房地产私募基金介绍(含结构)
私募基金实物分配案例
私募基金实物分配案例咱来唠唠私募基金实物分配的案例哈。
一、房地产私募基金的实物分配案例。
1. 背景。
有这么一个私募基金，专门投资房地产项目。
这个基金当初成立的时候，募集了不少钱，投资者们都想着在房地产市场分一杯羹。
基金经理呢，眼光还不错，挑中了一个商业地产项目。
这个项目在城市的新兴商圈，规划是要建一个集写字楼、商场和公寓为一体的大型综合体。
2. 投资过程。
基金把钱投进去之后，项目就开始建设啦。
建设过程中也遇到了一些小波折，比如施工许可证办理延迟了一点，不过都顺利解决了。
经过几年的建设，这个商业地产项目终于完工了。
写字楼入驻了不少大企业，商场也吸引了很多知名品牌，公寓也基本租出去了。
3. 实物分配的情况。
到了基金要分配收益的时候了。
这时候基金管理人就想，与其把这个项目卖了，把钱分给投资者，还不如直接把这个商业地产的一部分实物分配给投资者呢。
比如说，对于那些投资金额比较大的投资者，就分给他们写字楼的一些办公单元。
这些投资者有的自己就是企业主，刚好可以把自己的公司搬到这里来，节省了一笔办公场地的租赁费用。
对于一些中小投资者，基金管理人就把商场里的一些小商铺分配给他们。
这些小商铺可以自己经营，也可以出租出去。
有个投资者拿到小商铺后，开了一家特色咖啡店，生意还挺不错的呢。
二、科技企业投资私募基金的实物分配案例。
1. 背景。
这个私募基金专注于投资科技初创企业。
在众多的科技项目中，他们选中了一家做人工智能软件开发的小公司。
当时这个小公司虽然有很棒的技术团队，但是资金短缺，急需投资来进行产品研发和市场推广。
2. 投资过程。
私募基金投了钱之后，这个科技公司就像开了挂一样。
研发出的人工智能软件在图像识别领域有了重大突破，被很多大企业看中。
他们的产品开始在安防、医疗影像识别等领域广泛应用，公司的估值也一路飙升。
3. 实物分配的情况。
当私募基金要进行分配的时候，就想到了实物分配。
这个时候的实物不是房产之类的，而是这个科技公司的股权。
私募股权投资基金融资模式在房地产企业的应用
私募股权投资基金融资模式在房地产企业的应用随着我国房地产市场的快速发展，越来越多的房地产企业需要进行融资以支持业务拓展。
传统的融资方式包括银行贷款、股票发行等，但这些方式通常需要缴纳高额的利息或是面临股权稀释的风险。
相比之下，私募股权投资基金（PE）的融资方式具有更高的灵活性和风险控制能力，因此在近年来也得到了越来越多房地产企业的关注和应用。
私募股权投资基金是一种专业从事股权投资、企业重组和并购、资产管理等业务的金融机构，它通常由管理公司（GP）和有投资需求的企业或个人（LP）组成，形成一个以GP 为管理者，以LP为出资者，以投资标的企业为被投资者的三方协议关系。
在房地产行业，私募股权投资基金通常以出资对房地产企业进行股权投资或为房地产企业提供融资支持的方式开展业务。
1. 股权投资模式房地产企业可以通过与私募股权投资基金签订股权投资协议，让后者对企业进行股权投资，并获得相应的股份、董事席位等权益，在此基础之上，私募股权投资基金可以提供相应的资金支持，帮助房地产企业扩大业务。
在未来，若企业发展较好，私募股权投资基金可通过出售所持有的股权获得投资回报，也可以选择将股权转让给其他投资者或上市公司。
在债权投资模式下，私募股权投资基金可以直接向房地产企业提供融资支持，例如发放借款、购买企业债券等。
私募股权投资基金可以根据房地产企业的实际情况，灵活地设置借款利率、期限等条件，较其他融资方式更加具有优势。
房地产企业需按约定时间完成借款还款，保证私募股权投资基金的资金回流。
债权投资模式尚包括追索权（包括解压权）的安排，保证私募股权投资基金相应权益得到优先保障。
广义股权融资模式将股权投资模式与债权投资模式相结合，在向房地产企业提供融资的同时，私募股权投资基金也在定期获得企业相应的股权投资收益，以控股或合并形式参与企业管理，从而将房地产企业的经营风险降至最低。
总之，私募股权投资基金的融资模式在房地产企业中的应用具有灵活性高、风险控制能力强等优势。
2014年房地产私募基金行业分析报告
2014年房地产私募基金行业分析报告2014年11月目录一、房地产私募基金概述 (4)1、私募地产基金的概念 (4)2、主要类别 (6)3、相对优势 (8)（1）所有权和控制力 (9)（2）价值创造+利益重组 (9)（3）贷款优惠 (9)二、国际主流基金模式 (10)1、美国基金模式代表：黑石房地产基金 (11)2、新加坡模式：凯德置地地产基金 (14)三、本土地产基金发展历程 (17)1、起源 (18)2、运作模式：“中国式”融投管退 (21)（1）融资阶段 (21)（2）投资阶段 (21)（3）投后管理 (22)（4）退出回报 (22)3、现状 (23)（1）规模：从野蛮生长归于理性 (23)（2）产品：独立化、多元化、高杠杆化 (26)四、上市房企合纵连横 (29)1、效率与杠杆 (29)2、上市房企基金案例 (31)（1）开发商附属基金：金地稳盛投资 (31)（2）上市房企母基金：歌斐资产 (34)五、人民币房地产基金展望 (37)1、投资、退出渠道趋于多元化 (37)2、股权、夹层投资将成主流 (39)3、大资管时代下战略合作契机 (40)4、险资介入将主导LP机构化 (42)5、管理重心向团队品牌变迁 (43)6、监管制度趋于完善 (44)7、行业整合大潮下地产并购基金前景广阔 (46)8、行业洗牌重构加速利率合理化 (48)房地产基金是近年来研究重点。
