土地使用年限修正系数公式是如何推算出来的
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法公式
基准地价系数修正法公式基准地价系数修正法公式，听起来好像很高大上的样子，其实呢，就是个很简单的东西。
今天，我就来给大家讲讲这个东西是怎么用的，以及它背后的一些小故事。
我们要知道，这个基准地价系数修正法公式是用来干什么的。
它主要是用来计算土地出让金的，也就是我们常说的“地价”。
那么，这个地价是怎么算出来的呢？其实，很简单，就是把土地的基准地价乘以一个修正系数。
这个修正系数，就是根据土地的具体情况来确定的。
比如，土地的位置、面积、用途等等。
那么，这个基准地价又是什么呢？简单来说，就是一个参考值。
它是根据过去的一段时间内，类似土地的成交价格来确定的。
这样，我们就可以知道，如果现在要卖一块地，大概能卖多少钱了。
好了，现在我们知道了这个基准地价系数修正法公式的基本原理，接下来就要用到实际操作了。
我们要确定土地的基准地价。
这个基准地价，一般是根据国土资源部门发布的数据来确定的。
然后，我们要根据土地的具体情况进行调整。
比如，如果土地的位置很好，那么我们就可以给它加一个高的修正系数；反之，如果土地的位置比较偏远，那么我们就可以给它减一个修正系数。
这个修正系数并不是随便定的。
它是要经过一定的计算才能得出的。
具体的计算方法呢，就是用土地的基准地价乘以一个修正系数。
这个修正系数，又是由国土资源部门根据土地的具体情况来确定的。
所以，说到底，这个基准地价系数修正法公式，其实就是一个很灵活的东西。
它可以根据不同的情况，给出不同的结果。
那么，这个基准地价系数修正法公式有什么用呢？其实，它的用处还是很大的。
它可以帮助我们更好地了解土地的价值。
通过这个公式，我们可以知道，一块土地大概能卖多少钱。
这样，我们就可以更好地进行投资决策了。
它还可以帮助我们控制土地的价格。
通过调整修正系数，我们可以让土地的价格更加合理。
基准地价系数修正法公式是一个非常实用的东西。
它既可以帮助我们了解土地的价值，又可以帮助我们控制土地的价格。
所以，大家一定要学好这个东西哦！。
乳源瑶族自治2015年城镇
乳源瑶族自治县2015年城镇基准地价修正系数一、用地类型修正系数表由于本次更新的基准地价是商服、住宅、工业三种普通用地类型，当其他用地类型应用基准地价时，应进行用地类型修正，同时基准地价是满足价格内涵条件下的价格，如果宗地条件与价格内涵不一致时，则需进行个别因素修正，因此在宗地基本条件已知的基础上，可根据宗地地价修正体系所对应的修正系数，快速、高效、较为合理地计算出该宗地的价格，以满足各方面对宗地地价的需求。
表1-1乳源瑶族自治县用地类型修正系数表二、各用途地价修正系数（一）商服用地宗地地价修正体系1、商服用地容积率（楼层）修正表1-1商服用地容积率修正系数表（2）待开发项目评估宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价。
（3）位于商业路线价标准深度内部分的地价以所在路段商业路线价为基础进行容积率修正，标准深度外部分的地价以所在网格点基准地价为基础进行容积率修正。
表1-2商服用地楼层修正系数表注：在地段的住宅用途网格点基准地价时，取其所在地段住宅用途网格点基准地价。
②已建成项目宜采用楼层修正。
2、使用年期修正商服用地基准地价是最高使用年限40年的价格，当待估宗地剩余使用年限不是40年时，应进行使用年期修正。
根据年期修正系数计算公式计算年期修正系数。
使用年期修正系数的计算公式为：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=M N r r k )1(11/)1(11 式中：r —商服用地还原利率为6.93% M —商服用地法定最高出让年期为40年N —估价对象土地使用年限 k —出让年期修正系数（二）住宅用地宗地地价修正体系 1、容积率修正表1-3住宅用地容积率修正系数表注：1）上表所述的“≤1.0别墅”指的是独立别墅、双联或联排别墅、花园洋房或相当于别墅的成规模的住宅。
2）容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业、公建配套等的综合容积率。
2、使用年期修正住宅基准地价为最高使用年限70年的价格，当待估宗地剩余使用年限不是70年时，应进行使用年期修正。
农用地产值还原法 修正系数
农用地产值还原法修正系数1. 引言农用地产值还原法修正系数是指在农用地评估过程中，为了考虑各种因素对农业产值的影响，对评估结果进行修正的一个指标。
