地产基金实操系列(三)：基金合同和投资协议的风控要求及合同条款设置
基金的风险控制措施与方法
基金的风险控制措施与方法基金是一种集合不同投资者资金，由专业基金经理进行管理和运作的投资工具。
然而，投资本身存在一定程度的风险。
为了保护投资者的利益，基金公司采取一系列风险控制措施与方法。
本文将介绍几种常见的风险控制措施及其实施方法。
一、分散投资策略分散投资是基金管理者在投资组合构建过程中采取的一种重要风险控制策略。
根据传统金融学理论，分散投资可以降低投资组合的特定风险，通过在不同资产类别、不同行业、不同地区等进行投资以分散风险。
基金经理可以通过选择不同类型的证券、行业和国家进行投资，以降低因某一投资品种或市场的波动而导致的巨大风险。
此外，基金公司还可以将投资组合中的资金分配到不同的投资产品上，如股票基金、债券基金、货币基金等，以实现更好的风险分散。
二、投资者适当性评估为了保护投资者利益，基金公司在接受投资者资金时应进行投资者适当性评估。
投资者适当性评估是指基金公司对投资者的风险承受能力、投资经验、投资目标等进行评估，以确保投资者选择的基金产品与其个人特点相匹配。
基金公司可以通过向投资者提供风险承受能力问卷调查、面谈等方式进行适当性评估，从而避免将高风险产品销售给低风险承受能力的投资者，保护投资者的利益。
三、风险管理与监控系统基金公司需要建立完善的风险管理与监控系统，对投资组合的风险进行实时监控和管理。
风险管理与监控系统可以通过以下几个方面进行操作：1.风险测算：基金公司可以通过历史数据、模型计算等方法对投资组合的风险进行测算，如价值at风险（VaR）等。
风险测算可以帮助基金公司及时评估投资组合的风险水平。
2.风险限额控制：基金公司可以设定风险限额，对投资组合的风险进行约束。
风险限额可以分为单项限额和整体限额，单项限额是指对每个投资品种或每个投资者设定的风险上限，整体限额是指对整个投资组合的总体风险水平设定的上限。
3.风险敞口管理：基金公司需要根据投资者的风险承受能力和市场情况合理管理投资组合的风险敞口。
2024版房地产私募基金投资合同
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024版房地产私募基金投资合同本合同目录一览第一条合同主体1.1 甲方（投资方）1.2 乙方（私募基金管理方）第二条投资金额与投资方式2.1 投资金额2.2 投资方式第三条投资期限与退出机制3.1 投资期限3.2 退出机制第四条预期收益与分配方式4.1 预期收益4.2 分配方式第五条费用与支出5.1 管理费用5.2 托管费用5.3 其他费用与支出第六条投资风险与防控措施6.1 投资风险6.2 防控措施第七条信息披露与报告7.1 信息披露7.2 报告第八条合同的生效、变更与终止8.1 合同生效8.2 合同变更8.3 合同终止第九条违约责任9.1 甲方违约9.2 乙方违约第十条争议解决方式10.1 争议解决方式第十一条合同的适用法律11.1 适用法律第十二条合同的签订与份数12.1 签订地点与时间12.2 份数及持有方第十三条其他约定13.1 甲方与乙方其他约定第十四条附录14.1 附录一：投资项目简介14.2 附录二：私募基金管理方简介14.3 附录三：投资协议附件第一部分：合同如下：第一条合同主体1.1 甲方（投资方）1.2 乙方（私募基金管理方）第二条投资金额与投资方式2.1 投资金额2.2 投资方式甲方以货币资金形式向乙方进行投资，乙方将根据甲方投资金额按照约定的比例投入到指定的投资项目中。
第三条投资期限与退出机制3.1 投资期限3.2 退出机制（1）投资期限届满，甲方有权按照本金加约定收益的方式一次性从乙方处收回投资及收益。
（2）投资期限内，如遇特殊情况，甲方如需提前退出，可与乙方协商一致，并按照届时市场情况扣除相关费用后一次性从乙方处收回投资及收益。
（3）投资期限内，如遇投资项目失败或其他不可抗力因素导致甲方无法收回投资及收益，双方可协商确定退出机制。
第四条预期收益与分配方式4.1 预期收益4.2 分配方式（1）投资收益按照投资期限内甲方的投资金额及预期收益率，按年度进行分配。
基金合同中的风险控制要求
基金合同中的风险控制要求
