商业基础市调表
商业地产基础培训ppt课件
分散经营物业
大部分商铺（除发展商返租外）
按经营类别分
类
综合经营物业
如大型商厦、小区商铺
单一经营物业
如专业市场、餐饮及美食广场
销售物业
有产权的商铺多以销售为主
租售物业
广州国际玩具精品中心
出租物业
天河城广场、宏城广场
产权物业
大部分的新建物业
非产权物业
临建物业或改建商铺
按物业区位分
类
按销售方式分
•(Supermarket)是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需求的零售业态。根据
超市
商品构造的不同，可以分为食品超市和综合超市。
•(Hypermarket)实践营业面积 6000平米以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商
大型超市
品构造，可以分为以运营食品为主的大型超市和以运营日用品为主的大型超市。
业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么〞。目前国内零售
消费市场可细分上百个业种，国外兴隆国家更多，难以胜数。运用：
①谋划商业地产，必需熟习业态业种分类及其特征、典型商户等根本功；
②市调必需分业态业种进展表格、问卷、访谈设计，查清所需类别根本情况进展比
较分析；
③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态方式运营，如：建材、IT、文仪、药品、
商业地产的分类
分类方法
按市场形式
分类
按物业用途
分类
按建筑特征
分类
种类
举例
大型商厦
天河城广场、广百新翼
专业市场
天河电脑城、白马服装大厦
小区商铺
深圳四季花城商业街、祈福新村商业
街
购物中心
交易实例调查表与现场查勘计划分工表
交易实例调查表现场查勘计划分工表现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作， 应做好充分的准备，并讲究 工作方法。
特另提对大中型企业全部房地产的评估， 其工作方法可归结为以下程 序。
准备阶段现场踏堪阶 段整理踏堪资源阶段具体工作计划：（1）取得有关资 料。
包底总平面图、典型房屋的竣 （1）普查。
核对 帐物，清点房产栋 号、建设年限、结 （1）.列出确认的房地产。
确认其面 积、房屋结构、完资料来源 株洲房产网调 查 日 期2010.5.17调查人员上新墟冲金钩山村荷邸下翩冲工图及其竣工决算资料、申报表填报资料。
（2）研究资料根据总平面图确定勘察线路，对重点房屋和边界作出标记。
构类别，对重列、漏列作好记录。
（2）重点勘察。
选定结构相似、建设期相近的有代表性的房屋进行详细勘察。
对记录不详者，进行实地测量，作好记录。
（3）记录厂区园林等环境状态。
如区内小景点、树木及绿化、建筑小品等。
（4）了解厂区发展规划及所需拆除、改建建筑（5）对已竣工房屋建筑物、在建工程，未列入申报内容的作好记录。
好状态，尚可使用年限。
（2）归类房屋。
根据建设年代、结构特征、建筑形式和用途归类。
（3）.确定典型房屋，作为估价基础房屋。
（4）•查对房屋建筑竣工图纸，了解隐蔽工程，包括房屋结构、墙体厚度、地下基础及水电、设备管线等情况。
（5）对在建工程，尚未办理竣工决算丄程进行清理，并与财务部了核定，避免重复计算。
（6）•列出尚未清楚的问题，进步调查了解核实。
人员分工安排：包括委托方房产管理人员、建筑工程技术人员、财务人员各一人，评估人员若干人。
市场比较法的估价步骤及相关估价注意事项（一）市场比较法估价步骤为：1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8进行容积率和土地使用年期修正；9、求出比准价格；10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
漳州商业商圈市调报告
第一部分: 漳州简介----------------------------------------------------------------P02-P03 第二部分: 项目所在地商业环境分析-------------------------------------------P03-P17第三部分: 同业市调部分--------------------------------------------------------P17-P21第四部分: 市调问卷分析部分---------------------------------------------------P22-P31第五部分: 项目现状、优劣与机会分析---------------------------------------P31-P33第六部分: 总结----- ----- ----- ----- ----- ----- ---------------------------------- P33-P34第一部分: 漳州简介1.地理位置漳州市地处东经117°-118°、北纬23.8°-25°之间, 福建省最南端, 东濒台湾海峡与台湾省隔海相望, 东北与泉州和厦门接壤, 西北与龙岩相接, 西南与广东的潮州毗邻。
处于厦门、汕头两个经济特区之间的漳州是东南沿海重要的中心城市, 福建省著名侨乡和台胞主要祖居地, 国家历史文化名城, 现代化风景旅游城市、海西重要的中心城市, 现代服务业、科技创新中心和国际航运中心, 素有福建的“西双版纳、”“海滨邹鲁”、“中国水仙花之乡”美誉。
