上海商业项目考察报告(49页)
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上海高档写字楼东银中心考察报告
东银中心
配置参数
设施标准
暖风，通风及 空调系统 空调系统设施标准
供电系统 室内照明 乘客电梯
载货门消防电梯 载货电梯 停车位
VAV变风量变静压中央空调 独立新风系统 室温标准——夏季25℃，冬季20℃ 新风量-30立方米人/小时 10KV双回路供电 500LUX 16台 东楼(7台高速OTIS全进口电梯) 西楼[7台高速OTIS全进口电梯) 裙房(2台高速OTIS全进口电梯) 2台(东西塔楼各1台) 1台(裙房专用) 370个
京沪差异
区域划分 项目类型 建筑风格 建筑立面 概念创新 首层大堂 商业配套
北京
商务区相对单一 城市综合体 恢弘大气 石材加玻璃，风格多面 传统文化概念 大堂尺度适中 高端奢侈商业
上海
多个CBD 商务综合体或纯商务体 于细节见精神 玻璃幕墙，现代为主 生态环保配置 大堂阔绰豪华 裙楼商务配套
考察小结
国际标准装修朗阔空间彰显您的尊贵身东银中心建筑特色东银中心建筑特色防辐射会呼吸的玻璃幕墙东银中心建筑特色标准层空间内部装修细节东银中心建筑特色设施标准总建筑面积85000平方米办公楼建筑面积约65000平方米商业建筑面积约5000平方米总建筑层地上25层地下2层办公楼层3层25层商业楼层1层2层双层中空lowe玻璃标准层建筑面积约1450平方米约74标准层高28米架空地板100毫米东银中心配置参数设施标准暖风通风及vav变风量变静压中央空调空调系统独立新风系统空调系统设施标准室温标准夏季25冬季20新风量30立方米人小时供电系统10kv双回路供电室内照明500lux乘客电梯16台东楼7台高速otis全进口电梯西楼7台高速otis全进口电梯裙房2台高速otis全进口电梯载货门消防电梯2台东西塔楼各1台载货电梯1台裙房专用停车位370个东银中心配置参数优越的地理位置高约198米总建筑面积为9136191平方米地上42层地上建筑面积约为75000平方米坐落在小陆家嘴的核心地段西面正对花旗银行大厦和汤臣一品东面靠近金茂大厦和环球金融中心俯瞰黄浦江水景及陆家嘴全景
上海世茂广场考察报告
谢谢
3、管理重点
项目客流充裕，现场管理重点压在管理客流及咨询服务，商管人员及店铺管理人员在各个出入口结分析
项目处于全国核心商圈位置，商旅客流充足，周边商业体密集，已经汇聚了恒基名人广场、宏伊国际广场、悦荟广场、置地 广场、永安百货、时装商店、第一百货、东方商厦南东店等百货及购物中心商业项目。为抓住商机，商业体或重视景点角色、 或重视上海老商品零售、亦或重视国际知名商品，经历了一轮又一轮的洗牌调整，但南京东路步行街的消费人群仍多为外地 游客和白领人士，一直以来本地提袋率较低，主要是由于停车位缺乏，难以吸引本地顾客，虽然商场集中，购物方便，但缺 乏娱乐与餐饮等业态，面临百货集中、业态丰富度不够、物业老旧、体验感差等困境，在此之前未有该商圈项目挑起颠覆大 旗。
4层
4层西区布局主题大餐，捞王（火锅）、夯食品料理（西、日结合）、江越绍东家（江浙菜）、蔬事（素食）等菜系丰富,西北角空 铺，东西连接处布局V+健身工作室，东区打造面粉共和国美食街区（点心、锅盔、泡芙、牛排、拉面等），工业风敞开式，特色 阶梯等餐区调性十足。
5层
5层由桂满陇（杭帮菜）、掌柜（中原菜）、耶里夏丽（新疆菜）、巡湘记（湖南菜）、桂小厨（广西菜）、青花椒（川 菜）、韩聚场（韩国烤肉）、锅小色（火锅）、彩泥（云南菜）等各菜系搭配主力餐饮区。
5、垂直动线
内部垂直动线设计冲击眼球，东西两区内部垂直动线主要以扶梯输送大量客流为主，西区以平行梯为主，东区以中庭交叉梯为主， 平行动线冷区分别有直达梯设置垂直输送客流。两区交界处无设置垂直动线。
6、其他内部设计及特色
两区中庭改造时尚感强，但顶部不见天，空间感稍打折扣
服务台带有旅行社感觉
北面通透可俯瞰南京路
6层
6-8层布局国内唯一一座上海滩主题的HelloKitty室内乐园，面积约6000㎡
上海商业考察报告
对柱子进行设计，化不利为特色。
立面装饰材料，名贵、精细、富有设计感
商业特色陈设是必不可少的元素
商业特色陈设是必不可少的元素
招商引入特色商业也是丰富顾客感受的一部分
店铺自身的经营文化，本 身就是打动顾客，为了经 营，挖空心思。
不锈钢板的使用
不锈钢板的使用 大面积的漫反射+集中 有特色的镜面反射。
如同效果图般的玻璃幕墙效果 屋顶采用较密的栏杆作为围挡，非主立面，还能接受。
不同的商业形象，不同的“逛街”体 验。
建筑形象
每个商业建筑都几乎是地标，也是你内心的感受和度量的标尺
考究的设计，终究会传达给观众美的感受
下沉广场，让人难忘的节点
特色商街，室内 空间室外化。 形成认知地图
不同的形象，主打不同的客户群。年轻力中心，主要面对年轻人。
店招形式
地库光线较弱，通风环境差，简单、明确 快进快出是设计目标 后场因为使用的少，造成问题的往往成了体验感的一部分。差的体验比好的体验更容易留下印 象
