房地产工程管理体系瓶颈破解及质量缺陷的系统解决方案-471页讲义教案
房地产企业管理瓶颈及解决思路教学文稿
房地产企业管理瓶颈及解决思路随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化，房地产市场在走向规范和成熟的同时，亦面临着机遇和挑战。
房地产业界普遍认为，2004年8月31日国家建设部关于土地转让相关制度的正式实施，成为了房地产发展史的分水岭——“8·31”之前，房地产市场的利润来源主要是发展商获得土地及运作土地的能力“8·31”之后，利润来源则主要是依附于土地之上的房产创新与增值，以前通过协议拿地及运作土地赢利的模式开始退出历史舞台。
取而代之的是更透明、更具竞争力的土地获取渠道，赢利模式也从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。
这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。
从目前整个行业的总体情况来看，基本还处于小、散、乱阶段，房地产企业规模小、实力小、市场资源分散。
全国注册房地产企业60000万多家，但实际上比较活跃的不过6000家左右，像万科、万达这样具有规模的企业少的可怜。
而随着2005年“国八条”，2006年“国六条”的相继出台，土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控，不仅改变了房地产开发商的赢利模式，更加速了行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。
既然房地产行业的规模化、集团化既然已经成为不可改变的事情，那企业就应该认识和尊重这种事实，及早的调整与改变现行的管理体制，打好提前量，为行业竞争做好铺垫。
由于房地产行业的特殊性，关注管理提升的房地产企业并不是很多，通过多年对房地产行业和管理咨询行业的关注，我们从如下几个方面加以阐述，希望给房地产行业的管理者一个提醒，如果对这方面有进一步的需求，可以直接同我们联系。
一、战略与运营方面众多房地产企业根本就没有什么战略规划及少许的管理运营体系，完全是靠关系，搞到一块地皮，赚一笔就走的项目公司，既然是项目公司，那就会“财聚人散”，不可能有什么企业核心竞争力。
冲破房地产工程管理瓶颈现代工程管理体系的破解之道
冲破房地产工程管理瓶颈，现代工程管理体系的破解之道房地产工程管理容易出现的问题一、工程质量问题引发业主的投诉及索赔二、工程质量问题引发业主的投诉及索赔3、工程进度滞后引发的延期开盘及交付4、工程本钱冲破引发的项目经营利润下降五、工程招标合约不严谨造成管理难度加大（一）质量、进度、本钱失衡造成管理混乱一、正确看待质量、进度、本钱之间的平衡关系二、合理的施工技术间歇必需考虑3、桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩4、砼：混凝土浇捣后强度达到mm2后才能上人五、加气块砌筑：1天砌筑高度不得超过米，2天砌完，7天后顶砖，15天后（含顶砖时间）才能开始粉刷六、合理的施工技术间歇必需考虑7、分层粉刷：分层粉刷，每层距离5天防水：表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）八、地坪：养护7天后才能上人（二）与外部资源的角色定位、分工不清房地产企业工程管理的主要任务是什么？组织？监督？协调？房地产企业对工程管理的要求一、房地产行业业务经营模式的演变及背景二、新形势下房地产企业对工程质量的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求四、新形势下房地产企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程质量的要求（一）传统意义上工程质量标准的概念：一、强调按图施工，符合施工质量验收标准二、强调工序、工艺质量控制的实体质量效果3、强调施工方案、技术办法、施工工法的管理（二）传统意义上工程质量标准的误区：一、我国的施工质量验收标准有缺点吗？二、设计图纸能够符合客户需求吗？3、符合现行设计规范要求的图纸有缺点吗？