信托业务类型
信托产品种类
信托产品种类信托是一种金融工具，可以用来将受托人的资金投资到特定的资产中，以实现受托人的利益最大化，目前市场上提供的信托产品形式多样，以下将详细阐述其中的各种类型。
一、可转让信托产品可转让信托产品也叫可转换信托产品，是一种可以在相应的指定市场转让的信托产品。
可转让信托产品的特点是，可以把资金转让给他人，但被转让者并不知道其具体投资对象，也不受其金融协议的影响，仅限于表达想法而已，适合短期投资者。
二、固定收益信托产品固定收益信托产品是信托公司把受托人拥有的资金投资到固定期限以内，收益可预知、风险可控的金融工具中，新受托人在购买时即可知道期限、投资利率和投资收益等，是比较受投资者欢迎的投资产品。
三、私募股权投资信托产品私募股权投资信托产品是信托投资公司为了获得超额收益或者发展机会，把受托人拥有的资金投资到私募股权中，这种投资行为可以缩短上市时间、保护投资者的利益，同时还能节约投资成本，在私募投资方面收获最大化。
四、基金信托产品基金信托产品是指将受托人拥有的资金投资到证券基金、资本保值或现金等证券投资组合中的信托产品，该产品组合的投资决策由信托公司代表受托人进行，受托人可以根据个人需求准备对应的组合，是一种非常安全的投资产品。
五、信托贷款信托贷款是指受托人拥有的资金，向受托人指定的借款人提供贷款，借款期间受托人及借款人会签订相关合同，受托人只负责贷款发放，而借款人需要按时还款，在缴纳利息的同时还会有相应的违约金，是一种低风险、低收益的投资产品。
总而言之，信托产品种类繁多，投资者可以根据自己的风险偏好及投资时机，选择合适的信托产品，从而获得较好的投资效果。
但是，在投资信托产品之前，投资者也应该加强对信托产品及市场的了解，从而更好地保障自身的投资安全。
信托业务三分类新规 正文
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信托三分类表
信托三分类表【原创实用版】目录1.信托三分类的概述2.三种信托类型的详细介绍3.信托三分类的应用场景4.信托三分类的优缺点分析正文信托三分类表是信托行业的一种常见分类方式，它将信托分为资金信托、财产信托和权益信托三种类型。
这种分类方法有助于我们更好地理解信托业务，选择合适的信托产品，以及分析信托市场的发展趋势。
接下来，我们将详细介绍这三种信托类型，并探讨它们的应用场景和优缺点。
一、资金信托资金信托是指信托公司接受委托人的资金，按照委托人的意愿和信托合同的约定，进行管理和运用的一种信托业务。
资金信托的主要目的是为委托人提供专业的资产管理服务，实现资产的保值增值。
资金信托可以进一步细分为固定收益型、浮动收益型和证券投资型等不同类型。
二、财产信托财产信托是指信托公司接受委托人的财产（如房地产、股权、债权等），按照委托人的意愿和信托合同的约定，进行管理和运用的一种信托业务。
财产信托的主要目的是为委托人提供专业的财产管理服务，实现财产的保值增值。
财产信托可以进一步细分为房地产信托、股权信托、债权信托等不同类型。
三、权益信托权益信托是指信托公司接受委托人的权益（如股票、债券等），按照委托人的意愿和信托合同的约定，进行管理和运用的一种信托业务。
权益信托的主要目的是为委托人提供专业的权益管理服务，实现权益的保值增值。
权益信托可以进一步细分为股票信托、债券信托等不同类型。
信托三分类表在实际应用中具有重要意义。
首先，它可以帮助投资者更好地了解信托市场的各类产品，为自己的资产配置提供参考。
其次，信托公司可以根据三分类表来设计和推出更具针对性的信托产品，以满足投资者的多元化需求。
此外，监管部门也可以利用信托三分类表来加强对信托市场的监管，防范金融风险。
然而，信托三分类表也存在一定的局限性。
首先，它并不能完全涵盖所有的信托业务，对于一些创新型信托产品可能存在分类困难。
其次，信托三分类表更多的是从产品类型上进行分类，而未能充分体现信托业务在风险、收益等方面的差异。
养老金信托基本业务类型有哪些？
养老金信托基本业务类型有哪些？养老金信托是以国家养老金制度为基础应运而生的，虽然在中国这种制度还并不是十分完善，但是也算是发展非常火热的一个阶段了。