地下电梯厅要明显，容易识别
交通设施设置应该合理
非机动车库可以充分利用坡道下的空间，考虑到非机动车对墙体的刮擦，应该考虑护墙板。
有些艺术感，但比较廉价，适合年轻人 水泥地面做了艺术拼花
屋顶的管线喷白 实际并不抢眼 光线柔和
电梯按钮、电梯厅的整体印象，比考究的内饰面更容易出彩。
方便怡人的细节设计将越来越普遍
同样是相似的手法，因为采用灯光不同，给人的印象和感受截然不同
去洗手间的通道，豪华不一定就感受好。
去洗手间的通道，墙面是 一体板（材料不名贵）， 地面欠佳。给人的感觉是 整齐，高端。
带有弧线的天花，确实比直线天花更耐看。
巧妙的运用了卷帘导轨作为装饰线条
上海嘉里城典型商业项目市调商业定位考察报告
8
5
2F
8
生活品味
7
服务
1
浦东嘉里城
品牌店分析
城市地标综合购物空间
主力店：包括大型高端精品超市、中西餐饮美食、高端国际时尚 品牌、美容/个人护理、童装/玩具等各种类型的商户超过100家。
浦东嘉里城
品牌店分析
城市地标综合购物空间
主力店：家喻户晓的品牌如Ole’超市；俏江南、H&M、等100 多家商铺和餐厅已经入驻浦东嘉里城。
定位为25-50岁高薪上班族及高薪消费群体
项目位于“陆家嘴后花园”著称的浦东花木国际社区，毗邻陆家嘴、张江高科和多个知名国际社区， 地理位置优越，为高端人士聚集地。 浦东嘉里城是一座集商场、五星级酒店、服务式公寓和甲级写字楼为一体的现代商业中心。 吸引一流的商户以及来自世界各地的客人，成为商业休闲的新地标。
办公楼
酒店
酒店式公寓
浦东嘉里城
设计分析
城市地标综合购物空间
立面分析：整个建筑外墙以绿色玻璃帷幕覆面，主调色彩以白和 银灰为主，以营造现代高雅气氛。
浦东嘉里城
设计分析
城市地标综合购物空间
商业1层临街以围合形成内庭，解决商业进深过大的问题，利于设置外摆位、展位，是 开展室外活动的理想场所。 众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升 整体价值。
大浦东CBD项目位于大浦东新展览馆核心区域位置，2、7号线地铁，磁悬浮列车8分钟可 到机场。与喜马拉雅中心相临，形成这个片区的核心商业区。 定位清晰准确浦东嘉里城满足主力消费人群 – 国际社区居住者需求，以国际化品牌、高品质 的商品与服务、宽敞舒适的环境、完善的配套设施为顾客提供最佳休闲生活体 验，提升购物中心档次和服务。 品类应有尽有浦东嘉里城要精要好不专贵，拥有大型高端精品超市、中西餐饮美食、高端 国际时尚品牌、美容、个人护理、童装、玩具等各种类型的商户超过100家。 家喻户晓的品牌如Ole’超市、新元素element fresh、诗碧阁西餐厅CPK、 俏江南SOUTHBEAUTY、H&M、GAP、、mother care、无印良品MUJI等。
上海国金中心IFC典型商业项目市调商业定位考察报告
定位成为上海最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为卖点， 打造国际级尊贵的购物商场。
购物
国金中心
写字楼 酒店
商场与地铁相连，位于上海陆家嘴的中心地段，真正的CBD中心， 主要瞄准甲级写字楼里的高端商务人群和游客来观光消费。
国金中心IFC
项目物业构成
殿堂级国际购物商场
特色配套：项目自身和周边都配有高端的银行国际五星酒店等。
国金中心IFC
设计分析
殿堂级国际购物商场
立面分析：整个建筑外墙以银灰色玻璃帷幕覆面，主调色彩以白 和银灰为主，以营造现代高雅气氛。
国金中心IFC
设计分析
殿堂级国际购物商场 上海国金中心商场的建筑设计由国际知名的美国建筑师佩利·克拉克·佩利建筑事务所操刀，并由英国 贝诺负责室内设计； 商场的整体设计与上海陆家嘴金融区的规划互相匹配，整个外形的建筑灵感来自永恒璀璨的钻石， 日夜绽放炫目的迷人光芒，与上海外滩和东方明珠的繁荣景象互相辉映； 整个商场内部以高贵浪漫的香槟色及淡米白色等特点，而典雅欧陆式歌剧院的浪线型镂空设计，增 强商场的室内空间感，营造宽敞的休闲环境。
国金中心IFC
业态规划
殿堂级国际购物商场
主力店：汇聚全球超过100家国际奢侈品牌旗舰店。
国金中心IFC
业态规划
殿堂级国际购物商场
特色业态：商场广场中心配有一个苹果手机体验店。外形独特，与 国金中心融为一体。
国金中心IFC
建筑外立面
殿堂级国际购物商场
国金中心IFC
小品实景展示
殿堂级国际购物商场
国金中心（IFC）
上海
殿堂级国际购物商场
国金中心IFC
项目概况
殿堂级国际购物商场
上海国金中心(ifc）——陆家嘴高端商业中心
上海商业考察报告
上海商业考察报告第一部分上海简介上海市，简称沪，别称申，是中华人民共与国直辖市与国家中心城市，中国第一大城市。
上海位于中国东部弧形海岸线的中间，地处长江三角洲最东部，东向东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接，最北部为处于长江入海口中的崇明岛。
上海是移民城市，常住人口逾2300万，其中流动人口近40%。