（三）传统意义上工程质量管控的重点一、人：质量意识、质量管理能力、技术技术二、料：材料采购、材料验收、材料管理3、法：技术方案、工艺流程、组织办法、检测手腕、施工组织设计4、机：合理选配、利用保护环：外部环境、气候环境、工序环境五、厨房布置不妥，影响洗、切、炒的流线六、地漏的返味7、空调室外机的噪音八、外保温的冷桥与结露九、私家花园内的井盖10、玄关设置过小1一、小尺度洗手间布置不妥1二、户与户之间的对视干扰13、厨房烟道的串味14、小区入口的人、车分流1五、户内的隔音1六、地漏的防水节点处置（四）新形势下工程质量标准的概念一、以客户质量标准作为施工质量的验收标准（五）新形势下工程质量管控的重点一、从传统的工序、工艺质量查验转为向为产品定位、设计研发和建造的全进程质量控制二、工程质量的管理手腕从常常利用的事后查验转变成事前控制（预防）、事中控制（进程检查）和零缺点质量控制（分户验收）3、质量分析和质量策划成为工程质量保证体系的重点4、从传统的内部质量目标管理转变成向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供给一体化保障的质量保证体系。
房地产工程管理体系瓶颈破解及工程质量缺陷
房地产工程管理体系瓶颈破解及工程质量缺陷前言随着我国经济的快速发展，房地产业也在飞速发展，房地产工程建设的质量问题也越来越得到人们的关注。
在众多问题中，工程质量缺陷成为了重点研究的方向之一。
本文将分析房地产工程管理体系的瓶颈，探讨破解方案，并针对工程质量缺陷提出建议。
房地产工程管理体系存在的瓶颈不规范的管理流程当前，一些房地产企业的管理流程并不规范，没有建立起完善的规章制度。
这导致了工程质量问题的发生。
在施工中，由于管理不到位，工人监管不严，致使建筑质量无法保证。
信息沟通不畅管理者与工人之间缺乏有效的信息沟通，工人对于项目无法全面理解，造成工作标准不统一，进而影响工程质量。
人员素质问题在一些房地产企业中，由于管理层不能有效管理低层次人员，项目现场工人水平低，许多问题仍无法及时等到解决。
例如，缺乏安全意识，危险在所难免，如若不及时防范和排查问题，则会产生安全隐患，对工程质量产生直接影响。
紧迫的工期房地产工程建设的工期往往非常紧张，工程管理人员需要在短时间内分配好各项任务，否则会拖延工期。
因此，不健全的管理体系会导致施工过程的混乱以及质量问题的发生。
突破房地产工程管理体系瓶颈的方案建立健全的规章制度建立健全的规章制度是管理者的基本职责。
需要在私人房地产企业中建立标准操作流程（SOP），以确保管理的规范性，减少质量问题。
加强沟通和培训建立定期会议，并开展培训活动，提高工人和管理人员交流的能力和技巧，使沟通更加畅通，并为工作中出现的困难提供解决方案。
提高人员素质提高工人的职业道德，聘请有经验的项目经理进行培训，提高工人的业务水平，使工程施工更加专业，从而增强公司的竞争力。
注重工期的控制管理者需要严肃对待工期控制，确保工程的标准和进度。
在规定时间内完成施工任务，加强对施工进度的掌控，确保施工质量和工期安排的错位。
工程质量缺陷的改进方案实行过程控制项目的各个阶段都需要不断的控制并按流程推进。
对关键点进行特别关注，确保在正常范围内。
房地产工程质量缺陷及对策PPT课件
可能引起的后果
装修很难处理。 维修费时费力。 容易破坏管线。 影响防水效果。 管线脱落，散水台断裂。 容易脱落伤人。 容易脱落伤人。 容易脱落伤人。 影响外立面。 容易损坏，影响外立面。 影响景观
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项目
施工问题
墙、地面、天花不平整，误差较大
门洞不垂直，两侧墙厚度不一
可能造成的影响及后果
对业主装修、入住造成较大影响。 对下户业主造成很大影响,部分上户业主不积极配合维 修。 维修困难,反复发生。 维修影响业主精装修台面等。 造成室内木地板大面积被泡等严重后果。 雨水倒灌损坏业主地下室装修、物品。 这是地下室渗水的根本原因。 容易造成短路。 造成严重漏水。 漏水隐患，一旦发生将造成严重漏水。
3
1.1客户服务系统CRM投诉问题分类
类别 营销服务 规划设计
一类级别
物业维修维 护放在服务
类
