房屋预售合同的生效要件
上海商品房预售的条件和标准
上海商品房预售的条件和标准上海商品房预售的条件和标准一、引言上海作为我国经济最具活力的城市之一，房地产市场一直备受关注。
而作为购房者，了解上海商品房预售的条件和标准对于选择合适的房产至关重要。
本文将从多个维度深入探讨上海商品房预售的条件和标准，帮助读者全面了解相关信息。
二、概述上海商品房预售的条件和标准1. 预售条件上海商品房预售需满足一定条件，包括但不限于土地出让、规划许可证、建设工程规划许可证等。
这些条件保障了商品房的合法性和规范性，为购房者提供了保障。
2. 预售标准上海商品房预售的标准包括开发企业的资质、预售合同签订、价格公示等。
购房者可根据这些标准评估房产的可靠性和适用性，避免因为购房合同等问题而导致的风险。
三、预售条件深度剖析1. 土地出让上海商品房预售的第一条件是土地出让。
根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房预售必须在取得土地使用权之后进行。
土地出让合同是商品房预售的合法依据，有关规定保证了商品房的合法性和可售性。
2. 规划许可证商品房的规划许可证是商品房预售的重要凭证，代表了商品房项目的合法建设。
购房者在选购商品房时，应当仔细核查开发企业是否取得了规划许可证，以确保商品房项目的合法性。
3. 建设工程规划许可证商品房项目的建设工程规划许可证是商品房预售的又一重要凭证，代表了商品房项目的合法开发和建设。
购房者在签订预售合同前，务必查验开发企业是否取得了建设工程规划许可证，以避免项目存在违法建设行为。
四、预售标准全面解读1. 开发企业资质上海商品房预售要求开发企业具备相应的资质。
购房者在购房前应当查验开发企业的资质证明，了解其开发商信誉和实力，以保证所购商品房的品质和可靠性。
2. 预售合同签订《商品房销售合同》是商品房预售的关键环节，是购房者和开发企业之间的法律约束。
购房者应当仔细阅读合同内容，了解其中的权利和义务条款，以免因合同纠纷而导致争端。
3. 价格公示商品房预售的价格公示是保障购房者权益的一项重要举措。
预售商品房交房的法定标准
预售商品房交房的法定标准
预售商品房交房的法定标准主要包括以下方面：
1. 完成建设工程设计和合同约定的各项内容。
2. 有完整的技术档案和施工管理资料。
3. 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。
4. 有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。
5. 有施工单位签署的工程保修书。
6. 开发商应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。
开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
如果开发商未满足上述条件，业主有权拒绝收房。
商品房预售证法律规定(3篇)
第1篇一、概述商品房预售证是房地产开发企业在进行商品房预售前，必须取得的合法证件。
它是国家对商品房预售行为进行监管的重要手段，旨在保障购房者的合法权益，维护房地产市场秩序。
本文将详细解读我国商品房预售证的法律规定。
二、商品房预售证的含义商品房预售证是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）在取得土地使用权后，按照国家有关法律法规的规定，向市、县级人民政府房地产管理部门（以下简称“房地产管理部门”）申请领取的，允许其在一定范围内预售商品房的合法凭证。
三、商品房预售证的法律依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》2.《商品房销售管理办法》3.《城市房地产开发经营管理条例》4.《城市商品房预售管理办法》5.《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度的通知》四、商品房预售证申请条件1.开发企业具备房地产开发资质；2.开发企业已取得土地使用权；3.开发企业已按规定缴纳土地出让金；4.开发企业已按规定进行房屋建筑工程设计；5.开发企业已按规定进行房屋建筑工程施工；6.开发企业已按规定进行房屋建筑工程质量监督；7.开发企业已按规定进行房屋建筑工程竣工验收；8.开发企业已按规定编制商品房预售方案；9.开发企业已按规定设立商品房预售资金监管账户。
五、商品房预售证的申领程序1.开发企业向房地产管理部门提交申请材料；2.房地产管理部门对申请材料进行审核；3.房地产管理部门组织专家对开发企业进行实地考察；4.房地产管理部门根据审核结果和实地考察情况，决定是否颁发商品房预售证；5.开发企业领取商品房预售证。
六、商品房预售证的内容1.开发企业名称；2.开发企业法定代表人；3.开发企业资质等级；4.土地使用权证号；5.房屋建筑工程规划许可证号；6.房屋建筑工程施工许可证号；7.房屋建筑工程竣工验收合格证号；8.预售范围；9.预售面积；10.预售价格；11.预售期限；12.预售资金监管账户；13.其他需要注明的事项。
商品房预售合同备案登记制度
商品房预售合同备案登记制度摘要：1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。
