我国房地产业发展的困境与出路探究
2024年浅谈房地产经济存在的问题及发展走向
2024年浅谈房地产经济存在的问题及发展走向一、房地产经济存在的问题市场调控不当在房地产市场中，政府调控政策的作用至关重要。
然而，在过去的一段时间里，一些地方政府对房地产市场的调控并不够科学、合理，导致市场出现过热、泡沫等问题。
例如，一些地方政府过度依赖土地出让收入，导致土地供应过量，房价飞涨，给居民的生活带来巨大压力。
房价高涨房价高涨是当前房地产市场最为突出的问题之一。
在一些城市，房价已经远远超出了普通居民的承受能力，导致很多人买不起房。
这不仅影响了居民的生活质量，还可能引发社会矛盾和不稳定因素。
房地产开发商的不规范行为一些房地产开发商为了追求利润，存在不规范行为，如虚假宣传、偷工减料、违规销售等。
这些行为不仅损害了消费者的权益，也影响了房地产市场的健康发展。
房地产市场风险积累随着房地产市场的繁荣，市场风险也在逐渐积累。
一些开发商过度借贷，导致资产负债率过高，一旦市场出现波动，就可能引发资金链断裂等风险。
此外，一些购房者也存在过度杠杆化的情况，一旦房价下跌，就可能面临严重的财务危机。
二、房地产经济的发展走向政府调控政策的完善针对当前房地产市场存在的问题，政府需要加强调控政策的制定和执行。
一方面，要控制土地供应量和节奏，避免过度开发；另一方面，要加强对开发商和购房者的监管，防止市场出现投机炒作等行为。
同时，政府还需要加强与其他部门的协调合作，共同推动房地产市场的健康发展。
房价稳定预期的形成未来，房地产市场将逐渐走向平稳健康发展。
政府将通过调控政策引导市场供需平衡，遏制房价过快上涨的势头。
同时，随着经济的发展和居民收入的提高，购房需求也将逐渐释放，房价将形成稳定预期。
这将有助于降低居民的生活压力，提高生活质量。
房地产市场的多元化发展随着居民生活水平的提高和居住需求的多样化，房地产市场将逐渐走向多元化发展。
除了传统的住宅市场外，商业地产、旅游地产、养老地产等新兴市场将逐渐崛起。
这将为房地产开发商提供更多的发展机遇，同时也为消费者提供更多的选择空间。
房地产面临的困境及建议
房地产面临的困境及建议一、市场过热近年来，房地产市场持续高热，价格居高不下，严重偏离了居民的实际购买力。
这不仅对房地产市场的长期稳定发展构成了威胁，也增加了金融体系的风险。
建议：加强宏观调控，通过差别化税收、土地供应、信贷政策等手段，抑制投机和过度投资，防止市场出现过热。
二、政策调控政府为了控制房价上涨和防范金融风险，出台了一系列房地产调控政策。
然而，政策的频繁调整也给市场带来了不确定性，增加了企业经营的风险。
建议：政策应保持连续性和稳定性，避免市场出现大幅波动。
同时，政府应建立多元化的住房供应体系，以满足不同层次、不同需求的消费者。
三、融资难题随着信贷政策的收紧和金融监管的加强，房地产企业的融资难度加大，融资成本上升。
这制约了企业的发展，也影响了房地产项目的正常运作。
建议：金融机构应加大对房地产企业的支持力度，创新融资方式，降低融资成本。
政府也应完善相关政策，为房地产企业提供更多的融资渠道。
四、竞争加剧随着市场的竞争加剧，房地产企业间的合作与兼并成为趋势。
企业需要不断提升自身的核心竞争力，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
建议：企业应加大技术创新和产品升级的投入，提升品牌影响力。
同时，企业应关注市场需求的变化，提供个性化的产品和服务。
五、消费者需求变化随着生活水平的提高，消费者对住房的需求也在发生变化。
他们更加注重住房的品质、环境、配套设施等方面。
房地产企业需要紧跟消费者需求的变化，提供符合市场需求的产品。
建议：企业应加强市场调研，了解消费者的真实需求。
同时，企业应注重产品的设计和功能创新，提高产品的附加值。
房地产行业的问题及解决方案
