基准地价系数修正法范例

☆基准地价系数修正法范例

1、基准地价成果介绍与应用

⑴基准地价成果介绍及内涵

《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率，住宅容积率。不同用途基准地价参照表3-1-1。

3-1-1 /

所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程

度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6

式中：K1——期日修正系数

K2——土地使用年期修正系数

K3——土地形状修正系数

K4——容积率修正系数

K5——其它修正

K6——开发程度修正

∑K——影响地价区域因素与个别因素之和

2、确定估价对象的土地级别与基准地价

估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。

3、确定期日修正系数

依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝。

4、确定土地使用权年期修正系数

K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］

公式中：

K2——土地使用权年期修正系数

r ——土地还原率6%（土地还原率按评估基准日时中

国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值按6%计）n ——基准地价土地使用年限

m ——估价对象土地使用年限

基准地价设定的商业用地的土地使用年限为40年，本次评估设定估价对象的土地使用年限为40年，故土地使用年限修正系数为K2＝。

5、确定容积率修正系数

依据《×××区土地定级估价更新报告》商业用地容积率修正系数表（见表3-1-2）和委托方提供的资料，估价对象的容积率为，大于最大容积率3，本次评估参照容积率3进行修正，根据容积率修正体系，则估价对象的容积率修正系数为。估价对象容积率修正系数表详见表3-1-2。

表3-1-2×××区商业用地容积率修正系数表

6、确定形状修正系数

根据估价对象平面图，估价对象形状为类似矩形，较规则，利用方便。依据××市2005年公布的《××市区土地级别与基准地价更新报告》关于宗地形状修正系数表（见表3-1-3）及估价对象实际情况，本次估价确定宗地形状修正系数为。

表3-1-3 宗地形状系数修正表

根据《××市区土地级别与基准地价更新报告》中商业一级地影响因素说明与修正体系（见表3-1-4），建立估价对象地价影响因素说明与修正系数表（表3-1-5）。

因此，估价对象区域与个别因素修正系数∑K＝%。

8、其他修正

估价对象作为商场建成时间较早，其功能结构过时、无停车场，对估价对象的土地价值造成负面影响，在采用基准地价修正方法中加入这方面因素的修正，修正率为15%，即修正后的宗地地价=基准地价设定开发程度条件下的宗地地价×（1-15%）。

9、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价

经以上分析可得到，估价对象在基准地价设定条件下的土地价值，详见表3-1-8。

基准地价设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）

10、确定开发程度修正

依据×××人民政府2005年批准实施的《××市区土地级别与基准地价更新报告》可知，×××各种开发程度的开发费用是指对应每种开发程度在中配置情况下的平均开发费用(见表表3-1-5)。

表3-1-5 ×××各种开发程度平均开发费用表

平”。本次估价对象设定的开发程度为“七通一平”的开发状况，与基准地价设定的中配置标准和对应的“七通一平”的中配置标准存在一定差异，故需在估价对象设定开发程度对应中配置基础上按照开发程度调整系数表(表3-1-6)进行调整，并进一步修正基准地价设定的中配置标准。具体情况详见表3-1-6、表3-1-7。

表3-1-6 开发程度调整系数及估价对象调整系数表

表3-1-7 估价对象开发程度修正表

故估价对象开发费用K6＝150×（1+9%）＝元/平方米

11、确定基准地价系数修正法测算的宗地价格

根据计算公式和以上测算过程，可得到估价对象在评估设定开发程度条件下，利用基准地价系数修正法评估的宗地价格，计算结果见表3-1-8。

表3-1-8基准地价系数修正法计算结果一览表(元/平米)