经济：上海生产总值约占中国的4%，且位居大中华地区城市之首，2011年全市生产总值为19195.69亿元，世界排名第11位，其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。
上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。
上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。
人均生产总值达到82,560元，折合12,784美元。
上海现在以工业与服务业并重。
轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门，在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地，永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表，“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国，不过1980年代后，轻工业日渐走向衰落。
而以江南制造总局为起点，上海的重工业持续繁荣，诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。
城市交通：2011年，全上海公交线路1100多条，公交车近17000辆，公交网络已经覆盖每一个行政村，日客运量为770万人次轨道交通是又一重要的市内交通交通工具，在客流量上与公交车平分秋色。
包括12条地铁线路（含金山铁路），1条磁悬浮线路，1条有轨电车线路，于1995年4月正式开始运营。
上海地铁总里程已超过400公里，是世界最长的地铁网络，将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流近700万。
上海出租汽车始于1908年，1930年曾经达到一个高峰，自1980年以来，出租汽车业重新活跃，目前全市共有运营汽车达5万辆，出租车扬招点也陆续设立。
上海杭州商业综合体考察报告
2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。
对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。
在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。
对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。
上海某项目考察报告
8
上海国金中心--楼层布局及品牌组合
时尚服饰：11个 珠宝、钟表、饰物：3个 餐饮：28个 特色商店：2个 服务2个
Байду номын сангаас
B2F共有品牌46个
9
上海国金中心--楼层布局及品牌组合 时尚服饰：25个 珠宝、钟表、饰物：7个 美容、个人护理：7个 餐饮：6个 服务：1个 B1F共有品牌46个
10
上海国金中心--楼层布局及品牌组合
• 主题：奢华、品质、时尚 • 客群分布特点：高端时尚消费人群 • 主力店：LV、香奈儿、爱马仕、卡地亚等国际一线奢侈品牌、苹果专卖店、百丽宫影城 • 次主力店：俏江南、利苑等 • 项目布局特点：负一、负二层餐饮分布如星巴克、哈根达斯、时尚港丽、日本料理、麦当劳等快速、时
尚休闲美食，娱乐配套：百丽宫影城；一层、二层多以国际一线奢侈品牌为主；三层、四层餐馆分布以 利苑、俏江南、天泰、等高端餐馆为主。 • 项目借鉴点： 项目规划设计合理，整个商场内部色调统一，以高贵浪漫的香槟色及淡米色为主要色调，装潢设计突出时 尚、高贵与精致等特点，以国际级高端品牌旗舰店为卖点，流露高贵气派，让顾客感受不一样的尊贵购 物享受。
百联集团所开发商业项目，均由集团旗下的上海友谊集 团股份有限公司进行操作运营，目前总共拥有商业建筑面积 超过600万平方米，年营业收入近500亿，经营网点遍布全国 20多个省市超过5000家，几乎涵盖了零售业现有的各种业态， 如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣 店、专业专卖店等。
35
16
概述篇--上海正大广场概述
上海正大广场
17
正大广场--项目简介
项目名称：正大广场 项目位置：上海浦东新区陆家嘴西路168号 项目类型：中高端大型国际化购广场 所属商圈：陆家嘴金融贸易区 建筑面积：25万㎡ 建筑形态及结构：地上10层，地下3层 相关配套：提供约1900个停车位 开发公司：泰国正大集团 产权归属：物业全部自持 合作模式：租赁 管理公司：正大房地产商业管理有限公司 开业时间：2002年开业
上海国金中心--楼层布局及品牌组合
时尚服饰：11个 珠宝、钟表、饰物：3个 餐饮：28个 特色商店：2个 服务2个
Байду номын сангаас
B2F共有品牌46个
