中海地产工程管理公司精装修管控工作指引

中海地产工程管理公司（济南）

精装修工程管控指引

二〇一七年二月

目录

总则...................................................... （一）编制目的 (2)

（二）编制依据 (2)

（三）适用范围 (2)

（四）指引说明 (2)

第一部分：精装修工程的进度管控...............................

1、批量精装修住宅施工前期准备工作.....................................

2、批量精装修施工全过程管理 ...........................................

3、批量精装修住宅工程进度管理.........................................

4、影响装修施工进度的因素分析.........................................

第二部分：精装修工程的进度管控 ....................................

一、工作面移交...................................................

（一）移交毛坯工作面时应注意检查内容.........................

（二）移交时工作面验收内容及标准.............................

（三）交接管控要点示例.......................................

附（成品验收标准） ...........................................

二、精装修工程施工质量控制要求（同一流水段内）...................

（一）各主要工序作业条件、注意事项及质量检查要求.............

（二）

三、精装修工程成品保护...........................................

（一）保护原则...............................................

（二）保护范围...............................................

（三）具体保护措施...........................................

第三部分精装修工程管理中的其他注意事项.........................

一、样板先行.....................................................

二、垂直运输的协调措施...........................................

三、仓库管理.....................................................

四、垃圾管理.....................................................

五、封闭管理.....................................................

第四部分整改销项及移交物业.......................................

一、保洁及分户整改、移交.........................................

（一）保洁工程...............................................

（二）分户整改销项及移交物业.................................

二、入伙前预验收管理.............................................

（一）预验收工作分工.........................................

（二）工作流程...............................................

总则

一、编制目的：

2016 年，在集团倡导全面实行精装修交付的大背景下，如何通过专业化的探索，提升精装修交付的品质，是每个中海工程人需要面对的课题。2017年，济南公司面精装修住宅交付项目体量巨增，全年在建精装修工程量万㎡（约2200套）。

聚焦客户关心的使用功能及观感质量，规范工作面交接、划分流水施工段，强化过程验收、注重质量风险控制点把控。特编制济南公司精装修工程管控指引，以促进各项目精装修施工井然有序，稳步推进。同时，此指引作为精装修施工及过程检查、考核的依据。

二、编制依据：

结合工程公司总部组织梳理了大量精装修工程的操作指引及过程管理的交流培训，借鉴各兄弟公司精装修施工管理的宝贵经验，编制而成。

三、适用范围：

济南在建所有精装修交付项目。

四、指引使用说明：

本指引共分四大部分，第一部分主要从进度管理方面介绍批量精装修住宅工程进度管控，第二部分主要涉及精装修现场质量管控的要点，第三部分主要介绍精装修工程管理中的其他注意事项，第四部分涵盖入伙前的整改销项及移交物业。

第一部分：精装修工程的进度管控

1、批量精装修住宅施工前期准备工作

精装修设计

精装修设计由设计部负责进行，设计部根据项目定位中建议的设计风格、材料、部品、设备及成本指标与建筑设计同步进行精装修设计。在装修设计过程中，项目部要随时跟进，充分考虑设计方案对现场施工的影响，比如装修设计方案对结构的影响（梁高及位置等），特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等等。避免施工过程中造成大量返工，从而造成工期延误。

对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对

厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等。工程施工的重要节点在设计过程中不要遗漏，必须在图纸中体现。

设计合约配合工期

设计合约配合工期计划表

样板房施工

样板房包括销售样板房和工程样板房两种，样板房施工是大货施工的重要前提条件，样板房施工可以暴露出大货施工过程中很多问题，避免大货施工过程中出现大量返工，从而延误工期。

样板房施工期间由于受场地限制、各工种交错作业多，施工时间紧，需各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。样板房施工过程中要严格按照大货施工的标准来进行施工，包括用材、工序搭接等等。一定要通过样板房施工，