销售服务、合同履行、签约过程、产品 交付、投诉处理、调研与回访、安全、 保洁、环境维护、维修维护、社区活动
小区规划、园林景观、单元结构、智能 化、设计交底
工程质量 结构部件、外维护、内装饰、厨卫、设 备、智能化、小区配套、环保
201 448
给排水 0.541
177 327
施工管理 0.418 38 91
燃气 0.087
6 69
其他 0.16
14 88
9
1.5 “某工程”2005年上海“麦莎”与“卡努”台
风过后
毛坯房客户投诉统计表（户均指标）
3.5
3.25
3
2.5
2 1.48
1.5
1
0.82
0.5 0.15
0.02 0
如何突破房地产工程管理瓶颈
如何突破房地产工程管理瓶颈如何突破房地产工程管理瓶颈房地产工程管理是一个复杂而庞大的系统工程，涉及项目的规划、设计、施工、验收、交付等多个环节，需要协调各方利益，并保证项目的质量和进度。
然而，随着房地产行业的高速发展和项目规模的不断扩大，很多企业在工程管理方面面临着各种挑战和瓶颈。
本文将从提升管理水平、优化流程、加强团队合作、引入先进技术和加强创新能力等方面，探讨如何突破房地产工程管理瓶颈。
第一，提升管理水平。
房地产工程管理是一项综合性的管理工作，需要管理者具备全面的素质和能力。
因此，企业应该重视人才培养和管理者的能力提升。
可以通过培训、学习和交流等方式，提升管理者的专业知识和专业能力，增强他们的理论素养和实践能力。
第二，优化流程。
房地产工程管理涉及多个环节和部门的协同配合，因此，优化流程是提高管理水平和效率的关键。
企业可以通过引进先进的管理理念和方法，对项目的各个环节进行详细的规划和设计，明确每个环节的责任和任务，避免资源的浪费和冗余，提高工作效率。
第三，加强团队合作。
协同合作是房地产工程管理的核心要素之一。
企业应该注重团队建设，培养员工之间的相互关系和合作精神。
可以通过团队培训和团队建设活动，提高员工的沟通能力和协作能力，增强团队的凝聚力和战斗力。
第四，引入先进技术。
随着科技的发展和应用的普及，越来越多的先进技术被引入到房地产工程管理中，提高了管理效率和质量。
例如，可以利用互联网、大数据、物联网等技术，进行建筑信息模型（BIM）的运用，实现对项目的监控和管理，提供实时数据和信息，帮助项目经理做出正确的决策。
第五，加强创新能力。
创新是突破瓶颈和提升竞争力的关键。
房地产企业应该注重创新思维和创新机制的建立，鼓励员工提出新的想法和创新方案，推动企业的技术和管理创新。
可以通过设立创新研发部门和项目创新基金等方式，来支持创新项目的开展，提高企业的创新能力。
总之，要突破房地产工程管理瓶颈，企业需要加强管理水平，优化流程，加强团队合作，引入先进技术和加强创新能力。
房地产工程质量管理及质量缺陷解决方案
房地产工程质量管理及质量缺陷解决方案根据房地产企业工程质量经常出现的功能性（渗漏、开裂）、观感性（空间尺寸偏差、成品保护）等引起业主投诉的常见工程质量问题，从设计、材料、施工工艺控制等角度，系统地分析、总结产生上述工程质量问题的各种技术环节方面的缺陷原因。
针对房地产企业工程质量控制普遍在技术管理上存在的薄弱环节，按照工程建造的顺序（基础→主体结构→内、外檐装饰→机电安装→分户验收）、按照工程各分部分项工程技术管控的要点、按照施工现场关键工序工艺控制的要点。
提出全面及有针对性的技术解决方案，通过工程质量技术管理的“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理，在技术环节上根治屡禁不止的工程质量通病。
一．房地产企业工程质量出现的主要问题：1．房地产企业工程质量出现的问题：□结构安全性质量问题：□适用功能性质量问题：□使用功能性质量问题：□观感修复性质量问题2．房地产企业因工程质量问题带来的影响：□工程质量对利润的影响：□工程质量对销售影响：□工程质量对索赔的影响：3．房地产工程质量问题为何屡禁不止：□设计单位管理现状分析：□施工单位管理现状分析：□监理单位管理现状分析：□房地产企业工程管理现状分析：□相关规范技术标准不完善的影响二．透过房地产常见工程质量问题看技术管理的缺陷：1. 忽视技术管理对工程质量的影响：□工程技术管理是技术和管理的结合:□案例一：某项目外墙设计有外墙空调板用于放置空调室外机，图纸设计审查没有问题，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范检查，甲方复检合格。