相信对大多数人而言还是非常陌生的，那么养老金信托基本业务类型有哪些？下面本文就来为大家介绍一下这个问题。
第一、职业养老规划类型，它的存在完全取决于公司职工享有的利益。
并且职业养老规划也分为收入关联计划和货币购买计划。
收入关联计划是指一个员工在一家公司工作年限来计算应得养老金收益的。
货币购买计划则是我们现在最常用的一种类型，通过每月员工和公司各自承担部分养老金金额来实现的。
第二、养老消费型信托。
这个业务是指老年人将一部分的资金委托给信托公司，然后信托公司会将这部分的金额加以投资进入养老综合社区，然后其中收益人便是交付资金的老年人，他们可以在这个养老综合社区享受到各种各样的消费活动，不如酒店居住，医疗服务，旅游等等。
第三、个人养老金信托。
这个业务之所以存在，主要目的是为了给退职的员工能够顺利退休得到晚年生活的保障而设立的。
这也是目前来说在我国非常普遍的一种养老金信托业务类型之一。
在21世纪的今天，这个业务引发了越来越多人的关注。
第四、个人财产传承及遗嘱信托。
信托机构不仅仅考虑到了老年人晚年生活的问题，还想到了关于老年人财产传承问题。
于是个人财产传承及遗嘱信托这个业务便出现了，它是为老年人死后提供了身后事处理的一种服务，这样就可以避免了老年人死后，财产纷争，家庭不和的问题得到和谐解决。
第五、以房养老信托。
也也就是老年人与信托公司签订的合同是以房子作为信托财产的。
这样信托公司便会经过对房子的价值进行评估从而制定相应的每月支付计划，划定相应的养老金额给老年人，让他们的生活得到确实的保障。
并且这个支付期限是一直到房主死亡为止，那么房子的产权便归信托公司。
当然支付金额也是跟老年人的身体状况有关联的，如果老年人身体非常健康，还能生活很长时间，那么信托公司便会支付得少一点，但是支付期限就会比较长，如果是老年人身体比较差，那么信托公司也会根据实际情况给予更多的养老金，只是相对应的，支付期限也会因此而缩短。
证券公司信托融资配资产品类型介绍
信托产品业务类型介绍目前公司可参与的信托产品主要有：证券投资类信托产品、股权收益权投资类信托产品、大小非套利信托产品等，按组织形式划分，可分为使用证券投资信托产品账号的阳光私募和采取有限合伙制的阳光私募。
简明列表如下：产品种类产品类型证券投资信托产品管理型（非结构化）结构化普通结构化伞型结构化股权质押类信托产品上市公司股票收益权信托业务非上市金融类股权质押信托业务大小非套利信托产品股权投资类房地产类（暂不予推荐）（一）证券投资类信托产品1、管理型信托计划产品产品要素业务类型管理型证券投资集合资金信托计划投资顾问XX投资公司证券经纪商XX证券股份有限公司或其他符合条件的证券公司保管银行XX银行股份有限公司受托人XX信托有限公司委托人/受益人指在信托合同中享有信托受益权的自然人、法人及依法成立的其他组织。
信托期限5年最小成立规模5000万元-1亿元，上限50亿元。
投资者数量：认购资金不满300万元的个人投资者不超过50人，机构投资者和单笔认购资金300万元以上的个人投资者数量不受限制信托资金使用方向信托资金主要用于投资在上海证券交易所和深圳证券交易所上市并挂牌交易的证券品种（含股票、基金、可转债、公司债等）。
信托资金闲置期间可用于存放银行或申购新股。
具体的投资限制见信托计划合同。
封闭期一般来说，分封闭期和准封闭期。
例如，自信托计划成立之日起至其之后的第6个估值基准日（含）为信托计划的封闭期，第7个估值基准日（含）至第12个估值基准日（含）为该部分信托单位的准封闭期。
开放日指封闭期后受托人办理信托单位申购和赎回的日期，受益人可在开放日申购信托单位，申购价格为该开放日信托单位净值。
受益人可在开放日申请全部或部分赎回已超过封闭期的信托单位。
费用结构1、受托人管理费为1%；2、银行保管费为0.2%；3、认购费用的两种收取方式：（1）认购信托单位时，委托人不需要另外支付认购费用，即认购费用为零。
（2）认购信托单位时，委托人需另外支付认购费用，认购费用为信托资金的1%。
信托业务类型考核试卷
B.设立特殊目的载体（SPV）
C.进行信用评级
D.发行证券
( )
10.以下哪些是集合资金信托计划的特点？
