深圳市写字楼市场调研报告
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
深圳市写字楼市场调研报告
一、深圳市写字楼市场概况；
深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下：
从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。
1、目前市场情况；
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
1.
2.
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。
后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。
虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。
盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。
2、市场价格变化情况分析；
中心区二手写字楼售价成交价分析
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。中心区二手写字楼租金成交价分析
1.
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
南山区二手写字楼租金成交价分析
从福田中心区和南山区2008年底到2009年6月的二手写字楼成交价格走势情况来看，中心区在由2008年底到2009年6月随着市场的逐步走好，销售价格稳步提升，整体销售均价涨幅接近10%，而南山区二手写字楼成交价格一直趋于平稳，主要是南山区09年推盘量较小，而福田中心区借助卓越世纪中心的推盘造势以及市场的持续走强，价格稳步提升。总体来说，写字楼一般是投资和自住需求各对半的产品，主要目标客户是企业主和专业投资客，因此销售价格随市场走势影响较大，但对比住宅，写字楼由于投资性更强，在价格下调后，反弹周期更长，如2007年最高峰期，福田中心区甲级写字楼价格接近40000元/平米，而现在30000元/平米左右的销售价格仍未接近到这一高度。
从福田中心区和南山区2008年底到2009年6月的写字楼租赁价格走势情况来看，随着市场的持续走好，写字楼的租赁价格并没有较大幅度的变化，相对于销售价格，租赁价格还是表现了一定得稳定性。总体来说，写字楼特别是甲级写字楼有政府规划的各项交通、商业、住宅配套设施支撑，租赁价格表现了较大的稳定性。
小结：
项目地块所在位置位于后海商务中心的总部经济规划区，且属于地铁沿线物业，周边商业、
住宅配套完善，整体片区发展前景较好。但是地块建筑规模较小，且销售方式有条件限制，
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
难以形成规模或地标性建筑效应。因此，对比深圳现阶段的市场情况，地块销售价格预计22000-24000元/平米，租赁价格90元/平米左右。商业部分一般以持有物业形式为主，不对外销售。
二、典型项目简介；
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
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5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
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2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
三、深圳市商务中心规划简介；
1、深圳市总部经济基地情况介绍；
经过二十多年的快速发展，深圳企业总部经济形态正在形成。深圳企业总部经济的发展有着比较优越的条件，比如，特区的地位，毗邻香港的地缘优势；良好的城市创新能力；相对完善的法制环境，政府部门的规范化运作；公平的市场竞争机制；包容的多元文化；良好的城市面貌、基础设施服务等。至2008年底，深圳现有企业总部719家。深圳的大型企业，如招商银行、深圳发展银行、平安集团、万科公司、金地集团、华侨城集团、招商地产、天健集团、中国宝安集团、鹏基集团、中海地产、华润万家、天虹商场、农产品公司、铜锣湾百货、盐田港集团、华为技术公司、中兴通讯、创维集团、康佳集团、三九集团、海王生物、深圳水务集团、光明集团、金威啤酒，基本上是总部型企业，包括总部和区域总部型企业。同时，深圳也吸引了沃尔玛、家乐福、飞利浦等一大批跨国公司设立地区总部、研发中心、采购中心等。
金融业总部聚集是深圳总部经济一大特点。国内所有全国性银行及政策性银行悉数在深设立分行，招商银行、深圳发展银行、深圳商业银行、华商银行、中国国际财务有限公司是深圳总部型银行；证券公司在深均有分公司和营业部，总部在深圳的证券公司有国信证券、招商证券、平安证券、特区证券、联合证券、蔚深证券、华林证券、国海证券、金元证券、汉唐证券、中山证券、世纪证券等19家；主要保险公司在深圳都有分公司开展业务，总部设在深圳的有平安保险集
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
团公司、平安人寿保险公司、平安财产保险公司、华安财产保险公司、招商信诺人寿保险公司、中保信息研究发展中心，另有保险分公司20家。
福田区是深圳发展总部经济的先行地区。2006年，福田区提出打造以总部经济为龙头，以高新技术产业、高端服务业和文化产业为支柱的“1+3”经济发展架构。成立以区长、分管副区长挂帅、政府20多个职能部门参加的“1+3”工作领导小组负责发展总部经济。2007年，福田区制定了《福田区扶持总部经济发展暂行办法》、《福田区总部企业认定实施细则》、《福田区经济发展资金扶持总部经济实施细则》等一系列扶持政策。同时，实施“领导挂点总部企业制度”，福田区四套班子领导分工挂点总部企业，将符合条件的总部企业纳入“大企业直通车服务”范围，解决企业家办理出口、往返港澳证件、深港两地车牌和海关通关、高管子女入学入托等问题。福田区金融保险、通信、文化、现代物流等行业的总部经济初具规模，总部经济已经成为福田区的经济亮点和重要支柱。截止至2008年，世界500强在福田区设立总部的达92家，占全市世界500强的65.2%。
