浅析我国房地产的价格影响因素
我国房地产价格影响因素分析
我国房地产价格影响因素分析［摘要］地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。
房地产业的重要性决定于房地产的重要性。
因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
关键词］房地产价格影响因素1．引言房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。
房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占dp的比重在10%以上。
在我国，房地产业对全国dp的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。
然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。
尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2．房地产价格组成房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
我国房地产价格主要由以下几部分构成：1）土地费用土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。
房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。
但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。
2）建安成本建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
3影响房地产价格的因素
（一）社会因素
6、房地产投机 、 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况： 引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。 但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期 待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬； 而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地 产行政区升格或将原来属于某一落后地区的地方划归为另一发 达地区管辖，会促进这一地区的房地产价格上涨；反之，则 会下落。 8、特殊政策 、 对于某些地区实行开放、优惠政策，往往会提高该地区的房 地产价格。 深圳市变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策， 中央决定开放上海浦东，都使这些地区的房地产价格上涨。
（一）社会因素
2、社会文明及教育状况 、 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产 的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共 设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽 敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房 地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的 房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。
（一）社会因素
8、心理因素 、 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影 响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣 赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土 地号码；风水观念；价值观的变化，等等。
（二）经济因素
1、经济发展状况 、
经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生 产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工 资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求 增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表 明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格 的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价 格。 如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气 年 岩户”景气时期、 如日本经济曾经历的 年 微波” 时期、 时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 年 内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
影响房地产价格的4因素
影响房地产价格的因素分析3. 1 一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。
这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。
主要包括:(1)经济因素。
首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。