A.投资者人数限制
B.可以承诺保本保息
C.信托期限灵活
D.可以进行非标准化债权资产投资
( )
11.以下哪些属于信托公司的非信托业务？
A.资产管理业务
B.投资银行业务
C.信用评级业务
6.信托公司必须公开募集资金才能设立信托计划。（）
7.信托公司进行资产证券化业务时，基础资产的信用评级是必须的步骤。（）
8.信托公司的注册资本越高，其业务范围就越广。（）
9.公益信托的盈余可以分配给委托人。（）
10.信托公司的主要业务风险是市场风险和信用风险。（）
五、主观题（本题共4小题，每题10分，共40分）
C.不能用于设立质押
D.只能由委托人享有
( )
12.以下哪个不属于信托公司开展投资银行业务的优势？
A.丰富的客户资源
B.熟悉金融市场
C.具备证券承销资格
D.强大的风险管理能力
( )
13.下列关于信托计划的描述，错误的是：
A.可以投资于不动产
B.可以投资于股权
C.可以投资于金融衍生品
D.不得投资于其他信托计划
( )
14.以下哪些是营业信托的特点？
A.以盈利为目的
B.投资者人数不受限制
C.投资范围广泛
D.必须公开募集资金
( )
15.以下哪些是信托公司进行项目准入时需要考虑的因素？
A.项目的合规性
B.项目的盈利能力
C.项目的风险程度
D.项目的流动性
( )
16.以下哪些是公益信托的特点？
信托标准划分类型和财产划分类型 - 信托种类
信托标准划分类型和财产划分类型 - 信托种类信托标准划分类型和财产划分类型导读：小张信任小明，就把自己的财物交给小明管理，他们之间就达成了信托关系。
小明就要对小张给他的财物负有法律责任，信托也有很多划分标准，这些标准促成了信托的不同种类。
下面介绍一下信托按标准划分有哪些种类?按财产划分又有哪些种类?希望对大家能有所帮助!一、信托标准划分以信托关系成立的方式为标准，信托业务基本可以分为任意信托和法定信托。
(一)任意信托根据当事人之间的自由意思表示而成立的信托称为任意信托，任意信托又称为自由信托或明示信托，主要指委托人、受托人、受益人自由自愿形成信托关系，而且这种自由自愿意思在信托契约中明确地表示出来，大部分信托业务都属于任意信托。
(二)法定信托法定信托是与任意信托相对应的一种信托形式。
主要指由司法机关确定当事人之间的信托关系而成立的信托。
也即信托的当事人之间原本并没有成立信托的意思，司法机关为了当事人的利益，根据实际情况和法律规定，判定当事人之间的关系为信托关系，当事人无论自己的意思如何，都要服从司法机关的判定。
设立法定信托的目的主要是保护当事人的合法利益，防止当事人财产被不法使用。
比如，某人去世后，留下一笔遗产，但他并未对遗产的处置留下任何遗言，这时只能通过法庭来判定遗产的分配。
即由法庭依照法律对遗产的分配进行裁决。
法庭为此要做一系列的准备工作，比如进行法庭调查等等。
在法庭调查期间，遗产不能无人照管，这时，司法机关就可委托一个受托人在此期间管理遗产，妥善保护遗产。
二、信托财产划分以信托财产的性质为标准，信托业务分为金钱信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托和金钱债权信托。
(一)金钱信托金钱信托也叫资金信托，它是指在设立信托时委托人转移给受托人的信托财产是金钱，即货币形态的资金，受托人给付受益人的也是货币资金，信托终了，受托人交还的信托财产仍是货币资金。
在金钱信托期间，受托人为了实现信托目的，可以变换信托财产的形式，比如用货币现金购买有价证券获利，或进行其它投资，但是受托人在给付受益人信托收益时要把其它形态的信托财产还原为货币资金。
民事信托和商事信托的区分
民事信托和商事信托的区分民事信托和商事信托的划分是信托类型的基本划分。
需要反复重申的是，信托类型的划分是多个维度的，营业信托和非营业信托是一个维度的划分，民事信托、商事信托和慈善信托是另外一个维度的划分，坚持把信托法上的民事信托、营业信托和慈善公益信托按一个维度划分，是注定得不出结论的。
1 赠与型 V 交易型民事信托，是委托人通过受托人在家庭或亲属内部进行的财产无偿转移的工具。
而商事信托则是一个商事交易的工具。