2008年，深圳政府以一号文件的形式出台了《关于加快发展总部经济的若干意见》，之后，相继出台了《关于加快总部经济发展的若干意见实施细则（试行）》、《深圳总部企业认定办法（试行）》等系列政策，扶持深圳总部经济发展。《意见》提出，到2010年，总部企业增加值占GDP比重达9％，对全市税收的直接贡献率达到18％。
深圳依据企业规模、在深纳税情况、管理的下属企业和机构的数量等三方面将总部企业的结构分为3个层次:综合型总部、职能型总部、成长型总部。同时，根据总部企业发展的特点,在资金专项、财政资助、总部用地用房、政府服务等方面,营造总部企业发展软环境。此外,《实施细则》还在登记注册、人才公寓、办理外事事务等方面作出了相应的政策安排。
在资金扶持方面,《实施细则》提出,从2008年开始,每年安排资金专项,重点实施三项奖励:一是“贡献奖励”,经认定为总部企业的,按照企业税收地方分成部分相对前一年度的增量,予以连续5年30%的奖励；二是“增资奖励”,现有总部企业增资2亿元以上的,其纳税地方分成部分增量,一次性奖励50%；三是“设立奖励”,对于新设立的综合型总部企业,在认定当年给予不超过2000万元的一次性奖励；对于新设立的职能型总部企业,给予不超过500万元的奖励。具体数额根据总部企业规模、深圳产业政策确定。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
在人才支持方面，总部企业接收应届大学毕业生、海外留学生和技能人才实行优先保障和绿色通道制度。此外，为加强总部经济用地保障，《意见》提出将总部企业用地优先纳入年度土地供应计划。在每年的新供用地中，提供一定比例的用地通过“招拍挂”等公开方式出让，满足经认定的总部企业用地需求。同时要引导具备条件的工业园区改造成为综合工贸园，鼓励商贸流通企业、生产环节外迁的企业将管理、物流、销售总部迁入综合工贸园。
在用地问题方面,《实施细则》明确将从两个层面对总部企业给予扶持:一是降低总部办公用房成本,依靠市场解决用房。总部企业购买和租赁办公用房的,给予一定的补助。二是设立总部基地,分门别类、相对集中地安排总部用地,引导总部企业相对集聚。2008年8月，深圳出台了《深圳九大产业集聚基地总部功能区总体规划建设方案》，以“政府投资建设，政府拥有产权，以优惠的租金出租给本行业总部企业使用”的开发模式，建设钟表、模具、家具、服装、内衣、现代家电、新型自行车、黄金珠宝、汽车电子九大产业集聚基地总部功能区，推动传统产业总部经济的形成和高端化、集约化、规模化发展。
建设总部功能区，是提升传统产业集聚水平的一种新思路、新探索。近年来，深圳九大产业集聚基地内一些企业出于规模扩张需要想把生产加工等低端环节转移到周边城市，但又不想把总部功能迁出营商环境良好的深圳；国内外很多传统行业中的知名企业希望把部分总部功能迁入深圳集聚基地。建设总部功能区，既满足了企业发展的现实需要，也促进了产业集聚基地内有限土地的集约化利用，进一步增强了基地的辐射力带动力。规划建设中的九大产业集聚基地总部功能区的共性功能定位为：本行业区域性的生产指挥中心，行业自主创新中心和高端生产性服务中心，发挥包括研发检测、信息服务、展示交易、品牌培育、高端人才培训、综合服务，以及采购分销、营运管理、营销接单、财务结算等十大功能。同时，在集聚基地总部功能区内也实施多项优惠扶持政策。如：对入驻功能区的优强企业和成长性良好的企业，给予租金等方面的优惠，鼓励优强总部企业落地生根；鼓励为总部企业提供必要配套服务的公共服务机构和生产性服务企业入驻总部功能区；入驻总部功能区的企业可优先申请使用市产业技术进步资金等。
2、后海总部经济基地介绍；
2007年5月，深圳市公布的《深圳西部滨海地区综合开发策略研究》中明确提出将前海湾地区规划为未来泛珠三角地区的现代服务业中心。同年，深圳市公布的《深圳市城市总体规划(2007
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 －2020)》草案中，明确提出了福田中心和前海中心双城市中心的概念。随后《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》明确指出要把前后海地区作为粤港合作的载体。刚刚公布的《深圳市综合配套改革方案》又进一步提出要“加快推进前后海地区的规划建设和体制创新，作为加强与港澳合作和参与东盟自由贸易区合作的重要载体。”后海从功能上已经定位为第三金融区和超级总部聚集地，将建设全市金融副中心，发展为高新技术产业、物流业、创意产业的创业投融资中心和金融电子产品研发中心。它实际上就是新的南山第二中心的核心部分。后海未来将打造成深圳的“中环”。目前，后海片区已吸引众多高端总部企业入驻，如航天科技集团的总部管理中心、军民两用产业技术研发中心和国际经济技术合作交流中心，中国海洋石油总公司南方总部和私募基金大厦也将落户后海中心区，此外，借助深圳湾体育中心的建设，华润集团的华润大厦也将落户后海片区。
在城市规划方面，西部通道的开通及地铁二号线的建设，大大提升了后海的交通便利性，2007年7月1日开通使用的西部通道主要包括深圳湾口岸和深圳湾公路大桥。其中，深圳湾公路大桥全长5.5公里，北接深圳后海湾片区，南至香港新界西北鳌磡石，是香港与深圳之间的第四条行车过境通道，也是粤港间最大的跨境基础设施之一。2006年6月12日，地铁二号线正式开始建设，预计全线将于2010年建成通车。根据初步规划，二号线将有4个车站设在后海片区，预计将
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
直接为300万以上的市民提供快捷的服务。西部通道和地铁二号线，都将直接打通后海内外的网络通路，提升后海片区的交通枢纽位置。
