不动产经营租赁增值税-税额计算与纳税申报(老会计人的经验)
2024年16号公告纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法
《2024年第16号公告》是中国财政部和国家税务总局联合发布的公告，公告的内容是有关纳税人提供不动产经营租赁服务的增值税征收管理
暂行办法。
该公告自2024年9月1日起施行。
该办法的发布主要是为了进一步规范和完善不动产经营租赁服务的增
值税征收管理，保障税收的合理征收。
该办法主要包括以下几方面的内容：首先，该办法对纳税人的范围进行了明确。
办法规定了哪些单位和个
人可以纳入不动产经营租赁服务的增值税征收管理范围，主要包括不动产
出租人、房地产开发企业、房地产中介机构等。
其次，办法对不动产经营租赁服务的计税依据进行了明确。
办法规定
计税依据是不动产出租人取得的租金收入，同时也规定了一些准则和方法，确定如何计算和核定租金收入。
再次，办法对不动产经营租赁服务的税率和征收方式进行了规定。
办
法规定了税率，根据不同的租赁对象和不同的情形，确定了不同的税率和
税率的计算办法。
同时，办法也规定了纳税申报、缴纳税款和办理税务登
记等具体的征收方式。
最后，办法还对不动产经营租赁服务的管理和审查进行了明确。
办法
规定了纳税人应履行的申报和报告义务，还规定了税务机关的监督检查和
税务审查的程序和要求。
总之，《2024年第16号公告》的发布对于规范和完善不动产经营租
赁服务的增值税征收管理是非常重要的。
通过明确纳税人范围、计税依据、税率和征收方式，有效地提高了税收征收的透明度和公平性，帮助税务机
关更好地履行监管职责，保障税收的合理征收。
这对于促进不动产经营租
赁服务的健康发展和推动经济的可持续发展具有重要意义。
经营租赁服务缴纳增值税内容是什么
经营租赁服务缴纳增值税内容是什么增值税税率就是增值税税额占货物或应税劳务销售额的比率，是计算货物或应税劳务增值税税额的尺度。
下面让店铺来告诉你关于经营租赁服务缴纳增值税内容，希望能帮到你。
经营租赁服务缴纳增值税1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
其中，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
2、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
其中，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
3、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。
增值税的定义增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。
实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。
增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。
增值税已经成为中国最主要的税种之一，增值税的收入占中国全部税收的60%以上，是最大的税种。
增值税由国家税务局负责征收，税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入。
进口环节的增值税由海关负责征收，税收收入全部为中央财政收入。
增值税的主要类型根据对外购固定资产所含税金扣除方式的不同，增值税可以分为：生产型增值税：生产型增值税指在征收增值税时，只能扣除属于非固定资产项目的那部分生产资料的税款，不允许扣除固定资产价值中所含有的税款。
不动产经营租赁涉及什么税
不动产经营租赁涉及什么税不动产经营租赁涉及什么税随着不动产市场的发展，不动产经营租赁成为了一种常见的商业活动。
不动产经营租赁涉及到诸多税收问题，包括增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。
本文将从法律专家的角度，列出6个标题分别对这些税收问题进行分析。
一、增值税不动产经营租赁属于服务业范畴，按照现行规定，增值税税率为11%，但是在国家有关政策法规的规定下，规定不动产租赁税率为3%，可以对增值税进行减免。
同时，根据国家有关规定，不动产租赁服务的增值税可以抵扣，抵扣时应注意不动产租赁专用发票的使用。
二、企业所得税对于不动产经营租赁企业来说，企业所得税是不可避免的税种。
企业所得税缴纳的税率是25%，但是对于符合条件的企业，可以享受税收优惠政策。
例如，对于从事房地产开发的企业，其净利润可以按照25%的税率计征企业所得税，但是可以减按照15%计算。
对于其他符合条件的企业，也可以根据相关规定享受税收优惠政策。
三、个人所得税不动产经营租赁涉及到个人所得税，出租不动产的自然人应当依法缴纳个人所得税。
个人所得税的应税所得为租金收入，应该根据税收部门的要求自行申报并缴纳。
