[衡阳]房地产开发成本测算实例(三线城市)
房地产开发成本计算方法(全)
房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
（三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
三线城市楼盘成本核算-郭庄
北郭庄成本核算一、土地价格成本１、拆迁1)泉北大街与邢州路四角：3800万元2)泉北大街路北村民回迁+过渡费+搬家费=：2200万元3)泉北大街路南村民拆迁：800万元２、土地拍买：30%政府截流，70%返还：2200万元３、土地契税350万元４、回迁楼建设：高层=2.2*2131.6元／平方米+1.1*1484.6元／平方米=6322.58元５、学校建设=4500＊1200元／平方米＝540万元６、开敞空间=1.27万平方米＊150元／平方米＝190万元７、合计=1+2+3+4+5=16402.58万８、综合土地成本=16402.58万元/[（12.96-2-1.15（回迁用地）公顷*15亩/公顷]=111.5万元/亩多层成本核算一、土地成本：容积率1.5计算，667平方米/亩*1.5=1000平方米/亩，占地=5.783万平方米/1000平方米/亩=57.83亩，1115元/平方米，二、前期费用：１、规划局出具地形图、用地规划证：1000-1500元／幅，1元/平方米２、有资质的单位出具总平面图：1元/平方米３、勘察：1元/平方米４、办理环评审核意见书：1.5元/平方米５、办理发改委核准意见书墙改费：10元／平方米；散装水泥费：0.5元／平方米６、人防手续：20元/平方米７、工程规划许可证：配套费：26.6元／平方米／２＝13.3元／平方米，公建30元／２＝15元/平方米技术服务费住宅：0.8元／平方米；商业：1.6元／平方米１、施工图设计：5元/平方米２、图纸审核：1.5元/平方米３、工程招投标，网上公开招标１元／平方米４、公开招投标，确定队伍，进行备案、办理质监、安监、节能、档案、垃圾处置等手续：８元／平方米１5、进行许可证现场踏勘，出具施工证。
１６、监理费：８元／平方米１５、合计：69.6元／平方米三、施工费用：(按26层计算)1.地基处理：10元／平方米2.土建费用：750元／平方米3.合计：760元／平方米四、后期费用1.电力：75元／平方米2.小区景观：50元／平方米3.自来水、排水等外网：２５元／平方米4.测绘费：住宅１元／平方米；商业1.5元／平方米；出图费0.42元／平方米5.规划认可：测绘费5000平方以下4000元，每增加1 平方加收0.7元／平方6.交易费：住宅３元／平方米；配套５元／平方米（应由开发公司负责，但有的违规让用户自理）7.初始登记费：住宅80元／户；配套550元／户（大证开发公司负责，小证用户自理）8.合计：155元／平方米五、其它费用：（2600元/平方米售价）１、财务成本：50元／平方米２、管理费：50元／平方米３、营销费：3％＝78元／平方米４、税收：12％＝312元／平方米５、合计：500元／平方米六、总计：一+二＋三＋四＋五=1115+70+760+155+500=2600元／平方米高层成本核算一、土地成本：总地价=16402.58-5.783*111.5*15=6727.17万元，楼面地价=6727.17/（11.294+2.35）=493元/平方米，占地=12.96-2-1.15-57.85/15=5.953公顷=89.3亩，容积率=2.292二、前期费用：９、规划局出具地形图、用地规划证：1000-1500元／幅，1元/平方米１０、有资质的单位出具总平面图：1元/平方米１１、勘察：1元/平方米１２、办理环评审核意见书：1.5元/平方米１３、办理发改委核准意见书墙改费：10元／平方米；散装水泥费：0.5元／平方米１４、人防手续：20元/平方米１５、工程规划许可证：配套费：26.6元／平方米／２＝13.3元／平方米，公建30元／２＝15元/平方米技术服务费住宅：0.8元／平方米；商业：1.6元／平方米１６、施工图设计：12元/平方米１７、图纸审核：1.5元/平方米１８、工程招投标，网上公开招标１元／平方米１９、公开招投标，确定队伍，进行备案、办理质监、安监、节能、档案、垃圾处置等手续：８元／平方米１5、进行许可证现场踏勘，出具施工证。
房地产开发成本计算方法(全套)
房地产开发成本计算方法(全套)房地产开发成本计算方法（全套）第一节建设项目投资估算建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费和开发间接费。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础办法建设费、修建安装工程费、大众配套办法建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产5,000万元组成。
房地产开发项目成本分析(含实例)
实例：
• 一、直接费 • （一）、土地费用： 征地管理费：129亩×10万元/亩×3%=38.7
万元
• （二）、拆迁安置补偿费： • 1、 委托拆迁费：241户×450元/户=10.85万元 • 2、 拆迁管理费：241户×8元/M2×90M2/户=17.35万
元
• 3、 搬家补助：241户×600元/户=14.46万元 • 4、 临时安置：241户×90M2/户×6元/月×18月
• ①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商 品房的费用。
• ②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和 征地费。
• ③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、 树木、机井等的拆除费及补偿费。
• ④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬 家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。
=234.25万元 • 5、 无证房补助费：1500M2×500元/M2=75万元 • 6、 搬迁奖励费：241户×5000元/户=120.5万元 • 7、 旧房评估费：241户×6万元/户×1%=14.46万元 • 小计：486.87万元