本文试结合纠纷现实,从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。
关键字：商品预售合同备案登记制度预售合同登记一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说（一）商品房预售合同备案登记制度的概念商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门针对房地产开发公司(预售方)与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。
（二）商品房预售合同备案登记制度的法律基础1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。
商品房预售合同一经备案，开发商虽然保留预售房的所有权，但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分，就仅限于占有权能，其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。
未经预售人的同意，径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。
长春购房合同预售条件
一、概述长春购房合同预售条件是指房地产开发企业在长春市行政区域内销售新建商品住房时，应当符合的法律、法规、规章和政策要求。
以下是对长春购房合同预售条件的相关内容进行详细阐述。
二、预售条件1. 房地产开发企业资质房地产开发企业进行预售，必须具备相应的资质证书。
在长春市，房地产开发企业需取得《房地产开发企业资质证书》，并按照资质等级规定，在规定的范围内从事房地产开发经营活动。
2. 商品房预售许可证房地产开发企业进行预售，必须取得《商品房预售许可证》。
该许可证由长春市住房保障和房屋管理局核发，有效期为一年。
3. 房屋质量保证房地产开发企业应当保证所预售的房屋符合国家规定的建筑工程质量标准，并提供相应的质量保证书。
4. 房屋销售价格备案房地产开发企业应当将所预售的房屋销售价格报长春市住房保障和房屋管理局备案，并按照备案价格进行销售。
5. 预售资金监管房地产开发企业应当将预售资金存入指定的银行账户，并按照规定用途使用预售资金。
预售资金监管的具体办法由长春市住房保障和房屋管理局制定。
6. 房屋销售合同房地产开发企业应当与购房人签订《商品房买卖合同》，明确双方的权利和义务。
合同内容应当符合国家法律法规和政策要求。
7. 预售广告发布房地产开发企业发布预售广告，应当真实、合法、准确，不得含有虚假、夸大、误导性内容。
8. 预售信息公开房地产开发企业应当将预售信息及时向购房人公开，包括房屋的位置、面积、价格、配套设施等。
9. 预售合同备案房地产开发企业与购房人签订的预售合同，应当自签订之日起30日内向长春市住房保障和房屋管理局备案。
10. 房屋交付条件房地产开发企业应当保证所预售的房屋在合同约定的交付期限内达到交付条件，并按照合同约定办理房屋交付手续。
三、违约责任房地产开发企业未履行预售条件，或者违反预售规定，造成购房人损失的，应当依法承担相应的法律责任。
四、其他事项1. 预售条件的具体规定，由长春市住房保障和房屋管理局根据国家法律法规和政策要求，结合长春市实际情况制定。
试析商品房预售合同法律制度
试析商品房预售合同法律制度[摘要]随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。
预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不力，对市场以及消费者都有利益上的威胁。
文章通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的对策。
[关键词]预售合同备案登记；预告登记；商品房预售一、商品房预售合同备案登记立法意义所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是保障将来实现物权。
这种登记是不动产登记的特殊类型。
其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。
在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。
[1]这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。
这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。
二、商品房预售制度的特征商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。
该制度的特征如下：（一）商品房预售应当满足一定的条件据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
法律职业资格之法律职业客观题二高分通关题型题库附解析答案
2023年法律职业资格之法律职业客观题二高分通关题型题库附解析答案单选题（共100题）1、龙某与保险公司于2010年11月15日签订了 1份财产保险合同，并约定保险费分两次交纳,缴清后保险责任即开始。
龙某首期交了 8000元，2011 年1月15日龙某突然不想再投保了，于是向保险公司提出解除合同的要求。