在生态地理方面，根据规划，后海片区将成为为南山商业文化中心区和后海休憩商业区（RBD）提供配套居住的主要片区之一，通过完善公共配套设施及市政公用设施配套建设，综合整治人居环境，形成适宜居住的滨海居住区。后海湾填海区，总建筑面积近150万平方米，由著名的法国欧博进行总体设计，规划营造延续蛇口独特风情和宜人的城市空间脉络格局。而15公里长的深圳湾滨海休闲带，世界F1摩托艇赛场、后海体育中心规划，都将提升后海中心区的品质。
在生活配套方面，后海片区的南山商业文化中心区占地面积135万平方米，为深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。其核心区域占地30公顷，是商务、商业、博览、文化多项功能为一体的综合性高档商务区。
3、后海中心区与福田中心区对比分析；
根据《深圳市城市总体规划(2007－2020)》草案，深圳市将大力打造产业金融中心、金融创新中心、金融信息中心和金融配套服务中心，其主要布局为福田金融中心、罗湖金融中心、后海金融中心和平湖金融后台服务基地；其中：福田金融中心的定位为：发展为保险、证券、基金、
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
银行等金融机构集聚中心，并承接港资、外资金融机构的部分后台业务；后海金融中心的定位为：发展为高新技术产业、物流业、创意产业的创意投融资中心和金融电子产品研发中心，并应努力争取全球金融业软件外包的份额。
福田中心区金融业上半年完成增加值258.49亿元，增长速度为18.3%，占福田区GDP比重为35.8%，对GDP的贡献率为65.1%，福田区以总部经济为龙头，以高新技术产业、高端服务业、文化产业为支柱的“1+3”经济架构发挥了支撑和拉动作用，上半年分别实现增加值302亿元、70.63亿元、336.2亿元和39.66亿元。福田中心区成为国内资本争相进驻的热点。2009年上半年福田区引进世界500强企业4家，累计达106家，新增金融总部8家。
作为规划中的后海金融中心区，虽然目前尚未有总部经济企业正式入驻，但是随着华润大厦、中海油南方基地、航天国际中心、私募基金大厦等总部经济企业的入驻，以及后续的总计36座总部经济企业大厦的建成，后海片区将成为深圳金融经济增长的重要力量，根据《深圳市城市总体规划(2007－2020)》草案，深圳福田中心区的金融中心在福田金融中心区，前海中心区的金融中心将在后海金融中心区，可以预计，随着后海片区发展的逐步提速。后海金融中心区将成为深圳金融业发展的主要力量，也将成为与福田中心区并驾齐驱的总部金融基地。
写字楼市场调查小组 2009年8月31日
写字楼规划要点：
1、坐标：1.x=16189.46,y=102543.92;
2.x=16189.46,y=102472.50;
3.x=16141.69,y=102472.50;
4.x=16141.69,y=102543.92。
2、用地面积：3411.73平方米，容积率19，总建筑面积65000平方米，其中商业建
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
筑面积不得高于8700平方米，商业性办公建筑面积不得低于56300平方米。
3、规划建筑覆盖率：≤85%。
4、建筑退红线：各向均零退线，建筑各边贴用地红线比例≥80%。
5、建筑高度：大于150米，但不高于200米。
6、规划绿地率：10-20%的建筑外部公共空间。
7、车位：≤300（机动车位），≤100（自行车位），人行出入口不少于3处、车辆出入口1处。
8、其它要求：两侧用地边界长向布置，裙楼靠东侧布置，裙楼高18米。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
写字楼市场调查报告范本
杭州城西写字楼项目市场调查报告 （莱茵·矩阵国际） 2011年7月7日
目录Content 一、2011年杭州房地产市场概况 (33) 1.市场总体情况 (33) 2.本章小结 (1111) 二、区域概况 (1212) 1.新城西向西大突破 (1212) 2.杭州三高人群聚集之地 (1212) 3.城西发展规划 (1313) 4.本章小结 (1313) 三、区域内写字楼概况 (1414) 1.区域内知名写字楼概况 (1414) 2.区域内其他在售写字楼概况 (1717) 3.本章小结 (1818) 四、板块内写字户驻户概况 (1818) 1.驻户概况 (1818) 2.本章小结 (2020) 五、区域配套 (2020) 1.主要配套情况一览 (2020) 2.本章小结 (2323) 六、市调总体结论： (2424) 1.市场前景 (2424) 2.目标客户群体 (2424)
一、2011年杭州房地产市场概况 1.市场总体情况 自1月26号更加严格的“新国八条”以及2月28日杭州细则出台以来，住房交易市场呈现疲软，而未在限购之内的商业地产则迎来春天。 2月28日杭州细则出台后，截至3月8日，杭州楼市位列销售排行榜前十位的楼盘中，有9个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。 政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青睐商业地产的前景。从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：商业地产春天的到来，已具备了诸多利好因素。 （1）2011年4-6月土地出让情况
深圳写字楼市场调研报告
深圳写字楼市场调 研报告 1 2020年4月19日
