房屋建筑管理手册

房屋建筑管理手册编号：WI/JZ版本号：B房屋建筑治理手册编制：品德治理部日期：审核：日期：赞成：日期：文件受控章及分发号声明：本工作手册未经相干人员许可，不得翻印。

义务部分：品德治理部房屋建筑治理手册目次WI/JZ-000B/0 1/1名词解释WI/JZ-001B/0 1/11土建维修指对房屋的基本、主体构造、门窗、屋面、楼面和地面、装潢装修部分及门路场地等进行养护、补缀。

2高等装修业主或应用工资进步装修档次、或改变功能对房间进行的二次装潢、装修。

3土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋本来完损挂号为目标的日常养护工程为小修工程。

小修分零碎养护和筹划养护。

4土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的范围和构造的工程为中修工程。

中修工程一次费用在该建筑物同类构造新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须相符根本无缺或无缺的请求。

重要实用于一般破坏房屋。

5土建大年夜修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大年夜修工程。

大年夜修工程一次费用在该建筑物同类构造新建造价的25%以上，大年夜修后的房屋必须相符根本无缺或无缺的请求。

重要实用于严重破坏房屋。

房屋建筑维修模式及保养周期WI/JZ-002B/0 1/1根据平易近用建筑的特点，本着预防为主的指导思惟，建立一种重监测、诊断、重保养，弱化中修感化，延长大年夜修周期的维修模式，达到物业保值、增值的目标。

土建维修模式：按期检查干净，零碎养护与筹划养护相结合。

房屋土建部分保养周期11 给水管/消防水管刷漆每3年12 挡雨篷清洗、加固每1年13 玻璃幕墙清洗每1年房屋建筑保修及维修法度榜样WI/JZ-003B/0 1/2一、保修请参考《接收验收工作手册》二、维修（指保修期满后）1、维修义务①物业公司承担房屋建筑合营部位、共用举措措施设备、物业筹划红线内的市政公用举措措施和从属建筑及从属配套办事举措措施的补葺义务。

②业主承担物业内自用部位和自用设备的补葺义务。

③凡属应用欠妥或工资造成房屋破坏的，由其行动人负责修复或赐与补偿。

2、维修保养①筹划建筑物干净保洁、灭白蚁，由分包该项工程的供方制订筹划、筹划，报品德部审批，审批后的筹划，品德部、相干治理处、供方各留一份。

筹划宜选用开元国际的表格填写。

每岁首年代，维修班按公司规定制订土建部分保养筹划，填写《房屋建筑保养筹划》，报主管主任赞成后，实施筹划养护。

日常零碎养护补缀，重要经由过程巡楼护卫员每日巡查及维修人员巡查、业主申报等渠道收集。

巡楼护卫员在每日巡查时应留意所巡查范围内的公共举措措施状况。

如发明举措措施破坏故障，须于当日填写《发明故障通知单》并交与维修值班员。

若递交《发明故障通知单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《发明故障通知单》，直接递交给治理处主管主任。

新建、改建公共举措措施及治理用房由治理处提出需求，品德部负责设计、编制预算。

土建中修、大年夜修筹划由品德理部制订，并审查肯定筹划，编制或审查预算。

②实施建筑物的干净保养由供方按照合同请求、国度有关标准及开元国际有关企标中请求履行，填写响应的干净记录。

房屋建筑保修及维修法度榜样WI/JZ-003B/0 2/2治理处维修班及供方维修人员须按国度标准、规范、开元有关请求，按筹划制订的时光对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装潢装修部分及门路场地等进行养护、补缀，填写《房屋建筑保养记录》。

筹划养护所需人工应在《房屋建筑保养筹划》中安排，实施时不再填写《派工单》。

零修项目，维修班接到通知单后，班长应及时在《派工单》上填写维修内容，并指派人员修复处理，零修项目不得跨越三天。

不克不及及时修复处理的应申报办公室，并解释原因，由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位申报。

土建中修、大年夜修，公共举措措施、治理用房的建造工程，由品德部选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，解决合同会签手续，并由品德部组织有关人员（相干治理处技巧人员、品德部工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。

③检查筹划养护项目施工完毕后，由主管主任组织检查，并签订检查看法。

零碎项目落成后，由班长进行检查并在《派工单》上签订检查看法。

土建中修、大年夜修，公共举措措施、治理用房的建造工程，由治理处现场监督。

工程落成后，由品德部组织验收。

验收合格，填写《工程落成验收证实》，由施工单位、治理处、品德部在单上签字盖印。

不合格则由施工单位整改，进行复验。

复验合格解决《工程落成验收证实》，未解决《工程落成验收证实》者不予结算工程款。

公司品德部每月组织一次月检，发明问题用《缺点消项记录》通知相干单位。

④处理各类检查中发明的不合格项，须限时进行返工、返修。

主管人员应按期对维修中产生的问题，分类统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、改正。

房屋建筑大年夜中修、更新改革流程WI/JZ-004B/0 1/1水电过户流程WI/JZ-005B/0 1/3一、用水过户解决办法1、成长商供用水协定、供水合同履行单、缴清水费的专用发票。

2、自来水用户改名申请（详样本）。

供给公司帐号前必须经由公司会签。

3、深圳市城市供水用水合同（自来水公司与物业公司签订）4、改名后的供水合同履行单（同成长商的供水合同履行单，只是用户名不合，用水比例没变）5、变革用水比例后的供水合同履行单注：一般由成长商解决好用水比例变革后，再进行自来水用户改名。