提前解决装修过程中的图纸问题及其他技术问题，确定出所有材料样板及工艺样板，为大货装修施工创造前提条件。

施工计划编制

大货装修单位进场后，根据现场实际情况，排布详细的总施工进度计划，包括材料进场计划、设备采购计划、劳动力进场计划、分包进场施工计划等等。

施工进度计划制定分成三个阶段，第一阶段确定主要进度计划；第二阶段确定主要节点，根据一级、二级节点要求，充分控制土建主包工作面的移交质量、甲供材料进场情况，在充分考虑环境、资源、风险的情况下，结合分楼层流水施工，按工序的逻辑要求，编制节点计划，并把该计划落实到装修合同中；第三阶段确定详细的施工计划：详细施工计划由精装修主包进行制定，必须包括所有工

序的施工计划，包含甲分包的计划、甲供材到场计划等，必须排布详细，计划细分到每道工序中每个分部分项工程。

工作面移交

大货装修单位进场后，总包单位将楼栋内现场管理权交与装修单位，俗称“精装主包”。但目前绝大部分现场，因工期紧张，精装主包进场时，现场土建主包尚有大量工作未完，尚不具备交场条件。此时，应该逐步按楼层进行交场，交场内容包括土建工作（墙体垂直度、平整度、空鼓率等；天花的水平度；地面的平整度、空鼓率等）、机电施工（点位数量、位置；管道走向等等）、防水施工（卫生间及阳台带水交场）等等。同时，可以带问题进行交场，精装主包接场后，土建单位进场整改，服从装修单位管理。附：合约总承包与精装单位工作面划分（见下表）

2、批量精装修施工全过程管理

批量精装修工程包含了进场准备工作、隐蔽工程阶段、基础工程阶段、油漆基础工程阶段、活动家具安装阶段、油漆面层阶段、后期安装工程阶段、调试及

验收阶段。下面对批量精装修全过程进行拆解并进行工期分析。

进场准备工作

进场准备工作包括进场排版放线、门窗的成品保护、瓷砖石材等主要材料的下料图绘制及批量下单、土建工序的检查及整改、机电点位的定位等等。另外，进场准备工作还包括装修单位的后勤保障工作，比如项目管理团队的组建；办公室、库房的搭建等等。

隐蔽工程施工

装修工程中的隐蔽工程包括砌筑包管、水电管线改造、天花基层龙骨安装、门框副套安装、厨卫回填及防水施工。土建施工阶段预埋的水电管线与精装修图纸不一致，这就需要对水电点位进行改造。在工作面交接过程中，卫生间带水移交，将卫生间的防水责任彻底转移至精装修单位。

面层施工阶段

面层施工阶段包括天花造型制作及封板、油漆施工、墙地砖粘贴、墙面面层施工等。在面层施工阶段，墙地砖、石材的供货极其关键，必须保证供货的及时性，同时施工过程中，要注意面层成品的保护。

安装工程阶段

装修工程中的安装工作包括橱柜衣柜安装、淋浴房镜柜安装、门套踢脚线安装、天花灯具安装、洁具五金安装、门扇安装等等。在安装阶段，各分包将同时进场，这就要求精装主包的管理必须全面到位，所有分包遵从精装主包的管理。下面以 100 米的住宅楼精装修工程为例，将各工序进行拆分、工期分析详见工序分析图。

3、批量精装修住宅工程进度管理

工程进度管控，必须要确定进度计划中的关键线路及关键工作。关键线路所花费的时间代表完成这个项目的最短时间，关键线路上任何工作的延迟，将导致整个项目总进度计划的延误。因此，进度管理的主要工作就是保证装修施工提前插入及确保关键工作的时间性。以 100 米约 32 层的住宅楼为例（外架从三层开始起挑，主体分两次结构验收，15 层以下一次），进行精装修施工进度分析。

装修何时插入

装修施工一般情况下，在该楼层室内抹灰作业完成后，且楼层外架拆除完成

后，精装修施工即可以安排插入。这就要求我们外架必须由下往上分段进行拆除，分楼层移交装修单位工作面。对于需要整改的楼层，可以带问题进行移交，移交完成后，土建及时进行整改，不影响装修插入施工。