深圳写字楼市场研究报告 总体判断 人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行 报告。报告显示:深圳市金融平稳运行,深圳市金融机构存贷款小幅增长,结售汇顺差继续扩大,深港合作成效显著,存贷款利率水平呈上升趋势,货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃,证券市场继续处于调整之中,保险市场发展势头良好,外汇和黄金市场持续快速发展,房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况 一、写字楼宏观市场环境 前三季度深圳写字楼市场成交统计 套数建筑面积(㎡) 金额(元) 均价(元) 第一季度515 79470 11754 第二季度385 74583 11560 第三季度153 29072 1 合计1053 183125 11716 1. 有效供给不足,成交量下降两成 指标前三季度前三季度同比 成交套数1922 1053 ↓45.2% 成交面积230163㎡183125㎡↓20.4% 成交金额2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5%
前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套,总建筑面积183125㎡,成交金额21.45亿元,分别下降45.2%,20.4%,2.5%。 1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国 际及华融大厦四个项目,市场基本处于存量消化阶段,上半年成交量 与同期基本持平,进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅 速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录 进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界 中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入 市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出 现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不 足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的 成交量超过15万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度 以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度 提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。
写字楼市场分析
中国写字楼市场研判 一城市布局和建筑属性 城市布局 城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。 城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态 在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。 为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。
昆明写字楼市场调查报告
昆明写字楼市场调查报告
目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结
一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
深圳商用物业市场分析报告
供应持续放量,成交稍有回落,价格不断攀升 ---2005年深圳商用物业市场综述 2005年12月23日 2005年,是深圳商用物业地产市场发展不平常的一年。 一方面，市场利好不断。地铁等市政设施不断完善、区域规划建设日见规模、城市化进程迈步向前等种种利好因素使深圳商用物业市场投资备受各方的关注,市场价格日益水涨船高。 但另一方面，也有市场利空的因素。2005年，房地产市场政策频出，令市场充满存疑,一度使开发商、投资者观望气氛浓厚，影响市场供求关系的变化。 总体而言,05年深圳商用物业市场发展是令人鼓舞的,其市场特征表现为供应持续放量、成交稍有回落、价格不断攀升。 写字楼市场分析 2005年,深圳写字楼市场走过了大起大落的一年,无论是供应,还是市场成交。供应方面,写字楼市场经历了前三季度乏善可陈,以及第四季度疯狂放量。而成交方面,同样如是,新政前的门庭若市和新政后的门庭冷落形成宣明的对比。 一、供应量分析 （一）、新供应量分析:高端放量 （写字楼供应结构）
写字楼全年新供应量共81.67万平方M,同比去年下降了15.80%。
2005年,深圳写字楼供应市场呈现大起大落的显著特征。前三季度，只有6个盘面市:诺德中心环球发售。南方国际广场C、D“大使楼”面市。重新包装推出市场的中银大厦。以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方M,与去年同期相比，供应量大幅度下降。但第四季度,写字楼供应风云突变,巨量投放市场,有时代广场等11个楼盘面市,写字楼面积为58.48万平方M,表现极为疯狂。 （二）、供应特点分析:区域集中、高档为主、分割灵活 ●集中中心区放量 在05年写字楼新供应中,中心区共供应62.66万平方M,占总供应的76.72%,占绝对统治地位。次中心的华强北和车公庙供应7.53万平方M,占9.22%,两者供应占总量的85.94%。供应区域结构与2004年相符,主要集中在中心区以及次中心区,其他区域供应较少。 2005年区域供应特征跟2004年有所不同。首先,罗湖在05年整年都没有新写字楼供应,城市发展西移表露无遗。再者,沉寂已久的盐田、龙岗等区域再现写字楼,深圳城市向纵深发展。 ●高端物业为主 04年,商务公寓占据办公楼市场的半壁江山,05年市场开始拨乱反正,办公公寓骤
写字楼市场调研报告
写字楼市场调研报 告