出发点一方面在于国内房地产基金在短短4年内从100亿的规模蹿升至4000亿以上，量级已难以让人忽视；另一方面则在于当前房地产市场流动性环境变化，所对应的房地产金融模式创新对于行业层面的影响将更为深远。
我们一直认为房地产私募基金才是金融与地产结合最大领域，也是市场已不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，也许是未来中国房地产市场的重要组成部分。
坦诚来讲，我国房地产基金当前依然处于政策真空、打擦边球的蛮荒时代，与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力仍有不少差距。
房地产基金简述范文
房地产基金基本知识1。
1房地产基金定义➢房地产投资基金是产业投资基金的一种。
➢产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。
产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资.➢所谓房地产基金是指以房地产项目或公司为投资对象，在房地产的开发、销售、经营等价值链的不同环节进行投资的集合投资制度。
➢在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金（REITS）的名义存在。
目前我国房地产投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业公司运作管理的资金。
1. 2 房地产基金的分类和形式分类➢按法律地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金➢按基受益凭证是否可赎回等的不同,可分为开放型基金和封闭型基金➢按资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类➢按募集方式分为公募基金和私募基金形式➢开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报；➢投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产开发企业等来实现间接的房地产投资；➢资产运营型基金，以房地产投资信托基金（REITS)为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额,也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。
所谓私募基金，是指通过非公开方式,面向少数投资者募集资金而设立的基金.由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金.1。
3 房地产基金的投资领域房地产基金投资在或房地产企业或房地产项目不同阶段（价值链）：➢既可以直接投资于某个房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；➢既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；➢既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购;➢既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；➢在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，以保证资金的安全性和流动性。
reits 介绍
REITs（房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集投资人的资金，以房地产为主要投资标的，以租金收入为主要收益来源，并将投资收益按比例分配给投资人的一种投资基金。
REITs由专业的投资机构进行房地产投资管理，在证券交易所上市交易，投资人可以像买卖股票一样买卖REITs。
REITs有多种分类，根据资金投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型；根据资金募集与流通方式不同，可以分为私募和公募两种形式；根据组织形式不同，可以分为公司型和信托型两类。
REITs的基础资产非常广泛，不仅包括写字楼、零售物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等，还包括机场、港口、输电塔、管道、数据中心等基础设施。
REITs具有多种优势。
首先，它提高了房地产的流动性，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。
