土地-基准地价修正法测算表
测算表-酒店用地-市场法、剩余法、基准地价系数修正法
45,459,082元 6,827,466元 按年总收入的 3,689,529元 按建筑物重置价值的 1,106,859元 按建筑物重置价值的 24,168,020元 按年总收入的 9,667,208元 按年总收入的 5.65%计 0.50%计 0.15%计 20.00%计 8.00%计
75,381,018元 年总收入-年总支出
28,600元 1,293,946,399元 28,642元
V = a / (r-s) * [ 1- ( (1+s)/(1+r) )n ]
项目
金额 120,840,100元 计容建筑面积 58,341,600元 入住率 42,318,203元 客房间数 20,180,297元 平均入住单价
备注
45,177平方米 60.00% 333间 800元/间
收 益 法 评 估 测 算 过 程 表
序号 一 年总收入 客房收入 餐饮收入 其他收入 二 1 2 3 4 4 三 四 五 六 七 年总支出 税金 修缮费 保险费 经营费用 管理费用 年纯收益 (a) 还原利率 (r) 纯收益递增比率 (s) 收益年限 (n) 评估测算值 总价 (V) 单价 八 评估取整 单价
5.00% 一年期贷款利率
4.90%计 6.00%
投资收益率
2.00%
24.96
剩余土地使用年限
Байду номын сангаас
26.96年
120840099.4 48.28% 35.02% 16.70% 相关取值参考2016年星级酒店营收统计数据，可从旅游局网站查询
20%-30% 8%-10%
旅游局网站查询
住宅用地基准地价修正系数
0
-0.5
-1.0
必选
因素
规划限制条件
0.03
0.6
0.3
0
-0.3
-0.6
宗地个别条件
必选
因素
容积率
参见容积率修正系数表
土地开发状态
依据土地开发程度直接修正
房屋（拟建）朝向
0
-
-
宗地临路条件
0
-
-
宗地距公交站点距离
0
-
-
接近文教医疗设施程度
0
-
-
接近农贸市场程度
0
-
-
宗地周围土地利用类型
0
-
0.05
1.2
0.6
0
-0.5
-1.0
距小区级商服中心距离
0.04
1.0
0.5
0
-0.4
-0.8
距街区级商服中心距离
0.03
0.6
0.3
0
-0.3
-0.6
必
选
因
素
道路通达度
0.11
2.6
1.3
0
-1.1
-2.2
公交便捷度
0.12
2.8
1.4
0
-1.2
-2.4
距火车站距离
0.05
1.2
0.6
0
-0.5
必选
因素
容积率
参见容积率修正系数表
土地开发状态
依据土地开发程度直接修正
房屋（拟建）朝向
0.0
0.0
0
-1.8
-3.6
宗地临路条件
3.0
1.5
0
-1.5
基准地价修正系数表
2 0.934 3.6 0.617
2.2 0.879 4 0.579
较劣（%） 0~-6 0~-4 0~-3 ~-2
劣（%） （-6~-11） （-4~-8） （-3~-6） （-2~-4）
工业用地其他个别因素修正系数表 优劣度 影响因素 好 较好 一般 较劣 劣
形状
规则，利于成 形 较规则
——
形状较不规 则，对布局影 形状不规则， 响不大 较难布局
住宅用地区区域因素修正系数表 区域因素 繁华程度 交通条件 基础设施状况 环境状况 规划前景 住宅集聚度 权重值 整体修正幅度 （%） 优（%） 0.112 5~-6 5~3 0.14 6~-7 6~3 0.295 0.201 0.079 0.172 12~-13 8~-9 3~-4 7~-8 12~6 8~4 3~1.5 7~4 较优（%） 3~0 3~0 6~0 4~0 1.5~0 4~0 一般（%） 较劣（%） 0 0~-3 0 0~-4 0 0 0 0 0~-7 0~-5 0~-2 0~-4 劣（%） （-6~-6） （-4~-7） （-7~-13） （-5~-9） （-2~-4） （-4~-8）
地形 地质 修正系数 （%）
地势平坦 地质条件好 110~105
地势较平坦， 地势较平坦， 地势不太平 地势很不平 坡度<2%，对 坡度<5%，对 坦，需考虑坡 坦，需经过平 建筑无影响 建筑影响较小 度的影响 整才能使用 地质条件较好 —— 105~100 地质条件较劣 地质条件恶劣 100 100~95 95~90
<=0.5 2.1678 2.4 0.829 4.5 0.54
1 1.4019 2.6 0.785 5 0.509
区域因环境状况 0.196 规划前景 0.121
土地基准地价修正系数表 Microsoft Excel 工作表
未来土地利用 未来土地利用以工 以住宅和公共 业、仓储为主 设施为主 住宅 工业、仓储 无利也无弊 有一定影响