对于不动产经营租赁企业，也应当在向个人支付租金时代扣代缴个人所得税。
四、房产税房产税是地方税种，目前仍然在试点阶段。
根据规定，房产税的征收对象首先是家庭住房，而对于出租的不动产，应当依法纳税。
房产税的计算方法为租赁收入×房产税税率。
房产税的税率根据不同地区的政策而有所不同。
五、城镇土地使用税城镇土地使用税是指在城镇土地上取得经济利益的单位和个人应当缴纳的税款。
对于不动产经营租赁企业来说，如果使用了城镇土地，应当按照规定缴纳城镇土地使用税。
税率为土地出租收入的5%。
六、其他税费除了以上几种税种外，不动产经营租赁还涉及到水、电、燃气等公共事业费用的缴纳。
这些费用应当按照实际使用情况进行支付。
案例分析某公司在北京租赁了一栋写字楼，租金为每月20万元。
房屋租赁增值税计算
房屋租赁增值税计算[房屋租赁增值税计算的方法]房屋租赁增值税计算房屋租赁税率1、房产税按《房产税暂行条例》规定，拥有房屋产权的个人出租房屋，应按租金收入的12%在出租房产之次月起缴纳房产税。
对私有房产主将房屋出租给个人居住，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂免缴纳房产税和城镇土地使用税2、城镇土地使用税拥有房屋产权的个人，出租的房屋位于城镇土地使用税开征范围内，应按房屋土地(含出租的院落占地)面积，依土地的等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。
根据国税发〔〕89号文件的规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税3、营业税个人出租房屋应按租金收入的5%缴纳营业税，个人出租房屋月收入在以下的免征营业税。
4、城建税和教育费额外个人在缴纳营业税的同时，应以缴纳的营业税额为计税依据，按适用比率缴纳。
前面已提到，教育费附加为3%，城建税按纳税人所在地区的不同分为7%、5%、1%。
5、印花税个人出租自有房屋，凡用于生产经营口的，应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所确定租赁金额的千分之一贴花，税额不足1元的，按1元贴花。
6、个人所得税个人出租房屋，月租金收入在元以下的，应按月租金收入扣除元费用后的应税所得额计算缴纳个人所得税;月收入在以上的，应按月租金收入扣除20%以后的应纳税所得额计算缴纳个人所得税，计税税率均为20%。
房屋租赁注意事项一、法律依据目前规范房屋租赁的法律法规主要存有：《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》等。
二、房屋租赁过程中应当注意的事项(一)确认房屋若想租赁，存有以下情况的房屋无法租赁：1、未依法取得房屋所有权证的。
2、司法机关和行政机关依法判决、同意扣押或者以其他形式管制房产权利的。
3、共有房屋未取得共有人同意的。
4、权属存有争议的。
5、属于违法建筑的。
6、不合乎安全标准的。
7、已抵押、未经抵押权人同意的。
营改增讲解不动产经营租赁服务
营改增讲解生活服务篇——不动产经营租赁服务（不含其他个人出租）一、纳税人自 2016年5月1日起，在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为增值税纳税人。
注释：纳税人以经营租赁的方式出租其取得的不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
二、纳税人分类增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过500万元的为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人。
注释：年应税销售额超过500万元的小规模纳税人，应向主管税务机关申请登记为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人，如果会计核算健全，也能够申请登记成为一般纳税人, 但一经登记为一般纳税人，不得转为小规模纳税人。
三、税率和征收率一般纳税人提供不动产经营租赁服务，税率为11%;符合政策规定的，按照5%征收率征收。
小规模纳税人提供不动产经营租赁服务，征收率为5%。
注释：一般纳税人出租4月30日后取得的不动产，按照11%适用税率计算应纳税额;出租4月30日前取得的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。
四、计税方法(一)基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
(二)一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+税率)例：某一般纳税人将其2016年5月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租111万元(含税)，购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。