半年后大量空调板根部发生渗漏。
技术缺陷分析和管理缺陷分析，提出技术和管理的解决措施□案例二：某项目首层设小院围墙，经常出现小院围墙施工影响市政园林景观进场，且极易发生围墙开裂，引起业主投诉。
技术缺陷分析和管理缺陷分析，提出技术和管理的解决措施□案例三：某项目为外墙外保温，采购部采购了外墙专用弹性涂料，施工单位按规范要求施工，监理单位按图纸及规范检查，甲方复检合格。
房地产开发项目工程管理存在的问题及改进措施
房地产开发项目工程管理存在的问题及改进措施摘要：随着社会经济和科学技术的飞速发展，房地产行业迎来了前所未有的发展机遇，但也给房地产开发项目的工程管理带来了更大的挑战和压力。
通过实施科学有效的工程管理，不仅可以有效提高施工效率和质量，还可以极大地改善房地产开发项目的整体效益，从而为房地产行业的可持续发展奠定坚实的基础。
因此，本文将深入探讨房地产开发项目的工程管理中所面临的挑战，并提出有效的解决方案。
关键词：房地产开发项目；工程管理；问题；改进措施引言：当考虑如何管理房地产开发项目时，总体规划和成本预测是至关重要的。
各有关部门应该进行全面地分析，加强项目管理，以便更有效率地完成整个项目。
当前，尽管工程管理取得了一些成绩，但仍有许多改善空间。
因此，有必要对当前的工程管理状况进行全面的评估，并采取有效的措施来提升整个项目的运营效率，以促进现代房地产业的可持续发展。
一、开展房地产项目工程管理的必要性第一，为了实现社会经济的持续健康发展，房地产开发项目的建立至关重要，不仅能够为人们提供舒适的居住环境，还能够激励人们追求更高的生活品质，推动社会的持续繁荣与进步[1]。
由于房地产项目对人民的经济、社会及文化等方面都具有重要意义，因此，严格把控项目的质量是至关重要的，只有达到规定的标准，才能让这些项目真正发挥出它的最大价值。
除了确保房地产项目的安全和可靠性，还要努力维护社会的稳定和和谐。
为了确保房地产项目的顺利实施，应该加强对建设阶段的质量控制，积极采取建筑工程管理的方式，确保每一步都能够按照计划和步骤顺利完成，并且将科学的质量检测和监督机制纳入到整体的实践当中，以确保项目的顺利实现。
为了确保工程的顺利完成，必须及时检查每一个环节的质量问题，并确保上一道工序的质量达到标准。
这样，才能继续进行下一道工序，为整个工程的高质量完成打下坚实的基础。
采用科学合理的建筑管理方式，可以有效地确保房地产项目的建设符合规范要求，从而达到预期的质量标准。
房地产工程项目质量管理中存在问题及有效解决对策
房地产工程项目质量管理中存在问题及有效解决对策摘要：以加强工程项目管理为中心，提高房屋建筑工程质量，是中国的房产企业提高竞争力的有效途径。
本文从房地产工程项目质量管理中存在的问题为基点，分析如何加强工程项目管理的措施，旨在促进房产企业的良性发展。
关键词：房地产企业，工程项目，质量管理，问题，措施随着中国市场经济的发展，房屋作为不动产，其开发建设牵动着无数人的心。
对于房产商来说，房屋是商品，房屋的品质是企业实现可持续的重要保障。
对于购房者来说，不管是自住还是投资，房产本身的使用价值和附加价值才是购买房屋的源动力。
因此，不管是地产商还是购买者，对房屋质量和品质的追求是永恒的，在此背景下，如何加强房地产工程质量管理就显得尤为重要。
1 房地产工程项目质量管理问题的共性分析随着我国经济发展和现代化进程的推进，我国的房产企业在积累总结一些好的管理经验的基础上，吸收国内外的先进的管理理念，在提高房屋质量管理水平上做了很多有益的探索和尝试，但是，总的来说，还是存在着一些管理漏洞的，具体表现在：1.1 缺乏对工程建设项目的优化设计。
由于房地产市场的爆炸式增长，企业在房地产市场发展还不充分时，为了抢占市场，大力开发了一些短平快的项目，不仅造成了市场的同质化，导致没有给房地产的整体性的规划设计留下足够的改进空间，导致各种房屋质量问题频频出现，降低了工程质量和企业的投资效益。
具体表现在：一是规划设计的精准度不够。
比如市场定位不清、目标客户群的定位不准、配套设置的设置有偏差，这些都会对房屋设计的合理性产生影响[1]。