房地产行业的问题及解决方案房地产行业是国民经济的支柱产业之一，也是人民群众渴望拥有的一种必需品。
但是，随着市场的升温，房地产行业也面临着许多问题。
本文旨在探讨房地产行业的问题，并提出相应的解决方案。
一、房价过高问题当前，我国房价普遍较高，实现居民住房自主购买越来越困难，人民负担越来越重。
这主要有以下几个方面的原因：1.基础设施投入不足，土地成本高。
由于城市化进程加快，土地供应量不足，导致土地价格高企，再加上基础设施建设所需资金大量投入，造成了房价居高不下。
解决办法：政府应加大基础设施投入，增加土地供应，通过规划、布局等措施，缓解我国房地产市场的需求矛盾。
2.金融政策扶持房地产行业。
囤积房屋的资本野心炽热不减，加之金融机构对房地产行业的资金支持，导致了房价的不合理高企。
解决办法：应研究出合适的宏观调控政策，如限购、限贷、征地等，以限制资本对房地产市场的投机行为。
3.房地产开发商的不正当行为。
由于当前房地产市场的繁荣，开发商抱团取暖，买断市场，房价自然居高不下。
解决办法：完善相关房地产相关法律法规，从提高土地出让金的标准、强化市场监管、减少地产价格虚高等方面入手，规范市场行为，防止恶意炒作。
二、楼市库存问题当前，我国房地产市场存量过高，尤其是二三线城市，库存问题十分严峻。
造成库存问题的原因也有以下几个方面：1.豪华住宅过量供给。
由于豪华住宅过量供给，导致商品房受众群体不断缩小，形成了供需矛盾，库存居高不下。
解决办法：应加强对房地产市场的科学管控，从源头上抑制过量投资、过度发展豪华住宅的趋势。
2.城市化进程滞后。
由于我国城市化进程的发展速度与各类经济因素发展的速度不匹配，导致资源的利用效率低下，库存问题比较严重。
解决办法：加强对城市化发展的引导，推动城市规划与各类经济因素的协调发展，提高资源利用效率。
3.海外投资需求缺失。
由于当前海外主要对资本投资，而对实物产品的需求有限，导致房地产开发企业海外投资需求缺失，形成库存居高不下的问题。
房地产业存在的问题及建议
房地产业存在的问题及建议近年来，随着经济的快速发展，我国房地产业取得了巨大的成就。
然而，与此同时，也面临着一系列问题和挑战。
本文将从多个角度探讨房地产业存在的问题，并提出相应的建议。
一、过度投资与泡沫风险1.问题：在短期内争相投资房地产导致市场供需失衡，进一步推高了楼市价格。
由于长期以来政府对于土地资源稳定供应做出了限制，并且大量资金涌入房地产市场，导致短时间内供不应求局面加剧，各类开发商采取高价收购土地或是肆意加价但企图批量销售等方式将空气投机行为引入到土地市场中。
2.建议：加强土地资源管理，通过合理调控保证住房市场平稳健康发展。
政府可以加强对土地资源的规划和分配，适时增加住宅用地供给，并对土地价格进行监管。
同时，在相关政策指导下引导部分投机性需求流向其他领域以降低涉及到贬值预期变现的可能。
二、产能过剩与财务风险1.问题：部分房地产企业过度扩张，导致产能过剩及严重财务困局。
为了追求规模化和速度，一些开发商忽视市场需求的合理性，盲目扩大生产规模，导致住宅库存量激增。
这种过度扩张可能会引发整个行业的金融风险，并对经济稳定造成潜在威胁。
2.建议：加强市场调控，鼓励房地产企业转型升级。
政府应制定相关政策来引导房地产企业进行专业化和品牌化建设。
同时，加强金融监管，防范虚假银行信贷支持和借款套现等非法操作，确保金融体系的安全运作。
三、商品房价格过高与居民担忧1.问题：房价上涨速度较快，不适应普通居民购房需求。
近年来，由于多种因素影响下地方收入差距日益增长、大城市居住成本上升等原因使得众多家庭不得不面临难以负担的购房压力。
大量投资者买房炒房，导致了商品房价格上涨，与此同时中小企业家庭普惠住房需求抑制较为迫切。
2.建议：完善住房保障机制和租赁市场体系。
加强政府对低收入人群提供合理保障的相关政策措施，并稳定和发展住房租赁市场。
