购房者来说具有很大的吸引力。
尽管面临一些挑战，但随着城市的发展和人们对高品质住宅需求的增长，深圳别墅市场仍然有着很大的潜力。
深圳别墅市场是近年来蓬勃发展的一部分，并且逐渐成为该地区房地产市场的重要组成部分。
不同于传统的公寓或住宅楼，别墅以其独特的豪华和独立性吸引了高端消费者的关注。
以下是对深圳别墅市场的继续总结。
一方面，深圳别墅市场的发展得益于城市的经济繁荣和快速的城市化进程。
作为中国经济腾飞的城市之一，深圳吸引了大量的高新技术企业和金融机构入驻，带来了许多高收入群体。
这些高收入群体对高品质住宅的需求越来越高，推动了别墅市场的快速发展。
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深圳住宅豪宅市场供应分析报告
说豪宅，必须给豪宅下个定义。
豪宅定义不好下，不好下的原因不在于做研究给它界定范围，而在于不同人和区域
对豪宅的认识不同，人均收入800美元的区域和人均收入50
00美元的区域，对豪宅的界定和理解有很大的不同。
此次研
究所做的界定是从总价的角度着手。
本文以翔实的数据记录
了深圳目前豪宅市场的现状，确实在介入高端市场时，应该
充分考虑目前不同客户层面的竞争情况、市场需求等因素。
从本文来看，以较低的标准所界定的豪宅市场的推售量不到1
50万平方米，虽已供大于求，但远远没有某些文章或媒体所
描述的那么可怕。
目标市场：深圳市住宅二级市场之“豪宅”市场
研究范围：2001年7月1日至今正式开盘项目的均价在7000
元/平方米以上，同时单位总价约在80万/套以上的相关户
型，具体包括以下几个范围：均价在7000-8000元/平方米之
间、面积在120平方米以上的户型；均价在8000-9000元/平
方米之间、面积在100平方米以上的户型；均价在9000元/
平方米以上、面积在90平方米以上的户型。
数据来源：世联地产基础数据库
资料整理：世联地产信息研究部资讯组
研究说明：本研究报告选取的时间范围，主要是根据房地产
主要销售周期通常约在1年左右的一般规律来界定的。
同时
在价格范围上并不考虑楼层差和朝向差，因此会有部分均价7
000元/平方米左右的楼盘的低楼层住宅达不到研究范围而被
选入，但也有部分均价不到7000元/平方米的楼盘的高层住
宅达到研究范围而未被选入，整体来说由于误差的交叉影响
使总体误差降低许多。
一、开盘住宅楼盘一览
从全市来看，共有34个项目在我们的研究范围之内，据统计这3 4个楼盘总的推售面积达到了252.52万平方米，但是由于我们对豪宅市场范围的界定，在我们研究范围之内的推售面积只有148.45万平方米，这才是真正意义上的豪宅市场。
二、区域市场概况
从推售面积分布来看，豪宅的供应主要集中在福田，占到了全市6成的供应份额。
南山占据第二的位置，供应量约占3成。
罗湖和盐田的豪宅供应较少，这主要是由于这两个区自身的市场特性所决定的。
在所推售的豪宅户均面积中，除盐田因为个案不具有代表性外，南山成为供应住宅中户均面积最大的行政区。
这主要是由于南山目前的豪宅主要集中在华侨城及其周边区域，其独特优越的自然景观为其豪宅的推出奠定了基础。
福田区的户均面积最低，但也超过了150平方米，反映了豪宅的一个最基本的特征，户型面积大。
再来看豪宅市场的价格情况，除了盐田的个案情况外，罗湖、福田、南山的均价依次上升。
价格是反映市场最重要的指标之一，可以看出随着中心区的西移，罗湖已逐渐慢慢地退出豪宅市场的竞争，主要是由于罗湖的景观资源较少，而生活配套成数使得发展商越来越多地开发小户型楼盘，即使有少数大面积住宅的推出，也难以吸引高收入者。
而福田区借助于其中心区的行政优势以及香蜜湖、中心公园、莲花山、笔架山等自然
景观的优势，逐渐吸引高收入消费者的眼光。
但南山的华侨城片区凭借其独有的旅游自然资源，一直以来都是消费者心目中豪宅的理想之地。
随着中心区西移而使华侨城到中心区距离的缩短、填海区纯住宅的规划、深圳湾自然景观的开发等因素更加奠定了华侨城及其周边区域的豪宅地位，因此华侨城区域的均价独占三大区之首。
三、细分市场分析
1、热点片区分析
根据目前市场中的几大热点片区华侨城、香蜜湖、红树湾、中心区、景田片区进行简单比较分析：
从推售面积来看，华侨城片区独占鳌头，推售面积远超过其他片区。
红树湾作为新兴的豪宅片区，目前的推售量相对较低，而其他片区相对比较接近。
在户均面积和价格方面，华侨城均处于最高，显示了华侨城的豪宅推售市场的领先地位。
香蜜湖片区的价格相对于华侨城显得稍低一些，但户均面积接近，也显示了香蜜湖作为新兴的豪宅片区的地位。
从实际的比较来看，景田片区的优势并不明显，但其户均面积却超过了中心区和红树湾，并且推售面积超过了香蜜湖区域。
2、竞争层面分析
通过对竞争楼盘价格、户型及物业自身品质的详细比较来看，豪宅可分为两个不同层次的细分市场：一是以波托菲诺、水榭花都所代表的高端豪宅市场；二是以碧海云天、金域蓝湾、世纪村为代表的普通豪宅市场。
两个市场之间最明显的差别就是价格的差异，在尖端市场中，基本价格约在180万/套以上，而普通市场约在80-180万/套。
从上面图表中可以发现高端的180万以上的豪宅套数所占比例不到20％，豪宅的竞争主要集中在80-180万/套这个层面。
当然，不同的价格背后，是不同品质的产品的支撑。
在波托菲诺和水榭花都不仅仅是价格高、户型面积大，更多的是优质的区域环境、独有的自然景观、高品质的社区规划等等。
而除此之外的其他豪宅楼盘，显得有较多的同质性，且少有突出之处，因此在整个豪宅市场中，高端的180万/套以上的市场的供需相对平衡，而80-150万/套的市场竞争将会非常激烈。
四、豪宅市场未来展望
根据市场的一般规律来看，豪宅市场的消化只占13％-16％左右，结合2001年的住宅销售面积可推断，2002年的豪宅消化面积大约在80-100万平方米左右。
而目前市场在过去一年中的供应量远远超过了消化量，即使2001年下半年有一定量豪宅的消化，但是随着2002年下半年的华侨城、深圳湾、红树湾等豪宅的陆续推出，市场的保有量仍将会维持在150万平方米左右的水平。
因此从市场的供求状况来看，目前的豪宅市场有较大的压力。
如果单从片区市场的角度看，华侨城片区由于供应量较大将会竞争相对激烈，香蜜湖片区由于局部供应较少，竞争相对缓和。
景田片区由于资源优势并不明显，且处于中心区和香蜜湖片区的围攻之中，豪宅的消化将面临一定的困境。