在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。
再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。
当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入) 增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。
另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。
(2) 社会因素。
社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。
房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。
人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该地区的房地产价格水平趋高。
再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。
(3)行政因素。
行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。
3. 2 区域因素区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。
区域因素是房地产市场的直接影响因素。
(1) 商业服务繁华程度。
商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。
商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。
(2) 交通条件。
交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。
浅析房地产价格的影响因素
浅析房地产价格的影响因素【摘要】房地产价格涉及众多个方面，是多个因素共同作用的结果，影响因素包括了土地价格、建设成本、管理成本、财务成本、销售成本，还包括利率、汇率、心理预期等。
本文主要从影响房价供求关系入手，系统研究对房地产价格的影响因素。
【关键词】房价需求供给不合理房地产业是我国国民经济的重要支撑点，在国民经济中占据着相当重要的位置。
迅猛发展的房地产业，在发展的过程中，由于激烈和频繁的市场经济波动，对房地产业产生了不良影响，也产生了一系列包括房地产供应结构失衡、房价上升过快、市场秩序不规范等问题甚至影响国民经济的正常运行。
各地房价普遍快速上涨，广大居民的收入增长水平已远远落后于房价上涨水平，房价收入比屡创新高，住房消费已被公认为当今中国人最沉重的生活负担之一。
社会矛盾由此而生。
下面从影响房价供求关系的因素入手，研究对房地产价格的影响因素。
1 需求因素1.1 真实性需求不断增加形成这一状况的原因有很多。
首先，因中国经济高速增长，人民生活水平逐渐提高，在基本解决了吃穿问题之后，人们逐渐把注意力转移到行和住上，房地产成为了国民经济的热点。
其次，城市拆迁导致住房刚性需求上升。
全国平均来看，有三分之一的房屋需求是拆迁带来的，拆迁改建使得住房需求上升。
再次，家庭规模的变化导致住房需求上升。
近二十年来，我国的家庭规模正在逐年变小，家庭小型化趋势增加了住宅的真实需求。
1.2 房地产发展过程中配套制度不健全近年来我国的房地产高速迅猛发展，在高速的发展过程中必然会导致配套的制度跟不上房地产的发展速度，这也就导致了配套制度的不健全。
配套制度不健全产生投机性需求，投机性需求主要影响房价的短期波动，而不会是房价长期处于高位。
一般的，市场有效运作的一个基本条件就是信息完善和对称，在信息不对称的情况下，那些拥有信息者就可能通过种种的虚假信息而误导人们的预期。
显然房地产是一个信息极不对称和不完善的市场，那些掌握信息的房地产大亨们和中介们就会利用人们对信息的了解不完善，来制造一些住房供不应求的虚假信息来谋取超额的利润。
浅析房地产价格影响因素与房地产调控措施
一
、
我 国 房 地 产 市 场价 格 影 响 因素 分 析
房地产 市场价格受到多方面 因素影响 ，而这些 因素 自身也
存 在相 互作用 、 相互影 响的关系。从 总体情况看 ， 影 响房 地产价
格 的 因 素可 以归 纳 如 下 ：
１ ． 从宏观环境 角度分析。银行利率对房地产价格影 响明显 ，
展 过 程 中必 不 可 少 的 物 质 基 础 。前 期 工 作 主 要 包 括 确 定 用 地 规 模性质 、 项 目地 址 的 选 择 、 获取 土地使用权 、 对 项 目进 行 总 体 规
进行分 析和研究 已经成为 当前 的热点 问题 ，因此需要把 理论和 实 践结 合起来 ， 并且在 此基 础上 ， 找到房地产健康稳定 可持续 发
就。房地产行业的发展 ， 对加快我国住房建设步伐 、 有效 启动各 类 住房消费 、 改善社会 环境 和居 民居住条件发挥 了重要 的作用 ， 同时房地产行业的发展促进 了人 民生活水平 的提 高和国民经济 的增 长。 从 另一方面看 ， 房价的过快上涨已经 引起 民众 、 企业 、 专 家 学者 、 媒体舆论 和政 府的高度关注 。从 当前 的情况看 ， 房地产
投机行 为会 产生最直接的影响 ，投机 的减少可 以有效降低房 地 权 价格 ， 也就是通 常说 的出让金 ， 开发商在项 目开发过程 中同样 产价格 ， 促使房地产价格涨 幅回落 ， 否则大量 的投机资本流入 房 需要 支付土地费用 ，因此土地费用会对房地产的价格形成产生
０ ０ ９ Ｉ 大陆桥视野
划等。我 国实行国有土地有偿使用制度 ， 土地使用权在运行过程 中可以依 法转让 。随着我 国社会经济 的发展 ， 土地使用制度也在 不断改革和完善 ，通过行政划拨手段获取土地使用权 的情况呈
影响房地产价格的主要因素
水污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
噪音污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
辐射污染：影响房地产价格的重要因素之一，可能导致房屋贬值
