土地出让年期修正系数
土地出让金如何计算
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地出让金如何计算随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面赢了网小编为大家解答。
一、土地出让金如何计算公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
二、土地出让的税费计算标准土地转让需要交纳的税费如下：(一)、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
(二)、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
(三)、土地增值税(出让方)：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
土地出让金如何计算
土地出让金如何计算补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数。
随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面小编为大家解答。
▲一、土地出让金如何计算公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
▲二、土地出让的税费计算标准土地转让需要交纳的税费如下：(一)、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
(二)、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
(三)、土地增值税(出让方)：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则
重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则重庆市国土房管局关于印发《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》的通知渝国土房管发2002486 号有关区国土资源局：为贯彻落实《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（渝府200279 号），我局拟定了《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：重庆市国有土地使用权土地级别基准价和土地出让金标准实施细则二○○二年七月九日重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则根据《重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（渝府200279 号）的规定，制定本实施细则。
1.基本概念 1.1 基准地价。
基准地价是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含土地出让金），是政府宏观调控土地市场，也是土地估价及有关部门制定各种土地费（税）政策的依据，不是具体收费标准。
1.2 土地级别。
土地级别是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。
重庆市城镇土地级别另行分布。
宗地级别不明确时，可参照宗地周围土地级别确定。
1.3 土地出让金。
土地出让金是指国有土地使用权出让时，土地使用者应向政府缴纳的款项。
1.4 土地收益。
土地收益是指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定经批准可以不办理出让手续的，转让者需向国家缴纳的费用。
1.5 土地还原率。
土地还原率是用以将土地纯收益还原为土地价格的利率（或比率）。
制定本次基准地价和土地出让金标准的土地还原率为0.0585。
2.本次调整的土地级别、基准地价和土地出让金标准的适用区域范围： 2.1 东起铜锣山，西至中梁山，北起井口、人和、唐家沱，南至小南海、钩鱼咀、道角区域内的土地。
2.2 北部新区范围内的土地。
2.3 渝北区回兴街道、双凤桥街道、双龙湖街道。
系数修正表.
第八章基准地价图、基准地价表和修正系数表二、基准地价表表2-18 营口市各用途基准地价表商业用地住宅用地工业用地级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)级别基准地价(元/m2)一级2420一级1380 一级600二级1963二级958 二级516三级1356 三级747 三级385四级917 四级634 四级324五级550五级495 五级288三、商业用地宗地地价因素修正表2-19一级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<100 100~200 200~300 300~400 >400 距长途客运站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<600 600~800 800~1000 1000~1200 >1200 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4 表2-20一级商业用地修正系数表（+18%……-18%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.12 -4.23 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34 距主干道距离 1.44 0.72 0 -0.72 -1.44 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -0.99 -1.98 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.23 -0.45 人口密度 2.34 1.17 0 -1.17 -2.34临街状况 1.08 0.54 0 -0.54 -1.08宗地形状0.54 0.27 0 -0.27 -0.54临街宽度 3.15 1.58 0 -1.58 -3.15 表2-21二级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<300 300~600 600~900 900~1200 >1200 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<150 150~300 300~450 450~600 >600 距长途客运站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700基础设施配套状况各项都有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<800 800~1100 1100~1400 1400~1700 >1700 人口密度>30000 30000~25000 25000~20000 20000~15000 <15000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-22二级商业用地修正系数表（+18%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 4.23 2.12 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 1.44 0.72 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63基础设施配套状况 1.98 0.99 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.45 0.23 0 -0.31 -0.63 人口密度 