民事信托基本上是他益信托，虽然有时委托人也会成为多个受益人之一；而商事信托基本上是自益信托，即委托人和受益人是同一人，虽然商事信托多个委托人＝受益人的现实会隐藏这一点。
有时，商事信托也会采取先设立自益信托然后出售信托受益权的方式。
由于信托从产生上基本上是民事信托（家事信托），所以早期的信托功能主要是财产转移，早期的信托法属于财产转让法（law of conveyance）的一部分。
而商事信托在现代社会开始普及，其主要的功能是财产管理。
从财产转移到财产管理被认为是信托功能的一大转型。
现代的家族信托虽然在最终实现财产转移的目的，但也不可避免地具有了一定的财产管理功能。
需要澄清的是，家族信托本质上是民事信托，家族信托并不妨碍它附带有使家族成员或者亲属以外的人受益的目的。
2 受益权的个性化 v 同质化民事信托中，受益人的受益权可以各有不同。
有的受益权的内容是取得现金，有的是取得古董字画等动产，有的是取得房屋土地等不动产，有的是取得股权，有的可能是分红或者存款利息，有的可能只取得房屋的居住权，有的受益权甚至是或有的或者附有条件的，是不是一种既成的民事权利都成问题。
民事信托的受益权是有个性的。
因此，概括性地讨论信托受益权的性质是不恰当的。
在商事信托中，如果存在多个受益人，其受益权基本上是同质的，特别是在受益权证券化的时候更是如此。
例如，根据信托公司集合资金信托计划管理办法，信托财产已经基金化，每个受益人享有的只是份额化的权利，受益人之间的受益权只有量的区别，没有质的区别。
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（五）整体的业务模式特点及存在的问题1、信托业务主要业务类型介绍从不同的角度，可以对信托业务进行不同的分类：（1）以委托人数量为划分标准，可以分为单一信托与集合信托；（2）以委托人交付信托财产形式为划分标准，可以分为资金、股权、债权、股权收益权、特定资产收益权信托等；（3）以委托人/受益人是否划分为不同顺位（如优先级、次级受益人），可分为结构化信托和非结构化信托。
（4）最常用的划分标准是根据信托财产的投资对象（或者说信托财产运用方式）的不同划分信托类型，在该维度下的信托业务类型又可以涵盖上述两种划分标准下的不同信托类型，下面即以此种标准为主来具体介绍。
信托业务类型简表以下是对上述信托业务类型的具体介绍：一、房地产信托类（一）单一信托1、贷款类：单一委托人将资金委托给信托公司，以贷款方式投入符合条件的房地产企业。
2、受让特定资产收益权类：信托公司以单一信托资金购买房地产企业的股权收益权，控股股东将房地产企业相应比例的股权质押给信托公司，房地产企业或其控股股东承诺按约定金额补足收益权。
3、股权收益类：房地产企业控股股东以其持有的股权收益权作为委托资产认购信托计划，该收益权成为信托财产，房地产公司控股股东作为受益人享有信托受益权。
而后受益人将受益权出售给银行，银行以理财计划募集资金支付转让价款。
房地产公司控股股东对收益作出保证，并以相关股权质押。
（二）集合资金信托计划1、贷款类：信托公司直接向房地产企业贷款。
2、股权转让类：信托公司以信托资金购买房地产公司股权，约定期限届至后对外转让目标股权，原股权持有方承诺补足实际转让价款和约定转让价款的差额部分，也可以按照约定价格直接回购，但是否回购的选择权由原股权持有方享有。
3、股权转让+股东借款债权转让：信托公司以信托资金购买房地产公司股权的同时受让该房地产公司的股东贷款。
其中股权转让部分的交易模式和风险因素与上述股权转让类相同。
房地产公司股东对贷款本息偿还提供保证担保。
4、特定资产收益权类：信托公司以信托资金购买房地产企业的土地使用权、已竣工地产项目的收益权，约定期限届至后信托公司对外转让该等收益权。
房地产企业或其控股股权持有方承诺补足实际转让价款和约定转让价款的差额部分，也可以按照约定价格直接回购，但是否回购的选择权由房地产企业享有。
5、结构化信托类：投资人以现金认购信托计划，同时房地产企业股东以其股东贷款认购信托计划，现金部分为优先级受益权，贷款部分为劣后级受益权。