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房地产市场供求关系
供求关系是影响房地产价格的主要因素之一，当供过于求时，价格下降，供不应求时，价格上升。
房地产市场的供求关系受到多种因素的影响，包括经济形势、政策法规、人口增长等。
地理位置的优劣对房地产价格的影响较大，例如靠近商业中心、公园等地理位置优越的房产价格较高。
地理位置对房地产价格的影响是长期存在的，因为地理位置的改变比较困难。
气候条件
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降水量：过多的降水会导致地基不稳，影响房地产价格
光照时间：影响居住舒适度，进而影响房地产价格
风力等级：风力过大会导致噪音和空气污染，影响房地产价格
气温：过冷或过热的气温会影响居住舒适度，进而影响房地产价格
自然灾害
地震：地震会导致房屋损坏，影响房地产价格
洪水：洪水会淹没房屋，导致房地产价值降低
干旱：长时间的干旱会导致供水不足，影响居住环境和房地产价格
极端天气：极端天气如暴风雨、冰雹等会对房屋和周边环境造成损坏要因素之一，可能导致房屋贬值
房地产市场的供求关系变化对房地产价格的影响是长期的，需要关注市场趋势和政策变化。
投资者可以通过分析市场供求关系来预测房地产价格的走势，从而做出更明智的投资决策。
土地供应量
土地供应量对房地产价格的影响
土地供应量减少会导致房地产价格上涨
土地供应量与房地产价格的关系
土地供应量增加会导致房地产价格下降
房地产开发商的竞争状况
经济增长率：经济增长率越高，人们对房地产的需求和投资热情越高，从而推高房地产价格。
浅析我国房地产价格的影响因素及其发展趋势
房地产价格的含义 房地产业 作为国 民经济 中支柱产业 ， 对经济的发展有着举足 轻重的作 用。 近年 来， 我 国房地产价格 上涨较快， 部 分地 区房价持续飘升， 上涨幅度大
一
、
４ 、 利 率
利率对 我国房地产 市场的影 响主要 是通过对贷款 利率的调整来实现 的。一方面 ， 贷款利率的增加会加大开发商的成本 ， 压缩利润空 间， 从而使 开发商减少投 资， 这就意 味着住房供给 的减 少， 从而 导致房 地产价格 的提 高。 另一方面， 贷款利 率的增加会增加购房者 的还贷压力， 打击他们购房 的 积极性 ， 造成需求的减少 ， 使房地产价格下降。 三、 房地产市场发展趋势 １ 、 国民经济的持续快速增长。近几年来， 我国 国民经济增长率持续超 过７ ％，高经 济增长率和 良好的经济增长质量可 以推动城市化规模 的不 断 扩大 ， 大量 农转 非人 口涌 入城市必然要实现 住房消 费， 从而为房地产市场 带来新 的购买力需求 。国民经济的持续快速增长 ， 也使城市 中低收入劳动 者 的经济 收入持续增长 ， 这在 一方面“ 激 活” 了中低收入者 的购房需求 ， 为
’
产生 的结果 ， 大量影响 因素都在一个互相 交织 的状态 下， 从而构造 出了不 同的房地产价格 。但就各方面影响因素来说， 主要涉及到 了： 成 本因素 、 供 求状况 、 行政和政治因素 、 经济因素 、 社 会 因 素 以及 其 他 因素 。 下 文 主 要 针 对我 国房地产 价格 的影 响因素 以及未 来的发展趋势 进行 了全面 详细的探
科 学 理 论
浅析我 国房地 产价格 的影 响 因素及其发展趋势
温 春Байду номын сангаас红
（ 哈尔滨 正大房地产开发有 限责任公司） 要： 房地产行 业在我国 的经济实体系之 中， 占有了极其重要 的地位 ， 并且在房地产行业本身持续 发展的情况下 ， 对于 民众 居住挑战、 关联行业发 摘 展、 经济发展都做 出了极大的贡献； 而我国的经济持续平稳发展， 实际上也帮助房地 产行 业的经济提升 ， 创造 了一个 良好 的环境 。但 是， 我 国的房地产价格 的不可控性趋势越发 明显 ，这 已经成为了民众极为关注 的一个问题。本篇文章主要针对我 国房地产价格 的影 响因素 以及发展趋势进行了全面详细的探 讨， 以期为我国的房地产价格 良性发展作出贡献。 关键词 ： 房地产价格 ； 影响因素： 发 展 趋 势
我国房地产发展现状及价格影响因素研究
我国房地产发展现状及价格影响因素研究随着经济的快速发展和城市化进程的加快，我国房地产市场正经历着快速的发展和变化。
近年来，我国房地产市场价格持续上涨，房地产市场逐渐成为我国经济的重要支柱之一。
房地产市场的价格波动和影响因素却备受关注。
本文旨在对我国房地产发展现状及价格影响因素进行研究，以期对我国房地产市场有一个更加全面的了解。
一、我国房地产发展现状房地产市场作为我国经济的重要组成部分，一直备受关注。
根据国家统计局数据显示，我国房地产市场在过去几十年中取得了显著的成绩，其中包括商品住宅销售面积的不断增加、城市化率的提高、土地利用效率的提升等。
在城市化进程加快、居民收入增加以及政府政策的支持下，我国房地产市场持续发展，成为我国经济新的增长点之一。
二、我国房地产价格影响因素研究1. 城市化进程随着城市化的进程加快，越来越多的农村人口涌入城市，导致城市人口膨胀，居住需求增加。
由于城市土地资源相对有限，导致房地产市场供不应求，房地产价格水涨船高。
2. 政府政策政府在房地产市场上的政策也是影响房地产价格的重要因素。
政府对土地供应、利率政策、购房限制等都会直接或间接地影响房地产市场价格。
政府政策对房地产价格的影响不可小觑。
3. 经济发展与居民收入房地产价格也与经济发展和居民收入水平息息相关。
随着居民收入水平提高，购房能力增强，从而推动房地产价格上涨。
经济增长也会带动房地产市场需求增加，推动价格上涨。
4. 土地供应土地是房地产的基础，其供应量对房地产价格影响很大。
当土地供应不足时，房地产市场价格会出现较大幅度上涨。
5. 利率政策利率政策是影响房地产价格的重要因素之一。
当央行加息时，购房成本增加，对房地产市场价格起到抑制作用；相反，降息则会刺激购房需求，推动房地产价格上涨。
我国房地产市场价格受多种因素影响，其中城市化进程、政府政策、经济发展和居民收入、土地供应和利率政策等都是重要的影响因素。
三、结语我国房地产市场作为经济发展的重要组成部分，其价格波动和影响因素备受关注。