武汉花园项目策划案例
花园项目策划案Word
××花园策划案第一部分：市房地产市场调查分析报告一、同档次高层楼盘调查表二、供需市场分析第二部分：包装策划方案一、××花园定位系统二、项目功能赋予三、卖点诉求四、项目CI设计第三部分：组合营销方案一、销售方式二、销售策略三、销售应对方案四、物业管理五、营销计划六、施工计划与营销的配合七、售楼部和样板房包装方案八、开盘时间和销售期的界定九、营销管理规定十、针对竞争对手的营销策略十一、销售准备工作计划十二、销售人员要求培训第四部分：广告宣传方案一、概况二、广告发布内容三、组织形式四、媒体选择五、广告计划第五部分：投资效益分析一、成本分析二、利润率分析一、市场分析（一）供给状况1、高层住宅数量远大于多层住宅住宅市场长期比较落后，历史欠债务，高层住宅数量少。
近几年受国家对住宅户业政策的倾斜和住宅高利润空间的吸引，加上独特的地域限制，发展商在取得市内有限土地的开发权的同时，都在拼命修建高层住宅。
目前据统计修建的高层住宅数量已达到30多个，而多层却只有10来个，高层住宅的竞争已十分激烈。
2、供给量统计分析（1）除去已经入住的12.5万方外，明后年投放市场的高层住宅数量总数突破85万方，按纯住宅占70%计算，至少有60万方住宅面市，明后年平均每年供给量30万方。
（二）需求状况商品房2000年销售量40万方，2001年达50万方，2001年国民经济增长率按全国平均8%计，房地产需求弹性系数取1.8（一般朝阳产业需求弹性系数在1.5——2.5间），因此2002年商品房预计销售57万方，高层需求量占1/3即19万方，而供给量为30万方，显然供大于求。
（三）购买力分析高层住宅因周期长、成本高、售价高，已划为高档豪华住宅这一范围，目标顾客瞄准金字塔顶部的消费群落，按平均每套房120M2，均价2800元/M2计,每套房总价款33.6万元，首期支付30%计10.08万元，其余15年按揭，每月需支付2104元（每年2.5万元），按此价格有几种类型的人可购买此房：1、各种类型老板，有50万元以上的经济承受能力，可直接支付房款。
某花园项目营销策划方案
某花园项目营销策划方案一、项目背景分析某花园项目位于市中心生活圈内，占地面积广阔，设施齐全，环境优美，是市民休闲娱乐的理想场所。
然而，在面对激烈的市场竞争和消费者需求多样化的情况下，如何制定有效的营销策划方案，提高项目知名度和吸引力，成为亟需解决的问题。
二、目标定位1. 提高知名度：通过宣传推广，将某花园项目打造成市民休闲娱乐的首选场所，增加项目的知名度。
2. 提高吸引力：通过增加各种有趣、刺激的活动和设施，吸引更多的游客，提高项目的吸引力。
3. 提高客户满意度：提供优质的服务和舒适的环境，满足客户的多元化需求，提高客户对项目的满意度。
三、营销策划方案1. 宣传推广：制作宣传册、海报、广告等宣传材料，通过报纸、电视、网络等渠道进行广泛发布；与周边商户合作，通过合作促销活动扩大宣传范围。
2. 线上推广：搭建官方网站和社交媒体账号，定期发布项目动态、活动信息，并与粉丝进行互动；开展线上互动活动，如抽奖、打卡等，增加用户粘性。
3. 定制活动：根据不同的节假日和时段，定期举办各种有特色的活动，如儿童嘉年华、花卉展览、音乐会等，吸引更多的游客参与。
4. 优惠策略：制定会员制度，给予长期消费维护项目的消费者一定的优惠和专属福利；定期推出门票优惠活动，吸引更多的游客购买。
5. 建立合作伙伴关系：与本地旅行社、婚纱摄影、团建公司等进行合作，为企业、旅行团和组织提供专属活动场地和服务。
6. 服务提升：培训员工，提高服务水平和服务意识；增加服务设施和便利设备，如更多的休息区、饮水设备和婴儿室等。
四、预期效果1. 认知效果：通过宣传推广活动和线上推广，提高项目知名度，增加项目的曝光率。
2. 吸引效果：通过精心策划各种有趣、刺激的活动和设施，吸引更多的游客，提高游客的停留时间和消费金额。