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上海国金中心--楼层布局及品牌组合 时尚服饰：25个 珠宝、钟表、饰物：7个 美容、个人护理：7个 餐饮：6个 服务：1个 B1F共有品牌46个
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上海国金中心--楼层布局及品牌组合
• 主题：奢华、品质、时尚 • 客群分布特点：高端时尚消费人群 • 主力店：LV、香奈儿、爱马仕、卡地亚等国际一线奢侈品牌、苹果专卖店、百丽宫影城 • 次主力店：俏江南、利苑等 • 项目布局特点：负一、负二层餐饮分布如星巴克、哈根达斯、时尚港丽、日本料理、麦当劳等快速、时
尚休闲美食，娱乐配套：百丽宫影城；一层、二层多以国际一线奢侈品牌为主；三层、四层餐馆分布以 利苑、俏江南、天泰、等高端餐馆为主。 • 项目借鉴点： 项目规划设计合理，整个商场内部色调统一，以高贵浪漫的香槟色及淡米色为主要色调，装潢设计突出时 尚、高贵与精致等特点，以国际级高端品牌旗舰店为卖点，流露高贵气派，让顾客感受不一样的尊贵购 物享受。
百联集团所开发商业项目，均由集团旗下的上海友谊集 团股份有限公司进行操作运营，目前总共拥有商业建筑面积 超过600万平方米，年营业收入近500亿，经营网点遍布全国 20多个省市超过5000家，几乎涵盖了零售业现有的各种业态， 如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣 店、专业专卖店等。
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概述篇--上海正大广场概述
上海正大广场
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正大广场--项目简介
项目名称：正大广场 项目位置：上海浦东新区陆家嘴西路168号 项目类型：中高端大型国际化购广场 所属商圈：陆家嘴金融贸易区 建筑面积：25万㎡ 建筑形态及结构：地上10层，地下3层 相关配套：提供约1900个停车位 开发公司：泰国正大集团 产权归属：物业全部自持 合作模式：租赁 管理公司：正大房地产商业管理有限公司 开业时间：2002年开业
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上海商业项目考察报告
考察时间：2013年6月5－6日
考察项目： -IFC -K11 -思南公馆 -金桥国际商业广场 -红坊创意园 -老码头
Content
• IFC • K11 • 思南公馆 • 金桥国际商业广场 • 红坊创意园 • 老码头
IFC
简介
• 项目坐落于位于上海浦东陆家嘴金 融核心地段 - 上海浦东新区陆家嘴 世纪大道8号。作为地标性优质综合 商业项目拥有——国际级大型购物 商场，五星级上海浦东丽思卡尔顿 酒店, 双子塔外型的甲级写字楼和 高级服务式公寓，提供一站式的购 物休闲及生活新体验；
客单价：20-30元
餐饮
美食广场之---西树泡芙！
• 经过【西树泡芙】的铺子，空气里满溢泡芙甜甜的奶香味，纠缠着食欲。每个泡芙都是在客 人面前现场灌制而成，只做3款口味（香草原味、清新抹茶、香醇可可），无添加、手作、自 然醇味是【西树泡芙】的特色；
租金及营业收入 持续上涨的租金及营业额
核心提示：据介绍，截至2011年12月底，上海IFC商场平均每日人流量为6-8万人次，商场
平均租金为50-200元/月/平方尺，2011年营业额为40-50亿元。
根据易城中国数据披露，该商场中一些知名高端品牌的铺租在2011年已经突破了50元/
平方米/每天，达到上海一流水平；同时，其写字楼的租金也有大幅度的攀升——2011年第 三季度，上海国金中心写字楼租金报价为14元/平方米/天（上海全市甲级写字楼平均租金 报价10.5元/平方米/天）
长期的商业地产实践经验+强大的招商能力
• 商场第一期180多个国际顶级品牌店及享誉世 界的顶级餐厅进驻，上海国金中心商场开创国 内商场云集最多国际一线品牌旗舰店的先河；
商场首层已汇聚了25家世界级品牌旗舰店
• 商场定位成为上海最殿堂级国际购物商场，以 国际级旗舰店为卖点，打造国际级尊贵的购物 商场，营造高贵的购物环境，让顾客感受不一 样的尊贵购物享受；
银座梅林(Ginza Bairin) 创始于1927，日本东京银座著名吉列豚肉专 门店“银座梅林” ， 至今已传承三代。在中 国内地第一家开设在上海国金中心，已经开 业有一年多。本店保持日本傳統的吉列豚肉 文化，精選的優質豚肉，结合秘传酱汁与烹 饪配方。主厨推荐的料理有吉列豬柳定食、 梅林特选猪柳饭、梅林猪扒三文治
• 触屏互动指南设于各楼层策略性位置， 方便顾客查询商店资料及活动，品牌活 动及优惠；
精致的柱体包装 暗藏消火栓
• 一站式贴心周全的顾客服务：商户优惠 情报、广播节目资料、糖果派送,急救 箱,失物招领,信息咨询,手机电池充电, 本地传真服务,停车优惠,针线包服务, 雨伞借用,便利湿纸巾,轮椅借用,便利 雨衣等；