二是房屋的功能性设计有重大缺陷。
比如，没有空调预留安装空间；消防管道暴露在大厅里，车道部分的设计与人行道的设计重叠。
凡此种种，不一而足。
这些现象的存在都在某种程度上减低了房屋的质量[2]。
1.2 缺乏对房屋质量管理的事前、事中、事后控制。
房屋建设是一个系统工程，需要在工程的各个阶段做好施工计划，按照施工方案开始工作。
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房地产工程成本管理出现的问题
■ 工程成本管理出现的主要问题分类：
从企业经营成本的角度看待工程成本管理问题 1、目标成本体系缺陷问题 2、设计变更责任成本问题 3、施工措施成本管理问题 4、工程动态成本协调问题 5、……
房地产工程合约管理出现的问题
■ 工程合约管理出现的主要问题：
从企业风险控制的角度看待工程合约问题 1、合约管理体系缺陷问题 2、合约规划风险控制问题 3、合约范围深度要求问题 4、合约标准明确问题 5、……
房地产项目运营管理出现的问题
■ 项目运营管理出现的主要问题：
从企业长期发展的角度看待流程管理问题 1、目标管理与业务流程管理脱节 2、业务流程管理体系不健全 3、业务流程衔接标准缺失 4、业务流程管理不完善 5、……
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理短板一：
一些房地产企业的工程管理定位存在误区
房地产工程管理存在的十大短板
项目生产经理
项目经理
监理公司
甲方工程部
技术负责人
质检负责人
质 检 人 员
10万平方米 共计16个质检
班组长
操作工人
成品质量
10万平方米 共计140个班组
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理定位的误区：
即使是一个非常简单的多层住宅，直接影响 到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批， 如按中海的主体工程工序检验要求计算，多 达5200余项·批次
结构砼存在蜂窝、裂缝
预留洞口尺寸形状不规范
管道穿楼板吊模灌缝质量差
预留洞口断面未凿成毛面
管根、地漏密封膏未封严
预留洞口及边பைடு நூலகம்未清理
细部构造附加防水层不合格
UPVC管道附着力差
垫层、找平层坡度不合理、反坡
预留洞口吊模不规范
暗埋在垫层内的管道漏水
灌缝砼材料质量不合格
涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏
灌缝不密实，工艺不合格
工程管理体系瓶颈破解 及质量缺陷的系统解决方
案
2009年12月 沈阳
工程管理体系破解及质量缺陷解决
第一部分、房地产企业工程管理出现的主要问题 第二部分、国内标杆企业如何破解工程管理瓶颈 第三部分、如何建立适合企业需求的工程管理体系 第四部分、工程质量缺陷及技术措施的具体应用
第一部分
一、房地产企业工程管理出现问题的分类 二、房地产企业工程质量问题产生的影响 三、房地产企业工程管理存在的十大短板 四、新形势下房地产企业对工程管理的要求 五、房地产企业工程质量问题为何屡禁不绝
卫生间墙体出现渗水
灌缝砼不养护
技管人员
操作人员
技专 术检 交不 底认 不真 清
自忽 奖 检视 惩 不质 不 认量 明 真
施工人员
厕浴间防水 常见工程 质量问题 原因分析
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理程序：
程序的优点： 项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应 该做什么？什么时间做？由谁来做？
程序的缺点： 工程管理程序无法解决如何做的问题！不能提 供具体做的管理方法！
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理程序：
房地产企业工程管理出现的问题
■ 房地产企业工程管理出现问题的分类：
1、项目工程质量管理问题 2、项目工程进度管理问题 3、项目工程成本管理问题 4、工程合约规划管理问题 5、项目业务运营流程问题