通过加强基础设施配套、调整税收政策等方式来引导居民选择住有所居而非死守一方土地之中。
四、开发商与消费者之间不平衡的权益关系1.问题：存在着一些开发商滥用市场垄断地位，严重侵害消费者权益。
房地产行业现状及建议
房地产行业现状及建议房地产行业作为国民经济的重要支柱产业之一，在我国经济发展中发挥着不可忽视的作用。
然而，随着近年来房地产市场的波动和调控政策的不断出台，该行业也面临着一些挑战和问题。
本文将就当前房地产行业的现状进行分析，并提出一些建议以期对其发展起到积极的引导作用。
一、房地产行业现状分析1. 市场波动加剧：近年来，房地产市场的供求关系日益紧张，房价波动较大。
尤其是一二线城市的房价高企，不少购房者面临较高的购房压力。
2. 调控政策频频出台：为了稳定房地产市场，政府出台了一系列调控政策，如限购、限贷、限售等。
这些政策的不断推出给购房者和开发商带来了不小的困扰。
3. 房地产投资占比过高：部分地方政府为了追求经济增长，过度依赖房地产行业，导致投资主体偏向于房地产开发，对经济发展的可持续性带来一定的风险。
二、应对房地产行业现状的建议1. 加强供需关系调控：政府应根据实际情况，灵活运用调控政策，解决房地产市场的矛盾。
可以通过优化土地政策、建立健全的住房保障体系等方式，调整市场供求关系，稳定房地产市场。
2. 推动房地产市场健康发展：加大土地供应力度，引导房地产企业加快推进房屋建设进程。
此外，政府还可以通过出台鼓励房地产企业增加研发投入的政策，提高房地产行业的技术含量，推动产业升级。
3. 完善住房保障体系：加强公共租赁住房的建设，提供多样化的住房供给，满足不同层次、不同需求的居民。
同时，合理规划和发展共有产权住房，支持符合条件的人群购买和使用。
4. 改革相关税费政策：加大对房地产投机行为的打击力度，减少投机因素对市场的冲击。
适当调整房产税等税费政策，提高其调控效果，以防范房地产市场的波动。
5. 引导房地产企业转型升级：政府可以积极引导房地产企业加强科技研发和创新能力的培育，鼓励企业转向智能化、生态化的发展方向，提高产品的竞争力和附加值。
6. 建立房地产市场监管机制：加强对房地产市场的监管，加大对不法经营、欺诈行为的打击力度。
直面我国房地产发展过程中遇到的问题和难题
直面我国房地产发展过程中遇到的问题和难题1. 高房价问题：随着城市化进程的加快，人口流动增加，房地产需求也相应上升，房价逐渐上涨。
高房价使得普通居民面对买房的困难，尤其是年轻人和低收入者。
2. 住房空置问题：一些投资者或房地产开发商为了炒作房价，大量购买房产后将其空置，导致城市中出现大量空置房。
这不仅浪费了资源，也增加了居住紧张问题。
3. 土地资源利用不合理：一些地方政府在追求经济增长的过程中，将土地资源过度开发，导致土地利用效率低下，浪费了宝贵的土地资源。
4. 城乡差距扩大：随着城市化进程的加快，一些大城市发展迅速，而农村地区的发展相对滞后。
这导致了城乡收入差距的扩大和农民工流动的增加。
5. 假房源和房地产乱象：一些不法分子通过制作虚假房源信息来欺骗购房者，或者房地产开发商存在质量问题等。
这些问题严重损害了购房者的利益，也不利于房地产行业的良性发展。
6. 房地产金融风险：房地产行业与金融行业密切相关，一旦房地产市场出现泡沫破裂，将会对金融系统造成巨大风险。
控制房地产金融风险也是一个重要的问题。
7. 绿色建筑和环保问题：随着人们环保意识的加强，绿色建筑成为了发展的新趋势。
我国在绿色建筑方面的发展相对滞后，建筑工艺和材料的环保性有待提高。
8. 土地财政依赖过重：地方政府往往依靠土地出让收入来填补财政缺口，导致土地财政依赖过重。
这也使得地方政府更加追求土地出让收入，而忽视了土地规划和利用的长远规划。
9. 限购和限售政策效果有限：一些地方政府采取了限购和限售政策来调控房地产市场，但这些政策往往只是短期的，且遭遇到一些投机者的逃避。