为分散风险考虑，基金管理人运用基金财产进行证券投资不得过于集中于某一只或某几只股票，以免因被投资公司经营突然恶化而导致基金财产遭受重大损失。
现行监管规章对于基金投资的风险控制有如下一些限制性规则:
1、一只基金持有一家上市公司的股票，其市值不得超过基金资产净值的10%;
2、同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不得超过该证券的10%;
3、基金财产参与股票发行申购，单只基金所申报的金额不得超过该基金的总资产，单只基金所申报的股票数量不得超过拟发行股票公司本次发行股票的总量;
4、不得违反基金合同关于投资范围、投资策略和投资比例等约定;
5、中国证监会规定禁止的其他情形。
完全按照有关指数的构成比例进行证券投资的基金品种可以不受前款第(一) 项、第(二)项规定的比例限制。
(《证券投资基金运作管理办法》第31条)
基金管理人应当自基金合同生效之日起6个月内使基金的投资组合比例符合基金合同的有关约定。
因证券市场波动、上市公司合井、基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金投资不符合以上第1项、第2项规定的比例或者基金合同约定的投资比例的，基金管理人应当在10个交易日内进行调整。
(《证券投资基金运作管理办法》第32、33条)。
基金的风险控制与管理如何保护投资者的利益
基金的风险控制与管理如何保护投资者的利益投资者希望通过投资基金来获取收益，但投资基金也存在一定的风险。
为了保护投资者的利益，基金公司需要进行风险控制与管理。
本文将阐述基金的风险控制与管理措施，以及它们如何保护投资者的利益。
1. 了解投资者需求与风险承受能力为了保护投资者的利益，基金公司在接受投资者委托前应先了解投资者的需求和风险承受能力。
通过风险测评等方式，基金公司能够更好地理解投资者对风险的接受程度，并为投资者提供符合其需求的投资产品。
2. 实施风险管理制度基金公司应建立完善的风险管理制度，包括风险管理职责的划分、风险管理流程的设立和风险监控措施的实施。
该制度的目标是确保基金投资的安全性和稳定性，以最大程度地保护投资者的利益。
3. 控制投资组合风险基金公司应根据基金的投资目标和策略，控制投资组合的风险。
通过有效的资产配置、分散投资和风险管理工具的运用，基金公司可以降低投资组合所面临的市场风险、信用风险和流动性风险，确保基金投资的稳定性。
4. 设置投资限制为了保护投资者的利益，基金公司需要设置一系列投资限制。
这些限制可能包括对持仓比例的限制、对单一资产或行业的限制、对衍生品或杠杆操作的限制等。
通过设置投资限制，基金公司能够避免过度风险集中，降低投资者面临的潜在风险。
5. 加强信息披露信息披露是保护投资者利益的重要手段之一。
基金公司应及时向投资者公布基金的投资策略、风险状况、费用收费标准等信息。
此外，基金公司还应定期向投资者披露基金的净值和业绩，让投资者了解基金的运作情况。
6. 做好投资者教育工作基金公司应该重视投资者教育工作，提高投资者的风险意识和投资能力。
通过举办投资讲座、提供投资指南等方式，基金公司能够帮助投资者更好地理解基金投资的特点和风险，并做出更明智的投资决策。
总结起来，基金的风险控制与管理举措在很大程度上决定了投资者的利益保护。
通过了解投资者需求与风险承受能力、实施风险管理制度、控制投资组合风险、设置投资限制、加强信息披露和做好投资者教育工作，基金公司能够最大限度地保护投资者的利益，提升市场透明度，并促进基金行业的健康发展。
投资房地产基金的投资策略与风险控制
投资房地产基金的投资策略与风险控制投资房地产基金是一种广受投资者欢迎的投资方式，参与其中需要一定的投资策略和风险控制。
本文将介绍投资房地产基金的一些常用策略以及相关的风险控制措施。
一、适当分散投资在投资房地产基金时，分散投资是一种有效的策略，可以降低风险。
投资者可以将资金分配到不同类型的房地产基金中，如商业地产基金、住宅地产基金等，或者选择不同地区的基金，以实现对房地产市场的整体分散投资。
这样，即使某个地区或某个房地产市场出现波动，也能够通过其他房地产基金的表现来抵消风险。
二、合理配置资金合理配置资金是投资房地产基金的重要策略之一。
投资者应根据自身的风险承受能力和投资目标，合理划分资金比重。