淮安市市区三级地商业用地宗地地价修正系数说明表 宗地修正系数、评价等级 优 较优 地处三级商服 距三级商服中心距 中心内或商业 离＜150m或商业路 路线；或距一 线延伸段；或距一 级商服中心距 距商服中心距离 级商服中心距离 离＜1200m或 商服繁 1200-1500m或距二 华 距二级商服中 级商服中心距离 心距离＜ 1000-1200m 1000m 企业职能数 公交便捷度 道路通 道路类型 达度 道路宽度 交通条 距火车站距离 对外交 件 通便利 距汽车站距离 度 距码头距离 路网密度 区域交通管制 企业数量多， 职能齐全 距公交车站＜ 100m 混合型主干道 ＞30m ＜6.0km ＜1.5km ＜1.5km 大 无限制 企业数量较多，职 能较齐全 距公交车站100－ 150m 生活型主干道 25-30m 6.0-7.0km 1.5-2.0km 1.5-2.0km 较大 货车禁止通行
未来土地利用 未来土地利用以工 以住宅和公共 业、仓储为主 设施为主 住宅 工业、仓储 无利也无弊 有一定影响
淮安市市区四级地商业用地宗地地价修正系数说明表 宗地修正系数、评价等级 优 较优
商服繁 华
距商服中心距离
企业职能数 公交便捷度 道路通 道路类型 达度 道路宽度 距火车站距离 交通条 对外交 通便利 距汽车站距离 件 度 距码头距离 路网密度 区域交通管制 人 流 量 形状
未来土地利用 未来土地利用以工 以住宅和公共 业、仓储为主 设施为主 住宅 工业、仓储 无利也无弊 有一定影响
淮安市市区五级地商业用地宗地地价修正系数说明表 宗地修正系数、评价等级 优 较优 区域人口密度 区域人口密度较 大，人流量 大，人流量较大， 大，宗地周围 距商服中心距离 宗地周围商业已初 商服繁 商业已形成一 具规模，网点数量 华 定规模，网点 较多 数量多 企业数量多， 企业数量较多，职 企业职能数 职能齐全 能较齐全 距公交车站＜ 距公交车站150公交便捷度 150m 200m 重要的生活型 重要的交通型次干 道路通 道路类型 次干道 道 达度 20-25m ＞25m 道路宽度 交通条 对外交 距火车站距离 5.0-6.0km ＜5.0km 件 3.0-4.0km 通便利 距汽车站距离 ＜3.0km 度 0.8-1.8km ＜0.8km 距码头距离 路网密度 大 较大 区域交通管制 人 流 量 形状 无限制 大 矩形 货车禁止通行 较大 近似矩形 对土地利用略有影 响 地基较好，承载力 较大，一般商业建 筑建设时还需作较 简单的基础处理 6-9m 3-6m 一面临主街道 未来土地利用以商 业、住宅为主 商住 较有利
土地评估各方法综合测算表
b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方米
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
——
b.结构工程费用
土地评估各方法综合测算表
成本法
成本逼近法
项目
单价
单位
备注
取费标准
一、土地取得成本
5846
元/平方米
（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
土地 (基准地价法)
用地。
指用于地面停放和保管车
停车楼、 库用地
辆及其附属设施的项目用 1.0 地，不包括公共汽车站场 交通运输用地
及交通运输站的停车场所
用地。
铁路用地 公路用地
铁路用地指用于铁道线
路、轻轨、场站的用地。
1.0 包括设计内的路堤、路 交通运输用地
堑、道沟、桥梁、林木等
用地。
公路用地指用于国道、省
道、县道、乡道及高速公
公寓式酒店）、饭店、旅
馆、招待所、度假村等。
大型商贸综合体是独立
的、用地面积不低于
商业基
20000㎡，容积率不低于
准地价
3.5的集零售、销售、餐
饮、连锁商场、百货商
大型商贸
场、酒店、商务、金融、
综合体、 一般商务
0.85
办公等于一体的大型商业 专业整体项目场所用地；
金融用地
商务金融用地是指企业、
服务业等办公用地，以及
普通住宅等用地。 别墅、低密度住宅用地特
密度住宅
3.0 指容积率小于1.0的别
用地
墅、低密度住宅用地。
工业用地指工业生产及直
工业用地
1.0 接为工业生产服务的附属
商服用地
商服用地
商服用地 住宅用地 住宅用地 工业用地
工业基
设施用地。
准地价
采矿用地指采矿、采石、
采矿用地
1.0
采砂（沙）场，盐田，砖 瓦窑等地面生产用地及尾
1.0
路的用地。包括设计内的 路堤、路堑、道沟、桥
交通运输用地
梁、林木及直接为其服务
工业基
的附属用地。
汽车站及 准地价 其他附属
用地
1.0
汽车站、停车场及其他附
土地评估计算表综合版(包含各种方法)
