0515吉宝置业中国南翔项目入市策略(核心版)515.pptx
吉宝置业中国南翔项目入市策略核心版PPT课件
总套数
均价
.
低价楼盘，最高均价仅18000元
／平米。
3
现状审视
通过对数据的分析得出，本项目的目标［价格］和［销 量］在全市同类区域中，两者的函数关系是反曲线的，不存在 交集。
28000元／平米销售价格
300套销售量
9－12月销售周期
本项目的目标是否无法实现？
.
4
现状审视
南翔版块标杆项目历史量价回顾
㎡
元/㎡
格林世界
1720套
814套
961套
华润中央公园
板块均均价6价1,6,22套000066,,板749均8块478价1均,价4270,302套70,0170,板242均6块81价4均,价20,0280,0182,3868422
均价,
板均块价均价, 20, 1200,101,8板8135块均849均价6价, 20, 1210,121,101492399 2009, 13765
吉宝置业中国 南翔项目入市策略
报告体系
Project Structure
>> Part1. 现状审视及核心问题导出 >> Part2. 入市营销策略 >> Part3. 中原优势资源
现状审视
项目
1
华润中央公园
2
鹏欣·一品漫城三期
3
保利茉莉公馆
4
绿地新南路壹号
5
万科·城花新园
6
贝尚湾二期
7
东方城市豪苑
销售均价 23984 26855 25874 29040 23940 23853 26299 24541 23999 29225
总销套数 455 400 316 315 277 241 235 197 173 165
上海吉宝南翔住宅发展项目绿地灌溉设计方案无报价
上海吉宝置业南翔住宅发展项目绿地灌溉设计方案杨凌秦川节水灌溉设备工程有限公司二 O一二年五月上海吉宝置业南翔住宅发展项目绿地灌溉设计方案一、项目概况1.1、项目简介本项目位于上海市嘉定区，为住宅小区绿地灌溉项目。
项目占地面积共71620.2m2，其中绿化面积25195 m2，绿化率35.2%，集中绿地面积13811 m2，分散绿地面积11384 m2。
绿地类型以草坪，小乔木及灌木为主。
1.2、气候资料上海属亚热带季风气候。
冬季受西伯利亚冷高压控制，盛行西北风，寒冷干燥；夏季在西太平洋副热带高压笼罩下，多东南风，暖热湿润；春秋是季风的转变期，多低温阴雨天气。
一年四季分明，冬夏长、春秋短。
全年平均气温为15.8℃，1月最冷，平均值为3.6℃；7月最热，平均值为27.8℃。
年平均总日照为1930小时，日照百分率为44％。
年总降水量1149毫米，总雨日132天。
1.3、水源资料项目区灌溉水源以城市中水及经处理过的雨水为主，经安装过滤设备处理后可以满足灌溉水的水质要求。
二、规划设计依据及原则：2.1设计依据：（1）《节水灌溉技术规范》SL207-98（2）《微灌工程技术规范》B/T 50485-2009（3）《喷灌与微灌工程技术管理规程》SL 236-1999（4）《农田灌溉水质标准》GB5084-922.2设计原则：（1）满足作物需水和微灌工程总体要求；（2）使管道总长度最短，少穿越其它障碍物；（3）满足各用水单位需要，能迅速分配水流，管理维护方便；（4）输配水管道沿工作路边布置，支管垂直于作物种植行布置，毛管顺作物种植行布置。
（5）管道沿管线方向应力求平顺。
三、灌溉系统规划设计参数3.1设计日耗水强度结合项目区实际情况，并考虑当地气候条件,作物设计耗水强度取a=5mm/d。
3.2灌溉水利用系数：设计灌溉水利用系数η取0.9。
3.3灌水均匀度：设计灌水均匀度Cu≥90%,即q≤20%。
v四、灌溉系统规划布置4.1系统规划根据业主提供的规划总平面图及绿化率计算图，由于没有提供具体的水源情况，因此灌溉首部枢纽位置根据水源位置以及现场情况进行确定。
某集团嘉定新城项目市场定位报告(PPT 51页)
好世皇马苑 总建面：18万方 物业：综合体 上市时间：2010.9
嘉定老城区
F1赛车场
远香湖核心商务区
© Copyright Centaline Group, 2010
保利湖畔阳光苑 总建面：28万方 物业：多层,小高层 上市时间：2009.12
新城西尚海 建面：7万方 报价：未定 2012上市
晶鼎 建面：1.2万方 报价：23000元/平 面积：100-320平米
大卫国际大厦 建面：2.29万方 报价：13000元/平 面积：70-120平米
嘉鼎大厦 建面：3万方 租金：1.7/平米元/日 面积：108-250平米
嘉定老城区
F1赛车场
远香湖核心商务区 嘉定新城公共活动核心区
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Part 1 宏观市场简析
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 3