3. 口碑效果：通过提供优质的服务和舒适的环境，提高客户的满意度，增加项目的口碑和重复消费率。
4. 经济效果：通过吸引更多的游客和提高消费金额，带动周边商户和旅游产业的发展，提高项目的经济效益。
园林景观设计案例--武汉香澜水岸
湖北武汉·香澜水岸一、项目概况项目位于湖北武汉市，总规划面积89227.4㎡，景观设计面积为71789.7㎡。
二、风格定位：现代自然主义景观风格现代自然主义，是将现代元素与自然的完美结合，它运用“造型、色彩、细节、材质”等方面的现代主义手法，揉入自然主义地域风情，创造出独具地域特色的现代自然主义新园林风格。
风格特征：现代主义的硬景塑造形式与景观的自然化处理相结合，线条流畅，注重微地形空间和成型软景配合，材料上多运用自然石材，木头等，适用于无大面积地库顶板地形条件的项目。
一般元素：通过现代的手法组织景观元素，运用硬质景观（如铺装、构筑物、雕塑小品等）结合故事情景，营造视觉焦点，运用自然的草坡、绿化，结合丰富的空间组织，凸显现代园林与自然生态的完美结合。
三、设计构思：香澜水岸现代滨水空间，回归自然高尚人文生活香澜水岸通过现代手法组织景观元素，融合新中式造园手法，运用铺装、构筑物、雕塑小品等硬质景观及草地植被绿化软质景观，依据原有的生态景致，融入现代元素和武汉本地的景观特色，化成层次丰富的景观空间，将现代与自然完美融合，打造高端的品质环境。
总体规划：（1）布局形式小区景观共分为六个区块：香榭迎宾——优雅大气，尊贵生活澜湖水岸——湿地生态、宁静悠然诗意湖畔——绿水田园、休闲意趣金色童年——七彩阳光、趣味花颜都市草原——情迷高尔夫、浪漫草坪流光溢彩——繁花开放、缤纷生活（2）交通流线设计武汉香澜水岸设计了一主一次两个主入口，采用人车混行的交通方式进行交通流线设计，包含了车行主干道及消防车道、隐形消防车道和人行景观步道。
四、设计特色由简单的城市景观过渡到现代化园林社区，园林景观是立体的空间艺术。
我们充分利用项目特征以及地形周边的各种环境条件，采取主景、配景、中景、远景、借景、对景与分景等造景手法，使入口内外部自然过渡，满足城市生活与观赏的需要，提升项目的价值感。
景观特征：1.光影：着重质感的对比，色彩、形状的运用，创造光阴变化的感受。
XX湖花园项目营销策划方案
ＸＸ湖花园项目营销策划方案1.项目分析1.1本项目目前面临的市场难题⏹供应量超过市场需求量，近10万㎡的市场供应量，面对22万人口的市场，有可能碰到供大于求的现实情况，本项目1.9万㎡商铺，必须尽可能扩大客户量，尽可能考虑买家的支付能力；⏹价格提升有难度。
项目必须有一个满意的价格，才能收到预期的效益。
当前市民的心理承受价格不高（住宅均价1400元/平方米，商铺4500元/平方米已为上限），观念的扭转需要有到位的策略才能实现；⏹住宅的价格（小户型公寓）将超过本市所有住宅楼盘价格，价格提升的速度及幅度将受到市场价格敏感度高的制约，在操作上难以把握；⏹二层商铺面临买家认同度的风险，尤其是二层商铺，面积大，销售难度大。
⏹本市为三级市场，商户严重不足，项目招商尚有一定难度。
1.2本项目存在的市场机会⏹市场存在着“真正意义的精品物业”的市场空缺，优质住宅及优质生活的标准与概念模糊，市民向往高质量的生活环境及居住、休闲空间，只要引导得当，存在很大的市场机会；⏹本市中心商业区的可开发土地资源日渐枯竭，房地产价值呈攀升趋势。
随着城市化进程的加速，市区人口逐步增多，本项目的商住价值将逐渐呈现，为买家所认同；⏹本市缺乏投资型的商铺。
本项目作为市中心大型的双层黄金街铺，将极有机会引发投资风暴；⏹本项目以市场补缺者的角度，对项目做出了切合市场实际的发展定位。
点评：项目所处位置的区位优势及商机被广泛认可，是价格的有力支撑点，因此在营销策略上要求新、快、准，推广造势大，并注意威胁因素，把握机会因素，就可达到理想的开发目的。