• （三）、前期手续费：
• 1、 综合开发费：10.3万M2×120元/M2=1236万元
• 8、 资源综合利用发展基金：10.3万M2×2=20.6万元
• 9、 散装水泥：10.3万M2×0.7=7.21万元
• 10、 质量监督、监理费：8304×2%=166.08万元
• 11、 劳保基金：8304×2.6%=215.90万元
• 12、 规划管理费：10.3万M2×1.5元/ M2=15.45万元
• （五）、房屋开发费：
• 1、 建安工程费：
• ① 住宅：9.98万M2×800元/M2=7984万元
房地产每平方建筑成本及工程成本测算方法
房地产每平方建筑成本及工程成本测算方法房地产建筑成本（按建筑平方米算）1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
房地产每平方建筑成本及工程成本测算方法
房地产每平方建筑成本及工程成本测算方法
1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；
4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
5、抹灰工程：25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；
7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高。
房地产项目的成本和利润测算模板完整版
房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费(一) .土地出让金1. 计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积2•上交部门：市财政局3. 依据：⑴京政发[1993]34号文•(2)京政发[1994]43号文•4. 说明：(1) 各区类地价取值详见附件；(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政；(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用；(4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金，其中的60%返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设(5) 在使用《基准地价表》时，由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范. 同时考虑到说明(2)，(3)，(4)，在测算地价时加入"操作系数”概念，以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件:(1) 1-10 类地区土地出让金标准价；(2) 土地出让金修正系数表(二) .征地及拆迁补偿费：详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明：(1)测算时亦可依据《基准地价表》，计取"土地开发及其它费用”的数据.二.前期工程费：(取值在40-120元/平米)1. 临时水，电,路，场地平整费依据：1992年建安工程定额；标准:按实际发生工程量计算；说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5-15元/平米，或建安工程费的1%.2. 规划，测量,勘察,设计费:依据:原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425 号文；国家物价局,建设部［1992］价费字375号.标准:（1）勘察费：概算价*0.30-0.80%（2）民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位:%I I II工程丨工程概算投资（万元）I I ------------- 1------------- 1------------- H-------------I 等级 | 300 以下 | 301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I1特1级J| 2.21--------------1| 2.1-----------------| 2.0 |II1.911 一级1 11| 2.011| 1.91| 1.8 |II1.711 二11级11| 1.811| 1.71| 1.6 |II1.5r1三11级11| 1.611| 1.51| 1.4|II1.3r1四11级11| 1.411| 1.31II| 1.2 |IIr1五11级11| 1.211| 1.11| |1 1备注:特级：1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑2. 有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑；3.30层以上建筑；4.高大空间有声，光等特殊要求的建筑•一级：1.高级大型公共建筑；2. 有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑；3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.二级：1•中高级，大中型公共建筑；2.技术要求较高的中小型建筑；3.16层以上29层以下住宅.三级：1•中级，中型公共建筑；2.7层以上（含7层）15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑；四级：1. 一般中小型公共建筑；2.7层以下无电梯的住宅，宿舍及砖混建筑.五级：一，二层单功能，一般小跨度结构建筑.说明：⑴民用建筑大型＞10000平米中型3000-10000 平米小型＜3000平米⑵仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时，其工作量的比例为40%和60%.（3）提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3. 规划条件，可行性研究费依据:建设部（1991）第425号文标准：（1）按现行规划收费定额计算：工日定额*85元/工日用地规模（公顷）工日定额＜=3 9010 300三•基础设施费 1. 红线内基础设施费5元/平米40 920 50 1000 >50面议(2)施工执照费按京政发[19880 号文：概算额*(1-3) %。