通过引入修正系数，可以更准确地反映农用地的实际价值，为土地管理、决策和规划提供科学依据。
本文将详细介绍农用地产值还原法修正系数的概念、计算方法以及应用场景，并探讨其在农业发展和土地管理中的重要性。
2. 农用地产值还原法概述农用地产值还原法是一种常用的评估方法，通过考虑土壤肥力、气候条件、水资源等因素，计算出相对准确的农业产值。
然而，在实际应用中，由于各种因素的复杂性和不确定性，评估结果可能存在偏差。
为了弥补这些偏差，引入了修正系数。
农用地产值还原法修正系数是根据具体情况确定的一组参数或权重，在计算农业产值时对评估结果进行调整。
修正系数能够反映土地质量、生产技术、市场需求等因素对农业产值的影响程度，从而更准确地反映农用地的实际价值。
3. 农用地产值还原法修正系数的计算方法农用地产值还原法修正系数的计算方法可以根据具体情况进行调整，但一般包括以下几个步骤：步骤一：确定评估指标评估指标是指用于衡量农业产值影响因素的具体参数或权重。
常见的评估指标包括土壤肥力、气候条件、水资源、生产技术和市场需求等。
步骤二：确定权重在确定评估指标后，需要为每个评估指标赋予相应的权重。
权重可以根据实际情况和专家意见进行确定，通常采用主观赋权和客观赋权相结合的方法。
步骤三：计算修正系数修正系数的计算可以通过加权平均法或其他合适的方法进行。
具体而言，可以按照以下公式计算修正系数：修正系数= ∑(评估指标值× 权重) / ∑(权重)步骤四：应用修正系数计算得到修正系数后，将其应用于农用地的产值评估中。
即通过乘以修正系数，对原始评估结果进行调整，得到更准确的农业产值。
4. 农用地产值还原法修正系数的应用场景农用地产值还原法修正系数在土地管理和决策中具有广泛的应用场景，主要包括以下几个方面：土地管理通过引入修正系数，可以更准确地评估土地质量和农业产值，为土地管理部门提供科学依据。
吉安城区基准地价更新成果宗地地价其他因素修正系数
吉安市城区基准地价更新成果宗地地价其他因素修正系数一、商业用地宗地地价其他因素修正1.估价期日修正待评估宗地的期日价格指数T时间修正基准地价的评估期日价格指数2.容积率修正基准地价是代表设定容积率（铺面容积率为 1.4 ）水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
调查不同容积率水平下的地价平均值，得出商业用地容积率修正系数。
商业用地容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。
商业用地容积率修正系数表容积率≤0.40 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 修正系数0.6375 0.6826 0.7582 0.8387 0.9213 1.0000 1.1035 1.2112 容积率 2.0 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 修正系数 1.2987 1.4031 1.5098 1.6125 1.7037 1.7677 1.8146 1.8628 容积率 3.6 3.8 4.0 4.2 ≥4.4修正系数 1.9133 1.9526 1.9892 2.0042 2.2019注：除表中列出的容积率修正系数外，其他容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算得出。
容积率修正公式：P=P i0×K s式中， P：待估宗地地价， P i0：某级别基准地价， K s容积率修正系数。
3.使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期的使用权价格，商业用地法定最高出让年期为 40 年。
使用年期修正系数计算公式为：Y=1 ( 1 ) n / 1 ( 1 ) m1 R 1 R式中： R—土地还原利率m—土地使用权法定最高出让年限n—剩余出让年期Y—使用年期修正系数年期修正系数表年期 1 2 3 4 5 6 7 8 修正系数0.0664 0.1287 0.1872 0.2422 0.2938 0.3422 0.3877 0.4304 年期9 10 11 12 13 14 15 16 修正系数0.4705 0.5082 0.5436 0.5768 0.6079 0.6372 0.6647 0.6905 年期17 18 19 20 21 22 23 24 修正系数0.7148 0.7375 0.7589 0.7789 0.7978 0.8155 0.8321 0.8477 年期25 26 27 28 29 30 31 32 修正系数0.8623 0.8761 0.8890 0.9011 0.9125 0.9232 0.9332 0.9426 年期3334353637383940修正系数0.9515 0.9598 0.9676 0.9749 0.9818 0.9882 0.9943 1.0000 注：除表中列出的年期修正系数外，其他年期修正通过表中相临年期对应修正系数线性内插法计算得出。