下列有关后果的叙述哪项是正确的？（）A.保险公司不退回保险费，只退回必要的手续费B.保险公司退回保险费，不退回必要的手续费C.退回保单的现金价值D.保险公司退回保险费，且龙某应承担相应的违约责任【答案】 B2、材料①：2012年2月，甲公司与其全资子公司乙公司签订了《协议一》，约定甲公司将其建设用地使用权用于抵偿其欠乙公司的2000万元债务，并约定了仲裁条款。
但甲公司未依约将该用地使用权过户到乙公司名下，而是将之抵押给不知情的银行以获贷款，办理了抵押登记。
A.保证期间为2012年5月起6个月B.保证期间为2012年5月起2年C.保证债务诉讼时效从2012年5月起算D.保证债务诉讼时效从2012年11月起算【答案】 A3、根据法律规定，下列哪一种社会关系应由民法调整?A.甲请求税务机关退还其多缴的个人所得税B.乙手机丢失后发布寻物启事称：“拾得者送还手机，本人当面酬谢”C.丙对女友书面承诺：“如我在上海找到工作，则陪你去欧洲旅游”D.丁作为青年志愿者，定期去福利院做帮工【答案】 B4、甲欠丙800元到期无力偿还，乙替甲还款，并对甲说：“这800元就算给你了。
”甲称将来一定奉还。
事后甲还了乙500元。
后二人交恶，乙要求甲偿还余款300元，甲则以乙已送自己800元为由要求乙退回500元。
下列哪种说法是正确的？A.甲应再还300元B.乙应退回500元C.乙不必退回甲500元，甲也不必再还乙300元D.乙应退还甲500元及银行存款同期利息【答案】 A5、根据我国民事诉讼法与有关司法解释的规定，对于下列哪种情况下的起诉，人民法院不应受理案件？()A.2013年7月，张某向A区人民法院起诉要求与刘某离婚。
房屋预售合同与购房合同的区别
房屋预售合同与购房合同的区别很多⼈会购买期房，因此多数时候购买的商品房都是预售的。
这时候就会在在买卖双⽅之间签订⼀份商品房预售合同。
很多⼈以为预售合同就是购房合同，其实不是，那么房屋预售合同与购房合同的区别是什么？接下来由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于这⽅⾯的知识，欢迎⼤家阅读！房屋预售合同与购房合同的区别预售合同在商品房预售时采⽤，房屋竣⼯交付使⽤，买受⽅付清全部房价款后，可直接办理过户⼿续。
商品房出售合同适⽤于商品房现居(竣⼯验收合格取得房地产权证的商品房)销售。
因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户⼿续。
如果预售合同是在1997年5⽉31⽇前签订的，仍需按合同本⾝约定，在房屋交付使⽤时签订出售合同，⽅能办理证户⼿续。
商品房预售合同效⼒如何认定：1.出卖⼈没有取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《商品房买卖合同纠纷解释》第⼆条规定：“出卖⼈没有取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
”该条规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据，并不考虑审查对其他条件的具备与否，有其合理性。
如前所述，对预售商品房进⾏规制是⼗分必要的。
《城市房地产管理法》第四⼗四条，建设部《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第⼆⼗三条、第⼆⼗四条、第⼆⼗七条对商品房预售的条件进⾏了规定。
按照上述规定，商品房预售实⾏预售许可证制度。
该制度要求开发商进⾏商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，申请颁发预售许可证明。
房地产管理部门针对预售⼈的申请，对其是否具备包括《国有⼟地使⽤权证》、《建设⽤地规划许可证》、《建设⼯程规划许可证》、《建设⼯程施⼯许可证》在内的所有的预售条件进⾏审核，并到现场进⾏查勘。
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1998年5月，原告某房地产公司开始发售竹园住宅小区的楼花。
被告某旅游公司欲购买其中的6套商品房，经洽谈双方达成协议。
协议约定：(1)旅游公司购买房地产公司竹园小区6个单元的物业，共540平方米，每平方米售价 4000元人民币。
(2)房地产公司按旅游公司的要求，改变原设计图纸，对上述 6个单元物业的结构作特殊设计、施工及装饰。
经审计事务所审核，旅游公司须对此变更设计项目另外支付房地产公司改装费20万元人民币。
(3)房地产公司于1999年12月1日之前交付房屋。
(4)合同签字时，旅游公司向房地产公司支付定金20万元，本合同签订后9个月内，应支付50%的房款和全部的改装费，余款在房屋交付前支付完毕。
(5)合同还约定了房屋面积的结算方法，不可抗力的事由、后果等。
合同签订后，旅游公司如约向房地产公司支付合同定金20万元房地产公司遂按合同规定对旅游公司所预订的房屋进行了特殊设计、施工和装饰。
但随后，旅游公司未按合同约定向房地产公司支付房款和改装费。
房地产公司多次向其催要，旅游公司声称已放弃购房打算，并要求房地产公司返还已支付的房款。
双方遂发生纠纷，房地产公司诉至法院，要求旅游公司继续履行合同，并承担违约责任。
旅游公司则辩称，双方的预售合同未经市房地产主管部门登记，因而无效，并要求房地产公司返还房款.
