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宁波天一广场案例研究
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设计
天一广场遵循“中心偏移”与“平面进深最小化”设计原则，后者与典型美国式的商业模式即最 大化楼层面积或是跟现时中国普遍商业开发满铺基地的做法截然相反，不仅影响到了整个商业步行街
的空间界面形态，也产生了几个相当显著的结果：
商业周边化：产生了一个与城市中心区域大尺度相匹配的市民广场，成为宁波都市生活和商业活动的 大容器和大舞台 小型商业行为成为可能：在此城市开发不是一般的由CBD带动都市商业零售带的模式，而是由商业中
功能
功能：相较于最初的“中心商务区(Central Business District)CBD” 设定，在经过审慎的思考和设计，尤其是研究了小型商业行为模式 之后，天一广场更倾向于以“商业中心(Central Commercial District， CCD)”而非CBD的城市中心区域的商业巨构面貌出现，占据城市中 心区大面积的地方进行大规模的商业开发，成为城市活力的发散源 要素：商业区包括乐购生活购物中心、银太百货、天一数码广场、 青少年儿童世界等众多商铺；开放式绿地广场更以体现浓郁的商业 文化为特色，通过露天舞台安排演出、展卖宣传等商业文化活动， 为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的“城市客厅”
概述
规模：天一广场位于宁波市中心繁华商业
区，北临中山路，南临药行街，西接开明 街，东毗日新街，占地20万平方米，总建 筑面积22万平方米，总投资14亿元
主体元素与景观营造：主体建筑由22座具
有欧陆风情的现代建筑群组成，以2-4层 低层为主，充分体现现代商业气派为特点， 包括十个大型商业区和一个中心广场，整 个建筑群中央以3.6公顷绿地广场为依托， 景观水域6000平方米，同时设有总长200 多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉 和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影；场 地上保留的20棵古树，一座称作药王店的 古建筑，以及一座近年建设的类似哥特风 格的天主教堂作为背景体现了当地丰富的 历史肌理 1
商业广场案例
商业广场案例商业广场是城市中的重要商业区域，通常聚集了大量的商铺、餐饮、娱乐等业态，成为了人们日常生活中不可或缺的一部分。
在商业广场的管理中，我们需要关注的是如何提升商业广场的吸引力，增加顾客流量，提升商家的经营效益。
下面，我们以某商业广场为例，探讨一下商业广场的管理与运营。
首先，商业广场的位置非常重要。
一个好的位置可以带来更多的顾客流量，提升商家的曝光率。
因此，在选择商业广场的位置时，需要考虑到周边的人口密集程度、交通便利程度、配套设施等因素。
比如，某商业广场位于市中心繁华地段，周边有多个住宅小区、办公楼，交通便利，配套停车设施完善，这就为商业广场的发展提供了良好的基础条件。
其次，商业广场的规划布局也至关重要。
一个合理的规划布局可以提升商业广场的整体形象，增加顾客停留时间，促进消费。
比如，某商业广场的规划布局合理，拥有宽敞明亮的通道、多样化的商铺、舒适的休闲区域，吸引了大量顾客前来逛街购物，增加了商家的销售额。
再者，商业广场需要注重商户的引进与管理。
商户的品质直接关系到商业广场的形象和口碑。
因此，商业广场需要有严格的商户招商标准，选择有实力、有信誉的商家入驻。
同时，商业广场还需要加强对商户的管理和服务，提供良好的经营环境和配套服务，帮助商家提升经营水平，增加客流量。
最后，商业广场需要注重活动策划与推广。
举办各类主题活动、促销活动、文化演出等，可以吸引更多的顾客前来参与，增加商业广场的知名度和美誉度。
同时，商业广场还可以通过各种渠道进行宣传推广，比如利用社交媒体、线下宣传等方式，提升商业广场的曝光率，吸引更多顾客。
综上所述，商业广场的成功运营离不开多方面的因素，需要在位置选择、规划布局、商户管理、活动策划等方面下功夫，不断提升自身的竞争力，满足顾客的需求，从而取得更好的经营效果。
希望以上案例对您有所帮助，谢谢阅读！。
宁波天一广场
Centre Business District
天一广场目前是宁波市中心最具活力、最时尚的商业休闲广场。
• the end
Centre Business District
天一广场所 有建筑沿中心广 场环形布局，宽 广的环境、丰富 的景观，使广场 的商业气氛更富 情趣。成为宁波 市民和游客观看 演艺和休闲的场 所
Centre Business District
题 演 座 绎 城 得 市 分 绿 外 岛 妖 ， 娆