土地使用权评估
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
5.基准地价系数修正法流程
基准地价系数修正法一、名词解释基准地价系数修正法，是我国土地估价方法之一。
它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
二、基准地价系数修正法的基本公式1．公式的内涵基准地价系数修正法的公式是依据基准地价成果，通过区域因素、个别因素、开发程度、期日、使用年期、容积率等修正得到待估宗地的价格。
2．公式的表达式基准地价系数修正法的公式为：p i=[p（1士k）t•k ij〒f]•y式中p i—待估宗地地价；p—待估宗地对应的基准地价；k—各区域因素和个别因素修正系数之和；t—期日修正系数；k ij—容积率修正系数；f—开发程度修正系数；y—待估宗地使用年期修正系数。
3．不同基准地价表达方式的修正公式及适用条件由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异。
区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达（也就是进行修正时是加上或减去一定的修正量），而有些地方是用修正比率表达（也就是进行修正时是乘以一定的比率）；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方，尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在进行开发程度修正时需要注意两者计算的差异。
因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式进行相应的调整以准确评估宗地。
三、基准地价系数修正法使范围1、适合于批量评估2、适合于作为一些政策性地价标准制定的依据3、适宜于市场不发达情况下的宗地估价4、适宜于税收、抵押等保守性宗地估价目的四、基准地价估价的步骤及方法、要求1．基准地价成果的收集、整理土地定级估价成果资料是进行基准地价系数修正法估价的基础，主要包括i【a．基准地价表 b．基准地价成果图件 c．基准地价因素修正系数表 d．基准地价评估方案e基准地价成果应用说明】以及宗地地价影响因素指标说明表等。
房地产修正系数计算
修正系数计算（各地区标准不同，大同小异）临街深度修正宽深比修正容积率修正使用年限修正街角地修正综合用地修正系数体系一、综合用地深度修正二、综合用地宽深比修正综合用地路线价宽深比修正系数表三、综合用地容积率修正综合用地容积率修正系数表注：当容积率≤2.0时，容积率修正系数为1，当容积率＞10.0，容积率修正系数为1.978 四、综合用地使用年期修正五、综合用地街角地修正：分两种情况：1.旁街附设有路线价时，街角地修正计算公式为：地价＝正街地价＋旁街地价×修正系数综合用地路线价街角地修正系数表1.若街角地只有正街路线价而无旁街路线价，则旁街的影响按下列公式计算：地价＝正街地价＋正街地价×修正系数综合用地路线价街角地无旁街路线价修正系数表六、两面临街地修正对两面临街的宗地，采用“重叠价值法”即划分高价街与低价街影响范围的分界点（亦称合致点），以合致线（合致点的连接线）将宗地分为两部分，各部分按其所面临的路线价分别计算地价，然后加总。
其计算公式如下：V=（Uh×dVh×fh）+（U1×dV1×f1）其中：V——待估宗地地价Uh——高价街路线价dVh——高价街临街深度修正系数fh——高价街临街宽深比修正系数U1——低价街路线价dV1——低价街临街深度修正系数f1——低价街临街宽深比修正系数高、低价街临街深度修正系数根据高、低价街的影响深度确定。
高价街路线价高价街影响深度= ———————————————×全部深度高价街路线价+低价街路线价低价街路线价低价街影响深度= ———————————————×全部深度高价街路线价+低价街路线价教你如何用WORD文档(2012-06-27 192246)转载▼标签：杂谈1. 问：WORD 里边怎样设置每页不同的页眉？如何使不同的章节显示的页眉不同？答：分节，每节可以设置不同的页眉。
文件――页面设置――版式――页眉和页脚――首页不同。