2.34 1.17 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.08 0.54 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.54 0.27 0 -0.38 -0.75 临街宽度 3.15 1.58 0 -2.19 -4.38表2-23三级商业用地修正系数指标说明表距商业中心距离（米）<400 400~800 800~1200 1200~1600 >1600 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<200 200~400 400~600 600~800 >800 距长途客运站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<900 900~1300 1300~1700 1700~2100 >2100 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-24三级商业用地修正系数表（+25%……-25%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -2.94 -5.88 距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.00 -2.00 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63 基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.38 -2.75 距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.31 -0.63人口密度 3.25 1.63 0 -1.63 -3.25 临街状况 1.50 0.75 0 -0.75 -1.50 宗地形状0.75 0.38 0 -0.38 -0.75 临街宽度 4.38 2.19 0 -2.19 -4.38表2-25四级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<800 800~1200 1200~1600 1600~2000 >2000 距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200 距主干道距离<220 220~440 440~660 660~880 >880 距长途客运站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500基础设施配套状况六项或七项有充分保证五项有充分保证四项有充分保证三项有充分保证其它距火车站距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500 人口密度>25000 25000~20000 20000~15000 15000~10000 <10000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-26四级商业用地修正系数表（+25%……-30%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米） 5.88 2.94 0 -3.53 -7.05距公交站点距离（米） 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90距主干道距离 2.00 1.00 0 -1.20 -2.40 距长途客运站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75基础设施配套状况 2.75 1.38 0 -1.65 -3.30距火车站距离（米）0.63 0.31 0 -0.38 -0.75 人口密度 3.25 1.63 0 -1.95 -3.90临街状况 1.50 0.75 0 -0.90 -1.80宗地形状0.75 0.38 0 -0.45 -0.90临街宽度 4.38 2.19 0 -2.63 -5.25表2-27五级商业用地修正系数指标说明表修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）<1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 >2500距公交站点距离（米）<50 50~100 100~150 150~200 >200距主干道距离<250 250~500 500~750 750~1000 >1000 距长途客运站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800基础设施配套状况五项以上有充分保证三项或四项有充分保证其它距火车站距离（米）<1200 1200~1800 1800~2300 2300~2800 >2800 人口密度>20000 20000~15000 15000~10000 10000~5000 <5000 临街状况两面临街一面临街不临街宗地形状正方形、长方形梯形较规整不很规整很不规整临街宽度>15 15~10 10~7 7~4 <4表2-28五级商业用地修正系数表（+30%……-15%）修正因素优较优一般较劣劣距商业中心距离（米）7.05 3.53 0 -1.76 -3.53距公交站点距离（米） 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95 距主干道距离 2.40 1.20 0 -0.60 -1.20 距长途客运站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38基础设施配套状况 3.30 1.65 0 -0.83 -1.65距火车站距离（米）0.75 0.38 0 -0.19 -0.38人口密度 3.90 1.95 0 -0.98 -1.95临街状况 1.80 0.90 0 -0.45 -0.90宗地形状0.90 0.45 0 -0.23 -0.45临街宽度 5.25 2.63 0 -1.31 -2.63四、商业用地宗地地价个别因素修正（一）容积率修正基准地价是代表设定容积率水平下的地价，在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
沈阳市基准地价修正系数表
一、关于商业、住宅、工业三类以外其他用途土地级别及有关地价标准的使用
按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次土地定级采用分类定级，共分商业、住宅、工业三种用途。
中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》中相关用途适用级别及基准地价标准、出让金标准参见附表。
3．法定最高土地使用年限及土地还原利率
商业40年、还原利率8.02%，住宅70年，还原利率7.01%，工业50年，还原利率5.77%。
沈阳市商业用地1～3级容积率修正系数
沈阳市商业用地4～9级容积率修正系数
沈阳市住宅用地1～3级容积率修正系数
沈阳市住宅用地4～9级容积率修正系数。
泸州市人民政府关于调整城区房屋交易土地出让金标准的通知-泸市府发[2011]28号
![泸州市人民政府关于调整城区房屋交易土地出让金标准的通知-泸市府发[2011]28号](https://img.taocdn.com/s3/m/095ba56df56527d3240c844769eae009581ba281.png)
泸州市人民政府关于调整城区房屋交易土地出让金标准的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 泸州市人民政府关于调整城区房屋交易土地出让金标准的通知（泸市府发[2011]28号）江阳区、龙马潭区、纳溪区人民政府，市级有关部门：《泸州市城区土地级别和基准地价更新》已由市政府公布施行，为了使我市房屋交易时办理土地出让手续补交的土地出让金与新的基准地价相协调，经市政府第35次常务会议研究，决定对市政府《关于调整泸州市城区土地出让金标准的通知》（泸市府发〔2004〕9号）中房屋交易收取土地国家收益的范围、标准、形式等作如下调整：一、土地出让金缴纳标准按单位建筑面积分摊的土地出让金计算（见附件1）。