以 100 米楼栋为例，15 层以下先进行主体结构验收，砌筑及结构整改需要约两个月时间，抹灰施工一个月时间，所以一般在主体结构施工至 30 层时，15 层以下楼层具备移交精装修施工条件，精装修正式施工开始。所以由此进行倒推，主体结构在 25 层时，第一次结构验收且同时精装修主包定判，进场施工准备时间一个月；主体结构 15 层时，精装修招标开始；主体结构 5 层时，大货精装修设计启动。

如何划分流水施工段

精装修施工过程中，分部分项细部工作太多，可将批量精装修施工分为湿作业、木作业、木作安装、油作业、安装作业、开荒作业六个施工过程。五层为一个流水施工段，共分为六个流水段。

寻找关键线路

精装修湿作业主要包含砌筑包管、水电改造、砂浆找平施工、防水施工、墙地砖施工五项工作；木作业包含了木作复尺、木作加工两项工作；油作业包含了底层油漆和面层油漆；安装作业包含了电器安装、开关面板安装等。

由施工流程图可以看出，湿作业、木作业等其他作业可同步开始施工，但是木作业涉及工序多、工期长，对总工期起决定作用，故木作业施工为关键工作（当然前提条件是在劳动力充足的情况下）。从施工流程图可以看出精装修施工的关键线路，单施工段工期为 90 工作日。

开展流水施工

六项关键工作在六个流水段上进行流水施工，过程中适当调整劳动力安排，保证整栋楼装修流水施工顺利进行。施工过程中，易出现很多不可预见性问题（劳动力问题、材料问题等），影响流水施工的顺利进行，故需要对整个施工过程密切关注，进行适当调整，确保流水施工的顺利推进。

4、影响装修施工进度的因素分析

工作面移交的影响

工作面的移交，是整个装修施工的起始工作，尽量减少扯皮问题，实现总包

与装修单位的快速交接。目前绝大多数住宅工程，土建施工工期非常紧张，装修进场时，楼层内清场尚未完成，装修单位往往比较懈怠，无法重视交场工作。此时需要项目部一方面督促土建总包快速清场，另一方面要求装修单位带问题接受工作面，以方便快

速推进现场施工。为了实现快速交场，必要时，需在装修单位合同中予以强制约定。

材料因素的影响

施工过程需要的材料、构配件、机具和设备等不能按期运抵施工现场或运抵后发现不符合有关标准的要求，都会影响施工进度。材料其中包括甲供材及乙供材，应提前考虑好材料的供货周期以及季节性对材料供货的影响。

设计因素的影响

施工过程中，不可避免出现各种设计问题，或由于原设计有问题需要修改。设计问题的出现，意味着现场局部需要停工等待，故项目部需要及时联系设计快速解决现场问题，确保问题不过夜。

装修单位资金实力的影响

装修工程具有工期短，投入大的特点，在我们目前合约体系下，往往现场施工已经进行到一半，第一进度款才支付完成，所以就需要装修单位必须有足够的资金作为保障。故在投标单位甄选时，投标单位的垫资实力是一个重要的入围标准。

装修单位本身管理水平的影响

批量精装修工序繁杂，现场的情况千变万化，若装修单位的施工方案不恰当、计划不周详、管理不完善、解决问题不及时等，都会影响装修工程的施工进度。在投标单位考察时，要高度重视投标单位的选择，对其过往施工项目进行认真考察。同时，在现场施工过程中，项目工程师要密切关注现场装修进展情况，发现问题，及时跟