限购和限售政策的效果并不明显。
10. 城市规划和产业结构问题：一些城市规划不合理，产业结构单一，导致城市发展的失衡。
这也加剧了城市内部的空间差异和经济差距。
我国房地产发展过程中存在着许多问题和难题，需要政府、企业和社会各界共同努力来解决。
只有通过合理的政策措施和全面的改革，才能实现房地产行业的健康发展。
目前房地产存在的问题和对策
目前房地产存在的问题和对策房地产是国民经济的支柱产业，在经济发展中起着重要的作用。
然而，随着时间的推移，我国房地产市场出现了一些问题。
本文将探讨目前存在的房地产问题，并提出相应的对策。
一、高房价和刚性需求近年来，中国大城市的房价居高不下，超过了普通家庭负担能力。
这主要因为供需失衡导致，刚性需求和投资需求共同推动了房价上涨。
首先，人口城镇化进程加快，城市规模扩大带来更多购房需求；其次，大量投资者利用房地产市场追求高额回报；同时，土地供应严重不足也限制了住宅供应量。
面对高房价和刚性需求问题，我们需要采取以下对策：1. 制定合理政策：政府应该通过调整货币政策、土地政策等手段来控制市场供求关系。
比如增加住宅用地供应、减少房屋投资税收优惠等。
2. 加强保障型住房建设：增加保障型住房建设数量，并根据实际情况提高保障住房面积，确保低收入群体的基本居住需求。
此外，可以通过购房补贴等方式扶持年轻人和中低收入者购买自己可负担得起的住房。
二、投资属性过强目前，我国房地产市场普遍存在着对投资性购房的过度依赖现象。
很多人将房地产作为一种长期稳定回报的投资工具。
这不仅导致了资金过度流动到房地产市场上，也减少了实体经济的发展机会。
针对投资属性过强问题，我们可以采取以下对策：1. 多样化投资渠道：鼓励民众将资金配置到其他领域，如股票、债券、科技创新等，以促进经济结构优化升级。
2. 加强楼市调控：加大市场监管力度，严格落实限购、限售等政策措施，防止炒房行为。
三、土地储备管理不合理在当前土地供应严重不足的情况下，土地储备管理成为了诸多城市面临的问题之一。
部分城市甚至出现了土地储备浪费、闲置的情况，造成资源浪费。
解决土地储备管理不合理问题可以从以下方面入手：1. 健全土地储备机制：建立科学合理的土地供给规划体系，加强对土地使用的监控和调配。
同时，落实政府统一占有环保用地、工业用地等，并加强对闲置土地的利用。
2. 鼓励开发商提前规划：引导并鼓励开发商按需求进行项目规划和规模安排，在投资之初就能尽量减少土地资源浪费。
房地产发展现状及其发展趋势分析
房地产发展现状及其发展趋势分析引言概述：房地产行业一直以来都是国民经济的重要支柱，对于促进经济增长、改善民生起着重要作用。
本文将从房地产发展现状和未来发展趋势两个方面进行分析，旨在全面了解房地产行业的现状以及未来的发展方向。
一、房地产发展现状1.1 市场规模扩大近年来，随着城市化进程的推进，人口不断流入城市，房地产市场规模不断扩大。
大量的人口需求推动了住房销售和租赁市场的繁荣，房地产行业成为了国民经济的重要组成部分。
1.2 供需关系紧张尽管房地产市场规模扩大，但供需关系依然紧张。
一方面，城市化进程加快，人口增长导致住房需求旺盛；另一方面，土地资源有限，供应相对不足。
这种供需关系的紧张局面导致了房价的上涨和租金的增加，加大了人们的购房压力。
1.3 产业链完善房地产行业的发展不仅仅是住房销售和租赁市场的发展，还涉及到建筑、装修、物业管理等多个环节。
近年来，随着房地产行业的发展，相关产业链也得到了完善，为整个行业的发展提供了良好的支持和保障。
二、房地产发展趋势2.1 绿色建筑的兴起随着人们环保意识的提高，绿色建筑成为了未来房地产行业的发展趋势。
绿色建筑注重节能减排、资源循环利用等方面，不仅能够降低房屋运营成本，还能提高居住环境的质量，受到越来越多消费者的青睐。