写字楼市场调研报告 上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，
使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。另外，一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场
深圳写字楼市场分析状况
目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算
第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状
1、市场供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。 （二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国
大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其
深圳写字楼市场调研报告
进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录 进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。 二、市场特征 1. 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现
深圳市写字楼市场调研报告
深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析
深圳市写字楼市场调研报告
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况； 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1. 2. 深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析
2018 深圳写字楼发展趋势-(非常实用)
深圳写字楼发展趋势——转售为租 2018年，近6个月里，整个深圳楼市陷入低迷。从美联监测数据显示，整个二手写字楼市场鲜有买卖单成交，租赁交易成为整个写字楼市场交易的主角。不仅如此，连一手市场不少滞销物业亦纷纷转为出租，租赁市场的发展也加快其区域和档次的分化。 开发商转售为租 在租金看涨，空置下降的利好下，部分一手物业纷纷将其尾盘转为出租，如现代国际、万轩国际等物业有近一成的剩余单位被转为租赁，而新近入市的财富大厦更有多达六成的单位被转为租赁。近半年来，在一手市场销售缓慢，价格徘徊不前的情形下，这些物业的尾盘难以在短期内成交，开发商将其转为出租。不仅如此，由于租赁市场的看好，不少新入市的一手项目在销售时均有定量的保留单位，留作开发商出租，同时，“只租不售”写字楼物业亦逐渐增多。 中心西区租赁活跃 就目前市场成交情况来看，租赁成交占据市场成交的绝对优势。据美联监测市场成交情况发现，3月份前三周，中心西片区租赁成交单数占整个市场租赁单数的六成以上。中心西片区的活跃与其邻近中心区不无关系。首先，市政府大力发展中心区，让邻近的中心西片区也受到辐射，其区域优势得到提升。中心西片区物业的价值随着深圳重心的西移也在不断凸显。其次，福田中心区在经历了近几年的蓬勃发展后，吸引了大量企业的入驻，空置率逐年下降，一些无法在中心区占据一席之地的企业，只好“退而求次”入驻中心西区。而中心西片区作为深圳写字楼的另一主供市场，聚集了大量的中高档写字楼物业为该片区的租赁市场注入了新鲜血液，成为市场“抢手货”。此外，相比中心区的甲级写字楼物业，中心西片区的写字楼租金要低三成左右，相对低廉的租金亦是它吸引客户青睐的一大因素。 租赁市场分化明显 从业主挂牌价分析，深圳写字楼物业租赁市场分化明显。一方面，新兴写字楼片区与老办公片区租金差距扩大。中心区写字楼物业租金均价在115元／平方米左右，而人民南片区租金均价仅80元／平方米。中心区经过近年的发展后，大量甲级写字楼的崛起形成集群效应，吸引了大量高端客房入驻。而老办公片区物业在硬件设施方面如电梯、车位、空调配置等难以和中心区物业相比，这进一步拉大两片区物业租金差距。另一方面，不同档次写字楼物业租金差距悬殊。中心区甲级写字楼物业租价在130元／平方米左右，像嘉里建设广场等单一产权物业租金更在150元／平方米以上，而那些始建于20世纪末的老式办公物业租金普遍维持在60元／平方米左右，租金差距明显。
2017年Q1深圳市写字楼市场分析-上书房信息咨询
https://www.360docs.net/doc/522065574.html, 2017年Q1深圳市写字楼市场分析 2017年深圳市有一处甲级写字楼入市——平安国际金融中心——预租率接近100%。今年年初深圳写字楼租赁市场回暖，但销售市场仍维稳。 由于之前新增供应较大，开发商延后项目的入市时间以寻求更高的预租率。今年年初，仅一处项目入市，新增办公建面将近10.2万平方米。全市写字楼吸纳水平有所回升，本季度吸纳量达到5.7万平方米。 2017年第二季度，预计有四处甲级写字楼入市，新增供应27.7万平方米。新增供应其中两处位于中心区，预计将给中心区的租金和售价带来一定的下行压力。 第一季度全市租金环比上涨1.6%，至人民币每平方米每月226.2元，同比上涨1.3%。 仅南山区的租金环比下滑0.1%至人民币每平方米每月188.5元。宝安区租金涨幅全市最高，环比上涨3.7%到全市平均每平方米每月142.5元。福田区的租金依然全市最高，达到人民币每平方米每月259元。 第一季度，深圳全市甲级写字楼平均售价环比下滑0.6%至每平方米人民币56,125元，同比上涨1.4%；罗湖区的售价下滑最大，环比下滑6.2%至平均每平方米人民币37,750元。罗湖区部分项目租金下滑主要由于罗湖写字楼陈旧同时全市新增供应压力巨大。另外，激烈的市场竞争也迫使更多的开发商降低租金以寻求更多的租户入住。 全市甲级写字楼回报率连续下滑5个季度，本季度写字楼回报率环比上涨5个基点，至4.61%。除了南山区，全市其余各区写字楼回报率均呈上涨趋势。南山整体的收益率相对稳定，然而罗湖区的收益率环比涨幅最大（38个基点）。罗湖收益率的下滑主要由于罗湖写字楼价值的大幅下滑所致。