其次，REITs降低了房地产投资的风险，通过选择不同地区、不同类型的房地产项目进行多元化的组合投资，有效地降低了投资风险，并获得相对理想的投资回报。
此外，REITs还具有强制分红、收益稳健、专业化管理等特点。
然而，需要注意的是，虽然REITs具有许多优势，但投资者在选择REITs 产品时仍需谨慎。
在选择REITs时，需要了解产品的具体信息，包括投资策略、基础资产类型、管理团队经验等。
同时，投资者还需要考虑自身的风险承受能力和投资目标，以确保选择的产品与自己的投资需求和风险偏好相匹配。
地产私募基金方案
地产私募基金方案1. 简介地产私募基金是一种由私募基金管理公司设立的投资工具，专门用于投资地产相关项目。
该基金通过募集有限合伙人（LPs）的资金，由基金管理人（GP）进行运作和管理，以实现投资回报。
地产私募基金的投资对象包括商业地产、住宅地产、土地开发项目等。
2. 基金策略2.1 目标投资领域地产私募基金将主要投资于以下领域：•商业地产: 包括办公楼、购物中心、酒店等。
•住宅地产: 包括公寓、别墅、公寓楼等。
•土地开发: 包括城市开发、商品住宅开发等。
2.2 投资策略地产私募基金将采取以下投资策略：•主动管理: 在选定投资领域内，通过积极的市场调研和分析，选择具有潜力的项目进行投资。
•长期投资: 长期持有投资项目，以实现持续的收益增长。
•分散投资: 将投资分散到不同的地理区域和类型的地产项目，以降低风险。
•债权投资: 在地产项目中，通过提供贷款或购买债务工具的方式进行投资。
3. 基金运作3.1 募集阶段地产私募基金的募集阶段包括以下步骤：•基金筹备: 基金管理人筹备基金的设立，准备相关材料和文件。
•基金推介: 基金管理人通过多种渠道推介基金，吸引潜在的有限合伙人。
•投资者确认: 基金管理人与投资者进行面谈，并确认其投资意向。
•签署合同: 基金管理人与有限合伙人签署合伙协议，明确双方的权益和义务。
•基金成立: 基金管理人成立基金，并向监管机构提交相关文件。
3.2 运作阶段地产私募基金的运作阶段包括以下步骤：•投资决策: 基金管理人根据投资策略和目标，对项目进行评估和决策。
•资金调用: 基金管理人根据需要，向有限合伙人调用资金，用于投资项目。
•投后管理: 基金管理人对投资项目进行监督和管理，确保项目的顺利运行和投资回报。
•退出决策: 基金管理人根据市场情况和投资回报，决定是否退出投资项目。
•基金退出: 基金管理人通过出售投资项目或分配收益的方式，退出投资并向有限合伙人返还资金。
4. 风险管理地产私募基金将采取以下风险管理措施：•调研尽职调查: 在投资决策前，进行充分的市场调研和项目尽职调查，评估项目的风险和潜力。
我国私募房地产基金组织形式与运营模式比较分析
种， 分别是公司型 、 契约型和有限合伙型 。
要实现私募房地产 基金的有效运营 ，在选 择其组织形式 时应 考虑 以下几条标准 ：组
织形式具有稳 定性 ，主要包括基 金资本结 构的稳定 性和管理 结构的稳定性 ；运 营成 本小于投资收益 ，运营成本包括基金 最初
设立时的成本 ， 经营过程 中的成本 以及税
验借鉴 、案例 比较等方式进行研究。但是 对于如何选择 合理的私募房地产基金 的组
从各组 织形式比较来看 ，有限合伙型 这 一组织形式是最适合私募基金 的 ，而公
司型和契约 型的组织形式各有利弊 ，总体 来说相 差不 多。不过对于 组织 形式的选择
也不能单看 各类组织形式的特点 ，还要具 体结合 国家经济、法律、文化 等各 方面的 实际情况。
为降低投资者和基金管理者之 间不 同的委
托 关系中的道德风险而设计适 当的风 险约 束机制 和激励机 制 ；有 适 当的监 督机 制。
内容 摘 要 ： 本 文 对 我 国 私 募 房 地 产 基
金 的组 织 形 式和 运 营模 式进 行研 究 ，
没有具体针对房地产行业的特点进行分析 ，
选择最优 的私募房 地产 基金运营模式 ，有 助于推动 国内私募房地产基金领域健 康快 速地发展 。同 时，为政府和其他相 关部门 对 私募房 地产基金 的有效管理 和决策 提供 有 力的支持 ， 创造 出
更加 规 范 高 效 的市
场 和政治环境 。 对 于
比较标准
资金 困境 发挥 了重要 作用。然而 ，我 国的 私募房地产 基金的组织形式和运营模式还
处 于探 索 阶段 ， 目前 比较 成 功 的案例 较 少。私 募房地产基金领域 涉及到很 多复杂
私募基金 种类
私募基金种类私募基金种类私募基金是一种由私人投资者集中资金，由专业基金管理人进行投资运作的一种投资方式。
根据不同的投资策略和投资对象，私募基金可以分为多种不同的类型。
本文将介绍几种常见的私募基金种类。
一、股权投资基金股权投资基金是私募基金中的一大类，它主要通过投资股权来获取回报。
股权投资基金可以分为早期投资基金、成长期投资基金和并购基金等。
早期投资基金主要投资于初创企业，成长期投资基金则主要投资于成长期企业，而并购基金则专注于企业并购重组。
二、债权投资基金债权投资基金是另一类私募基金，它主要通过投资债权来获取回报。
债权投资基金可以分为信托基金、债券基金等。
信托基金是指通过购买信托受益权来进行投资的基金，而债券基金则是通过购买债券来进行投资的基金。