信托计划生效后，以现金向目标房地产企业增资，同时将股东贷款的债权为变更为信托公司。
信托到期后，房地产企业偿还的借款首先向优先级受益权人分配，而后劣后级受益人取得分配后剩余的现金和目标房地产公司的股权。
二、证券投资类信托概述：证券投资类信托产品的基本模式为，受托人（信托公司）接受委托人的委托将信托资金投资于证券市场。
该类产品通常引进投资顾问提供投资建议，因此需防范投资顾问的道德风险和管理风险，为此，受托人严格对投资顾问进行尽职调查，并在相关协议中明确其责任、义务、权限、流程等，以有效控制前述风险。
受托人的主要法律责任为风险披露责任和尽职管理的责任，即按照确定的标准和流程管理投资事务，受托人需对处理信托事务的行为(根据投资顾问建议进行投资决策)承担直接责任。
图例：证券投资类基本模式（虚线部分为银行单一委托模式）（一）结构化证券投资信托结构化证券投资类的共同特点为：受益权分为优先级受益权和次级受益权，信托收益首先满足优先级受益权的本金和预期收益，再对次级受益权分配，因此在信托收益较低时，次级收益权起到保障优先级受益权本金和收益的作用。
而当信托收益较高时，次级收益权则可享受超出预期收益部分的收益，通常次级收益权由财务顾问自己认购或由其推荐购买。
该类产品中的次级受益权起到降低优先级受益权风险，捆绑投资顾问利益并激励其行为的作用。
图例：结构化证券投资信托（二）非结构化证券投资信托相对结构化产品而言，未设置优先级受益权的模式均为非结构化证券投资，该等模式因没有次级受益权的保障，投资者的本金和预期收益风险相对高于结构化证券投资信托产品。
非结构化模式通常将受益权分为A级和B级（一般受益权和特定受益权）两种：B级（特定）受益权根据信托产品整体收益超过比较基准程度享有一定比例的B级（特定）信托收益，扣除B级（特定）信托收益后，A级（一般）、B级（特定）受益权均按照信托产品的投资收益享有相应的信托收益。
B级受益权通常由投资务顾问购买，对投资顾问具有激励作用。
图例：非结构化证券投资信托（所示为设有A、B级受益权的情况）（三）TOTTOT产品的共同特点为母信托和子信托共存，信托公司作为母信托受托人以母信托的部分信托资金认购子信托，子信托的数量通常不受限制，根据市场和业绩决定去留，在灵活性和分散投资风险上更具优势。
依子信托为结构化信托还是非结构化信托，TOT又分为结构化TOT和非结构化TOT。
图例：TOT（所示为子信托为结构化的情况）（四）证劵投资有限合伙基金类自2009年以来信托产品在中国证券登记结算公司开立证券账户受到限制。
为克服上述限制，信托公司结合新的合伙企业法，设计出此类业务模式。
下面以甲系列加以介绍：信托计划募集到资金后，与甲设立一合伙企业。
由于主体资格问题，信托计划本身无法成为合伙人，因此名义上由信托公司与甲共同组建丙投资合伙企业。
其中，甲为普通合伙人，信托公司作为有限合伙人。
按照新的合伙企业法，有限合伙企业是指：普通合伙人负责合伙的经营管理并对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人不执行合伙事务并以其出资为限承担有限责任的营利性组织。
甲凭借其专业判断以有限合伙企业的名义投资于二级市场股票、股指期货、银行保本产品、网上网下新股申购等证券投资标的。
投资人可以在信托计划存续期间申购、赎回信托单位份额。
届时，合伙企业将退伙资金直接支付给信托公司。
本信托计划项下信托受益权分为A级受益权和B级受益权。
B级受益权不仅享有从信托财产中获取A级信托利益的权利，还享有从信托财产中获取B级信托利益的权利。
B级收益权由甲享有，主要作为投资获得较高回报后的一种提成。
信托公司仅负责合伙企业印信的保管，印信的使用的决策由执行合伙人作出。
（五）金融股权类信托项目信托公司金融股权类信托项目的基本模式是，信托公司发行单一或者集合资金信托计划，信托公司接受委托人的委托将信托资金直接或者间接投资于拟上市的金融类企业的股权。
根据信托资金是直接投资还是间接投资于金融股权（信托公司存量金融股权信托业务中，仅一例为间接投资），该类项目有以下两种结构：以及该等信托设立的目的，或者是投资主体其自身不符合直接投资金融类企业的资质，或者是因为特定原因不愿意直接持有股权，或者是为了借助资金杠杆的力量获得融资。