2010年上海商办市场分析
2010年年末，上海甲级写字楼租金水平达到7.93元/平方米/天，回升至2009年9月水 平，但距离金融危机发生前的9.4元/平方米/天仍有较大差距。
明发集团嘉定新城项目市场定位报告(精简汇报稿)
上海中原事业一部 ShangHai.03.2011
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
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保利家园 商业，酒店面积：10 万方(2010上市）
东云商业广场 商业面积：33.92万 方（上市时间未定）
金地营销报告(PPT46)
附录 产品基准研究
市场定位与细分市场
整盘（2100亩）市场定位：
上海西南部追求城市低密度 国际化生活的中产阶层及其预备队
安亭汽车产业市场
市区市场
补充市场：区域及产品引力带来的其他补充市场
1、本区域追求现代国际化新生活的成长市场； 2、市区与两外追求具有国际特色、位于城郊的高尚生态生活者。
市场定位与细分市场
本案研究与大盘理论
新生活方式
新南翔将面对全新的目标群，这个新阶层有自己的亚文化特征，不 是居住特点，而是一种不同的生活方式。这一新的阶层以安亭汽车 城为依托，以整个上海西南联排为机遇，将创造一种新的生活方式。
本案研究与大盘理论
新板块
新阶层 新生活方式
结论： 1）如形成了新板块、新阶层、新生活方式，必不只是生态的、 自然的、人文的联排居住区，而是有着特定阶层、多元化生 活方式的新城——新型郊区城市生活。 2）以三点为引力，加之格林春晓的特征与性价比作用，品牌 与行销推广将使我们突破现有市场。
约1000亩
规划用地范围共计 255.16公顷。住宅建 筑总量为160.78万平 方米，可居住户数为 12702户，居住人口 约为35566人，居住 用地容积率0.93，绿 化率46%。
别墅、跃层式 的低密度高档 公寓
中档普通住宅 为主。（一期 计划主要以小 高层/多为主， 加部分联排）
作为一期的溢盈别墅 （原为烂尾房）正进 行全面修整，约4.23 号左右完成，今年 5.1将参加房展。二 期争取2004年初开发
目标市场---整盘概念组合 世界风情小镇
中产阶层第一特区
新南翔
市场定位与细分市场
“格林春晓”市场定位
南翔
嘉定
普陀
中产阶层先进入者 区域客
上海万源城郎郡项目2009年销售执行方案_62PPT
突围2009
【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ QQ:840083223 订购热线：13550109150
我们从08年三类公寓销量标杆楼盘作为参考体系：
比上-150㎡以上的楼盘：仁恒河滨城、尚海湾豪庭、和黄御翠豪庭
竞争分析
比下-70、90的楼盘：未未来、金色雅筑
万源城：
2800000000 111120
792
16000
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体验
新国际内涵 社区影响力标签 规模
社会中坚
国际人士
核心客群影响力标签
名牌导入
口碑
服务影响力标签
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营销机会
上海城开 万源城 朗郡
产品升级，突围品质：朗郡产品在下半年将趋成熟； 配套升级，突围生活：部分大城配套将在09年有定论； 区域升级，突围西南版：万源城之大大到影响整个上海西南； 客群升级，突围区域客：城市中坚形象过渡到国际人士形象。
本报告仅是《2009地产营销秘笈宝典》上万份报告中的一例。
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上海骏丰国际_南翔综合体项目运营建议报告_113_2008年
香港太古广场
太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾) 两条地铁线的交汇点；座落于香港核心地带，香港公 园、香港政府大楼、高等法院、英国领事馆等都近在 咫尺，占尽地利优势；向北可拥览浩瀚的海景，而向 南则面对占地十公顷香港公园宁静的环境。 北京华贸中心坐落于东长安 街国贸以东900米处，是东 长安街上继国贸中心和东方 广场之后，具有地标性质的 百万平米超大规模建筑集群。
步驟 16
步驟 18
步驟 17
步驟 19
步驟 21
開幕/營運管理
內裝施工
步驟 20
6
OPEN
龙乐·公司简介
项目服务团队
因团队而强大，因做足功课而专业
骏丰国际董事会
龙乐机构
龙乐· 研究中心
―可行性研究 ―前期战略定位 ―项目运营模式 ―招商
龙行商汇
上海龙行
―前期顾问 ―销售代理 ―售后服务