[法律问题]
(1)房屋预售合同的生效要件。
(2) 预售合同登记的性质及效力。
[法律依据) <城市房地产管理法)第44条。
[法理和法律分析] 1.商品房预售合同的生效要件商品房预售，是指房地产开发公司将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据合同的约定支付房款，并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖形式。
商品房预售方式首创于香港。
由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给/“大投资者，如“落英片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。
商品房预售合同作为买卖合同的一种方式，首先应当符合合同生效的一般要件，即：(1)合同当事人具有相应的民事行为能力。
(2>意思表示真实。
(3)合同内容不违反法律和行政法规的强制性规范。
在绝大多数情况下，合同只要具备以上实质要件就发生法律效力，‘但在某些特殊情况下，合同还需具备某些形式要件才发生效力。
这些形式要件或由法律作出明确规定，或由当事人双方达成一致进行约定。
如(担保法)规定，房地产抵押合同须经登记生效，或者双方当事人在合同中约定合同生效的附加条件。
下面我们分析一下<城市房地产管理法)第44条对于预售合同登记的下述规定;商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
可见，法律并未规定，商品房预售登记是商品房预售合同生效的要件，而且本案双方当事人也没有事先约定以登记作为合同生效的条件。
因此，本案房地产公司与旅游公司之间签订的商品房预售合同符合合同生效的要件，是有效合同。
2.商品房预售合同登记的性质及效力在此我们首先分析一下现房买卖登记的性质及效力。
<城市房地产管理法》规定，房屋买卖必须办理登记，不经登记者不发生产权移转的效力。
一般民法原理认为，房屋买卖登记是取得所有权的必要条件，登记是不动产权属发生变化的依据和凭证。
通过登记制度，人们还可以凭借它了解物权变动的事实，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。
由此可见，在房屋买卖中产权登记是房屋所有权移转的形式要件，非经登记者不发生产权移转的效力。
与之相比，在房屋预售中承购人能通过合同登记取得房屋所有权吗?基于所有权的特性和对各方面利益的权衡，我们认为，承购人依据合同登记取得的权利不是房
屋所有权。
因为： (1)在房屋预售合同生效之时，房屋尚未存在，而所有权是一种既存的现实权利，标的物尚不存在，则在权利观念上难以说明如何成就一种排他性的所有权。
(2)建筑期间房屋所有权的归属对于风险承担也有重要影响。
在买卖合同中，风险由所有权人承担，如此时房屋归承购人所有，则其要承担标的物意外灭失的风险，这无疑是加重了本已处于弱势的广大消费者的负担。
(3)在建房屋所有权如归承购人所有会影响建筑商的利益。
因为建筑商与开发商订有建筑承包合同，根据合同法的规定，如开发商不能支付酬金和费用，建筑商可以依法对承建房屋行使留置权。
但如果在建房屋所有权归承购人所有，建筑商则不能对房屋行使留置权，因留置权只能针对开发商的财产行使。
这样如发生开发商不付建筑费用的情况，建筑商的利益必受损害。
为排除这种风险，建筑商会不愿与开发商签订合同，而要求直接与承购人签订合同，这又是极不现实的：一是承购人人数众多，常易变动;二是承购人已将全部房屋价款(包括建筑成本)支付给了开发商，其是不会再对建筑商承担义务的。
(4)如果在建期间房屋所有权归承购人所有，对开发商也是不利的。
因为房屋所有权在合同登记之时转归承购人所有，在分期付款中，承购人如拒付房款，开发商不能对房屋主张所有权保护，只是享有债上请求权，这对其十分不利。
经上述分析，笔者认为预售合同登记后预购人取得的权利不是所有权，只能等待房屋建成，开发商交房并且双方办理完产权过户登记后才能取得所有权。
预购、预售登记是合同生效的形式要件，依此产生的权利仍是一种债权，但这种债权应不同于一般债权。
理由是： (1)依据债权原理，债权是特定当事人之间的关系，不需公示即可有效。
而在房屋预售中这种经过公示的债权，根据公示制度的作用应该产生公信力，具有对抗第三人的效果，亦即此种经过公示的债权应优于未经过公示的债权，在它们冲突时，以公示债权为准，这样可防止一房二卖。
赋予经过登记的债权以优先效力并不会损害善意第三人的利益，因为合同登记公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受损害的可能性。
(2)应赋予这种经过登记的债权以强制执行力。
要求开发商在房屋建成时必须交付房屋，不允许临时毁约(尤其是在房价上涨之时，开发商常易拒绝交房)，届时如不交房并办理产权登记，承购人应有权直接依据预售合同请求办理过户登记，取得房屋所有权，增强承购人债权的强制执行力是与房屋预售制度的利益基础相符的，因为如期取得房屋是承购人(对于炒卖楼花现象，是指最后的承购人)的根本目的所在。
如果因开发商拒不交房使承购人到头来仅得到一些普通债权乃至诉讼纠纷，那么会极大损害其预购房屋的积极性。
通过利益平衡，预购人会更多地考虑购买现房。
倘如此，房屋预售制度的融资目的必将受挫，从而阻碍房地产业发展，最终开发商的利益也会受损。
[学者建议] 商品房预售因其可以有效地解决开发商先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式，但由于房地产开发工期长，施工过程中会面临许多不确定的、复杂的因素，因此国家要对这种交易形式的条件、程序等问题作出较为严格的规定。
但我国目前由于房地产市场刚刚发展，各项规章制度尚未规范和完善。
有鉴于此，我国有必要尽早出台有关房屋预售的法律规范，尤其是对预售合同登记的性质和效力加以明确规定。