三、信贷资产类信托业务信贷资产类信托的基本特点为信托资金买断其他主体持有的尚未到期的资金债权及相应的担保从权利。
根据原始债权人不同又分为银行信贷资产类和非银行债权类信贷资产，其中银行信贷资产类包括购买对象为商业票据；根据委托人构成，又分为单一和集合信托；银行信贷资产类的基本模式为，用信托资金买断银行(目前主要为招商银行)持有的尚未到期的信贷资产债权及相应的担保从权利。
当信托计划到期，借款人向受托支付借款本息，受托人向受益人进行信托利益分配：如借款人未能按时足额还本付息，信贷资产仍为尚未实现的债权时，受托人于信托到期日将债权按比例分割转让给每一受益人，转让后即视为受托人已向受益人返还了信托财产，信托计划终止。
为规避受托人尽责风险，还在合同中约定，银行有义务接受债权人的委托代为行使追偿债权。
图例：信贷资产类模式（集合）四、能源矿产类信托项目信托公司能源矿产类信托项目的基本模式是，信托公司发行集合资金信托计划，接受委托人委托将信托资金借贷给能源矿产类企业并由该等企业及其关联方为贷款的偿还提供担保。
根据信托资金是完全用作贷款还是拨出小部分用作收购借款企业的部分股权，能源矿产类信托项目可以分为纯贷款型和贷款加股权投资型（结构见下图）。
贷款加股权投资型项目中，受托人用一小部分信托资金以远低于股权评估值的价格从原股东处收购借款企业大部分股权，贷款到期后由原股东原价回购。
通过该等安排，一方面信托公司可以成为借款企业控股股东，进而修改公司章程，介入企业重大事项的决策管理，以加强对借款企业的监管；另一方面，在债务人不能偿还债务时可通过变卖低价取得的股权而受偿。
故该等股权投资的实质是为了保障债权的偿还。
五、收益权投资类信托项目收益权投资类主要包括：股权收益权、股票收益权、租金收益权等投资。
虽然名称不同，但大同小异，都属于购买某种特定的收益权。
股权收益权最为常见，下面进行主要介绍：图例：股权收益权类基本模式六、消费信贷类信托本类信托也属于其他类，其特殊处在于：信托资金并不向某家企业发放，而是贷款给委托人推荐的具有偿债能力的个人群体（类似信用卡业务）。
下面以XXX项目为例进行介绍：XXX集团，是创建于1991年的金融集团，主要业务包括：消费信贷、保险、资产管理等。
由于其在中国并未获得相应的金融资质，目前只能通过信托平台，来发放贷款。
提供信托资金的次级受益人（约占信托资金总量的63%）和担保公司皆为XXX集团在中国设立的全资子公司，个人消费贷款客户也皆由次级受益人推荐。
若个人客户逾期不还，担保公司负责承担连带责任。
信托计划中，优先受益人享受固定期限内的预期收益，次级受益人以及信托财产及其受益保证优先受益人本金及受益。
当借款人逾期违约率较高，且担保公司无力承担时，本项目会存在一定风险。
七、艺术品、红酒类信托该类产品一般规模不大，收益高于银信合作，低于房地产，风险控制方面，公司通常的做法是引入嘉德、保利等业内知名企业做担保、标的鉴定与估值、标的保管，设置较低的质押率。
该类产品的最大意义在于产品创新提升公司的知名度和美誉度。
以下以《xxx艺术品基金集合资金信托计划》为例说明此类业务的交易结构：2、在审计过程中发现的问题及建议1）房地产信托业务（1）房地产信托产品的主要模式房地产信托产品虽然有过快速增长的时期,但比较其产品融资模式,却会发现融资模式具有单一、风险集中的特点。
A．信托贷款模式所谓信托贷款模式,即房地产开发企业首先委托信托公司针对自有房地产开发项目设立信托计划；信托公司接受房地产企业委托后，向资金委托人募集信托资金,并将募集资金以贷款形式发放给房地产开发企业；房地产开发企业以某种适当方式对信贷贷款的偿还进行担保，到期依照信托合同还本付息。
这种信托产品从本质上看，是银行房贷方式的延续，只不过资金来源是信托公司募集的信托资金。
B．股权投资模式这种信托项目的运作方式为：首先由信托公司向委托人募集信托资金，然后信托公司将募集到的信托资金用于购买房地产公司的部分股权,房地产公司将出售股权得到的资金投资于房地产项目，待项目完成后，房地产公司(或其母公司)按溢价收购信托公司所持股权。