2.2 租赁市场的发展随着人口流动性的增加和年轻人对于灵活居住方式的需求，租赁市场将会迎来更大的发展机遇。
未来，房地产行业将更加注重租赁市场的开发，提供多样化的租赁产品，满足不同人群的需求。
2.3 智能化和数字化的推动随着科技的不断进步，智能化和数字化已经成为了房地产行业的发展趋势。
未来，房地产企业将会借助物联网、大数据等技术手段，提供更智能、便捷的房屋管理和服务，提升用户体验。
三、政策导向的影响3.1 限购政策的影响近年来，为了控制房地产市场的过热，政府相继出台了一系列限购政策。
这些政策对于购房者来说增加了购房的难度，但对于房地产市场的稳定和健康发展起到了积极的作用。
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我国房地产业发展的困境与出路探究摘要：房地产行业的发展需要同步推进商品房市场的发展和住房保障体系的建设。
我国房地产业发展出现困境的主要原因主要在于没有明确房屋的商品性和社会性的双重性质，没有厘清政府在住房保障建设和商品房市场调控中的不同功能和作用。
要从完善住房保障体系、改进调控方式、改革土地供应制度、构建合理有效的分权制约机制等方面提高政府管理房地产行业的能力，推动房地产业健康发展。
关键词：房地产业;困境;出路。
城市化进程加快和居民物质生活水平及消费需求提高，使得房地产行业近年来在中国得以异常发展，并带动了国民经济相关产业的较快增长。
值得注意的是，在其发展过程中，由于“先天不足”即缺乏市场基础，加之“后天失调”——政府管理能力缺憾，终使房地产行业发展出现了诸多棘手问题，如房价增长过快、房市投资过热、供需结构失衡、市场秩序紊乱等，这些也都已经成为近几年来中国社会领域中关注度极高的话题。
基于此，自2003年始，政府采取了以抑制房价上涨为主要目标的多种行政性措施，以加强对房地产市场的宏观管理和调控。
然在现实中，由于调控思路不清，重点偏移，措施不当，执行不力，遂在一定程度上造成了我国房地产行业发展过程中的多重困境。
本文拟以房地产业发展中的“政府行为”为切入点，就房地产发展困境产生的原因、调整方向，乃至于目标和管理措施作一解剖。
一、房地产业发展的困境及原因自上世纪90年代末房地产制度改革以来，房地产业就已成为我国关系国计民生的一个重要产业，而且也形成了至少有四方面力量参与其中并进行博弈的利益关系：消费者(以自住为目的购房者)以自己的有限支出(出价)最大限度地满足自己的居住偏好;地产商以自己有限的投入获得利润的最大化;地方政府以有限的土地供给获取土地增值的最大化;中央政府在追求社会福利最大化前提下将其作为一个“支柱产业”和财政收入重要来源来看待。
从中一方面可以看出，房地产博弈的参与者价值取向和目标诉求上有着较大的不同，而且都希望通过博弈实现自身利益的最大化;另一方面博弈参与者的实力是不相同的，参与者的实际支付是博弈各方竞争实力的函数。
此种情势之下，房地产博弈带有了博弈行为的不规范性(政府在博弈中双重身份：裁制的公证人与局中人);博弈实力的非对称性(地产商占绝对优势，政府次之，消费者最弱);博弈风险的不对等性(地产商和政府应对风险策略是推迟风险发生时间或转移风险承受者)等特点。
其博弈的最终结局：地产商可能会是最大的赢家，地方政府也获取了相应和相当的利益;而中央政府、金融企业和消费者则是风险的承担者。
也正是房地产业的此种博弈态势，使得中央政府，特别地方政府极为关心房地产市场走向及调控政策。
如从2007年8、9月份开始，广州、深圳的房价和交易量开始下滑，随后，楼市低迷气氛也向其他城市蔓延。
面对房市出现“拐点”，各地方政府纷纷出台相关救市政策，央行、财政部和国税总局也联手推出多项刺激楼市新政，对首次购房的首付比例、税费减免、购房利率都做了很大调整。
仔细分析此次调控，可以看出目前房地产业发展存在以下多重困境：1.财政困境。
政府也是“理性经济人”。