土地级别 项目位置 因素与因子 期日修正 距商服中心(米) 繁华程度 距宾馆(米) 距集贸市场(米) 临街道路状况 距公交站点(米) 交通条件 距火车站(米) 长途汽车站(米) 距高速路口(米) 供水状况 排水状况 供电状况 距医院(米) 距邮政局、所（米） 距幼儿园(米) 基础公用设施 状况 距中学(米) 距小学(米) 距图书馆(米) 距体育馆场(米) 距影剧院(米) 距广场(米) 距公园(米) 水污染 环境状况 大气污染 噪声污泥 绿地覆盖率 城市规划 道路规划 用地规划 Ⅱ 0 优劣度 一般 较劣 较劣 一般 较优 较劣 较劣 较劣 优 一般 优 较劣 优 一般 一般 较优 较劣 一般 较劣 一般 一般 优 较优 较优 一般 一般 一般 ∑k 容积率 楼层 使用年期 个别因素状况 宗地面积 宗地形状 建筑物朝向 景观 开发程度 楼面总地价(万元) 计算地价 楼面单价(元/平方米) 土地单价(元/平方米) V=Vlb×(1+∑ki)×kj×S 楼面总地价/建筑面积 楼面总地价/土地面积 6.24 6 68.4 一般 一般 南 无特殊景观 五通一平 依据规划设计或现状 共六层位于第五层 法定年限减去已使用的年限 面积对土地利用无不良影响 形状对土地利用无不良影响 土地面积 建筑面积 因子说明 基准地价评估基准日至估价时日区域内地价波 动不大，不作修正 250-550 650-850 550-700 生活型次干道或交通型主干道 100-150 6000-7000 2800-3500 2100-2700 好 一般 好 1100-1300 ＜200 200-300 350-550 200-300 1100-1300 850-1200 1200-1500 350-550 350-550 无污染 基本无污染 基本无污染 一般 无限制 一般住宅区 5678 0 基准地价 700 修正系数 1.00 0 -0.0055 -0.0084 0 0.0033 -0.0038 -0.0048 -0.0026 0.0042 0 0.0039 -0.0025 0.0007 0 0 0.0007 -0.0015 0 -0.0012 0 0 0.0025 0.0011 0.0012 0 0 0 -0.0127 0.539 1.00 0.9993 1 1 1.02 1.00 1 0 请输入建筑面 积 0
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第一步：待估宗地影响因素指标说明
影响因素
条件说明
优劣度
商业繁华度商业不繁华较差交通便捷度距主次干道距离一般环境质量优劣度环境质量较优较优基础设施状况六通一平较优规划限制条件一般限制一般宗地形状形状较规整一般宗地深度宗地深度一般一般地基承载力坚固稳定
较优综合修正系数
∑K =
第二步：确定年期修正系数K
待估宗地土地使用权的总年限为
50已使用年限请在空白的单元格内录入使用
土地剩余年限
44
剩余44年。
有限年期土地使用权修正公式为K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ]
银行贷款利率
5.31%存款利率请在空白的单元格内录入当前一般取一年期利率为准。
m—剩余土地使用年期，为44年n—法定土地使用年期，为50年
则 K= 0.9538
第三步：4.确定基准日修正系数
哈尔滨市城区基准地价基准日为2009年10月01日批准公布，地价水平无大变化。
因此取容积率取
1
空白单元格允许手动修改，但
第四步：确定容积率修正系数
1
空白单元格允许手动修改，但
第五步：确定待估宗地地价
土地单价=基准地价×（1+综合修正系数）×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
基准地价系数修正法评估过程参见下表：待估各宗地基准地价系数修正法评估过程一览表
土地等级哈尔滨市哈平路
三级405
0.1610.9538
1
请根据待估宗
素修正系数和综合修正系数。
列对各因素进行修正。
0.040006
2.25%r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.31%与一年期存款
利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为3.78%。
待估宗地容积率小于1，根据哈尔滨市基准地价测算报告及哈尔滨市有关文件规定，当宗地容积率小于1时，容积率修正系
修正系数
-0.0300.10.05
0.16
容积率修正系数
宗地位置
基准地价（元/m 2）综合修正
系数期日修
正系数使用年期修正系数
请在空白的单元格内录入使用权的总使用年限和已使用年限。
请在空白的单元格内录入当前银行的贷款和存款的利率，一般取一年期利率为准。
空白单元格允许手动修改，但当地价无多大的变化时默认值为1空白单元格允许手动修改，但当容积率小于1时默认值为1
448.00
待估宗地实际调查资料，确定待估宗地各因素修正系数和综合修正系数。
请在该表中修正系数列对各因素进行修正。
单位地价（元/m 2）。