K11
简介
项目坐落于淮海中路黄金商务区，周围有超过15 家甲级写字楼及数十家5星级酒店，地下二层 ， 直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连
商业面积：40000㎡ （地下三层，地上六层） 车位：270个（停车场位于6-9F）
租户：78家，其中近20%的零售及餐饮品牌为首 次入驻上海
业态占比： -时装配饰42% -美容护理12% -生活配套10% -餐饮36%
• 影院从设计理念、到装修乃至观众厅内观影效 果全部都是影院界的精致之最。超宽座椅和椅 间距，每一排座椅的观看角度都经过了精确调 整，为观众提供了最佳观影环境；
优雅舒适 的观影等 候区
• 国际知名的顶级的放映设备，影院6个放映厅 除配备大片盘胶片放映机外全部采用Real D的 数字放映设备；
服装零售
果店内一派繁荣景象，随处可见顾客
• 霸气外露的苹果LOGO
主力店
IFC主力店之 影院---Palace Cinema!
• 上海国金百丽宫影城是香港百老汇戏院旗下奢 华品牌——香港中环IFC姊妹影院。国金百丽 宫影城目前是上海最高档次的影院之一，成为 沪上中产人士所钟爱到此观影的场所；
• 首家在国内开设的有六间共能容纳800座位的 PALACE CINEMA百丽宫电影院设有华丽的座椅 和先进的影音设备，播放最新上映的国际大片 ，为顾客带来无与伦比的视听效果；
市场定位：19-50岁追求现代生活的社会群体， 通过艺术与购物契合，并非一味追求高端
设计亮点 33米全球最高的人工瀑布
楼艺术走廊
设计亮点 楼层指南及品牌LOGO墙
设计亮点 体验式娱乐及小品
业态占比及分布
-时装配饰42% Burberry、Max Mara、Dolce&Grbbana、Chloe、Bally、iBLUES、P-Plus、love Moschino 等36个店铺，基本分布位于地下2层至地上2层之间。
金牛苑越南菜馆 （Golden Bull Vietnamese Restaurant） 香港发展已有三十多年历史，是香港最有代 表性的越南菜餐厅之一，并在2006年开始在 中国上海发展餐饮事业，首先在淮海中路中 环广场开设第一家金牛苑越南菜馆，继而 2010年在浦东陆家嘴，上海ifc商场又开设 了第二家金牛苑越南菜馆；
30多间国际潮流时装品牌
• 追寻时尚潮流的都市男女，上海国金中心商场为顾客带来国际潮流时装品牌，包括agnes b、 A|X ARMANI EXCHANGE、 o、Cocktail la mode、DIESEL、DKNY、MISS SIXTY、KOOKAI、o‘blu、STELLA LUNA、STEVE MADDEN、theory等 等
• 整个商场内部以高贵浪漫的香槟色及淡米白色为 主要色调，装潢设计突出时尚、高贵与精致等特 点，而浪线型镂空设计，增强了商场的室内空间 感，营造宽敞的休闲环境。
设计亮点
复式商铺 +水晶吊灯 +快速扶手电梯
• 位于世纪大道的 商场入口是复式 商铺设计, 10米 高, 55米长。楼 顶配上别致的鹅 蛋形水晶吊灯， 彰显强烈的个性 和时尚的魅力；
炉匠 炉端烧•清酒吧 （Takumi Robata & Sake Bar） 日式烧烤+高端寿司
餐饮
四大全球顶尖餐饮品牌旗舰店
太和殿精致麻辣火锅(Taihodien Spicy Hot Pot Restaurant) 港星与日韩明星最爱的『太和殿精致麻 辣火锅 』在上海国金中心开设地一家海 外分店。拥有在台湾经营18年的餐饮经 验来到上海，除了带来台湾一流美食品 味之外，更重要的是将如何吃『无酱料 火锅』的概念带到上海
• 中空特别设计快速扶手电梯，将顾客迅
速地由2/F带往4/F，令人流平均分布；
• 为给各品牌留有好的展示空间，1F中庭 未设置扶梯，只配有小品景观，站在1F 中庭空间感很好，视野开阔
设计亮点
其它特色设计及顾客服务
• 迎合数码影像潮流，商场内设有多部等 离子电视，位于商场L4-LG1顾客升降机 大堂，播放商场宣传片，活动片段，品 牌时装巨片及最新广告，提供最新资讯
咖啡5家——COSTA、麝香猫、简单生活、BAKER&SPICE、COVE，从地下1层到地上2层，平均每层1家；
甜品10家——BLINK、西树泡芙、茶米、布歌东京、特迪莓仑等，全部位于地下2层；
-生活配套10% Watsons、Organic、SKINFOOD、L.J nail salon、CellCare、Green Massage等9个商户，除了Green Massage位于3楼外，其余均位于地下一层及二层。
可借鉴启示 ABC COOKING STUDIO
ABC Cooking Studio是女性专用料理工作室。参加资格是16岁以上的女性。提供 蛋糕、面包及料理的全方位制作方法教授、材料准备等培训及服务。在上海开设4 家店，北京开设1家店。可在网络预订课程，每桌最多4人。
主力店
IFC主力店之Apple Store!