深圳写字楼市场调查及项目分析报告
深圳写字楼市场调查及项目分析报告 第一部分整体市场环境分析 第二部分区域性集中分析 第三部分市场供求关系分析 第四部分典型物业及区域分析 第五部分项目地块SWOT分析 第六部分项目定位分析
第一部分整体市场环境分析
一、2001年1季度写字楼市场数据分析 ⑴写字楼用地 2001年第1季度中，深圳市共出让写字楼用地1.59万㎡,和去年同期相比减少21.29%，占全市房地产用地面积的6%。在所有出让的用地中，罗湖、福田、南山三区均没有写字楼用地出让，全部集中在深圳二线龙岗和宝安区范围内。这表明深圳市内写字楼一级用地已趋饱和状态，关外二线则呈良好势头。
深圳历年写字楼用地出让面积 1季度写字楼用地出让面积区域分布 ⑵ 写字楼开发投资及施工、竣工面积 1季度，全市写字楼完成开发投资3.01亿元，和去年同期相比增长19.92%。季末写字楼施工面积107.21万㎡，同比大幅度减少33.21%。 全市在第1季度中竣工写字楼面积7.14万㎡，同比大幅度增加3.55倍。从施工面积与竣工面积背道而驰的数据来看，投资者心态明显理智，但信心十足。 ⑶写字楼批准预售面积
1季度，全市写字楼批准预售面积仅为0.52万㎡，比去年同期大幅度减少63.12%，显示政府对写字楼销售管理方面从未放松。 历年写字楼开发投资额及施工面积历年写字楼新开工及竣工面积历年写字楼批准预售面积 ⑷写字楼销售及租赁 深圳市在第1季度中共销售写字楼3.40万㎡，同比增长了49.12%。其中楼花销售3.04万㎡，较上年同期增长1倍；现楼销售0.36万㎡。而季度末全市写字楼租赁管理面积为358.1万㎡。随着国内宏观经济进一步好转，以及WTO利好因素刺激，消费者普遍看好写字楼物业发展空间，销售面积才有如此大的增长幅度。 ⑸写字楼空臵量
深圳写字楼市场片区分析报告1011585742.doc
深圳写字楼市场片区分析报告(图) 2008-6-13 17:07:00 在上一轮上涨行情中，中心区写字楼二手价格取得突破性上涨。07年全年二手价格上涨56.7%，其中仅上半年就录得近50%的涨幅；尽管在第四季度价格开始回调，但从其走势来看市场信心仍在。从上图可以看到，07年10月至08年4月，写字楼价格并未出现大幅波动，而是一个高位调整过程。尽管目前中心区办公物业的价格高居各片区之首，但其增值潜力依然巨大。其一：中心区可供开发地块开发殆尽。中心区总占地面积607公顷，去除莲花山的194公顷，实际可用土地面积400公顷左右；规划总建筑面积750万平方米。随着08年4、5月份中心区办公用地的集中推出，中心区所剩可用土地资源将十分有限，更多的土地资源只能来源于"城中村"的改造，然这尚需时日。其二：深圳总部经济建设在中心区全面铺开。中心区无疑将被打造成深圳的总部基地。近期推出的九块商业性办公用地全部集中于中心区，而且几乎所有的地块都规定竞标者必须将其总部迁至中标地块的建成物业内办公，中心区将有一批总部大厦崛起，包括平安国际金融中心、深圳证券交易所等，这新总部物业的建设将再次增加中心区的商务聚集度。第三：交通更加便利。将来不仅地铁可能通过福田口岸往来深港，并且还在中心区规划有全国唯一的地下火车站，让香港和深圳乃至大陆城市的往来更加便利，大大扩大了中心区的商务辐射能力。 中心区办公物业在取得一次飞跃性上涨的同时，租金亦取得一定涨幅，07
年至今整体租金上涨达20%。目前，中心区甲级写字楼租金价格在130元/平方米.月左右，但受一些档次稍低办公物业的影响，整个片区内的租金均价仅在110元/平方米.月左右。中心区作为深圳甲级写字楼的集中供应地，其租金仍有上涨空间。目前中心区物业的投资回报率相对较低，仅在5%到6%左右，租金的补涨阶段仍将持续。同时，从中心区办公物业结构来看，未来中心区将有更多"单一产权"的甲级写字楼物业推出，其租金一般高于同类物业的租金水平。这也将拉升中心区的租金水平。 中心西区： 07年初至08年4月，中心西片区写字楼价格呈现"先扬后抑"的态势。从07年1月至07年7月，写字楼价格上涨近五成，达20700元/平方米；然07年8月片区内物业价格出现回调，至08年4月，价格下调为18500元/平方米，相比7月下调两成左右。从价格走势图可以看到，政府的宏观调控政策对价格控制作用明显。在CPI指数持续高企的情形下，政府多次加息并提高存准备金率，尤其在07年9月出台的"关于加强商业性房地产信贷管理的通知"使得商业地产的投资成本及门槛要求被提升。一系列的调控政策加深了投资者对政府调控的预期，这使得下半年的投资需求被抑制，市场价格同时出现回调。 相比价格走势，租金走势则相对平稳。07年1月至今，片区租金水平保持稳中略升，目前租金水平在100元/平方米.月左右。相对低廉的租金水平促进
深圳海岸城购物中心调研报告汇总
深圳海岸城购物中心 海岸城购物中心区位图 深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。海岸城购物中心和海岸风情街组海岸城西座写字楼、海岸城由东座写字楼、也是迄今为止深圳市最商业项目，成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、亿元人民币，总建筑面积20大的室内购物、休闲、娱乐中心。海岸城总投资约万平方米；商业12万平方米；写字楼约14万平方米。其中：购物中心约约30 个。2000街约4万平方米。海岸城配备地下停车位约 海岸城的组成海岸城购物中心服务人群最广海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深年世界商业零售2004年和2003该项目由圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。． 的美国凯里森建筑事务所》杂志提供)(《World Architecture建筑设计排名第