―商场管理 ―酒店管理顾问
7
龙乐·公司简介
项目服务团队核心成员
因团队而强大，因做足功课而专业
核心成员
职务
龙乐研究中心 总经理
教育背景
同济大学 市场营销专业
相关工作经验
－8年房地产策划与营销管理经验 －曾任职仲量联行、新聚仁机构、上 海世联、上海爱家投资集团公司 －15年零售业及商业地产从业经验 －历任上海友谊集团、上海百联集团、 香港新鸿基地产商业部高层 －具丰富商业定位与运营管理经验 －10年房地产策划与销售管理经验 －龙乐机构元老，曾任职陆家嘴地产
【房地产】白羊上海万科金色城市推广策略提案
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论一：政府的力量是决定性的
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的历史性机遇——浦东产业分布、人口导入、浦东房地产（ 住宅）发展趋势——大发展
•人民广场
•陆家嘴 金融贸易
区
•金桥出 口加工区
•张江高科技园 区
•陆家 嘴
•G2，1.8万元/平米
•世纪公园，源 深
•G3，1.35万元/平米 (毛)
•北蔡
•G3+C，1.6万元/平 米
•三林北
•三 林南 •C+G3，1.2万元/平米（毛）
•（C【毛，房）10地5产00】元白/平广羊米策上略海提万案科金色城市推
• 交通条件、与黄浦、卢湾、徐家汇（核心都市区）的衔接、世博会带 动的区域认知
•北蔡楔 形绿地
•北 蔡楔 形绿
地
•御桥B块
•都市商 •（地杰国际
贸中心
城）
【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论四：必要乃至超出必要的市政配套建设
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Hale Waihona Puke 【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
• 金色城市的产品理念突破——高人均社会资源占有量、“绿、静、美
、安”的社区营造、90/70政策下高舒适度的产品营造（90+）、显
• 浦东房地产（住宅）发展趋势
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
•结论二：产业的力量是决定性的 •结论三：浦东地产目前向南走趋势更佳
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【房地产】白羊上海万科金色城市推 广策略提案
华润南翔房地产项目营销策略简报（11页）.doc
华润南翔房地产项目营销策略简报（11页）.doc华润南翔房地产项目营销策略简报怀旧风格法式白法式白法式白汇报结束请领导评点项目靠近南翔老镇南翔老镇上生活配套齐全项目所处新区内配套齐全紧邻金地格林世界的完善配套医疗配套南翔医院购物配套家乐福19大街教育配套英国学校马荣双语幼儿园南翔中心小学嘉定二中南翔站沪宜公路真南路南翔镇中心小学金地格林南翔镇政府南翔医院嘉定二中家乐福 19大街英国学校马荣幼儿园本项目区域配套方面南翔已汇集丰富高端生活教育配套高端板块居住氛围愈加成熟对外区域高端客户的吸引力将加强客户论证5区域配套支撑随着众多知名房企的共同助推未来南翔将汇集丰富的高品质楼盘和高端商业配套上海西区新国际住区1-2年后收获期南翔居住区将在未来逐渐发展成为一中高档大型居住区上海西区高档宜居大型住区随着板块价值进一步上升以及众多知名房企的共同助推未来南翔将汇集丰富的高品质楼盘和高端商业配套南翔板块有望成为上海西区新国际住区客户论证6区域发展远景区域发展愿景客户基础交通条件区域格局价格引导配套条件客户机会预判市区导入客嘉定本地客户＞核心客户辅助客户边缘客户核心客户市区导入客户 75 客户描述主要通过中环导入的普陀闸北虹口杨浦长宁徐汇和闵行客户改善性需求三口之家年龄在35-45岁稳定高收入辅助客户嘉定本地客户20 客户描述嘉定本地南翔嘉定镇马陆徐行安亭等区域的客户改善性需求为主企业主高级技术人员和公务员等群体边缘客户外地及投资客户5 客户描述外地及投资客户看中区域发展潜力以投资为目的的本案客户定位客户需求推导 STEP 2 商贸电信服务金融证券机械贸易网络游戏行业高管访谈目的了解市区尤其是北区范围内户型面积和总价与本项目相近的公寓客户的置业特点和居住需求访谈时间2009年10 