三、房地产基金房地产基金是专门投资于房地产行业的私募基金。
房地产基金可以分为房地产开发基金、房地产投资基金等。
房地产开发基金主要投资于房地产项目的开发，而房地产投资基金则主要投资于已经建成的房地产项目。
四、基础设施基金基础设施基金是投资于基础设施领域的私募基金。
基础设施基金可以分为交通基金、能源基金等。
交通基金主要投资于交通基础设施项目，如公路、铁路等，而能源基金则主要投资于能源领域的基础设施项目。
五、天使投资基金天使投资基金是一种旨在支持初创企业发展的私募基金。
天使投资基金主要投资于初创企业的种子期和初期阶段，帮助企业获得初期资金支持和创业指导。
六、对冲基金对冲基金是一种以对冲策略为主要投资手段的私募基金。
对冲基金的目标是通过对冲交易来获取绝对收益，其投资策略相对灵活多样。
以上是几种常见的私募基金种类，每种基金都有自己的特点和风险，投资者在选择私募基金时需要根据自身的风险承受能力和投资目标进行合理选择。
此外，投资者在投资私募基金时应注意基金的信托合规性、业绩表现等因素，以降低投资风险，获取合理回报。
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• 制定风险管理政策，评估、监控基金投资风险，并提出改善建议 • 在市场发生重大变动的情况下，研究制定风险控制的方法
风险内控制度
• 基金资产和基金管理公司资产隔离 • 丌同基金之间隔离
• 丌同项目的资产之间隔离 • 投资项目的财务监控系统不工程管理系统
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第三部分
房地产私募投资基金组织形式
PART 03
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三、房地产私募投资基金不同组织形式
公司型
管理人
投资人
有限合伙型
GP
LP
信托型 投资人
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一、房地产投资基金发展背景——地产融资渠道
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一、房地产投资基金发展背景——地产PE融资渠道优势比较
PE
主要融资人
所有企业
单次融资规模
缺口三： 项目未封顶， 银 行不发放按揭贷 款
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四、房地产私募投资基金运作——不同融资渠道介入时机对比
资金 成本
房地产投资基金 房地产信托
银行贷款
前期 土地证 用地规划许可证 工程规划许可证 开工证 开发阶段
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房地产私募基金简述
Financial Services
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1 房地产投资基金发展背景
2 房地产私募投资基金概要
目
3 房地产私募投资基金不同组织形式
录
4 房地产私募投资基金运作
取得信托
主要式关注问题为：
• 资金的利用效率 收益时，缴纳个税戒企税
• 内部治理结构——投资管理人的责权利
• 税收成本
• 法律监管
有限合伙企业丌 缴税，
合伙人缴纳个税 戒企税
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第四部分
房地产私募投资基金运作
PART 04
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四、房地产私募投资基金运作——组织体系
基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人戒机构。在权益关系上，基金持有人是基 金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。
影响证券价格变动 的系统性风险
IPO后股权转让收益
项目筛选的风险、 IPO的风险
长 (3-5年)
灵活
长 (5-8年)
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二、房地产私募投资基金概要——基金分类
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公司制
信托制
有限合伙制
管理人 员
公司高级管理人员
信托公司，同时可以委托 投资顾问
普通合伙人
不同组 同股同权，可委托管理 织
形式
受托人决策委员会
GP负责管理决策， LP 丌负责具体经营
利润分 配
一般按出资比例
按信托合同约定
按有限合伙协议 约定
双重征税（企业和个人 信托收益丌缴税，受益人
三缴种税模方式各有优劣， 都• 交募）集资金的难易程度
信托制 人民币 资金一次性到位 投资人承担责任
有限合伙制
货币、实物、知识 产权、
劳务、土地使用权 戒者其 他财产权利作价， 但LP丌
得已劳务出资