2020税务师《涉税服务实务》主观题背诵知识点
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2020 年税务师考试辅导 涉税服务实务
取得的扣税凭证
用途
可抵进项
生产或加工 13％税率货物 海关进口增值税专用缴
扣税凭证上注明的增值税额 ＋1％
款书、9％专票
用于生产或提供 9％、6％等税率货物、 扣税凭证上注明的增值税额
账务处理：
借：应交税费—应交增值税（进项税额）
贷：应交税费—待抵扣进项税额
（2）可在 4 月份所属期转入，也可在以后月份所属期转入，但需要一次性全部转入；
（3）2019 年 4 月 1 日以后一次性转入的待抵扣部分的不动产进项税额，可以按规定享受加
计抵减和增量留抵退税。
全额抵扣 VS 按比例抵扣
用于一般计税项目
款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。
留抵退税的账务处理
取得退还的留抵税额时，借记“银行存款”科目，贷记“应交税费— 应交增值税（进
项税额转出）”科目。
留抵退税对城建、教育费附加、地方教育附加计税（征）依据的影响
对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教
服务
生产或加工 13％税率货物 农产品销售发票或收购
买价×（9％+1％）
发票、3％专票
用于生产或提供 9％、6％等税率货物、 金额×9％
服务
（3）农产品核定扣除办法进项税额抵扣
类型
当期允许抵扣农产品增值税进项税额
当期农产品耗用数量×农产品平均购买单价×扣除率/（1＋扣除率）
投入产出法
扣除率为销售货物的适用税率 当期农产品耗用数量＝当期销售货物数量（不含采购除农产品以外的半成
房屋出租税务申报操作指南
房屋出租税务申报操作指南房屋出租是很多人的一种投资方式，不仅可以获取稳定的租金收入，还可以享受税收优惠。
然而，对于新手来说，房屋出租税务申报可能显得有些复杂。
因此，本篇文章将为您提供房屋出租税务申报的操作指南，帮助您准确、合规地进行申报。
一、税务登记在开始房屋出租活动之前，您需要前往当地税务机关进行税务登记。
在登记时，您需要提供相关的材料，包括个人身份证明、房屋所有权证、租赁合同等。
税务机关将会为您分配一个纳税识别号（或统一社会信用代码），以便您进行后续的税务申报。
二、租金收入的纳税义务房屋出租的租金收入是应纳税收入。
按照我国税法规定，您需要根据实际情况选择适用的计税方式，包括应税所得率和租金收入额两种方式。
应税所得率是指按照一定比例计算税务应纳税所得额；租金收入额即为实际收到的租金金额。
三、税金的计算根据不同的计税方式，税金的计算方式也不同。
对于应税所得率方式，您需要首先计算租金收入额，然后乘以适用的应税所得率，得到应纳税所得额。
最后，将应纳税所得额乘以适用的税率，得出需要缴纳的税金。
四、税务申报房屋出租税务申报一般为月度申报。
经过计算后，您需要在每月的指定时间内，前往税务机关或者通过在线平台进行申报。
同时，您还需要缴纳相应的税金。
五、税务记录和凭证为了确保申报税务的准确性和合规性，您需要保留相关的税务记录和凭证。
这包括租赁合同、租金收据、发票等。
这些凭证将在税务机关进行核验时提供依据，并且在需要时能够提供给税务机关进行进一步调查。
六、税务优惠政策需要注意的是，房屋出租也可以享受一些税务优惠政策。
比如，对于个人出租的住房，租金收入在800元以下的部分可免征个人所得税。
另外，一些地方还会为房屋出租人提供一定的税收减免政策，例如房屋出租所得免征增值税等。
您可以咨询当地税务机关或者查阅相关的法律法规，了解更多的优惠政策内容。
总结：房屋出租税务申报是房东们必须面对的一项任务，但只要掌握了操作指南，就能准确、合规地进行申报。
不动产租赁增值税税率
不动产租赁增值税税率个人出租不动产代开增值税发票管理办法(试行)第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕36号)、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告年第16号)、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告年第23号)及现行增值税有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条个人以经营出租方式租赁其获得的不动产(以下缩写私房租赁)，适用于本办法。
个人仅指除个体工商户以外的其他个人。
获得的不动产，包含以轻易出售、拒绝接受捐献、自建好以及抵债等各种形式获得的不动产。
第三条私房出租，按照以下公式计算应纳税款：应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%第四条私房出租，出租方可向不动产所在地的委托代征点申请代开增值税发票，委托代征点无法代开增值税专用发票的，出租方可向不动产所在地主管税务机关申请代开。