房地产工程质量管理出现的问题
■ 工程质量管理出现的主要问题分类：
从业主投诉的角度看待工程质量管理问题 1、安全性质量问题 2、功能性质量问题 3、观感性质量问题 4、适用性质量问题
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？
监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求： ◆ 整体结构闭水试验 ◆ 防水涂层闭水试验 ◆ 防水保护层闭水试验 ◆ 饰面层闭水试验 ◆ 厕浴间整体移交闭水试验
缺乏工程管理标准和施工技术标准
厕浴间施工漏水
管道穿楼板吊模灌缝质量差
一些房地产企业的工程管理，相当一部分是 充当传统施工管理的角色，履行施工计划、 组织、协调、监控等职能。对于工程质量， 要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承 包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管 理“系统协调”的职能
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理定位的误区：
一些房地产企业的工程管理过多的将精力集 中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽 视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用 监理单位和施工单位质保体系的重要性。完 全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本无 法解决工程质量问题
观感性质量问题
■ 观感性质量问题的主要体现：
1、内墙空鼓、开裂工程质量问题 2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等 3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题 4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题 5、……
房地产工程进度管理出现的问题
■ 工程进度管理出现的主要问题分类：
从企业经营进度的角度看待工程进度管理问题 1、目标计划与实施计划脱节 2、工程总控计划管理问题 3、工程保障计划脱节问题 4、工程施工计划组织问题 5、……
单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管 理人员配备，根本无法全面监控工程质量
房地产工程管理存在的十大短板
■ 工程管理短板二：
缺乏企业工程管理标准和施工技术标准 大多数房地产企业只有偏重于管理的工程 管理程序，没有建立与之配套的工程管理 标准和施工技术标准 仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理 中，依然无法解决针对具体某专项工程的 质量管控重点
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某知名地产公司的工程质量管理作业指引：
作业指引的优点： 项目工程质量管理作业指引能够解决采取哪些 具体的管理方法做的问题
作业指引的缺点： 项目工程质量作业指引无法解决如何做好的问 题！不能提供具体的技术标准和管理标准！
缺乏工程管理标准和施工技术标准
■ 某上市地产公司的项目工程管理作业指引：
安全性质量问题
■ 安全性质量问题的主要体现：
1、桩基工程质量问题 2、钢筋、混凝土工程质量问题 3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题 4、基坑、边坡支护工程质量问题 5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题 6、……
功能性质量问题
■ 功能性质量问题的主要体现：
1、铝合金门窗渗漏工程问题 2、外墙渗漏工程质量问题 3、屋面渗漏工程质量问题 4、卫生间渗漏工程质量问题 5、……