地方政府的“经济人”角色，也就决定了它必然会有基于自身偏好基础之上的效用问题。
自1994年后实行了“分税制”的财政体制改革，其特征是“先上后下”：收入首先向中央财政集中，地方财政收支脱钩，中央财政或者上级财政通过转移支付，使下级财政的收入财力与支出需要相匹配。
但在大多数情况下，上级财政划拨仅仅勉强甚至不够维持编制内政府工作人员的收入。
而政府有效运行所需大量的编制外人员的费用只能靠自筹资金来弥补。
保障并提高政府工作人员的物质生活水平成为地方政府发展经济的另一个强烈动机。
可以说，此次促使地方政府纷纷在中央政策出台之前出手救市的直接原因，在于房地产及其相关行业的税收已经成为地方政府的主要收入来源。
也就是说，如果房地产业市场不景气，会在极大程度上影响到地方财政收入(不仅是预算内，更主要的是预算外)和其他领域的发展。
根据国务院发展研究中心的研究结论，土地税收占地方预算内收入的40%，土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
同时，房地产及其相关产业也是解决地方就业的重要保证。
而另一方面，中央的调控措施又要地方得到具体的落实，特别是中央要求的一些社会保障性项目建设的配套资金给地方带来了很大的压力。
这必然会使地方政府陷入“听指挥”(要地方政府不但要扩大支出，而且支出要更多投入到社会建设领域，特别是“重民生”，保障性住房的建设)和“求发展”(追求GDP增长和地方财政收入扩张)的困境之中。
2.民意困境。
老百姓的心态始终是中国社会稳定的“晴雨表”。
楼市经过几年的高涨，目前正处于供需双方博弈的僵持阶段，眼看高房价出现松动，而政府在此时出手“救市”，自然有“托市”之嫌，这与广大老百姓对房价和房市的预期是违背的。
因此，政府救市，更多地是在冒一种“道德风险”，拯救楼市，就等于在帮助房地产商抗住正在下滑的房价。
同时，政府救市，或托市，或类似西安市政府给予购房者购房补贴，用的都是纳税人的钱，应该获得当地民意代表机构——人大的授权和批准，而在现实中往往都是政府的单方面作为。
可以说，政府推动房地产发展的方向，与民众对房地产发展的要求存在着一定的背离，其更多的是基于自身的政府偏好而非公共偏好，同时也是出于公共利益考虑的决定。
而且在此过程中，政府如果滥用行政权力，损害社会成员的个体或者群体利益，则会造成社会成员对于社会制度、政策和政府管理失去信心，导致社会矛盾的激化和社会秩序的失稳。
博弈论中囚徒困境的例子说明，如果人们因为缺乏信任而建立不起合作关系，将会给社会造成巨大的损失。
3.需求困境。
房地产价格前几年持续飙升，很多人解释为中国房市的刚性需求强大。
值得注意的是，刚性需求所指的是人们希望改变住房条件的一种愿望和要求，而不是真正的有效需求。
随着中国城市化进程的加快，越来越多的人们都对住房和房屋改善有了明确的需求，但并非是真正的有支付能力的有效需求。
可以说，目前市场有效需求的疲软才是房地产行业发展的最大问题所在。
前一阶段由于某楼盘降价而引起的前期购房者的“退房”风波更使得部分购房者产生了恐慌心理，在没有看到明确而稳定的市场预期时，很多人不敢轻易入市，造成成交量锐减，而市场的观望态度也使得政府、开发商都无法明确估计市场中究竟还蕴藏着多大的购房消费能力;政府期望通过一系列刺激措施鼓励需求，但并没有看到这些措施与市场真正有效需求之间的巨大差距。
房地产行业的发展之所以会出现以上困境，主要在于政府在房地产行业的调控存在以下几个方面的问题：1.调控重点偏移。
政府对房地产实施宏观调控的指向应该主要是“总量”，就是要使市场上的商品房供给与需求达到平衡。
然而，反观2003—2008年宏观调控的种种措施，其直接指向却是房价或房屋供应结构，如“国十五条”中规定的两个70%的标准。
同时，政府希望通过整顿市场秩序的方法来达到稳定房价的目的。