一 个 主 题
Centre Business District
广场布局
由左图（天一广场总平面图）可以清 楚的看到，该广场有较强的轴线关系。 在主入口（1号门）进入广场时，先 经过一条相对狭窄的商业街，然后进 入主要的公共空间——绿地广场，该 区域由较为对称的商店（建筑）包围； 并点缀左右对称的绿化，突出该空间 的主体感。
业 间 上 的 突 出 地 位 。 天 一 广 并 场 采 由 取 于 扩 天 大 主 垂 教 直 堂 高 的 度 原 较 因 低 的 地 商 在 ，
空 用 ， 更
作 觉 焦 点 突 。 出 了 天 一 广 场 建 筑 群 的 制 高 点 度 —— 起 伏 起 教 了 堂 缓 的 冲 天 主 高 的 堂 教 到 场 广 为 也 台 舞 天 露
三 天 一 ， 广 广 场 场 有 的 亲 绿 天 化 一 率 广 为 场 32% 的 绿 色 主 等 ， 代 和 现 色 绿 、 水
欧 陆 风 情 严 重 的 风 格 。 的 手 法 ， 而 且 选 用 的 商 业 建 筑 采 用 位 地 堂 教 出 突 来 积 面
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视
•
轴 线
商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)_New
商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)商业地产研究暨典型案例分析背景：世界购物中心的发展购物中心的发展至今已有100多年的历史，已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式，美国是购物中心发展的先驱，也是购物中心的诞生地和策源地。
截至目前，美国购物中心共有4.3万多个，其中不足10万平方米的达2.7万个。
在美国，平均每个人拥有近2平方米的零售市场；购物中心已经创造占52%的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家购物中心的有效商圈已达数百公里。
购物中心产业在美国发展成功后，迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。
截至2000年，欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元，占GDP的18.5%，其大小不等的商业零售场所达400万个，即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所，其总体体量约为6629万平方米。
从发展模式来看，加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。
而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像，但规模一般小许多。
法国购物中心的主题店以特级市场为多，以经营日常用品为主；而美国购物中心的主题店以百货商店居多，以选购品为主。
亚洲商业发展的主要特征：1、购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响2、郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分3、激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素4、商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势5、注重市场定位的差异性，重视年轻消费族群6、传统市场力求少而精，民族文化特色成为出奇制胜法宝7、商业发展与城市交通的协调与配套8、网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视世界购物中心研究分析结论：按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平，以及人们对生活质量水平要求的提高，在中国发展现代商业中心的条件已逐渐成熟。
而所谓“现代”，则是具备优良的购物环境、提供大型休闲场所及停车场；集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务诸功能于一体，先进的开发经验就尤其重要。
天一广场推广策略
核心推广口号
推广步骤暨阶段主题
推广主题 准备期
工作重点
1、整体营销方案确定 2、整体推广方案确定 3、平面设计作品确定（售楼书、海报、宣传单、易拉 宝、媒体平面广告、直邮手册、手提袋、沙盘等） 4、售楼大厅的设计、装修、布置 5、组织建设：销售部、招商部、企划部、工程部等 6、人员招聘及培训 7、前期媒体广告造势宣传 8、下阶段推广活动准备