2.项目定位2.1总体定位市中心黄金商圈珍藏版商住综合精品物业2.2形象定位钦州黄金商圈最具价值的旺业福地剖析:项目地处钦州日益繁华的黄金商业走廊核心---子材大道地带，坐拥第一商圈、黄金商圈、钦州湾新商圈的多重辐射，人气、商气、财气在此高度聚集，汇聚万千商机与财富。
绝版的地段，稀有的物业，超强的车流、人流，本项目区域升值前景触手可及，潜力无限，是投资兴业的最佳选择，可谓商业旺地、福地。
某花园专案营销策划报告书
某花园专案营销策划报告书报告内容：一、背景介绍：某花园是一家位于市中心的大型花园，以其美丽的景色和丰富的植物种类吸引了大量的游客和观光者。
然而，随着周边竞争花园的增多和游客需求的改变，某花园需要制定全新的营销策划来提升其知名度和吸引力。
二、目标市场分析：1. 游客群体：某花园的主要游客群体是城市居民、家庭和旅行团。
需要深入了解他们的兴趣爱好、需求和期望。
2. 周边竞争：分析周边花园的特点和优势，以找到某花园的差异化竞争点。
三、营销策略：1. 强化品牌形象：打造独特的定位和特色，通过美丽的景色、植物展示和环境保护等方面，塑造某花园的品牌形象。
2. 多元化服务：提供丰富多样的活动和服务，如植物培训班、花艺展示、园艺指导等，吸引不同群体的游客。
3. 整合线上线下渠道：通过建立网站、社交媒体平台和线下推广活动等方式，增加某花园的曝光率和知名度。
4. 合作伙伴关系：与旅行社、酒店等建立合作伙伴关系，并推出套餐优惠，吸引更多的旅行团和外地游客。
5. 活动营销：举办节假日的特别活动，如花卉展览、摄影比赛等，吸引更多游客参与，并提高转化率。
四、实施方案：1. 建立专业团队：成立市场营销团队，负责策划和执行营销活动，并确保专案的顺利进行。
2. 宣传推广：通过广告、宣传册、媒体报道等方式，将某花园的特色和优势传播出去。
3. 客户关系管理：建立客户数据库，定期发送电子邮件和短信，提供最新的园艺知识和优惠信息。
4. 数据分析和调整：定期收集并分析客户反馈和营销数据，根据数据结果进行调整和优化。
五、预期效果：1. 提升知名度和美誉度：通过有效的营销策略，某花园的知名度和美誉度将大幅提升。
2. 增加客流量：吸引更多的游客和旅行团，增加某花园的客流量。
3. 提高客户满意度：通过多元化的活动和优质的服务，提升游客的满意度和忠诚度。
六、预算和时间计划：根据营销策略的具体细节和实施方案，制定详细的预算和时间计划。
七、风险评估：分析可能出现的风险和挑战，并提出相应的应对措施，以保证专案的顺利实施。
武汉某某四季花城营销策划报告
武汉某某四季花城营销策划报告一、项目背景武汉某某四季花城是一处位于武汉市中心的大型园林景观项目，占地面积达到500亩，由于其优越的地理位置和丰富多样的植物景观吸引了众多游客的关注。
然而，由于市场竞争激烈，为了提升某某四季花城的知名度和吸引更多的游客，需要进行全面而有效的营销策划。
二、目标受众1.旅游爱好者：对自然风光和园林景观感兴趣的游客。
2.家庭用户：寻找休闲的家庭用户，包括带小孩的家庭、夫妻以及老年人等。
3.摄影爱好者：对美丽景色及拍摄花卉的摄影爱好者。
三、市场分析1. 竞争对手分析在武汉地区，目前已经有多个类似的园林景观项目，其中包括某某花海、某某花卉园等。
这些竞争对手与某某四季花城在景观特色、票价和宣传手段上存在一定的差异。
2. SWOT 分析优势：- 地理位置优越，方便游客快速到达；- 多样化的植物景观，吸引力强。
劣势： - 缺乏知名度和品牌影响力。
机会：- 武汉市旅游业的快速发展；- 大众对自然景观和生态环境的日益关注。
威胁： - 竞争对手的强势宣传和市场份额。
四、营销战略1. 品牌建设•设计专属的Logo和标识，塑造独特的品牌形象；•制定一致的品牌口号和吉祥物，增加品牌辨识度。
2. 线上推广•建立专属的官方网站，提供详细的游玩指南和景点介绍；•开设官方社交媒体账号，定期发布有关花城的资讯和活动。