全市土地面积1.26万平方千米（其中漳州市城区面积1140平方千米）, 海域面积1.86万平方公里, 辖两个市辖区（芗城区, 龙文区）、1个县级市（龙海市）、8个县(漳浦县, 平和县, 东山县, 长泰县, 华安县, 诏安县, 云霄县, 南靖县)；漳州是著名的侨乡和台湾祖居地, 旅居海外的华侨、港澳同胞有70万人 , 现有常住人口为498万, 市区常住人口2010年为61万。
社区商业需求调查问卷
社区商业需求问卷调查表1、您目前的年龄是________________，您的学历是________________，您目前的居住小区是___________________2、您目前的常态居住结构是？A、独居B、两口之家C、有孩家庭D、有孩、有老家庭3、您认为目前居住小区自身的商业配套能否满足您的消费需求？A、完全能满足B、基本满足C、一般D、有时无法满足E、完全无法满足4、您认为社区商业需增加什么业态才能满足您的需求___________________5、您认为社区商业中最重要的业态是_______________________________6、除自身及周边社区型商业外，目前常去的消费场所是（名称）：____________________去上述消费场所通常是为了？A、家庭休闲B、朋友聚会C、商务接待D、培训学习E、其他（请注明）：_____________________7、您希望自己居住的社区内配备哪些基础消费型业态（可多选）？A、超市B、便利店C、生鲜水果D、快餐厅、面包饮品E、肉菜、农产品专营店F、美容美发G、洗衣/干洗H、药店I、家政服务中心J、银行/ATMK、其它（请注明）_________________您认为以上业态的重要程度排名是_________________________________________8、您希望自己居住的社区内配备哪些升级消费业态（可多选）？A、健身房、运动室B、艺术、教育培训C、儿童亲子D、健康管理中心E、咖啡厅F、书吧G、付费学习室H、网红轻餐饮I、宠物医院/宠物店J、其它（请注明）_________________您认为以上业态的重要程度排名是_________________________________________9、若在您的居所车程20分钟左右的位置有大型商业中心，内设升级消费业态，您是否依然会在小区自身的社区商业内进行此类业态的消费？A、会消费，且频次不会受影响B、会消费，但是频次可能会降低C、不会消费若您依然选择在小区自带的社区商业内进行消费，原因在于_____________________________________________10、您认为满足基础消费型业态（第4题中的业态类别）和升级消费业态（第5题中的业态类别）的分配比例是________________比较能够满足您的需求。
商业知识基础知识
商业知识基础知识在当今竞争激烈的商业世界中，了解和掌握商业知识的基础知识是至关重要的。
无论您是正在创业的新手，还是已经在商业领域摸爬滚打多年的老手，坚实的商业知识基础都能为您的成功之路提供有力的支持。
首先，我们来谈谈市场。
市场是商业活动的核心舞台，它由需求和供给两方面组成。
需求来自消费者对产品或服务的渴望和需要，而供给则是企业为满足这些需求所提供的产品或服务。
了解市场需求是成功的关键之一。
这就需要进行市场调研，去发现消费者的痛点、喜好和消费习惯。
通过调查、问卷、访谈等手段，收集数据并进行分析，从而确定哪些产品或服务有市场潜力，哪些已经饱和。
供给方面，则涉及到企业的生产能力、供应链管理以及产品或服务的质量和创新。
要在市场竞争中脱颖而出，企业不仅要保证高效的生产和供应，还需要不断创新，提供与众不同的价值。
价格是商业中的一个重要元素。
价格的制定并非随意，而是要综合考虑成本、市场需求、竞争对手的价格以及产品或服务的独特价值等因素。
成本是价格的底线，如果售价低于成本，企业就会亏损。
但价格也不能过高，否则可能会失去消费者。
了解市场需求的弹性也很重要，对于需求弹性大的产品，价格的微小变动可能会导致需求的大幅变化；而对于需求弹性小的产品，价格的调整对需求的影响相对较小。
营销在商业中扮演着不可或缺的角色。
它是将产品或服务推向市场，吸引消费者并促进销售的过程。
营销不仅仅是广告和促销，还包括品牌建设、市场定位、渠道选择等多个方面。
一个强大的品牌能够在消费者心中树立独特的形象和价值，增加消费者的忠诚度。
准确的市场定位能帮助企业找到自己的目标客户群体，并针对他们的需求进行产品开发和营销活动。
在渠道选择上，随着互联网的发展，线上和线下渠道都有各自的优势和适用场景。
线上渠道具有覆盖面广、成本相对较低、数据可追踪等优点；线下渠道则能提供更直接的体验和人际互动。
企业需要根据自身的产品特点和目标客户群体，选择合适的渠道组合。
财务管理是商业运营的重要支撑。
南昌市商业市场调研报告材料
南昌市商业市场调研报告一、南昌市商业概况商业宏观环境城市商业基础商业分布二、南昌市商圈分析三、南昌市各商业业态分析几发展方向第一节餐饮娱乐第二节酒店第三节大型商超四、南昌市专业市场分析及发展方向第一节五、南昌市社区商业调研及发展方向六、南昌市在售商业项目分析第一节南昌市在售商业项目特征分析第二节南昌市在售商业项目供需分析七、综合论述………………………………….一、南昌商业概况南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。
但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。
一、南昌商业宏观环境2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。
其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。
一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。