此处有从外部通往 苹果店的通道
• 上海首家、大陆第二家 Apple Store 零售店，店铺 面积达1500平方米；
• 其标志性12米高的圆柱形玻
璃幕墙及旋转玻璃楼梯建筑
耗资过亿元，全透明的钢化
玻璃未来感十足，吸引全球
购物中心内部客流不足的情况下，苹
眼光；
用地面积： 25000平方米 建筑面积： 约40万平方米 购物中心： 11万平方米 写字楼： 20万平方米 酒店公寓： 9万平方米 停车场： 上下三层，1900个 建筑高度： 260米 容积率： 6.21 客梯个数： 16个 货梯个数： 4个 开业时间： 2010年5月
简介
金融核心地段 交通区位优势
-美容护理12% Watsons、Organic、SKINFOOD、L.J nail salon、CellCare、Green Massage等9个 商户，除了Green Massage位于3楼外，其余均位于地下一层及二层。
业态占比及分布
-餐饮36％ 正餐12家——港丽餐厅、合点寿司、极食餐厅、花丸乌冬面、新元素、比萨马上诺、鸿星荟海鲜酒家、 阿吾罗日本料理等，位于地上3-4层；
• 新鸿基凭借擅长地铁上盖项目的丰富经验，使上海国金中心办公楼
底层直接与轨道交通2号线陆家嘴站连通，还与规划中的轨道交通14
号线陆家嘴站实现零换乘，交通优势十分明显；
购物中心入口 实现与地铁无缝连接
设计亮点
设计风格与镂空空间感
• 商场的整体设计与上海陆家嘴金融区的规划互相 匹配，整个外形的建筑灵感来自永恒璀灿的钻石 ，日夜绽放眩目的迷人光芒，与上海外滩和东方 明珠的繁荣景象互相辉映。
餐饮
B2美食广场-筷食通 多元各国小吃云集
来自法国的著名甜品店 【jean-paul Hevin】有空运到 沪的“手工巧克力和Macaron”
日本面包店【都恩客】里的香脆 法棍们
【利奥尼达斯】从布鲁塞尔空运 来的比利时巧克力
【西树泡芙】寻得味道很正的“ 日本宇治抹茶味泡芙”
• 品类：巧克力、冰激凌、泡芙、咖啡、可丽饼、章鱼小丸子等； • 单品牌客单价：20-30元；
考察时间：2013年6月5－6日
考察项目： -IFC -K11 -思南公馆 -金桥国际商业广场 -红坊创意园 -老码头
Content
• IFC • K11 • 思南公馆 • 金桥国际商业广场 • 红坊创意园 • 老码头
IFC
简介
• 项目坐落于位于上海浦东陆家嘴金 融核心地段 - 上海浦东新区陆家嘴 世纪大道8号。作为地标性优质综合 商业项目拥有——国际级大型购物 商场，五星级上海浦东丽思卡尔顿 酒店, 双子塔外型的甲级写字楼和 高级服务式公寓，提供一站式的购 物休闲及生活新体验；
客单价：20-30元
餐饮
美食广场之---西树泡芙！
• 经过【西树泡芙】的铺子，空气里满溢泡芙甜甜的奶香味，纠缠着食欲。每个泡芙都是在客 人面前现场灌制而成，只做3款口味（香草原味、清新抹茶、香醇可可），无添加、手作、自 然醇味是【西树泡芙】的特色；
租金及营业收入 持续上涨的租金及营业额
核心提示：据介绍，截至2011年12月底，上海IFC商场平均每日人流量为6-8万人次，商场
平均租金为50-200元/月/平方尺，2011年营业额为40-50亿元。
根据易城中国数据披露，该商场中一些知名高端品牌的铺租在2011年已经突破了50元/
平方米/每天，达到上海一流水平；同时，其写字楼的租金也有大幅度的攀升——2011年第 三季度，上海国金中心写字楼租金报价为14元/平方米/天（上海全市甲级写字楼平均租金 报价10.5元/平方米/天）
长期的商业地产实践经验+强大的招商能力
• 商场第一期180多个国际顶级品牌店及享誉世 界的顶级餐厅进驻，上海国金中心商场开创国 内商场云集最多国际一线品牌旗舰店的先河；
商场首层已汇聚了25家世界级品牌旗舰店
• 商场定位成为上海最殿堂级国际购物商场，以 国际级旗舰店为卖点，打造国际级尊贵的购物 商场，营造高贵的购物环境，让顾客感受不一 样的尊贵购物享受；