其中，房改房交易土地出让金减半缴纳；继承、离婚涉及房屋过户的，土地使用权仍维持划拨。
二、土地出让最高年期按以下原则确定：土地出让年期内商业用地40年；住宅用地70年（原以缴纳国家收益的50年）；含有商业用途的综合楼，住宅用地按商业用地40年确定并作年期修正。
三、房屋坐落在泸州市城区基准地价图土地级别范围内但又未纳入附件1所列主要街道范围内，按泸州市城区基准地价图上房屋对应位置土地级别的标准缴纳土地出让金。
四、办公、仓储、等用地按商业用途其他类型的标准缴纳土地出让金。
土地证总证的土地用途为单一商业用地的，车库（车位）用地按商业用途其他类型的标准缴纳土地出让金；土地证总证为非单一商业用地的，车库（车位）用地按住宅的标准缴纳土地出让金。
五、已按泸市府发〔2002〕1号文件规定缴纳土地国家收益，维持划拨土地使用权的，可在下次交易或换证时直接变更为出让土地使用权，不再缴纳土地出让金。
2010年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析（7）
某开发区⼟地开发完成后，需评估出让⼟地的底价。
该开发区⼟地开发程度达到“七通⼀平”，可供出让的⼟地⾯积占开发区总⼟地⾯积的80％。
出让⼟地使⽤年限为50年。
开发区所在地的⼟地取得费(含税费)为15万元／亩；⼟地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投⼊，⼟地开发周期20个⽉，贷款⽉利率为1％，按⽉计算复利；⼟地开发的投资回报率要求达到20％，⼟地增值收益率要求达到10％，⼟地还原率取8％。
请根据以上资料评估出该开发区出让⼟地的底价。
(⼀)审题(1)明确估价对象，考虑⽅法选⽤。
本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的⼟地，适合采⽤成本逼近法。
(2)明确估价时点。
题中没有具体要求估价期⽇，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。
(3)明确价格类型。
要求评估出让⼟地使⽤权年限为50年的开发区出让⼟地的底价，通常情况下应计算单位⾯积的价格，价格单位表述为元／平⽅⽶。
(4)了解资料内容。
题中给出的都是有关⼟地开发过程中的⼟地取得费、开发费⽤及利息、利润、⼟地增值收益率、出让年限、⼟地还原率等资料和数据，可直接满⾜成本逼近法计算的需要。
(⼆)解题思路与⽅法选择1．⽅法选择开发区新开发完成的⼟地估价(特别是针对出让底价评估)多采⽤成本逼近法。
根据题意，这是⼀道典型的采⽤成本逼近法来评估成⽚开发、分块出让的地价的计算题。
2．解题思路(1)理清成本逼近法应⽤时涉及的各项估算内容，包括⼟地取得费、⼟地开发费⽤、利息、利润、⼟地增值收益等，根据计算单位⾯积地价的需要，统⼀各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算⽅法，按相应⽅法分别计算，进⽽将各项结果累加。
(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是⽆限年期的⼟地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分⼟地上，进⽽计算可供出让部分的⼟地价格。
(三)公式与计算步骤1．新开发区成⽚开发分块出让的⼟地价格公式出让⼟地价格=[（⼟地取得费⽤+⼟地开发费⽤+利息+利润+⼟地增值收益）/可出让⼟地⾯积⽐率]×年期修正系数2．计算步骤(1)计算⼟地取得费(含税费)15×10000÷666．67=225(元／平⽅⽶)(2)计算⼟地开发费⽤10×10000÷666．67=150(元／平⽅⽶)(3)计算利息⼟地取得费⽤的计息期为整个开发周期，即20个⽉；开发费⽤的计息期为半个开发周期，即10个⽉；以复利计息。
关于杭州市区国有划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金的若干意见
关于杭州市区国有划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金的若干意见根据财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字[1999]113号)、《关于已购公有住房和经济适用房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发[1999]31号）及市人民政府办公厅转发市财政局、土管局、房管局《关于对行政划拨土地房产交易行为征收国有土地有偿使用收入意见的通知》（杭政办发[2000]176号）的精神，结合本市实际，现就市区国有划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金提出如下意见：一、适用范围凡杭州市区（不含萧山、余杭区）范围内国有划拨土地上的标准住宅用房（包括房改房、商品房、拆迁安置房、解困房、安居房）的转让，且受让方（购买方）为自然人的，按本意见补缴土地出让金。
房改房交易购买方为非自然人的，参照执行。
经济适用住房上市交易按《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》执行。
二、缴纳出让金数额的确定1、出让金标准：按照市人民政府办公厅转发市财政局、土管局、房管局《关于对行政划拨土地房产交易行为征收国有土地有偿使用收入意见的通知》（杭政办发[2000]176号）执行，具体缴纳标准详见附件。
2、应缴出让金的计算方法：应当缴纳的出让金数额=所在土地等级相对应的出让金标准×房屋垂直分摊土地面积（即房屋的建筑面积除以房屋总层数）×出让年期修正系数。
土地出让年限不到66年的应乘以出让年期修正系数，出让年期修正系数详见附件。
3、土地出让年期的确定：凡1980年1月1日以后竣工的房屋，土地出让年期从房屋竣工之日起算；1980年1月1日以前竣工的房屋，土地出让年期从1980年1月1日起算。
土地出让年期不超过70年。
4、发证的土地面积：房屋所在宗地已通过建设用地复核验收的，按复核验收确定的土地面积登记发证。
如房屋所在宗地未通过建设用地复核验收的，按原土地使用证载明的面积登记发证或由市国土资源局按无建设主体地块复核验收后再登记发证。
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土地使用权年期修正
1．实质
土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。
土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。
如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此提高。
因此，通过土地使用权年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
2．修正方法
(1)计算使用年期修正系数，年期修正系数按下式计算：
K=1-1／(1+r)m/[1-1/（1+r）n]
式中：K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数；
r——土地还原率；
m——待估宗地的使用权年期；
n——比较案例的使用权年期。
(2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正，即有：
年期修正后地价＝比较案例价格×K
案例3：若选择的比较案例成交地价每平方米为500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8％，则年期修正如下：年期修正后的地价＝500×1-1／(1+8%)20/[1-1/（1+8%）30]＝436．06元／m2。