1921号市区大户型客户和业内人士访谈访谈对象1从金地格林世界客户分析看市区北区客户占比较大故以市区北区作为主要访谈区域2访谈业内人士设定条件销售市区北区项目有丰富的大户型客户销售经验3访谈客户设定条件在市区北区购房户型170-200平方总价400-500万4访谈对象2名销售经理2名置业顾问14名已购客户客户行业职业根据访谈受访客户对地段有明显偏好对上海城市发展不太了解的客户对外郊环有先入为主的郊区印象更倾向于选择市区楼盘部分对南翔较为了解的客户则表示看好南翔未来的发展前景相信南翔未来的配套将会越来越完善如果有品质出众价格适中的楼盘也愿意买在南翔市区大户型客户和业内人士访谈地段是买公寓主要考虑因素看重配套完善和生活便利南翔是在外郊环吧我不太会考虑那里的我还是喜欢市区的房子周先生 40岁商贸公司合伙人就在金地格林世界那个地方嘛我去过的开车到市区走高架很方便的那里还有家乐福的生活起来也蛮不错的但是没什么好房子呀金地快卖光了吧张先生 45岁中资银行高管置业目的以自住资产保值为主看重区域的保值性和升值潜力受访客户的置业目的主要是自住和资产保值个别客户以投资为目的但无租赁打算由于财力的不同有的客户将市区物业作为主要居所而有的客户在市区甚至全国拥有多套房产因此仅将此处公寓作为临时居所偶尔住住平时大多数时间闲置对这群高端客户来说房产已成为目前最好的资产保值增值方式而近两年的上海楼市行情也让他们相信市区物业的保值性非常好不过对于部分以房产作为投资的客户来说他们认为市区物业的价格已经很高了未来上涨潜力有限从投资角度来说他们认为近郊物业具有更高的升值潜力比如南汇并入浦东之后的价格表现他们更愿意捕捉这种投资机会我买房子是自己住的不是做投资只要房子不贬值就行股票不敢玩一不小心钱就全没了周女士 43岁金融借贷公司老板市区大户型客户和业内人士访谈市中心的房子随随便便都34万块钱靠它赚大钱是很困难的只能说保值而已我还是喜欢买近郊的房子一两年就涨好多钱先生 44岁合资基金公司高管对于市中心公寓让自己不满意的地方客户大多表示小区内绿地太少建筑密度太高感觉社区内部空间比较压抑对于理想的居住环境他们着重提出希望临湖而居住处附近有一个湖可以时常在湖边散步休闲等市区大户型客户和业内人士访谈不满意市中心小区绿地少希望临湖而居其实户型物业方面我都满意就是小区里面绿地太少了也没办法市中心的小区都太挤了唐先生 39岁电信服务行业老板我现在这个小区绿化太少了看不到绿色如果小区旁边有个湖就好了我很喜欢湖的王女士 36岁网游公司老板夫人会所物业方面市区公寓难让客户满意期待更高生活品质这群客户在居住面积生活配套上的要求被满足之后对生活品质的要求延伸到会所和物业服务方面而市区45百万价段的公寓普遍是以地段作为主要卖点在会所和物业方面做的比较普通难以满足客户的要求他们对小区安全及各项特色服务上有比较高的要求希望物业能提供完善的社区安全保障和酒店式的服务为他们的工作生活提供最大的便利他们也十分看重小区会所的功能和档次虽然他们平时工作很忙并没有太多时间消磨在会所里但他们仍然希望在偶尔空闲的时候可以在会所尽情运动放松自己或者和家人和朋友一起在会所度过悠闲温情的时光而目前市区的会所普遍收费太贵提供的功能和服务不能让他们满意会所当然要做好的游泳SPA什么的都要有的我家那个会所这些都有但是做的不好服务人员素质不行去了两次就不想去了陈女士38岁外贸公司老板夫人市区大户型客户和业内人士访谈看重教育配套愿意为孩子上学买房受访客户大多有个正在上中学或小学的孩子他们很重视孩子的教育问题为了让孩子进入一个好学校他们会做最大的努力不过他们普遍反映市中心的那些名校太难进了很让自己伤脑筋受访客户表示如果有很好的学校他们也愿意在近郊买房但必须有绝对的入学把握同时交通配套要比较完善否则生活太不方便了市区的名校太难进了我问了好多朋友都找不到门路一般的学校我又嫌太差了小孩会被耽误的白先生 37岁融资公司合伙人金地那个地方我知道还是没市区方便呀那边有好学校吗如果有的话我会考虑在那买房了黄女士 41岁物流企业老板夫人市区大户型客户和业内人士访谈理性需求感性需求价格生活方式体验配套条件社区环境产品品质上海本土情怀讲究腔调品味追求精神生活客户关注点客户深访研究户型设计营销定位 Real Estate Markets Conditions 上海精致的中产生活献给生活工作在上海的崇尚生活品味的中产成功人士提供他们不一般的居住文化体验主题形象融合华丽尊崇精致优雅一个海派风格的城市嘉定·南翔一个新生的国际住区新城·南翔项目一个用心打造的公园社区正是这群社会的中坚力量他们在享受居住条件的改善同时更需要从精神生活的层面去深度触动他们向上海精神致敬社区主题形象定位策略差异化竞争项目价值塑造 2010年·华润嘉定 45万方复合型国际公园住区项目整体定位一脉相承·优雅传城项目气质定位产品深化建议 Deepening The Proposed Product 