3. 线下推广•制作宣传册和海报，分发到附近的旅游景点、酒店和旅行社；•在公交站牌、地铁车厢等重要场所投放广告，增加知名度。
4. 举办主题活动•召开开幕仪式和庆祝活动，吸引媒体和游客的关注；•定期举办主题花展或摄影比赛，增加游客参与度。
5. 合作营销•与旅行社合作，推出花城参观的旅游套餐；•与当地媒体合作，进行联合报道和广告宣传。
6. 用户体验优化•提供优质的服务和设施，如免费WiFi、餐饮区和舒适的休息场所；•定期更新园区设施，提供更好的游览体验。
五、营销效果评估为了评估营销策略的效果，可以采用以下指标进行监测和评估：1.访客数量：通过在门票销售系统和游客调查中统计每月的访客数量。
地产行业某花园项目营销策划方案
地产行业某花园项目营销策划方案项目背景花园项目位于一个繁华的城市中心区域，拥有优越的地理位置和便利的交通条件。
该项目将建设一个综合性的花园，包括住宅区、商业区、公园和娱乐设施等。
为了确保项目的成功，现拟定营销策划方案。
目标受众1.居住购房者：追求高品质生活，寻找舒适居住环境和便利设施的人群。
2.投资购房者：寻求投资机会并获得高回报率的人群。
3.商家租户：寻找商业机会和有利于业务发展的环境的商家。
营销目标1.吸引足够数量的购房者和租户。
2.提高项目的知名度和声誉。
3.提高项目销售和租赁率。
4.获得持续的销售和租赁收入。
营销策略1. 品牌建设•设计一个具有识别性的项目logo和品牌形象。
•在各种渠道上广泛宣传项目的品牌形象，包括网站、社交媒体、报纸广告等。
•与当地知名媒体合作，提高项目的知名度和曝光率。
2. 目标受众分析•对目标受众进行详细的分析和调查，了解他们的需求和偏好。
•根据目标受众的特点和需求，设计和推广相应的产品和服务。
3. 价格策略•设计有吸引力的价格优惠政策，吸引购房者和租户。
•提供一定的购房和租赁补贴，以增加项目的竞争力。
4. 销售推广活动•组织开放日活动，邀请潜在客户参观样板房和项目设施。
•与当地房地产经纪人合作，增加项目的销售渠道。
•在购物中心和商业区设置营销展台，宣传项目的特点和优势。
5. 社交媒体推广•建立和维护项目在各大社交媒体平台上的账号。
•定期发布有关项目的最新动态、特惠和优惠信息，吸引目标受众的注意力。
6. 合作伙伴关系•与当地知名企业、大型商场和连锁超市等建立合作伙伴关系，提供项目的购房和租赁优惠。
•与附近学校、医院和社区组织合作，开展公益活动，增加项目的社区影响力。
7. 客户关系管理•建立客户数据库，并定期与潜在客户进行跟进和沟通。
•提供优质的售后服务和维修保养服务，增加客户满意度和忠诚度。
预期结果通过以上的营销策略和活动，预计能够实现以下结果： - 吸引足够数量的购房者和租户，提高项目销售和租赁率。
武汉保利花园三期策划方案
武汉保利花园三期（小地块项目）策划方案2006年2月26日目录一、项目策划思考二、项目分析1、项目概况2、产品分析三、项目定位1、项目案名：2、项目定位：四、项目推广策略五、项目阶段推广策划1、项目销售周期划分2、销售节奏把握3、价格定位策略4、项目阶段性推广六、项目商业策划1、项目商业分析2、客户分析3、客户对策4、项目商业定位5、阶段性广告推广附件一：光谷竞争楼盘价格表附件二：武汉市房地产市场2005年综述一、项目策划思考根据思睿达武汉地产以往的项目营销经验，在确立武汉保利花园三期(以下称为小地块项目)的推广方案阶段须注意把握以下几个准绳：1、强调小地块项目与保利花园一期的整体性小地块项目与保利花园一期的地块缺乏整体性，不是一块整体地块，而是被关山一路分成一大一小的两个地块，小地块即属于较小部分的地块。
因此，必须在营销推广中，强调小地块与保利花园一期属于一个整体，小地块项目是武汉保利花园的一部分，而小地块的业主也能享受与武汉保利花园一期业主的同等待遇，共享保利花园的会所、网球场、园林景观等配套设施。