通常情况下，投资者可以将一部分资金用于稳定收益类房地产基金，以获取相对较低的风险和稳定的收益；同时将一部分资金用于增值类房地产基金，以获取潜在的高收益。
合理配置资金可以降低整体投资组合的风险，提高投资收益。
三、研究基金管理团队在选择投资房地产基金时，了解基金管理团队的实力和经验非常重要。
投资者可以查阅相关资料，了解基金管理团队的资质、从业经历和过往业绩。
同时，投资者还可以关注基金管理团队在房地产市场的投资策略和预测能力。
选择具有优秀管理团队的基金，可以增加投资成功的概率，并有效控制风险。
四、关注宏观经济和政策环境房地产基金的投资策略与风险控制需要密切关注宏观经济和政策环境。
经济周期、利率变动、政策调控等因素会对房地产市场产生重要影响。
投资者应该关注国家政策对房地产市场的调控力度，掌握经济走势的动态变化，以及利率变化对房地产市场的影响。
只有深入了解宏观经济和政策环境，才能更好地制定投资策略和控制风险。
五、及时信息披露和风险提示房地产基金运作过程中，及时、全面的信息披露和风险提示是保护投资者利益的重要保障措施。
投资者应密切关注基金管理人对于基金运作情况的披露，以了解基金的投资方向、资产结构、风险分析等信息。
同时，也要关注基金管理人提供的风险提示，了解基金面临的各类风险，如市场风险、流动性风险、信用风险等。
基金的常见条款及范本解析
基金的常见条款及范本解析一、引言基金作为一种常见的投资工具，其常见条款在每个基金合同中都会体现。
本文将对基金常见的条款进行解析，并提供相应的范本供参考。
二、基金管理人责任条款1. 产品风险提示基金管理人应在合同中对基金的风险特点进行明确提示，包括市场风险、流动性风险等，以提醒投资者谨慎投资。
2. 投资目标与限制基金管理人应明确基金的投资目标，包括所投资标的、资产配置比例等。
同时，对于基金的投资限制也需要进行明确说明，以便投资者了解基金的运作范围。
3. 资产估值与净值计算基金管理人应明确资产估值的方法与频率，并对净值计算、公告时间进行规定，确保投资者及时了解基金的价值变动情况。
三、基金投资者权益保护条款1. 基金份额申购与赎回基金合同中应规定申购与赎回的时间、方式以及所需手续等，以保护投资者的权益，并确保其便捷地进行买入和卖出操作。
2. 信息披露与报告公告基金管理人应提供详尽的基金信息披露，包括基金净值、投资组合、经理人变动等，并规定信息披露的时间和形式，以保证投资者权益得到充分保护。
3. 冲突解决机制基金合同中应明确冲突解决的方式和途径，如设立矛盾调解委员会、指定仲裁机构等，以解决基金管理中的纠纷和争议。
四、基金费用与报酬条款1. 前端及后端销售服务费基金合同应规定前端销售服务费以及后端销售服务费的收取方式和标准，并明确投资者应承担的费用比例。
2. 基金管理费与托管费基金管理人应明确基金管理费和托管费的计算方法和标准，确保投资者清楚了解所需承担的费用，并与其投资收益相匹配。
3. 绩效报酬基金合同中应详细规定基金经理的绩效报酬方式和条件，并确保其与基金的业绩相对应，以激励基金经理取得良好的投资回报。
五、范本示例以下为基金合同的典型范本，供参考：基金合同合同编号：[编号]甲方：[基金管理人]乙方：[基金托管人]丙方：[投资者]合同生效日期：[日期]1. 基金投资目标本基金旨在通过投资 [投资标的] 实现 [投资目标]，并适度控制投资风险，以获取稳定的投资回报。
房地产基金协议
房地产基金协议1. 引言本文档为房地产基金协议（以下简称“协议”）的正文，旨在明确各方在房地产基金投资方面的权利和义务。
本协议由以下各方订立并遵守：•收益集团有限公司（以下简称“基金管理公司”）•投资者A（以下简称“甲方”）•投资者B（以下简称“乙方”）2. 协议目的本协议旨在规范基金管理公司与投资者甲方、乙方之间的权益关系，明确双方的权利和义务，确保基金投资的安全性、透明度和流动性。
3. 基金成立和管理3.1 基金名称本基金的正式名称为“房地产投资基金”。
3.2 基金管理公司基金管理公司作为本基金的管理人，负责基金的日常运作和管理。
基金管理公司承诺按照法律法规和协议约定的要求，为投资者谋求最大化的经济效益。
3.3 基金投资目标本基金的投资目标是通过房地产相关领域的投资，获取较好的投资回报。
基金管理公司将根据市场情况，制定投资策略和计划，并及时向投资者通报。