景观别墅四季异景--不同树种花卉分时绽放春夏秋冬将呈现截然不同的异色景观真正实现人与自然和谐共生景观别墅全冠移植--依据每户别墅之间的坡地高度与建筑高度将每一株灌木旋转360度以协调与建筑的关系并使景观达到最佳的观赏效果景观公寓景观的设计上可以更多考虑将绿化作为建筑的一部分来进行设计庭院以及空中花园等应较多的设置来扩大人与绿色的接触面景观公寓增加公寓部分硬质景观的点缀体现人文关怀的同时更为项目增加了卖点景观公寓景观公寓小品景观小品的设计上融合未来和怀旧两种元素来进行设计主要体现在大门路灯垃圾桶雕塑喷泉等上面小品小品样板区沿湖景观在样板区中设置品牌专馆用以展现华润置地对文化社会的贡献传递华润置业的人文基因样板区品牌专馆在样板区中设置品牌专馆用以展现华润置地对文化社会的贡献传递华润置业的人文基因样板区多媒体馆更形象更直观的方式来传递项目信息和生活方式样板区尊贵服务尊贵的一条龙式的接待服务丝丝细节的专注提升产品形象怀旧风格样板房怀旧风格未来视野大宅时代 2010年华润南翔营销策略简报一市场扫描二项目掠影三核心问题四营销定位市场扫描Real Estate Markets Conditions 南翔板块的历年供应量不大占全区18供求比情况良好 05-09年嘉定各板块供应统计 05-09年嘉定各板块成交统计100 44255690 合计7 3191683 真新18 7850238 南翔30 13089940 江桥 28 12357560 嘉定主城区 17 7668300 安亭占比累计供应量板块100 42078720 合计 9 36586994 真新 17 72194686 南翔 26 10779318 江桥 31 13018453 嘉定主城区 18 74027849 安亭占比累计供应量板块南翔板块马陆板块嘉定新城板块中冶祥腾广场骏丰嘉骊花园上隽嘉苑 10 推出150套已全部售磬下批预计于2010年5 推出小高层中冶祥腾广场 10 推出374套目前网上存量为37套小高层骏丰嘉骊花园高层联排小高层联排双拼产品形态9 初推出226套目前网上存量10套公寓仅余少量房源下批预计于2010年底推出项目进度上隽嘉苑金地格林世界项目名称南翔板块目前基本无可售房源供应短期真空南翔区域在售项目 200909 110-130 80-90 - 14000元㎡上批均价 16 21万 13万上隽嘉苑南翔 200909 160-175 85-95 18000元㎡ 17800元㎡ 18 186万 68万骏丰嘉骊花园南翔14000元㎡上批均价 19000元㎡含1500元平方米装修近期主力单价 - 21000元㎡含装修目前报价 200910 120-150 88-110 15 18万 13万中冶祥腾城市广场南翔 85-170 面积段 170-357万主力总价 200906 07 100万 130万金地格林世界南翔开盘时间容积率建面占地项目名称区域南翔区域在售公寓项目区域目前公寓产品以90以下小户型为主属于品质领导型区域公寓价格标杆在17500元㎡毛坯区域公寓主要以90平米以下的小户型为主价格方面金地格林世界为区域标杆近期均价在19000元㎡含1500元㎡装修骏丰嘉骊花园近期均价17800元㎡ 5 - 42 公寓高层华润地块 5 - 127 公寓 - 宝华地块 5 - 83 公寓 - 朗诗南翔地块 - 72 公寓新城万嘉 5 - 285 公寓高层长实地块38 126 1397 公寓汇总 3 3 6 公寓小高层中冶祥腾广场 3 36 12 公寓小高层骏丰嘉骊花园 5 3 16 公寓高层上隽嘉苑 7 - 7 公寓小高层金地格林世界10年推量万方09年推量万方未推体量万方类型形态楼盘未来公寓竞争大牌开发商云集未推体量高达1397万方将成为继九亭之后外环沿线又一个新兴的热点板块区域内在售公寓主要是90平米以下小户型未推地块朗诗上实地块据了解公寓产品也主要以小户型产品居多联排 195-225 双拼地上250地下120 无联排20000 上隽嘉苑独栋320377 院墅274316 - - 宝华栎庭联排35000 独栋42000 主力单价联排8001000万双拼13001400万独栋1500万以上目前报价联排地上270地下130 双拼地上290地下140 独栋地面302地下140 面积段金地格林世界项目名称南翔区域在售别墅项目区域内在售别墅目前仅金地格林世界是区域标杆宝华栎庭预计3 推出包括区域内稀少的独栋别墅和部分院墅预计会再次推动区域内别墅价格区域别墅产品稀缺性强价格差距较大金地项目处于绝对领跑地位 4 - 117 别墅联体长江实业地块 16 - 4 别墅联体叠加华润地块 28 - 28 别墅联体宝华地块28 - 28 别墅联排双拼上隽嘉苑 152 - 273 汇总 4 - 4 别墅联排双拼金地格林世界10年预计推量万方09年预计推量万方未推体量万方类型形态楼盘未来别墅竞争大牌开发商云集未推体量约273万方竞争不激烈可见别墅产品的安全性优于公寓别墅产品安全性高公寓属品质领导型市场市场核心观点项目掠影 Project Cognitive 随着众多知名房企的共同助推未来南翔将汇集丰富的高品质楼盘和高端商业配套上海西区新国际住区南翔绿洲星城规划核心价值1区位价值核心价值2景观价值紧邻11万方湖心公园项目周边道路拥有重要的城市景观节点可以与世纪公园相媲美湖心公园人工湖本案陈翔路和沪嘉路是重要的道路景观廊陈翔路和沪嘉路交叉口是重要的城市景观节点陈翔路两侧用地是重要的城市商业风貌区首席一线公园大宅生态资源无可比拟核心价值3大盘价值 