2、强调产品的引导性重视消费者是当今营销的主流，传统的营销理论4PS也演化为4CS。
但是，消费者的满足程度取决于多方面，往往无所适从，不知如何选择，也不可能非常明晰地确定什么样的产品适合自己，甚至懒于思考什么样的产品适合自己，而情愿在有居住需求的时候，到市场上去挑有一些适合自己的产品；同时，市场上可供消费者选择的地产产品琳琅满目，从不同的方面引导消费者的需求，更加深了消费者的模糊度。
在这样的营销环境下，对于小地块项目的推广，尤其是各方面数据都初步显示产品将较受市场关注的项目的推广时，更应注重产品的引导性，通过产品特征、特点的推广，在与消费者沟通的过程中，能明确凸现产品的引导性，与消费者产生心理共鸣，“想消费者之未想”“为消费者之未为”。
同时建立沟通的桥梁和有效传达产品信息，这样才能达到推广的最终目的，有效促进销售。
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X岛花园项目策划案例X岛花园，是著名的红挑K集团在房地产业的第一个项目，占地210亩，容积率为1.05建有用标单体楼宇、包括46栋别墅，12栋多层和17栋高层公寓。
X岛花园位于南湖风景区腹地，背倚珞枷山、南望狮子山，左侧右翼分别为桂子山和马房山，同时坐拥6000亩大面积，无遮拦南湖景观，有闻名全国的高校文化区--一大学、华中师大学、理工大学、华中农业大学等数十所高等学府环绕四周，小区的环艺景观由佳、梅、兰、橘、樱、枫、竹七大居住组团组成。
每个园区一种花木为主，配以高低不同、疏密有致，颜色协调的其它植物，形成错落有致、色彩斑澜的植物群落，给人以丰富的视觉感。
一发展商简介X岛花园是红桃K集团联合其它五大国际知名公司，本着高起点，高标准的要求，力图建成一流的精品住宅小区。
在此之前，红挑K集团一直从事医药保健品行业，但作为一个具有远见的发展商，红挑K看准了当时房地市场没有真正意义上的精品物业这一市场空白，乍一上市便联合国际国五大知名公司一起联合开发中南地区最高质素的小区物业。
X岛花园的发展商-一联合置业（），其合作单位包括：建筑设计：加拿大B＋H国际建筑师事务所环艺景观设计：伯景师设计公司室装饰设计：建中设计施工图设计：建筑物业管理顾问：市金地物业管理二项目前期推广回顾X岛花园分三期开发，总占地面积10万多m2 ，首期总建面积3.1万m2，其中别墅1万m2，公寓2.1万m2；单位套数（共）：147 套，其中别墅23套，公寓124套，复式单位（共）：18套，其中5层洋房占10套，小高层占8套；别墅均价7500 元／m2（未折），基本在6000--8000元/m2之间；五层洋房均价3200元／m2；小高层均价3500／m2；复式均价3700－3800元／m2。
X岛花园一期总销售额约1.5亿，已售达8000 万元，其中别墅销售额约8000万元，已售5000万元公寓销售额约7000h万元，已售3000万元。
在已销售单位中，无论以销售额还是销售面积计算，社会外销比例只占20% ，其余均为红桃K公司员工部购买。
比例如此小的社会外销比例，让人有一种一期销售表面风光的感觉，表明公众对X岛花园的认知与认同还未完全建立，对今后的销售十分不利。
X岛花园自开卖以来，来参观的人络绎不绝。
从省市领导、房产同行到普罗大众对南岛的评价都赞不绝口。
照此情况，X岛花园的销售应该十分乐观，但事以愿违，参观后口里都叫好的人都偏偏甚少落订，都抱着一种观望的态度，看一看X岛一期建成后是否真如所说的一样。
X岛花园在上市之初是由某公司作为营销推广的顾问，其操作方式以每个月一次的咨询为主，在不长时间的推广过程中，主要作了以"告别汉口"、"X岛新婚"、"武昌之恋"等为主题的广告宣传以及"明天我们住在哪里"为主题的推广活动。
鉴于X岛花园和一期的客户主要以红桃K部员工所购买，社会外销比例仅占20%的现状况，所以无法看出前期营销推广所产生的直接效应。