衡阳房地产综合成本分析
《现阶段衡阳房地产综合成本分析》明细表费用名称平方单价（元）备注一、土地费用1、土地楼面积（土地使用权所得费）750 土地以净地平均价150万/亩计算，容积率以平均3.0计算2、土地过户费41 办理土地过户手续交易手续费1.5%，契税4%3、新菜地发展基金 5 土地手续办理后由农业部门收取，大致平均1万/亩4、土地使用税 6 按土地平均5元/m2，从办理国土证到办理分户产权以平均3.5年计算5、三通一平及临时围墙费用15 平均以3万/亩计算二、勘察设计何前期费1、地质勘察和施工图审查费等 5 如地质不好钻探费用可能要达到8元/m22、建筑规划方案和施工图设计费15 取三线城市的中等收费标准，好的建筑规划方案设计费用就要20元/m2以上3、监理费和招标代理费8 取三线城市的中等收费标准4、造价预算和方案审查费等 3三、报建费用300 原来为220-230元/m2左右，外电将按83元/m2计费并入报建费用四、建安费用1593.895 按18-26层建筑计算，含桩基、地下室、水电安装、电梯等1、土建工程造价1236.59 占总造价比例的77.58%1.1、土方工程 3 占总造价比例的0.19% 占土建造价比例0.24%1.2、桩与地基基础工程90 占总造价比例的5.64% 占土建造价比例7.28%1.3、砌筑工程90 占总造价比例的5.64% 占土建造价比例7.28%1.4、砼及钢砼工程135 占总造价比例的8.47% 占土建造价比例10.92% 1.5、钢筋工程230 占总造价比例的14.43% 占土建造价比例18.60% 1.6、金属结构工程 1.8 占总造价比例的0.11% 占土建造价比例0.15%1.7、屋面及防水工程18.5 占总造价比例的1.16% 占土建造价比例1.5%1.8、楼地面工程64 占总造价比例的4.02% 占土建造价比例5.18%1.9、墙柱面工程43 占总造价比例的2.70% 占土建造价比例3.48%1.10、天棚工程11 占总造价比例的0.69% 占土建造价比例0.89%1.11、门窗工程185 占总造价比例的11.60% 占土建造价比例14.96% 1.12、油漆及涂料工程94 占总造价比例的5.90% 占土建造价比例7.6%1.13、措施项目102 占总造价比例的6.40% 占土建造价比例8.24%1.13.1、模板工程57 占总造价比例的3.58% 占土建造价比例4.61%1.13.2、脚手架工程18.5 占总造价比例的1.16% 占土建造价比例1.50%1.13.3、垂直运输工程 9.2 占总造价比例的0.58% 占土建造价比例0.74%1.13.4、机械进出场及安装0.78 占总造价比例的0.05% 占土建造价比例0.06%1.13.5、施工排水降水0.56 占总造价比例的0.04% 占土建造价比例0.05%1.13.6、其他（水土平衡、安全文明措施）16.25 占总造价比例的1.02% 占土建造价比例1.31%1.14、其他工程（含外墙外保温）67 占总造价比例的4.20% 占土建造价比例5.41%2、安装工程造价357.305 占总造价比例的22.42%2.1、电气工程89 占总造价比例的5.58% 占安装造价比例24.90% 2.2、智能化系统38.5 占总造价比例的2.42% 占安装造价比例10.78% 2.2.1、通信网络系统23.6 占总造价比例的1.48% 占安装造价比例6.61%2.2.2、安全防范系统14.5 占总造价比例的0.91% 占安装造价比例4.06%2.2.3、建筑设备监控系统0.455 占总造价比例的0.03% 占安装造价比例0.13%2.3、给排水工程56.25 占总造价比例的3.53% 占安装造价比例15.74%2.4、消防工程60 占总造价比例的3.77% 占安装造价比例16.79% 2.5、通风工程0.85 占总造价比例的0.05% 占安装造价比例0.24% 2.6、电梯工程72.5 占总造价比例的4.55% 占安装造价比例20.29%2.7、其他工程 1.65 占总造价比例的0.10% 占安装造价比例0.46%五、消防安装50 现在多高层建筑，该费用保守估计六、内安装30 含入户大堂、电梯间、楼层地面、墙面和吊顶等装饰。
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合计
3773
设计费用 没包装修
长沙保温
铝合金门 窗
80
55，外墙 外墙涂料 26
塑钢门窗 60
电梯 30万一部
人防不建 要交异地
费
15
备
监理费+招标代理费
8
造价预算+方案审查费
3
如地质不好需钻探，则为8元 三线城市中等标准，好的到20元
三线城市中等标准
施工阶段
报建费用 建安费
消防安装 内装修
绿化、景观 小区配套管网、道路
市政供水、弱电 民用管道燃气安装
300 1350 50 30 70 30 30 15
220城市配套+外电80（新政） 18-26层，含桩基、地下室、水电、电梯等 中等标准，包入户大堂、电梯间、吊顶等
衡阳市2012房地产开发成本测算阶段费用内容土地成本
土地净价 土地过户费 新菜地发展基金 土地使用税 三通一平/临时围墙等
元/m2建面
750 41 5 6 15
备注 假定150万元/亩，容积率3.0
交易手续费1.5%、契税4%
平均按每亩3万元计算
地质勘察/施工图审查
5
勘察设计 规划方案和施工图设计
和前期准
中档
1800元/户，按120m2
管理费用
60
企业职工工资、福利，办公费等
销售、广告费
100
包括会所装修、房交会，按销售额2.5%提
管理费等
财务费用 不可预见费
270
以100亩土地、150万一亩、可建20万平方、投资 1.8亿，最快两年回本、年利15%计算
30
其他行政及服务性收费
16
税费
574
综合税率13.67%，假定售价4200