45万方稀缺复合大盘复合华润实力品牌护航 1760545 平方米计容建面 15 A07-1地块15A07-3地块10 容积率 119303 平方米 681785 平方米 511245 平方米占地面积 A08地块 A07地块地块名称 29114238 平方米其中住宅建面26959638 平方米商业建面21546 平方米计容建面 A10-1地块22 A10-2地块20 18 20 容积率 1481734 平方米 534684平方米 484186平方米 462864平方米占地面积A10地块A09地块A02地块地块名称核心价值4产品价值开创区域类独栋产品先河公寓产品结合景观资源价值最大化80-108 普通公寓 186 一线景观公寓公寓 200-230 普通叠加别墅南区 80 135 普通公寓 150-170 二线景观公寓 260 一线景观公寓公寓360 景观叠加280-340 类独栋别墅北区面积段产品分类产品线位置类独栋叠加公寓大盘标杆公园大宅河西项目产品价值梳理区位价值嘉定核心区域轨道11号线贯通全市绿洲星城集中片区规划前景无限多家品牌开发商云集大盘价值 48万方复合型大盘规划 5个独立地块组成容积率15-20 景观价值11万方湖心公园紧邻绿洲星城主要景观商业节点产品价值开创区域类独栋产品先河公寓产品结合景观资源景观公寓和普通公寓户型设计原则把握景观最大化尺度感户型创新附送空间核心价值点在绿洲星城规划前景的基础上重点卖生态型的景观及产品创新核心问题 Real Estate Markets Conditions R2 我们想要什么针对目标的规范分析利润目标责无旁贷的区域价格标杆公寓价格达到25000以上别墅价格达到40000以上速度目标稳健去化风险可控品牌目标华润进军嘉定市场的品牌塑造 R1 我们有什么针对现状的实证分析市场结论别墅产品稀缺性强属于金牛产品公寓产品同期竞争项目较多属于机会型产品项目价值区域价值品牌优势公园景观产品创新大盘规划项目核心开发目标在保障别墅产品顺利消化的前提下如何成功对接公寓产品的目标客户需求实现整盘营销价值的提升本报告要解决的核心问题80-130 普通公寓产品 150-260 景观高层公寓一个目标两个基本点公寓产品如何实现大户型公寓的高溢价成为关键那么大户型公寓的目标客户是谁如何支撑普通公寓现金流产品景观高层溢价产品大户型公公寓目标客户论证STEP 1 大户型公寓客户定位客户定位市区客户为主体的知富阶层总价承受力400-700万市场公寓产品价格分析 159 196 181 年均复合增长率长征万里光新板块普陀区桃浦万里长征板块随着真如副中心的规划建设该区域将迎来持续上涨趋势未来上涨空间十分可观未来1年区域内的三房总价普遍将位于430万以上普陀市场解析 562-697 45000 125-155 品尊国际长征万里光新板块 4263 28420 150 象源丽都 45000 42000 未来1年均价 180-220 120-155 三房户型810-990 504-651 未来1年成交总价中鹰黑森林香溢花城在售楼盘万里板块光新板块长征板块选取浦西中环沿线板块作为本案可导入客源区域研究对象客户论证1价格引导13 15 年均复合增长率大宁彭浦板块未来缺乏供应量彭浦大宁板块32380 35536 未来1年均价 175 126-169 三房户型 566 447-600 未来1年成交总价悦公馆慧芝湖花园在售楼盘大宁板块彭浦板块市场公寓产品价格分析闸北区彭浦大宁板块慧芝湖花园的热销代表着区域的市场接受度大宁板块成熟的配套良好的交通区位未来上涨趋势良好未来一年区域三房均价普遍在450万以上闸北市场解析客户论证1价格引导 326 新江湾 183 四川北路 182 205 年均复合增长率五角场曲阳板块 456-491 35057 130-140 合生江湾新江湾 549-583 34307 160-170 汉斯国际公寓 1055-1172 58600 180-200 橡树湾 420-453 33577 125-135 创智天地坊五角场497-532 35490 140-150 瑞虹新城四川北路曲阳板块32660 34688 34661 未来1年均价 125-150 130-140 140 三房户型 420-490 451-485 485254未来1年成交总价宝华城市花园中信和平家园复地·复城在售楼盘四川北路板块虹口杨浦市场解析曲阳板块五角场板块新江湾板块市场公寓产品价格分析虹口区曲阳四川北路板块杨浦新江湾五角场板块正在复兴的四川北路商圈将为虹口板块注入新的增长点而杨浦新江湾城良好的规划较高的拿地均价未来区域均价将有一定幅度的提升未来1年区域三房均价普遍在450万以上客户论证1价格引导 