也可以有变通方法，如让成长商补贴水费至定下的比例。

例：居平易近用水由70%变至90%，在成长商未办下变革前，个中20%的差额由成长商补贴。

（两边另签协定）解决用水比例变革需居平易近身份证/暂住证复印件、深圳市房地产生意合同。

（假如港澳人没有解决居留证，则按贸易用水收费。

）水费内因含有二次加压费，所以自来水公司暂未实施抄表到户，由治理处代收。

二次加压费为正常水费的20%附：自来水用户改名申请原因：更改户名的原因（具体）“XX”室庐小区本年X月已正式入伙，该楼共有住户XX户，已入伙XX户，完全具备入住的一切前提，现申请用水过户到深圳市开元国际物业治理有限公司。

原用户名称：（盖印）新用户名称：（盖印）法人代表：法人代表：用水地点：用水项目名称：经办人：经办人：接洽德律风：接洽德律风：注：此表一经履行，原用户的用水指标则全部转出给新用户。

此后，水费全由新用户付出。

附：（法人代表证实书或法人授权委托证实书及上月水费发票复印件一份）。

申请用户（盖印）日期：水电过户流程WI/JZ-005B/0 2/3二、用电过户解决办法1、新项目开工，成长商先解决用电许可证。

再根据用水情况，按变压器上报，申请解决供用电合同（每个合同的编号对应响应变压器的编号）2、缴清电费的专用发票。

（可与成长商协商缴费交代的具体时光）3、过户前解决抄表到户。

居平易近：治理处填写《信息采集表》，包含业主名称、帐号及对应的电表表号，由供电局再进行查对。

治理处公共部分：治理处供给帐号、单位名称、电表表号。

4、供给公司帐号前必须经由公司会签。

5、物管用电属其他类，是低压供电收费，假如相干治理处实际为高压送电，应向供电局请求返回设备保护费。

注：深圳市用电许可证注解供电局赞成该物业指定的变压器用电，用电过户后，许可证不从新解决。

新装或增长用电设备，新增应事先向供电部分提出用电申请，核发用电许可证；增长用电设备，凭用电许可证解决设备变革容量手续。

水电过户流程WI/JZ-005B/0 3/3维修岗亭设置原则WI/JZ-006B/0 1/1根据每个具体物业的情况不合，进行高效合理分派人员，综合推敲维修班工作内容，制订以下规矩：一、定人原则1、综合推敲建筑物的类别：居平易近室庐小区、写字楼、商场2、推敲各不合物业类其余建筑面积3、推敲重大年夜设备的数量4、推敲物业的范围系数5、推敲物业的的新旧系数计算成果小数位采取“四舍五入”制得出最终维修班定人数。

二、定岗原则1、根据物业的大年夜小，总建筑面积小于10万平方米的物业，只设维修班长；总建筑面积跨越10万平方米的物业，可以向公司申报申请增设维修主管。

2、维修班固定班长1名，设备值班人员2名，均应持有电工证；其他人员优先推敲弱电工1－2名，督工1名，假如仍有人数残剩，可推敲设1名泥工，其它人员均为电工。

3、假如物业内有空调，零丁设2名空调工。

4、本岗亭设置中不包含电梯工。

5、接收新楼盘、物业第一年可以按实际情况增多一至两名员工。

维修质量控制办法WI/JZ-007B/0 1/2为了进步维修技能、维修办事质量以及维修质量合格率，促使维修工作达到量化考察标准，高效力完成工作义务，最终达到客户知足。

采取以下办法控制维修质量：1、工程主管（或维修班长）每周进行周巡查，对公共部位的维修进行监控。

2、对住户家的维修每月按必定的比例进行取样，安排专职治理员进行回访。

3、每月根据派工单进行维修三率的统计，以便及时控制维修及时率、知足率、返修率（合格率）的情况，以便及时加以改进。

3.1及时性：从接到维修请求起至达到目标地的时光不跨越25分钟。

维修时光视工艺复杂程度而定：一般性维修不跨越８小时；对于特别艰苦的，从接到维修请求到维修完成最多不跨越７２小时(工艺请求特别的例外)；不克不及当天完成的，应向业主（住户）解释原因。

3.2 合格率（返修率）的控制：按维修办事标准进行考验。

功能性维修，以恢答复复兴有功能为准；外不雅性维修，外面应无色差、高低不平现象，与原有部位比拟较，应无突兀感；知足业主的合理请求；严格按工作手册履行。

3.3 知足率的控制3.3.1经由过程派工单客户对维修办事的看法及签字确认；3.3.2根据维修回访的成果；3.3.3根据每年对客户进行的看法征询成果；注：维修合格率＝月合格的派工单数量/月派工单总数维修及时率＝月及时的派工单数量/月派工单总数注：维修知足率＝月知足的派工单数量/月派工单总数维修质量控制办法WI/JZ-007B/0 2/2附：维修工作标准便平易近维修承诺制WI/JZ-008B/0 1/1为便利客户维修，向客户供给优质的维修办事，特制订本维修承诺轨制。

一、办事请求1、办事形象：上门维修必须穿工装、带工牌，应用礼貌说话；必须轻敲门或按门铃，入室维修必须先征得客户赞成；入室维修前必须先套上鞋套。

2、办事及时性：从接到维修请求起至达到目标地的时光不跨越25分钟，或按约准时光达到维修现场。

修复时光视工艺复杂程度而定：一般性维修不跨越2小时；对于特别艰苦的，不跨越72小时(工艺请求特别的除外)；不克不及当天完成的，应向客户解释原因。

3、办事质量：功能性维修，以恢答复复兴有功能为准；外不雅性维修，外面应无色差、高低不平现象，与原有部位比拟较，应无突兀感。

4、办事立场：谦虚礼貌，不主动与客户搭话，对客户的问询作合懂得答，尽量知足客户的请求。