承租方为个人的，出租方严禁提出申请银行专用增值税专用发票。
委托代征点是指受税务机关委托并签订委托征管协议的单位。
第五条个人租赁不动产获得的月租金总收入总计不少于3万元的，可以享用小微企业减免增值税优惠政策;实行预收款形式的，可以在预收款租赁期内平均值分摊，分摊后的月租金总收入总计不少于3万元的，可以享用小微企业减免增值税优惠政策。
享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入不得申请代开增值税专用发票。
第六条个人获得私房租赁总收入向不动产所在地主管税务机关或委托代征点提出申请银行专用增值税发票时，应当提供更多以下材料：(一)《代开增值税发票申请表》;(二)不动产产权证明或商品房预售合约、房地产买卖合同Paulhaguet证明不动产权属的复印件(首次办理时提供更多);(三)出租方身份证件原件及复印件;(四)私房租赁合约原件及复印件(首次办理时提供更多);(五)出租方委托代理人申报的，应提供书面委托书及代理人的合法身份证明复印件;(六)承租方为个人的，提供更多个人身份证复印件;承租方为单位的，提供更多税务登记证或社会信用登记证(三证合一)复印件(首次办理时提供更多)。
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不动产经营租赁增值税:税额计算与纳税申报（老会计人的经验）
纳税人以经营租赁方式出租其通过直接购买、接受捐赠、接受投资、自建或抵债等方式取得的不动产，如何缴纳增值税？国家税务总局在《关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号，以下简称16号公告）中，做了具体规定。
本文结合对16号公告的解读，介绍以下问题：
一、一般纳税人不动产经营租赁
二、小规模纳税人不动产经营租赁
三、个人不动产经营租赁
四、不动产经营租赁的预缴和申报
五、不动产经营租赁开具发票
一、一般纳税人不动产经营租赁
一般纳税人的不动产经营租赁，根据不动产取得时间，不动产与机构所在地是否在一个地方，分别有不同的规定。
（一）简易计税方法
一般纳税人出租其2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县市的，按照上述方法向不动产所在地主管国税局预缴税款，向机构所在地国税局申报。
应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
按照上述方法，税款全部缴纳在了不动产所在地，在机构所在地只是履行个申报程序，告知机构所在地税局，已经在不动产所在地足额缴纳了增值税。
（二）一般计税方法
适用一般计税方式，分为两种情况。
一是纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产；二是纳税人出租其营改增之前取得的不动产，选择适用一般计税方法。
不动产所在地与机构所在地不在同一县市的，按照3%的预征率向不动产所在地主管税局预缴税款，向机构所在地国税局申报纳税。
应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人直接向机构所在地主管国税机关申报纳税，没有预缴的问题。
二、小规模纳税人不动产经营租赁
单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税额=含税销售额÷（1+5%）*5%
个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
三、个人不动产经营租赁
个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
出租住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
出租非住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
四、不动产经营租赁的预缴和申报
纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款，预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。
向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
五、不动产经营租赁开具发票
小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
纳税人向个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是
目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。