4. 投资者权利和义务4.1 甲乙双方投资义务甲方、乙方应按照约定金额向基金账户转入投资款项，并确保资金来源合法。
投资款项一经转入基金账户，即视为投入基金进行投资。
4.2 投资者分配收益权基金的投资收益将按照投资者所出资金额的比例进行分配。
甲乙双方每季度可根据基金管理公司披露的净收益进行分红，并由基金管理公司在合理范围内安排分配。
5. 投资管理费用5.1 管理费用基金管理公司有权按照协议约定收取投资管理费用。
管理费用将按照基金净资产总额的一定比例进行计算。
5.2 运营费用基金管理公司将按照实际发生的运营费用，对投资者进行收取。
运营费用包括但不限于基金的审计费、法务费、营销费等。
6. 协议解除和终止6.1 协议解除的情况本协议可由以下任一情况解除：•双方协商一致解除协议；•甲乙双方在事先通知对方的情况下，任一方书面申请解除协议；•协议约定的期限届满。
6.2 协议终止的情况本协议可由以下任一情况终止：•基金合并或清算；•基金管理公司被撤销、破产或解散；•投资者甲、乙方宣告破产或死亡；•其他在法律法规和协议中规定的情况。
基金的风控措施
基金的风控措施
投资基金是大部分人为增加财富而采取的一种方式。
虽然基金可
以提供一定的回报，但风险也不可避免。
因此，基金公司必须采取风
控措施，以确保出现潜在的财务风险时可以尽快解决。
第一步：风险管理
为确保投资者的利益，基金公司需要实施全面包括多渠道、多
层次、多角度的风控管理。
这意味着采用全面的风险管理方法，包括
流动性风险、市场风险、信用风险、操作风险等，以便及时制定有效
的风险应对措施。
第二步：信息公示
基金公司应提高投资者对基金产品信息的透明度，这是重要的风
控措施之一。
投资者有权了解基金公司、基金经理人等方面的详细信息，并应发布公告，披露各种风险，方便投资者做出明智的投资决策。
基金公司应依据法律和规章制度的要求，对信息进行准确的公示。
第三步：灵活的投资策略
基金公司需要在灵活的投资策略中兼顾风险和收益。
灵活的投资
策略包括合理的投资组合、不教条的投资，不忽视整体市场走势，及
时调整投资方向，促进投资组合的平衡。
第四步：高素质的基金经理人
基金公司需要聘请具有高素质的基金经理人，协助实施风控。
这
是中资基金成功的重要因素。
由于基金经理人熟悉市场，他们可以随
时改变投资组合；其复杂的计算机和数据分析工具向基金经理人提供
有用的信息，帮助做出正确的投资决策。
虽然基金产品可以为投资者带来好处，但必须意识到风险的存在。
因此，基金公司必须采取必要的风控措施，实现可持续的增长。
最重
要的是，基金公司必须提供充分的信息透明度，使投资者能够做出明
智的投资决策。
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地产基金实操系列(三)：基金合同和投资协议的风控要求及合同条款设置地产基金实操系列（三）：基金合同和投资协议的风控要求及合同条款设置西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。
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欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。
目录一、增信担保措施与投资人权益保护二、投资协议风控要求及合同条款设置（一）抵押条款的设置（二）股权质押条款的设置（三）保证担保条款的设置（四）担保公司或其他第三方担保条款设置（五）对项目公司的监管条款（六）监管资金的使用及归集（七）股权受让/回购与退出条款的设置（八）声明承诺条款（九）违约责任安排产项目而言，若以地产基金的方式进行投资，往往不仅会在基金合同中设置相关投资人权益保护条款，在基金对项目的投资协议中亦会设置某些特殊条款实现对基金投资人权益保护。
对此，本文将从私募基金投资人权益保护角度出发，总结基金合同及投资协议中关于投资人权益保护的相关条款。
本文作为该系列的上篇，主要从投资协议角度出发，对基金投资相关的风控措施及投资人权益保护的条款进行阐述，以期为同业人士提供参考。
特别声明，本文仅为市场上的业务操作情况的总结，不代表笔者对其合法合规性的认可。