银座梅林(Ginza Bairin) 创始于1927，日本东京银座著名吉列豚肉专 门店“银座梅林” ， 至今已传承三代。在中 国内地第一家开设在上海国金中心，已经开 业有一年多。本店保持日本傳統的吉列豚肉 文化，精選的優質豚肉，结合秘传酱汁与烹 饪配方。主厨推荐的料理有吉列豬柳定食、 梅林特选猪柳饭、梅林猪扒三文治
• 触屏互动指南设于各楼层策略性位置， 方便顾客查询商店资料及活动，品牌活 动及优惠；
精致的柱体包装 暗藏消火栓
• 一站式贴心周全的顾客服务：商户优惠 情报、广播节目资料、糖果派送,急救 箱,失物招领,信息咨询,手机电池充电, 本地传真服务,停车优惠,针线包服务, 雨伞借用,便利湿纸巾,轮椅借用,便利 雨衣等；
K11
简介
项目坐落于淮海中路黄金商务区，周围有超过15 家甲级写字楼及数十家5星级酒店，地下二层 ， 直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连
商业面积：40000㎡ （地下三层，地上六层） 车位：270个（停车场位于6-9F）
租户：78家，其中近20%的零售及餐饮品牌为首 次入驻上海
业态占比： -时装配饰42% -美容护理12% -生活配套10% -餐饮36%
• 影院从设计理念、到装修乃至观众厅内观影效 果全部都是影院界的精致之最。超宽座椅和椅 间距，每一排座椅的观看角度都经过了精确调 整，为观众提供了最佳观影环境；
优雅舒适 的观影等 候区
• 国际知名的顶级的放映设备，影院6个放映厅 除配备大片盘胶片放映机外全部采用Real D的 数字放映设备；
服装零售
果店内一派繁荣景象，随处可见顾客
• 霸气外露的苹果LOGO
主力店
IFC主力店之 影院---Palace Cinema!
• 上海国金百丽宫影城是香港百老汇戏院旗下奢 华品牌——香港中环IFC姊妹影院。国金百丽 宫影城目前是上海最高档次的影院之一，成为 沪上中产人士所钟爱到此观影的场所；
• 首家在国内开设的有六间共能容纳800座位的 PALACE CINEMA百丽宫电影院设有华丽的座椅 和先进的影音设备，播放最新上映的国际大片 ，为顾客带来无与伦比的视听效果；
市场定位：19-50岁追求现代生活的社会群体， 通过艺术与购物契合，并非一味追求高端
设计亮点 33米全球最高的人工瀑布
楼艺术走廊
设计亮点 楼层指南及品牌LOGO墙
设计亮点 体验式娱乐及小品
业态占比及分布
-时装配饰42% Burberry、Max Mara、Dolce&Grbbana、Chloe、Bally、iBLUES、P-Plus、love Moschino 等36个店铺，基本分布位于地下2层至地上2层之间。
金牛苑越南菜馆 （Golden Bull Vietnamese Restaurant） 香港发展已有三十多年历史，是香港最有代 表性的越南菜餐厅之一，并在2006年开始在 中国上海发展餐饮事业，首先在淮海中路中 环广场开设第一家金牛苑越南菜馆，继而 2010年在浦东陆家嘴，上海ifc商场又开设 了第二家金牛苑越南菜馆；
30多间国际潮流时装品牌
• 追寻时尚潮流的都市男女，上海国金中心商场为顾客带来国际潮流时装品牌，包括agnes b、 A|X ARMANI EXCHANGE、 o、Cocktail la mode、DIESEL、DKNY、MISS SIXTY、KOOKAI、o‘blu、STELLA LUNA、STEVE MADDEN、theory等 等
• 整个商场内部以高贵浪漫的香槟色及淡米白色为 主要色调，装潢设计突出时尚、高贵与精致等特 点，而浪线型镂空设计，增强了商场的室内空间 感，营造宽敞的休闲环境。
设计亮点
复式商铺 +水晶吊灯 +快速扶手电梯
• 位于世纪大道的 商场入口是复式 商铺设计, 10米 高, 55米长。楼 顶配上别致的鹅 蛋形水晶吊灯， 彰显强烈的个性 和时尚的魅力；