三凌峻接手时所面临的问题凌峻接手X岛花园时，经过对房地产市场的深入调查和与发展商的充分沟通，逐渐明晰了X岛花园所面临的问题，主要分成以下六个方面：1．有价格定位，无市场定位：X岛花园首期以3200－3500元／m2d推出市场，基本上可以说是最贵的商品房，但相应的X岛花园却没有给到市场上清晰的项目形象，这样导致市场对项目的定价认同度不高，买家容易将项目与其它竞争楼盘进行对比，大多数买家认为，定价在2500－2800元／m2 较为合理。
2．项目优势述不清：X岛花园有很多优点，那么穷竟哪些是应该主要推广的卖点呢？由于对买家的消费心理缺乏透切的认识，只好采用大包围方法，将所有卖点一次性全部推出，反而令市场对项目的印象模糊不清。
3．现场不够完善：以X岛花园的定价，现场必须给到买家足够的信心和感染力。
客观来说，X 岛花园的售楼都在处于领先地位，外形采用简洁明快的新古典主义风格，雅致大方，功能齐备。
但是除此之外，现场可看的容并不多，湖岸线未完全建成，参观者无法领略800米湖岸线的优越之处；同时施工现场，由于多个工程队同时施工，现场较为混乱，无法体现出一个精品社区应有的工地管理水平。
4．销售人员缺乏培训：X岛花园的销售人员主要从社会招聘，经验不足，缺乏系统的专业培训，在应付众多的客人来参观时，不能够充分阐述项目优势，导致成交率偏低。
5．推广缺乏规模和针对性：由于对房地产市场缺乏把握，在初期推广时，不敢投入太大，导致每一次推广都无法形成力度，推广的规模优势没有形成，项目知名度偏低；同肘，对项目的首批客源认识不够准确，由于地理特点的客观情况，其实汉口的买家到武昌来买X岛花园的可能性并不大（至少在项目优势没有全面展现之前），首期推广还是应该以吸纳武昌的客户为主，先在武昌打一场漂亮的歼灭战才是正确的策略。
6．首期定价无升值空间：X岛花园虽然综合质素高，但在小区尚未建成之前，买家的终究无法感受。
而X岛在定价时过份着重表面的利润，定价偏高，导致销售速度减慢，令看楼者无法产生立即落订的冲动。
其实，在红桃K公司部买X岛花园有一定的优惠政策，其部价格正是市场可以接受的价格。
四房地产市场的认识低迷的市场背后蕴藏着巨大的潜力，作为一个中部陆城市，也同其它陆城市的房地市场一样，在营销推广方式上处于相对落后的阶段，整体房地产市场尚处启动阶段。
本地的中介代理机构业务日渐息微并部份停业改向，各开发公司在当时自组小型营销部门，以千人一面、连篇累续的销售传单广告混成一片。
在如此情形之下，作为早在几年前就已进入房地市场的凌峻地产咨询公司，以在咨询界多年的地产运作经验，将房地产项目全新的营销理念、专业的营销策划、新颖高效的营销推广手段运用于的房地产项目推广过程之中。
尽管房地市场在很长一段时间由于受宏观经济的影响一直处于低落阶段，特别是住宅商品房的销售形势并不乐观。
同时，激烈的市场竞争更一度使商品房处于欲罢不能的境地，使许许多多的地产开发商一愁莫展。
以凌峻地产服务全国200多个房地产项目的经验，运用其专业深远的眼光透视出这一表面的颓势之下，实际上蕴含着蓬勃的生机和巨大的发展潜能。
只要深入分析市场就会发现：房地市场虽然有较明显的空置现象，但认真分析，会发现大多数属于过往几年的存在明显问题的老商品房。
房地产市场有需求，但问题是有效供应不足，真正的有竞争力的小区物业其实非常少见，X岛花园恰好可以填补这样一个空白。
所以，综合而论，市商品房开发量与空置量之间的比例并非如通常所传言的那样失衡，市场潜力其实深厚巨大。
五提炼项目的核心竞争优势：X岛生活特区对X岛花园这样一个高质素项目，凌峻非常强调营销理念的更新和营销策划的创意。
商品房作为一个市场概念，最重要的是要以商品要领看待房产，而不是将房屋建造好之后简单地予以出售。
前者融入营销理念，后者是简单的买卖关系。
在目前的市场上，存在许多好房子，然而却不是好的商品房，其关键就在于在开发和销售的过程中，不把房子简单地以商品看待，从而真正引起买家的兴趣。