一负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计。 36908平方米·占地面积： 30米，地上五层、地下二层·总高： 12万平方米·总建筑面积：约个·车位：约1500海岸城写字楼万平14 海岸城写字楼包括海岸城东座和海岸城西座，办公部分建筑面积约项目总南侧是保利文化广场，方米。海岸城东座写字楼东侧紧邻凯宾斯基酒店，层2420000平方米。主体建筑包括建筑面积约85700平方米，其中商业面积约米，由深圳市城脉建筑设计有限10014层高的附楼，主体建筑高度高的主楼和米高空中花园，每层均设有约711该项目已于2006年月底入伙。公司负责设计。营造生态、健康的概念，具有独特的滨海气质。米，总建筑面积层超高层写字楼，建筑高度155海岸城西座写字楼为30平方米。该项目由美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑85000 万多㎡，5年20078月开盘。写字楼面积约设计有限公司负责深化设计，计划130-300㎡的超大豪华大堂；塔楼空间由高、70013 m标准层层高为3.75 m；完善满足客户的空2000㎡，组合，㎡,可灵活分割、最大组合面积可达整层面积20个私家花园；2间需求；原创私家花园式阳光绿色办公空间，塔楼每层均设有层以上独备阔绰豪华候梯厅及总裁卫生间；区隔写字楼惯用的直线形象，独创“多维折线”的外立面，重塑深圳写字楼的时尚商务感。·海岸风情街万平方米，由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙楼商业组成，总面积约4 间独立商铺，单间面积从281总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。海岸风情街建筑设计风格现20 代、简洁，充分演绎滨海风情，弘扬海洋文化，倡导全新的滨海体验与时尚。建筑特色． ·水——南北双广场 南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。·通——双步行街 “万国美食风情街”汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚等国的特色餐饮，带来世界各地的美味体验的同时，为办公、休闲人士提供优越的就餐和休闲环境。贯穿海岸城与周边写字楼、商务广场、文化广场、五星级酒店以及海雅商圈的二层步行高架桥长达710米，真正实现了人车分流。四通八达的人流行走路线，在便捷高效之余，更让区域消费融会贯通。 ·聚——双首层 强调商业的实效性，海岸城购物中心创造性地推出了“双首层”的消费聚集模式。在海岸城不仅有传统的“基础首层”可以聚集繁华的商业人流，更增加了二层北面与高架步行街相连的“增值首层”，让南来北往的人群如织交汇。众所周知，商业经营中与步行街相邻，就意味着可能产生最大的商业价值。源源不断的客流将为频繁经过的首层商业带来最大的机会，首层商业者也将享受到最集中的聚合消费效应。 ·入——退台餐饮 海岸城购物中心二楼至五楼采用新颖别致的退台式餐饮设计，不仅让人们在用餐的同时亲近自然，享受轻松，更直接将户外的消费群体接驳进购物中心室内，产生最直接的消费契机。室内外空间的巧妙结合，构筑出生动的城市风景线和丰富的消费机会性。 深圳西部经营面积最大、功能最齐全的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大
深圳市房地产租赁市场研究报告深圳市住宅租赁商业租赁写字楼租赁市场研究报告深圳房屋租赁市场预测
深圳市房地产租赁市场研究报告深圳市住宅租赁商业租赁写字楼租赁市场研究报告深圳房屋租赁市场预测
深圳市房屋租赁市场研究报告 一、我市房屋租赁市场基本面分析 （一）宏观经济缓中趋稳 以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。 图1.1 - 深圳国内生产总值及年增速 从产业结构来看，深圳第一产业增加值 5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。 （二）常住人口持续增加
大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中到底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到、底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。 表1.1 - 深圳常住人口统计表 常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。
（三）未来建设用地供应紧张 从城市规模来看，深圳城市空间狭小，土地面积仅为北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4，已建成区面积已经超过城市行政辖区全部土地面积的48.6%，位列全国第一，照这一趋势到2020年深圳的土地开发强度将会达到50%（根据国际通行惯例，一个地区的国土开发强度达到30%就已经是生态宜居警戒线，超过该限度居民的生存环境就会受到影响）。 根据近期市规划国土资源委员会发布的《深圳市住房建设规划（ -2020）》（征求意见稿）披露的数据来看，整个“十二五”期间全市拟规划新建住房用地供应13.1平方公里，其中新供应及拆迁安置住房用地4.5平方公里，城市更新用地6.6平方公里，征地返还用地2平方公里，但实际到“十二五”末新供应用地仅完成规划目标的90.7%，城市更新等存量用地完成规划目标的59.5%，未来不论是从短期还是中长期来看，深圳土地供应已达到极限。 表1.2：近年来年我市土地市场供应情况（单位：万平方米）
深圳写字楼总结及市场展望