承诺出资制（call 投），无 注册资本规定，主
要受有 限合伙合约规定限
制
GP承担无限C连CN带P La责b Manual
三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
一、房地产投资基金发展背景
总体规模相对较小，但增长速度较快
近五年间，我国人民币房地产基金年募集规模增长达16倍。2010年之前国内人 ➢ 民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。自2010年起，房地产基金
开始蓬勃发展，近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。截至2015 年底，房地产基金的规模在1万亿元左右。预计2016年总规模在1.5-2万亿元左右。
负责基金募集的销售策略．并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭 证．募集资金。
基金管理部 负责所有基金的房地产投资标的购买，开发不管理及其他业务。
投资服务部 按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资 人名册，及时配发盈余给投资人。
财务部
负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局 查账等各项业务。
—
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三、房地产私募投资基金不同组织形式——信托型基金
信 托 型 基 金 组 织 形 式
委 托 管 理
—
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20%的投资收益
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三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
组织 公司制
形 式
内资
外资
出资 形 式
人民币
可自由兑换 货币 出资
注册 资
本缴 纳 期限
实收资本丌低 亍3000
万元
实收资本丌 低亍
500万美元
债务 出资者在出资范围内承担有限 @2007 NJUT Cisco Network Academy. All rights reserved..
➢ 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托 基金REIT(Real Estate Investment Trust)的 名义存在。
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二、房地产私募投资基金概要——不同基金特点对比
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第一部分
房地产投资基金发展背景
PART 01
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待上市或上市 公司
较大
较高
最低
按股权份额平 等分担
公开发行 债券
上市公司
较大 最高 较高 不分担
不分享
按股权份额平 等分享
不分享
较强
较弱（大股东 除外）
最弱
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第二部分
房地产私募投资基金概要
PART 02
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四、房地产私募投资基金运作——基金介入房地产开发的时点
基金介入
基金介入
基金介入
土地投标
拿地
拿到四证
拿到预售证
结构封顶
缺口一： 启动资金
缺口二：
四证未全，银 行 不发放开发 贷款
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基金背景类型多样，机会众多而投资审慎 ✓ 独立的与业运作型 ✓ 开发企业主导型 ✓ 投行及金融机构附属型
“高红利时代”挥手告别 近年来房地产基金的收益率大概在 20%-25%。今年以来已经降到 10%以下。恒大八月份信托产品预 期收益率仅6.91%。
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四、房地产私募投资基金运作——风险控制体系
投资决策委员会——基金投资运作的最高决策机构 • 富有房地产行业经验的的与家
• 具有丰富金融和产业投资经验的与家 • 一票否决制：全体投资决策委员会一致同意方可通过 • 最大程度地保证投资决策的科学性
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三、房地产私募投资基金不同组织形式——有限合伙制基金
有限合伙人：投资人A、投资人B、…
2%年度管理费
普通合伙人：*****管理有限公司
有
投资
管理
限
合
伙
*****基金（有限合伙型）
制
基
金
持股