122 西郊 162 98 年均复合增长率徐汇田林虹桥天山板块田林西郊天山板块436-527 363706 120-145 明园小安桥 35376 32940 未来1年均价128-153 130-150 三房户型 453-541 428-494 未来1年成交总价航天公寓未来缺乏供应量天山怡景苑在售楼盘天山板块西郊板块田林板块长宁徐汇市场解析市场公寓产品价格分析长宁区天山西郊板块徐汇田林板块相对核心的区域区域成交量较小然而由于区域内供应量的稀缺未来的市场走势会是稳步攀升未来1年区域三房均价普遍在440万以上客户论证1价格引导143 古美罗阳 216 135 年均复合增长率梅陇春申金虹桥板块春申古美罗阳金虹桥板块504 32696 154 春申景城31479 34921 28896 32696 未来1年均价137-150 150-180 155 154 三房户型 430-470 525-630 448 504 未来1年成交总价新时代富嘉花园万源城虹桥花苑明泉江南苑在售楼盘金虹桥板块古美罗阳板块春申板块闵行市场解析市场公寓产品价格分析闵行区金虹桥古美罗阳春申板块新兴的高端别墅区域区域内近郊别墅的强势拉动作用带动板块内公寓一路走高未来区域公寓走势良好未来1年区域三房均价普遍在450以上客户论证1价格引导机会点中环沿线三房高总价挤压型客户将为本案提供有力的客户支撑南翔28W中内环板块4W 以上时间换空间时间换成本客户论证1价格引导南翔板块本案马陆板块嘉定新城板块板块公寓主力价格17000-20000元平方米公寓主力价格13000-15000元平方米嘉定新城供应量大客户产品选择面更广嘉定新城未来将成为嘉定本地客户置业的首选区域客户论证2嘉定市场格局通过沪嘉高速直接连接中环直接向东可以方便到达普陀虹口杨浦闸北等中心区域中环向南可以方便到达长宁徐汇闵行等成熟区域嘉闵高架连接嘉定与虹桥交通枢纽的重要交通干道南起A15高速公路北至A17高速公路全长约37公里嘉定境内11公里该路为双向68车道设计时速80公里交通节点沿沪宜公路星华公路高架连接A17与A17有互通式立交与A12有联络线南翔将在金昌路和陈翔路处分别设置匝道建设周期A17计划年内通车北翟路至联明路段世博前通车嘉闵高架嘉定段在嘉定境内长约11公里计划十一五期未2010年开始建设人民广场沪宜公路 11号线徐家汇站中山公园松江区青浦区嘉定区宝山区江苏A30 A5 A20 A12 中环内环闵行区 A17 嘉闵高架虹桥枢纽道路交通方面中环对导入普陀虹口杨浦闸北长宁徐汇等城区客户作用比较明显而嘉闵高架未来也将导入大量大虹桥商务人士客户论证3交通嘉定北站嘉定西站白银路站嘉定新城站赛车场站昌吉东路汽车城站安亭站马陆站环球乐园站南翔站白丽新村站武威路站祁连山路站同济沪西站上海西站铜川路站中山北路站隆德路站江苏路站上海交大站徐家汇站上体馆站龙漕路站龙水南路站济阳路站上南路站三林站御青路站周浦站航头站新场站野生动物园站惠南站浦东铁路站临港新城1站临港新城2站中心城区世博会会址嘉定段轨道交通11号线北起嘉定区城北路行经嘉定普陀长宁徐汇和浦东新区南至临港新城预计一期于2009年底建成通车至江苏路站12年全线贯通11号线是本项目最主要的公共交通建成后将极大拉近南翔与中心城区的联系届时抵徐家汇仅约33分钟预留环球乐园站预计伴随环球乐园站西侧大型居住社区的开发2-3年后开通与2。
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成交总面积
总套数
均价
板块均价
成交均1月价,(元17成),02交202均31月4价年,(成元18交),0均23402月价1,4(成元1年7交),3均23502月价1,4(成元1年8交),4均26605月价1,4(元1年9),9250314成年交均8月价,(成元18交),7均28902月价1,4(成元1年9交),11均23001价月14(,成元年1交成)9,21均2交6101价2均月124(价,月元年1(,)9元,292)03,0062190461年4年 成交均价(元), 2014年
7月, 13249
• 版块标杆项近2年的年度均价 涨幅在5000元／平米左右。 • 目前版块内公寓物业最高成交 均价为24000元／平米。 • ［金地格林世界］项目在2010 年9月至12月期间，总计销售公 寓物业 937套。
成交成成套交交数均套,价数2(成元0,1)交,2420套011数44成年,交20套1数4成,交20套1数4成,交20套1数4成,交20套1数4成,交20套1数4成,交20套1数4成,交20套1数4成,交2成0套1交数4套, 数20,124014 年1月年,22月4月,, 00年3月, 2年4月, 1年5月, 4年6月, 3年7月, 1年8月,年99月, 年40100月,年31610年月1,21月10, 67
8
平阳苑
9
碧林湾三期