X岛花园作为市少有的高质素楼盘，是红桃K集团联合五大国际知名公司一起合作，无论是项目规划、环保质量、配套设施，还是其建筑设计、物业管理，都有在房地市场上具有无可争议的领先地位。
按照现代营销的要求，项目的推广必须首先提出项目的核心竞争优势，X岛花园虽然建成了精品完美的房子，但如何将这种完美的房子和优越的生活方式或准确地传达给消费者，则是营销推广所要解决的重要问题。
凌峻对自己的定位是一个销售工作者，是房地产营销广告专家，抱着推广无难事的信念，全心全意为销售服务，把自己的角色定位于球队教练，客户则是俱乐部老板，主营销策略精准、清晰、手段创新有力，效果立竿见影。
X岛花园是房地市场的特殊项目，但这个特殊项目的前期推广总体构思则较为常规。
X岛花园这个特殊的项目，销售力应该是其关键，X岛花园的高质素形象是项目形象力的依据，产品力则是项目营销推广的基础。
X岛花园是在卖一个气质迷人的楼盘，这种楼盘的形象定位需要以广告宣传来完成其知名度的提高，由于前期的传播，消费者基本上认识了有这么一个X岛花园。
作为一个高档楼盘应有的特质，X岛花园显然没有体现出作为顶级豪宅的独特个性形象，这样，我们顺势提出的以"健康、荣誉、财富"作为支撑的X岛生活特区，便彻底完成了前期以"高尚社区、生活里程"为主题容的充实深化过程。
个性形象确立完成之后，X岛花园随后要完成此形象的阐释。
对于还不太成熟的地房地市场，一个项自营销理念的提出，需要在传播过程中让大众逐渐接受，以各种传播方式尽力诠释X岛生活特区的涵义。
我们是要将X岛花园这个精品楼盘及所附加的生活方式销售出去，那么，我们在传播过程中的说辞也是紧紧围绕X岛生活特区所展开。
但美好的说辞过后，必须有打动人心的具体容作为概念的支持。
纵观X岛花园目前所具备的条件，除了先天的许多优势之外，显然还要按照满足"健康、荣誉、财富"的要求作一些后期的建设。
只有这样，X岛花园都有可能吸引那些目标消费对象。
按照这样的营销思路，X岛花园无论是从形象产品的建设，还是实际的营销过程，都尽量充分体现这一原则，让X岛花园无论是从形象还是到产品建设，都切实让人感受到作为生活特区的独特扭力。
首先我们对的房产市场作了充分的市场调查研究，对X岛花园的目标消费群进行市场细分，并研究其各种消费心理。
对X岛花园进行提纯、重新定位，才形成我们的策划意见；针对X岛花园的现实情况，我们提出如下的解决思路：1．将X岛花园建成最好的精品住宅小区；2．形象重新包装定位--一X岛花园，生活特区；3．目标买家的重新区分--一立足武昌，做透武昌市场；4．销售人员：专业知识的定期培训；5．项目再包装：工地环境整治、湖岸线包装、营销中心包装；6．将项目的潜在优势，以形成X岛花园不可模仿的核心竞争优势--一X岛生活标准的提出；7．与消委会联合，力争成为消委会推荐得过项目；8．与附近名校合作，确保X岛花园业主子女入读；g．销售渠道拓宽：现场、展销会、关系营销、巡回展、直邮；付款方式及折扣与相应调整，有利于刺激买家即时购买；10．专业销售工作流程的建立。
改变原来策划与销售相互脱节的情况，有机地结合便策划更好的地为销售工作服务。
六丰富生活特区的涵由于房地市场的发展总体水平与港台、沿海及直辖城市相比，差距甚远，基本上还停留在制造建筑产品的阶段。
作为近阶段如X岛花园等众多明星楼盘亮相江城，才随之相继出现与其精品楼金相当的营江城，才随之相继出现与其精品楼金相当的营销推广手法的运用，多少改变了没有高水准的营销推广的市场空白。
正如我们在接手X岛花园后对项目的基本情况所作的表述一样，X岛花园作为这样一个质素较高的精品楼企，在当地市场出现"叫好不叫座"的现象委实让人感到不可理喻，按照我们的理解，这种不大成功的推广理所当然地被认定为入市定价不合理，现场包装不到位，销售人员不成熟，宣传推广不明确、销售渠道不新颖等一系列的致命弱点之上。