一、增信担保措施与投资人权益保护现行的基金投资，投资人越来越关注基金的增信担保措施的设置，以保证其收益的实现。
对此，本团队亦在2017年7月17日的推文《资管产品增信担保措施设计与保底保收益之合规设计与实操分析》一文中，从产品端及资金端两方面对常见的增信担保措施进行了总结（具体可参见下表）。
正如本团队以往文章的分析，现行的监管法规限制对投资人进行保本保收益。
下表亦作出相关分析，在产品端设置对投资人的回购、差额补足条款，可能涉嫌“保本保收益”的相关安排。
对此，一般的增信担保措施主要在投资端及经营管理层面设置。
而关于增信担保措施的设置往往不会写在基金合同主文中，而主要体现在基金的对外投资协议中。
在进行产品备案时，协会有时亦会反馈要求披露相关增信担保措施或直接要求提交投资协议。
诚如上文所述，若存在产品端约定回购投资人持有的基金份额或对投资人收益进行差额补足，则有可能涉嫌保本保收益，而被协会认为存在瑕疵，不予备案。
在私募股权投资基金中，若其他主体在投资端受让基金持有的项目公司的股权，虽然笔者认为其为一般的增信担保措施，但不排除协会审核时认定为其有保本保收益之嫌。
因而，目前实际操作中，若存在投资端第三方主体受让基金持有的项目公司的股权，亦有机构选择不予披露的情形。
二、投资协议风控要求及合同条款设置（一）抵押条款的设置1.土地使用权抵押条款的设置关于项目公司土地使用权抵押条款一般可设置为“项目公司将位于XXX 面积为……㎡的国有土地使用权（简称“项目用地”，具体以证载为准）抵押至基金名下，并自基金备案完成之日起XXX个工作日内办妥抵押登记手续”。
此外，在项目运营过程中，如需进行开发贷的，还应注意约定解押及办理二押的相关事项，约定“若基金同意项目公司申请开发贷款，基金应配合办理解押及开发贷的二押手续”。
另外，在办理项目预售许可证时，亦需解除土地抵押，但同时可再投资协议中约定共同监管或与开发贷银行共同监管预销售账户相关事宜。
2.追加在建工程抵押在满足在建工程抵押条件时，应办理在建工程抵押至基金名下的相关手续。
（二）股权质押条款的设置在基金投资于SPV再间接股权投资于项目公司的架构中，可约定将SPV公司及/或项目公司股权部分或全部质押于基金名下，作为质押担保。
出于增信的目的，若存在其他第三方愿意作为担保方，亦可约定将其他第三方的股权质押于基金名下等相关内容。
（三）保证担保条款的设置关于保证担保，可约定实际控制人XXX及其配偶XXX或者其他第三方提供连带责任保证。
（四）担保公司或其他第三方担保条款设置在担保措施不足的情况下，投资人可能会要求其他担保公司或其他第三方在投资端提供相关担保。
（五）对项目公司的监管条款1.证照监管一般在投资协议中会约定“项目公司的公章、财务章、营业执照、开户许可证、土地证、售房网签密钥等重要文件、资料及主要印鉴、证照等资料需交由基金保管”。
2.调整组织架构若项目公司为有限责任公司型，董事会成员为3-13人，董事会决议的表决，实行一人一票，具体表决程序可在公司章程中作出约定，通常出于对董事会决策的控制，会约定基金选派多数董事会成员。
如基金投资后，董事会由X名成员组成，其中，基金委派X 名成员，XXX委派Y名。
对于一般事项采取简单多数原则，但涉及修改公司章程、增减资、对外担保、资产转让、对外投资、对外融资等可能影响基金安全的重大事项需全体董事一致同意方能通过。
若基金以股权投资方式投资于项目公司，则可以赋予基金对项目公司重大事项的一票否决权。
该权利的获取需与项目公司其他股东达成一致意见。
3.财务人员的委派基金委派人员担任项目公司的财务人员，对资金使用进行监管。
4.修改公司章程就董事会议事规则、股东会议事规则等事项需修改公司章程，以将对投资人的保护落到实处。
（六）监管资金的使用及归集在投资协议中，通常会明确资金的最终用途及预计的划款时间。
在不托管的情况下，出于对资金使用的监管并归集相关投资收益，在投资协议中约定资金仅用于指定的用途与目的，要求封闭监管全部账户，预留基金授权的个人名章，同时基金持有账户的二级USBkey（如开通网银）等。
（七）股权受让/回购与退出条款的设置对于股权受让/回购条款，笔者认为可以分为主动回购及被动回购两种情形，即项目方原股东或相关主体到期主动要求回购以及因存在项目方对基金的违约而被动回购。