10
中海御景熙岸
区域
销售均价
总銷套数 • 根据目前的政策态势及对市场走
嘉定
23860
162
闵行
24068
62
闵行
24084
50
势的预判，我们选取2011年9－
松江
24908
49
闵行
26942
44
12月同类区域的市场数据作为参
松江
23799
41
浦东
23772
19
考。
闵行 闵行
25755 24198
吉宝置业中国 南翔项目入市策略
报告体系
Project Structure
>> Part1. 现状审视及核心问题导出 >> Part2. 入市营销策略 >> Part3. 中原优势资源
现状审视
项目
1
华润中央公园
2
鹏欣·一品漫城三期
3
保利茉莉公馆
4
绿地新南路壹号
5
万科·城花新园
6
贝尚湾二期
7
东方城市豪苑
成交总面积, 200成6,交80总46面4积, 200成7,交67总88面9积, 20成08交, 9总42面40板积块, 2均00成价9,交,125总0806面92,5积13,128061成0, 交10总05面86积, 2011112,套13517
均价, 52061套1, 23832 成交总面积, 2011, 54797
• 虽然该项目成交量已超过本项目的目标值，但它的成交周期是一年，并且成交
价格与本项目的目标价格存在较大差值；
• “量、价”同时达到本项目目标的仅有一位处中外环间的项目。
核心问题
• 本项目的目标售价已达“中外环”项目的水平； • 本项目的目标销售套数在目前的市场下，它项目需用时一年完成；
因此，建立项目的“绝对标杆地位”，是完成营销目标的关键 所在。 本项目如何建立“绝对标杆”？
,
套。
• “套数”达到项目设定值的全部
总套数,总金套地数艺,境万总,科套清数林, 中总海套御数景, 新总城套尚数上, 万总科套尚数源, 富总, 力套桃数园, 龙总, 湖套郦数城, 新总, 城套金数郡, 龙总, 湖套好数望, 米兰诺贵 1052 径, 467 熙岸, 436城 , 366 359 325 318 311 山 , 304 都 , 278
销售均价 23984 26855 25874 29040 23940 23853 26299 24541 23999 29225
总销套数 455 400 316 315 277 241 235 197 173 165
2011年全年单价区间2.3-3.2万楼盘前10名
• 排名榜首的项目正是本项目所处版块内的标杆项目；
版块内标杆项目的分析
分析版块内标杆楼盘的价格提升，可以归结为以4个主要方面，最终在客户感受度方面营造出 “物有所值”甚至“物超所值”的效果。
1,借力品牌 • 金地为上市公司、华润为央企，两者在国内
具有较高知名度。 2,凭借环境 • 格林世界——营造的是低密度、高绿化覆盖
率的社区，及“别墅社区里的公寓”概念。 • 中央公园——菁英湖版块概念。 3,地利人和 • 总体向上的市场环境以及嘉定开发热度的提
升。 • 菁英湖版块发展前景日趋明显。 • 交通通达提升（11号线、17号线、嘉闵高架）
19
• “价格”接近的项目中（15％浮
18
南汇
23018
14
动范围），成交最多的是与项目
均价, 金地艺境, 均价, 中海御景熙
同版块内的华润中央公园，共162
17922 均价,
岸, 17656 万科清林径, 13973 均价,
新11城均88尚价6 上,1万2城5科3均,0尚价源,1富1, 1力均54桃价园,1龙4,1均湖均64价郦价均,城,价1米新124,,9兰城龙091155诺金湖802贵郡好9都,望,山
㎡元Leabharlann ㎡格林世界1720套
814套
961套
华润中央公园
板块均均价6价1,6,22套000066,,板749均8块478价1均,价4270,302套70,0170,板242均6块81价4均,价20,0280,0182,3868422
均价,
板均块价均价, 20, 1200,101,8板8135块均849均价6价, 20, 1210,121,101492399 2009, 13765
成交套数
成交均价(元)
根据版块价格走势及中原的项目操作经验，完成项目的目标是有可能
现状审视
项目
1
华润中央公园
2
张江汤臣豪园
3
城花新园
4
大华锦绣华城
5
三花现代城
6
滨河华城（中环一号）
7
逸翠公馆
8
象屿郦庭
9
浦发御园
10
圣骊河滨苑
全市成交情况
区域 嘉定 浦东 闵行 浦东 宝山 宝山 浦东 宝山 浦东 杨浦
总套数
均价
为低价楼盘，最高均价仅18000 元／平米。
现状审视
通过对数据的分析得出，本项目的目标［价格］和［销 量］在全市同类区域中，两者的函数关系是反曲线的，不存在 交集。
28000元／平米销售价格
300套销售量
9－12月销售周期
本项目的目标是否无法实现？
现状审视
南翔版块标杆项目历史量价回顾