三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。
A、近年南昌GDP2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。
其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。
一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。
三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。
上海商学课表
上海商学课表第一周：星期一：8:30 - 10:00：市场营销导论10:30 - 12:00：管理学原理星期二：9:00 - 10:30：会计学基础11:00 - 12:30：经济学原理星期三：8:30 - 10:00：统计学基础10:30 - 12:00：财务管理星期四：9:00 - 10:30：商业法律11:00 - 12:30：商业伦理与社会责任星期五：8:30 - 10:00：国际商务10:30 - 12:00: 信息管理星期一：8:30 - 10:00：市场调研10:30 - 12:00：企业策划星期二：9:00 - 10:30：人力资源管理11:00 - 12:30：创业管理星期三：8:30 - 10:00：项目管理10:30 - 12:00：营销管理星期四：9:00 - 10:30：供应链管理11:00 - 12:30：电子商务星期五：8:30 - 10:00：金融管理10:30 - 12:00：商务谈判技巧第三周：8:30 - 10:00：领导力发展10:30 - 12:00：商业模式创新星期二：9:00 - 10:30：市场营销策略11:00 - 12:30：数据分析与决策星期三：8:30 - 10:00：国际贸易10:30 - 12:00：品牌管理星期四：9:00 - 10:30：生产与运营管理11:00 - 12:30：战略管理星期五：8:30 - 10:00：商业沟通与演讲10:30 - 12:00：创新与科技管理第四周：星期一：8:30 - 10:00：市场营销导论10:30 - 12:00：管理学原理星期二：9:00 - 10:30：会计学基础11:00 - 12:30：经济学原理星期三：8:30 - 10:00：统计学基础10:30 - 12:00：财务管理星期四：9:00 - 10:30：商业法律11:00 - 12:30：商业伦理与社会责任星期五：8:30 - 10:00：国际商务10:30 - 12:00: 信息管理以上为上海商学课表的安排，仅供参考。
广州市基准地价修正体系(不含从化增城)
1.30
6-9
1.04
10-15
0.94
16-20
0.85
21-25
0.80
26-30
0.77
30层以上
0.73
注：1、总体楼层修正是对建设项目整体楼层的修正，而非对某一层的修正。
2、已建成项目宜采用楼层修正。
2、临江修正
临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口）、白沙河、西华海等河道两岸的临江宗地，其临江宗地红线以内50米部分，在原网格点基准地价基础上上调30%。
住宅、综合（办公）用地容积率修正系数表
容积率
≤1.0别墅
≤1.0低密度住宅
1＜r＜7
≥7.0
修正系数
3.0
(2.7/r )1/3
(2.7/r )1/3
0.73
注：1、容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业、公建配套等的综合容积率。
2、待开发项目评估宜采用容积率修正。
住宅用地楼层修正系数表
总体楼层
修正系数
形状基本规则、地形地质及环境状况适宜
形状不规则、地形地质及环境状况较差
形状极不规则、地形地质及环境状况差
修正系数
1.10-1.05
1.05-1.0
1.0
1.0-0.95
0.95-0.90
5、使用年限修正
使用计算公式修正
6、开发程度修正（同商业用地）
四、工业用地
1、容积率修正
使用公式：n1/3进行修正（n为估价对象容积率）
2、临江修正
临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口）、白沙河、西华海等河道两岸的临江宗地，其临江宗地红线以内50米部分，在原网格点基准地价基础上上调30%。
3、商业集聚度修正
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编号：
调查日期：
调查人：
商业基础市调表
商圈名称：商圈至：
使用分区：
商业区□老居民区□文教区□新兴社区□交通便利□
旅游区□办公区□其它□（说明）
注：A商业区（黄金商业□一级商业□二级商业□）B商圈性质（核心商圈□区域商业圈□功能性商业圈□）
交通状况调查表
学生% 职员% 休闲人士% 外地旅游% 其它%
下车目的：
换车% 购物% 娱乐% 办公%
其它%
客流量调查表
日期：测试人：
周客流量平均数：人
16岁以下约%
17-49岁约%
50岁以上%
标的物一公里以内市调表
距标的物一公里以内的：
饭店座五星级座四星级座三星级座
写字楼座（名称约人）
购物中心/商场座（名称）
超市座（名称）居民楼共座高层座多层座
公园（名称）
大学座中学座幼儿园个
主要街道（名称）
固定人口数量约万人
流动人口数量约万人（流动人口职业特点
）
居民人均年龄：16岁以下% （17-49岁）% 50岁以上%
银行名称
小商铺基础市调表
所属商圈：
调 查 人：
大商场基础市调表
所属商圈： 调 查 人：
附图:
商圈外观图（人流及辐射分析图）。