而实际效果却是事倍功半，越是整顿，房价越高。
实际上，目前房地产市场发展最主要的原因是供需不平衡，有效需求不足，政府的调控应该着力向为消费者提供更多买得起的房屋的方向努力。
调控重点的偏移，直接导致了调控效果的不力。
2.调控手段单一。
宏观调控的手段有经济、法律和行政手段等。
然而，由于计划经济思维惯性，政策制定者和执行者有一种“管制瘾”：即偏好于行政性措施对社会经济活动、对市场进行管制。
房地产市场上，无论是七部委的《意见》，还是“国十五条”、新旧“国八条”，都是典型的行政管理指令，反映了调控过程中管理层过分关注于解决表层、显性、短期问题，忽视整体规范性调控，忽视良性市场秩序的养成。
另一方面，具体调控措施缺乏细分。
没有区分不同的市场需求，而实施相同的政策对待。
例如在通过提高房屋贷款利率抑制投机时，没有对不同收入的购房群体加以区分，使得普通消费者买房的压力也增大了。
在打击投机的同时，也抑制了市场的正常需求。
政府不断推出的新举措并没有使房地产市场宏观调控的深层次和制度性问题得到合理解决，反而导致了“头痛医头，脚痛医脚”的治乱循环和调控失灵。
3.调控执行力差。
中央的调控精神和政策需要地方具体予以落实。
然而，由于目前房地产及相关产业已经成为地方政府财政收入的主要来源，加之GDP目前依然是考核地方政绩的主要目标，造成地方政府一方面完善住房保障的积极性不高，另一方面执行中央调控政策的力度不够，例如延期出台相关实施细则，或者在政策落实过程中弱化甚至扭曲政策意图和内容，甚至与开发商合谋来刺激地方楼市发展。
而另一方面，目前中央对地方的行政权力缺乏合理有效的监督约束机制，使得调控政策在实施过程中没有起到真正的效果。
二、政府发展房地产业的主要思路政府发展房地产业的要旨应该在于全体人民“住有所居”，改善老百姓的居住条件及提高老百姓的住房福利水平。
从此出发，笔者认为，目前政府发展房地产业主要应该厘清以下思路：(一)明确房地产的双重性质房地产是一个特殊的行业，房屋的性质与一般的商品有着很大的不同。
首先，从满足人们生存的基本要求来看，房屋具有重要的使用价值，往往是一个家庭最大最基本的消费品，具有很强的社会属性;其次，由于房屋又具有保值增值的功能，具有资本的天然属性，因此它又具有交换价值，人们也常常将其视为投资品、市场上能够自由买卖的交易品。
当然，作为人的基本需求之一，房地产业存在的价值，首先是为了解决人的居住，在此基础上，才是保值、增值等投资问题。
值得注意的是，无论是作为消费品的房屋，还是作为投资品的房屋，其在外形上都不会有任何不同，而且在市场供求上也没有泾渭分明的明确界限，这就为我们区分不同市场、利用不同手段来完善住房供应体系带来了一定挑战。
如何既有利于商品房市场的有效运行，又能对中低收入群体实施可靠住房保障，就成为政府调控房地产行业的主要任务。
(二)明确房地产业发展的双重任务住房是社会保障和商品市场相结合的领域，其双重性质决定了住房问题不能完全由市场包办，一个稳定和谐的社会需要政府和市场共同承担住房供应问题。
政府提供公共住房，承担住房保障体制的建立和运营;市场提供商品住房，为人们改善和优化居住条件提供机会。
这就是所谓的体制内外两种住房供应，二者共同构成了社会住房供应的内容，满足不同收入和不同职业特点人群的住房需求。
因此，政府在房地产行业的调控，应该区分商品房和住房保障两个领域，分别采取不同的调控行为。
在商品房市场领域，应该尊重市场经济规律，运用合法的经济手段如利率、税收等对市场进行宏观调控，同时对市场实行严格监管，规范市场竞争秩序，确保市场健康良性发展;而对于住房保障领域，应该通过提供廉租房、经济适用房等方式，加强对中低收入居民的住房保障。
相比较而言，建立广泛的住房保障体系更为重要，因为政府主要作用就在于解决市场不能解决的问题，即通过非市场的手段来为买不起房者解决居住问题，如规范和发展租赁市场、健全经济适用房供应体系等。