关于回购条款，投资协议亦会做相关约定，如约定回购的条件、回购主体、锁定回购价款、股权转让工商变更的办理、回购担保、违约责任承担等问题。
除此之外，为了充分保障基金利益，通常会由甲方（股权持有方）、乙方（回购方）、丙方（担保方）另行签署股权回购协议。
关于回购协议的相关内容具体可参见本公众号“西政资本”的后续推文。
1.主动股权回购/股权受让笔者界定的主动回购主要系由项目公司原股东或相关主体，在基金对项目投资期满或在明股实债类基金投资中，在基金按照投资协议的要求收回相关本金及利息后，项目公司原股东或其他相关方主动要求回购基金持有的项目公司的股权。
基金实现退出。
2.被动股权回购/股权受让被动股权回购/股权受让通常系指项目方存在违约行为或者在明股实债投资中未能按照投资协议的约定向基金按期足额向支付本金及相关利息的，由基金要求原股东或相关主体按照约定的价格受让其持有的项目公司的股权，并由第三方作为担保，实现退出。
而常见的违约行为包括但不限于如下几种情况，具体需根据项目的实际情况进一步约定：（1）项目公司出现破产、清算期限；（2）项目公司控股股东或项目公司本身出现重大诚信问题，如作出投资方不知情的账外经营方式隐瞒项目公司实际经营情况；（3）项目公司原股东或保证人未按照协议约定履行回购基金持有项目公司股权的义务的行为；（4）项目公司发生诉讼、仲裁等重大事件（通常会对重大事件作出明确，如诉讼标的达一定数额）；（5）未按投资协议的约定按期足额支付本金及利息（该条通常在明股实债投资中）；（6）存在其他违背投资协议的行为，如未按期签署项目进度文件如城市更新项目的拆补协议，影响项目进度等行为；（7）其他损害基金利益的行为。
对于回购条款的约定，一般包括如下几方面的内容：（1）回购条件的触发（即上文提及的引起主动回购和被动回购的条件）；（2）回购日的约定及通知（3）回购价款的锁定（4）回购担保措施的约定（5）工商变更及工商变更手续费及相关税费的承担，并且明确因办理工商变更的股权转让协议与回购条款或回购协议不一致的，以回购协议为准（6）违约责任及救济对于明股实债的投资，往往会约定发生违约行为或出现违约情形之日，约定上浮一定比例的融资款项收益；要求承担担保责任或宣告提前到期；对于不能履行回购义务或拒绝回购的，按照回购价格的每日一定比例支付违约金，逾期超过一定时间的，承担回购价格一定比例的违约金。
（八）声明承诺条款在投资协议中往往会设置一系列的声明与承诺条款，声明与承诺的内容包括但不限于：1.签约主体的合法有效存续，如各方均按照其各自成立地的法律合法成立并有效存续；2.合同签署经合法授权，并对其具有强制约束力条款；3.合同的签署不存在其他潜在的违约行为；4.债务划断原则，如项目公司存在未披露的债务，赋予基金选择解除合同或者继续履行的权利；若基金选择继续履行，则由债务人及保证人在指定时间内解决相关债务，并且承诺不得影响项目进展；5.项目期限的完成承诺，如保证在约定时间前取得施工许可证、预售许可证等等，除非基金同意延期，否则视为违约等。
6.其他股东同意放弃优先购买权的承诺。
项目公司其他股东同意出具放弃优先购买权的承诺，在项目违约且无法偿还、基金处置项目公司股权时放弃优先购买权。
（九）违约责任安排对违约责任的约定才真正将相关权益落到实处。
违约责任条款的约定具体需根据项目的实际情况进行。
对于真股投资而言，一般存在基金违约的情形，大多通过股权回购的方式进行违约设置。
而对于明股实债的操作，部分机构会选择作出如下的约定：若未按时足额偿还本金及利息的或存在其他违反投资协议的约定的违约情形的，自违约之日起X个工作日内仍未纠正的，则基金有权选择：1．要求继续履行合同，并要求按照应付未付的款项向基金每日支付一定比例的违约金，直至纠正违约行为之日止。
2．宣布全部未到期的债务提前到期，并向基金支付至清偿所有本金利息之日止的违约金。
3.约定上浮收益，如自违约行为发生或违约情形出现之日起，违约所涉融资款项收益上浮X%4.若项目存在违约的，还可以约定基金对外转让股权，并要求其他股东一并转让所持有的项目公司的股权等。
5.向相关保证人追索融资本金、收益及违约金。
基金投资的保障在投资端主要体现在增信担保措施的设置上。
本文作为本专题的上篇，主要对市场上的操作做简要总结，不代表对其合规合法性的认可。