海海外交流中 心
国际领先成都第一的写字楼
综上可类比产品的定位特征，天一广场的个性化更加鲜明：
1、以人为本，实现商务链（空间融合、生态循环、集约化、智能
办公、有效沟通、快捷流程等）的整合，将“人文商务”提升到一 个新的层次。
2、围绕人性化延伸到商务配套（地段、物业管理、商务服务、健
康环保、人性关爱细节等） ，彻底颠覆“酒店式服务”的窠臼。 3、以本土化服务、国际化管理，全球优秀的设计、管理合作团队，
12月 1月
整版 整版 半版 全版 整版 整版 整版 整版 整版
2月 3月 4月 5月 半版 整版 竖半版 整版 半版 整版 半版 整版 全版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 整版 1月 整版
6月 7月 半版 整版 半版
8月
9月 整版 整版
10月 11月 12月 费用合计
称 时代广场
计 格 型 —— 后现代 纯写字楼
地
址
总府路2号 ―― 世邦魏理仕物管顾问 出 租 率 7-15F开零，16F以上半层或整层租 赁 总府路双向四车道
景 观 设 计 物 业 管 理 销 售 率 30%以上，在售
市 政 配 套
交通条件 市政/商业配套 项目主题
交通组织
公交线路
4、98、38、
打造的满足“商务全球化”趋势的标志化办公物业。
宁波天一广场
业 间 上 的 突 出 地 位 。 天 一 广 并 场 采 由 取 于 扩 天 大 主 垂 教 直 堂 高 的 度 原 较 因 低 的 地 商 在 ，
空 用 ， 更
作 觉 焦 点 突 。 出 了 天 一 广 场 建 筑 群 的 制 高 点 度 —— 起 伏 起 教 了 堂 缓 的 冲 天 主 高 的 堂 教 到 场 广 为 也 台 舞 天 露
Centre Business District
天一广场所 有建筑沿中心广 场环形布局，宽 广的环境、丰富 的景观，使广场 的商业气氛更富 情趣。成为宁波 市民和游客观看 演艺和休闲的场 所
Centre Business District
题 演 座 绎 城 得 市 分 绿 外 岛 妖 ， 娆
一 个 主 题
Centre Business District
广场布局
由左图（天一广场总平面图）可以清 楚的看到，该广场有较强的轴线关系。 在主入口（1号门）进入广场时，先 经过一条相对狭窄的商业街，然后进 入主要的公共空间——绿地广场，该 区域由较为对称的商店（建筑）包围； 并点缀左右对称的绿化，突出该空间 的主体感。
视
•
轴 线
天 一
的 末 端
广 场
是 一 露
的 天
天 广 场
主 教
， 抬
堂
高 的 舞 台 是 广 场 内 部 的
Centre Business District
彩色喷泉 。
• 迷人的夜景长一百八 十公尺的水晶街，造 型别致的建筑和水晶 长廊。
广场灯光效果
Centre Business District
Centre Business District
天一广场目前是宁波市中心最具活力、最时尚的商业休闲广场。
宁波商圈调查与分析有关天一广场
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目 录
天一广场的项目介绍 天一广场的业态 天一广场的周边环境 天一广场的竞争对手
宁波天一广场被称为国内最成 功的摩尔， 功的摩尔，目前的租金和当初相 比已经翻了好几倍， 比已经翻了好几倍，商业地产的 投资价值充分被体现。 投资价值充分被体现。将天一广 场呈现给各位看官， 场呈现给各位看官，目的只有一 希望国内再多几座天一广场， 个：希望国内再多几座天一广场， 少几栋商业烂尾楼。其中分为： 少几栋商业烂尾楼。其中分为： 项目介绍、项目位置、项目体量、 项目介绍、项目位置、项目体量、 项目定位
项目介绍： 项目介绍：天一广场宁波市代表 性的城市中心商业广场， 16.7 万平方米的商铺面积，2万平方 米的停车场，64000平方米的绿 地，6000平方米的水街，1000 平方米的演艺舞台。 围合式建筑群中央为3.5万平 方米的中心广场和6000平方米 的景观水域，同时设有总长200 多米，最高喷高40米的亚洲第一 音乐喷泉和高20米、宽60米的 大屏幕水幕电影。
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天一广场的竞争对手
鄞州万达广场 江北万达广场 联盛商业广场 江东世纪东方广场 中信泰富广场 城隍庙休闲步行街 开明服饰美容商业街 鼓楼步行商业街
The End！
谢谢观赏。。。 谢谢观赏。。。
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宁波商圈调查与分析
从一条商街到一个商圈 ———天一广场 ———天一广场