炉匠 炉端烧•清酒吧 （Takumi Robata & Sake Bar） 日式烧烤+高端寿司
餐饮
四大全球顶尖餐饮品牌旗舰店
太和殿精致麻辣火锅(Taihodien Spicy Hot Pot Restaurant) 港星与日韩明星最爱的『太和殿精致麻 辣火锅 』在上海国金中心开设地一家海 外分店。拥有在台湾经营18年的餐饮经 验来到上海，除了带来台湾一流美食品 味之外，更重要的是将如何吃『无酱料 火锅』的概念带到上海
• 中空特别设计快速扶手电梯，将顾客迅
速地由2/F带往4/F，令人流平均分布；
• 为给各品牌留有好的展示空间，1F中庭 未设置扶梯，只配有小品景观，站在1F 中庭空间感很好，视野开阔
设计亮点
其它特色设计及顾客服务
• 迎合数码影像潮流，商场内设有多部等 离子电视，位于商场L4-LG1顾客升降机 大堂，播放商场宣传片，活动片段，品 牌时装巨片及最新广告，提供最新资讯
咖啡5家——COSTA、麝香猫、简单生活、BAKER&SPICE、COVE，从地下1层到地上2层，平均每层1家；
甜品10家——BLINK、西树泡芙、茶米、布歌东京、特迪莓仑等，全部位于地下2层；
-生活配套10% Watsons、Organic、SKINFOOD、L.J nail salon、CellCare、Green Massage等9个商户，除了Green Massage位于3楼外，其余均位于地下一层及二层。
可借鉴启示 ABC COOKING STUDIO
ABC Cooking Studio是女性专用料理工作室。参加资格是16岁以上的女性。提供 蛋糕、面包及料理的全方位制作方法教授、材料准备等培训及服务。在上海开设4 家店，北京开设1家店。可在网络预订课程，每桌最多4人。
主力店
IFC主力店之Apple Store!
此处有从外部通往 苹果店的通道
• 上海首家、大陆第二家 Apple Store 零售店，店铺 面积达1500平方米；
• 其标志性12米高的圆柱形玻
璃幕墙及旋转玻璃楼梯建筑
耗资过亿元，全透明的钢化
玻璃未来感十足，吸引全球
购物中心内部客流不足的情况下，苹
眼光；
用地面积： 25000平方米 建筑面积： 约40万平方米 购物中心： 11万平方米 写字楼： 20万平方米 酒店公寓： 9万平方米 停车场： 上下三层，1900个 建筑高度： 260米 容积率： 6.21 客梯个数： 16个 货梯个数： 4个 开业时间： 2010年5月
简介
金融核心地段 交通区位优势
-美容护理12% Watsons、Organic、SKINFOOD、L.J nail salon、CellCare、Green Massage等9个 商户，除了Green Massage位于3楼外，其余均位于地下一层及二层。
业态占比及分布
-餐饮36％ 正餐12家——港丽餐厅、合点寿司、极食餐厅、花丸乌冬面、新元素、比萨马上诺、鸿星荟海鲜酒家、 阿吾罗日本料理等，位于地上3-4层；
• 新鸿基凭借擅长地铁上盖项目的丰富经验，使上海国金中心办公楼
底层直接与轨道交通2号线陆家嘴站连通，还与规划中的轨道交通14
号线陆家嘴站实现零换乘，交通优势十分明显；
购物中心入口 实现与地铁无缝连接
设计亮点
设计风格与镂空空间感
• 商场的整体设计与上海陆家嘴金融区的规划互相 匹配，整个外形的建筑灵感来自永恒璀灿的钻石 ，日夜绽放眩目的迷人光芒，与上海外滩和东方 明珠的繁荣景象互相辉映。
餐饮
B2美食广场-筷食通 多元各国小吃云集
来自法国的著名甜品店 【jean-paul Hevin】有空运到 沪的“手工巧克力和Macaron”
日本面包店【都恩客】里的香脆 法棍们
【利奥尼达斯】从布鲁塞尔空运 来的比利时巧克力
【西树泡芙】寻得味道很正的“ 日本宇治抹茶味泡芙”
• 品类：巧克力、冰激凌、泡芙、咖啡、可丽饼、章鱼小丸子等； • 单品牌客单价：20-30元；