进解决。

第二部分：精装修工程的质量管控

一、工作面的移交

（一）移交前置条件

a窗及玻璃安装完成；

b栏杆安装完成；

c卫生间完成防水工程、水电预埋、盖板及批荡；

d厨房完成烟道安装、水电预埋、批荡；

e阳台完成外墙砖、立管安装及吊洞；

f厅房墙面批荡完成，门、窗洞口收口完成；

g铺木地房间地面找平完成；

h厅房管线、线盒、空调洞预埋完成；

i天花打磨、修补至基本平整（客厅天花腻子找平，可等精装修单位安装完天花角线后进行）；

j室内外垃圾清扫干净。

（二）移交毛坯工作面时应注意检查内容

a.土建方面

入户门、户内门：门洞口预留尺寸符合木门安装要求；门洞口的构造柱及墙体厚度符合设计要求；墙体的垂直度及平整度符合规范要求。

墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直平整；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。

厅房：室内1M线弹出；空调洞标高位置正确；室内方正，阴阳角垂直。

厨房：墙面及室内符合以上要求；厨房闭水试验合格；排水管、给水管及电位预留正确、出墙深度及标高正确。

卫生间：墙面及室内符合以上要求；盖板安装完毕；排水管、地漏、给水管的标高、出墙深度正确；卫生间闭水试验合格，门洞预留尺寸满足精装修施工的需要。楼地面：地面打凿平整，找平层浇筑完成。

阳台：阳台外墙墙面及室外水平线；地漏闭水试验合格；栏杆安装完毕；阳台垃圾清理及结构找坡符合要求。

天花：天花角线处墙面必须垂直和平整；客厅天花必须由土建凿平并补平腻子；对于有吊顶的卫生间及厨房天花可以放宽要求，不做处理。（为了节省成本，含吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补平处理，将其表面清理干净即可。）

b. 安装方面

水：给排水系统试压完毕合格，给排水畅通无漏水；管道尺寸标高安装后符合要

求；管道口位置准确，在墙地面的进出位精确；各个节口无堵塞；浴缸安装完毕。强电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致；空调留孔正确齐平，无反坡倒水。弱电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致。

采暖：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐、保温施工完毕，经验收合格。

燃气：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐施工完毕，经验收合格。

c.门窗方面

淋水试验（以土建施工加建拆改位置为重点）、安装标高不小于、垂直方正、破损变形划伤、成品保护等。

（三）移交协调管理

土建移交精装修工作面时，每次移交以6层为一个移交段进行移交，参加单位有甲方或监理单位、土建单位、安装单位及精装修单位。

移交流程：土建单位自检后提出书面申请→甲方或监理抽查无遗漏或不合理项目同意移交→由甲方组织各相关单位进行现场移交→精装修单位查实无误签收，若有问题记录由土建或安装单位整改后方可正式移交。

通过移交形成书面移交内容，并详细记录移交内容及相关要求。

根据现场实际情况，定期召开精装修协调会。

（四）移交时工作面验收内容及标准

二、精装修工程施工质量控制要求（同一流水段内）

（一）材料控制要求

1. 墙、地砖

材料进场检查

a.货品质量、工艺、颜色等技术参数以甲方签字认可的样板为准，检查批量是否与选定样品的图案、花色、颜色是否相符，有无色差；

b.用尺检查各种饰面砖的规格是否符合质量标准所规定的尺寸和公差要求；

c.用比砖稍大一点的玻璃平铺于地面，将墙地砖放置在玻璃上，使用塞尺检查表面平整度；

d.距0.8米处观察表面无缺袖、斑点、裂纹、轴泡、波纹等明显质量缺陷，距砖2米目测,色差不明显；

e.用手检测：将两块砖用手指夹住后相互撞击,声音清脆响亮的为合格产品,声音低沉闷浊的必然有内在的质量缺陷。敲击瓷砖倾听声音是否清脆，声音越脆，即表示瓷砖的质地密度高，硬度较佳。并可试以硬物刮擦砖表面，若出现刮痕，

则表示施釉不足；

f.吸水率：可以水滴在墙地砖的背面，数分钟后视察水滴的扩散程度，越不吸水，即表示吸水率低，品质较佳。

集团博德抛光砖标准要求：

集团特地釉面墙砖标准要求：

资料要求

产品应具有出厂合格证、检测报告、3C强制性认证、环保认证等；取样送检原则及检测项目

a.取样送检原则：