戴德梁行： 09深圳写字楼市场总结及10年市场展望 尽管经历了2008年全球金融危机的严重影响，09年的深圳写字楼市场却已快速回暖，在短短的一年时间内，呈现出与08年截然不同的面貌。 “暖风熏得市场醉”：09年写字楼市场渐行渐暖 一季度，乍暖还寒 每年1-3月份的第一季度，受公历及农历新年的影响，通常是写字楼市场成交的淡季，09年第一季度更可以用“惨淡”一词形容。正所谓“城门失火，殃及池鱼”，在全球金融危机的影响下，在深的高端企业(主要是欧美跨国企业)客户大幅削减行政开支，严格控制成本，办公需求急剧缩水，外资企业纷纷暂缓或搁置写字楼搬迁计划，采取“一动不如一静”的保守策略。为求减少搬迁及装修等非必要性支出，外企均以续租或与业主洽谈减免租金为主要的经营策略，甲级写字楼受影响最为明显，租赁成交大幅减少。
受此影响，深圳高端写字楼市场明显受挫，并带动整个市场租金调整，空置率明显上升。全市一季度的甲级写字楼吸纳量罕有地降为负数，空置率则上升至11。4%。虽然住宅销售市场已开始升温，写字楼销售市场却反应平淡，对经济前景的不乐观使得大部分关注市场的买家保持谨慎态度，成交量及销售价格均未见增长。在春寒料峭之中写字楼市场显得尤为冷淡。
二季度，初现回暖 至09年第二季度，住宅一二手市场已逐渐呈现回暖的趋势，宽松信贷环境和国内经济复苏渐趋明朗的环境刺激下，写字楼销售市场首先出现反弹。6月份，卓越世纪中心3号楼入市，在市场的质疑和观望中实现每平方米3万元以上的成交均价，为销售市场率先迎来拐点。租赁市场的回暖稍显滞后，09年二季度整体表现平稳，租赁活动较第一季度则明显活跃，空置率环比下降1个百分点。除少量的新增租赁需求外，租赁需求的主要来源却是存量需求的转移，并导致罗湖区空置率继续上升。由于企业对于租赁成本的控制较为严格，在经济境况没有好转的情况下，租金总体继续呈现小幅下调。
深圳花样年香年广场写字楼项目调研报告_2008年
花样年?香年广场调研报告 按照世界银行的研究分析，住宅与写字楼的搭配关系应该是15：1，即15平方米住宅配1平方米写字楼，工作与生活地点的空间距离最好不超过20分钟，如果换成踩单车或步行20分钟，则更为合理。在深圳市区，由于先前规划的缘故，写字楼比较密集，分布不均匀，造成了部分区域写字楼相对缺乏的状况。在华侨城片区，这种状况尤为明显。 华侨城的主要产品是住宅、旅游设施，再搭配部分商业与写字楼。其中，住宅总量是600万㎡，商业总量大约35万㎡，写字楼相对较少，只有汉唐大厦、华侨城集团大厦，即使加上东方花园综合楼、OCT-LOFT，合计也不到10万㎡。以上文方法计算，那么华侨城所需要的写字楼面积为600万÷15=40万㎡，现缺40-10＝30万㎡。 花样年?香年广场就坐落在这样一个区域。 华侨城的香年广场一华侨城的香年广场二
一、楼盘概况
二、交通配套 1、交通路网 香年广场位置图 周边干道：侨香路、深云路、广深高速、北环大道、深南大道 公交线路：项目前后300米分别有天鹅堡、深云路和华侨城医院三个公交站共9路公交车经过，分别为6路（福光村－福田南）、 25路（桃源村－火车站）、41路（桃源村－华新村总站）、 49路（大学城南门－福田客运站）、104路（动物园－宁 水花园）、235路（皇岗口岸－西丽留仙居）、237路（西 丽福林村旺亨工业区－田心村）、325路（皇岗口岸－光
明农场）、390路（蛇口渔港－龙华汽车站） BRT交通：深圳首条快速公交线BRT1号线（路灯优先公交快速线路）地下交通：施工中的地铁2号线在项目东南100米设有“侨城北”站2、周边配套 综合商场：百佳超市、沃尔玛超市、铜锣湾Shopping Mall、系列商业街（波托菲诺内部商业街区） 酒店餐饮：项目北区D座二楼员工餐厅、威尼斯酒店、鸿波酒店、燕晗山酒店、园林山庄酒楼、博林诺富特酒店 邮局：沙河邮局 医院：华侨城医院 其他：园博园、锦绣中华、民俗文化村、OCT创意文化园、世界之窗、欢乐谷、名商灯高尔夫球场、高尔夫练习场 三、建筑分析
深圳市房地产租赁市场研究报告(深圳市住宅租赁、商业租赁、写字楼租赁市场研究报告)深圳房屋租赁市场预测
深圳市房屋租赁市场研究报告 一、我市房屋租赁市场基本面分析 （一）宏观经济缓中趋稳 2008年以来，在全球遭遇金融危机的背景下，深圳积极促进经济转型，保持经济平稳增长，历年经济总体呈现了“稳中趋升、结构优化、总体质量向好”的发展态势。 图1.1 2010-2015深圳国内生产总值及年增速 从产业结构来看，2015年深圳第一产业增加值5.66亿元，第二产业增加值7205.53亿元，第三产业增加值10291.80亿元，第一产业增加值占全市生产总值比重不到0.1%，第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为41.2%和58.8%，已经形成了四大支柱产业和七大战略新兴产业齐头并进的发展格局。
（二）常住人口持续增加 大量的研究结果表明，人口是影响一个地区城市化发展最核心的因素，一个地区每增加一个人，就会形成新的住房、工商业发展、公共配套设施需求。从年末常住人口总量来看，深圳历年常住人口一直处于持续性增加状态：其中2011到2013年底深圳市每年常住人口净增值徘徊在8万人上下，连续3年处于较低水平，到2014、2015年底常住人口净增值分别为15万和60万，在短暂的回降后又进入到一个新的增长快车道。 表1.1 2006-2015年深圳常住人口统计表 年份年末常住人口数 （万人） 户籍情况 户籍人口非户籍人口 2006 871.1 196.83 674.27 2007 912.37 212.38 699.99 2008 954.28 228.07 726.21 2009 995.01 241.45 753.56 2010 1037.2 251.03 786.17 2011 1046.74 267.9 778.85 2012 1054.74 287.62 767.13 2013 1062.89 310.47 752.42 2014 1077.89 332.21 745.68 2015 1137.89 354.99 782.90 常住人口的持续流入，再加上深圳高昂的购房成本（房价收入比已高达25.8）和较低的住房自有率水平（其中户籍人口住房自有率在77%左右，常住居民家庭住房自有率约为34%，非户籍人口住房自有率仅在10%上下），整个房屋租赁市场需求旺盛。