下一页
从一条商街到一Байду номын сангаас商圈
“原来窗子望下去都是居民区。”黄炎水是宁波第二百货总经理， 原来窗子望下去都是居民区。 黄炎水是宁波第二百货总经理， 从事商业30 30年 有空的时候，他会通过玻璃窗望望天一广场。 从事商业30年。有空的时候，他会通过玻璃窗望望天一广场。他说他是 看着天一广场建起来的，心情也是由原来的担心变成了高兴。 看着天一广场建起来的，心情也是由原来的担心变成了高兴。 东门口，自古就是宁波商业的集聚兴盛之处。1988年 22层的 东门口，自古就是宁波商业的集聚兴盛之处。1988年2月，22层的 华联大厦开业，成为宁波第一高楼， 华联大厦开业，成为宁波第一高楼，宁波也从此有了现代化的大型百货 商场。1993年 宁波新江厦开业，1994年 美乐门商城、 商场。1993年，宁波新江厦开业，1994年，美乐门商城、宁波长发商厦 开业；1997年 宁波第二百货商店开业。1998年 金光百货、 开业；1997年，宁波第二百货商店开业。1998年，金光百货、新世界百 货开业。从开明街口到新江厦商城不足1公里长的中山东路上，分布着9 货开业。从开明街口到新江厦商城不足1公里长的中山东路上，分布着9 家大型百货商场，密度之高国内罕有，中山东路也被称为“ 家大型百货商场，密度之高国内罕有，中山东路也被称为“商业一条 街”。 黄炎水说，在天一广场建成以前， 黄炎水说，在天一广场建成以前，宁波的商业都是沿着中山东路分 布的。天一广场从开建一直到建成，他都非常担心， 这么大规模， 布的。天一广场从开建一直到建成，他都非常担心，“这么大规模，这 么多的店，会不会受到影响。 么多的店，会不会受到影响。” 不出他所料，天一广场开业后，宁波的商业也进行了一次大淘沙， 不出他所料，天一广场开业后，宁波的商业也进行了一次大淘沙， 许多商场关门易主，宁波华联商厦易主为银泰百货， 许多商场关门易主，宁波华联商厦易主为银泰百货，宁波长发商厦变成 东方商厦，美乐门变成红帮百货后又变成新世界百货。 东方商厦，美乐门变成红帮百货后又变成新世界百货。中农信变成新华 联商厦，新华联商厦开了又关关了又开…… 联商厦，新华联商厦开了又关关了又开……
购物中心经营案例分析研究报告
购物中心经营案例分析研究报告案例分析一：日本LALAPORT购物中心关键成功因素分析一、概况1、日本第一家号称美式的购物中心LALAPORT（日本人所谓美式的购物中心主要是指：拥有广大的土地面积，建筑物采取低楼层的建筑），在一九八一年四月于千叶县的船桥市诞生。
2、名称所以取“LALAPORT”，主要是“LALA”之意，就是指“跳动的旋律，愉快的心情”，“PORT”，即为“港”之意，由于这家购物中心就是住在东京湾周边的一个港口，因此希望这个购物中心的开发，能够让来店的人，都可感受那种跳动的旋律，让每个人都拥有愉悦的心情，充分享受购物、娱乐、休闲的生活情趣。
3、由于千叶县位于东京都的东北方，外地人口若想来东京都工作，千叶组则是一个相当理想的落脚外，因此所谓的新市镇、新社区则不断在开发兴建，自然吸引了不少的新家庭（NEWFAMILY）与新世代的人口，加上各项新的公共设施与交通网络陆续在兴建，京叶县的捷运系统等带动了人潮的流动，产生了新的工作与生活空间，给予LALAPORT购物中心带来了新的景象，有了更好的商机。
4、这个购物中心在一九八一年PART I开幕之后，事隔七年，在一九八八年PART 2又按着开幕，而让LALAPORT这个购物中心在当前日本的购物中心当中，成为一个具有代表性的成功个案。
5、它的整个基地面积大约有五万二十坪左右，建筑结构方面PART 1采取低楼层的建筑，PART 2则采取高楼层的建筑，在建物面积的分配上，除了零售部门的各业态商店之外，还包括了旅馆、办公大楼与公共设施，基本上可以分成七大部份，大致分配如下：（1）专门店：PART 1与PART 2都有，合计共27486坪。
（2）百货店：只PART 1有，计20103坪。
（3）量贩店：只PART 1有，计7028坪。
（4）旅馆：只PART 1有，计6057坪。
（5）商业设施：只PART 1有，计4248坪。
（6）立体停车场：PART 1与PART 2都有，合计共11093坪。
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中原地产宁波天一广场专题案例研究
一、项目概况
项目名称：天一广场
开发商：宁波城建投资控股有限公司
开业时间：20xx年10月1日
总建筑面积：22万平方米
主楼层：2—4层
中心广场面积：3.5万平方米
天一广场总投资14亿元，占地20万平方米，总建筑面积22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑群组成。
整个区域由美国摩尔摩达设计师事务所和宁波建筑设计院联合设计。
包括十个大型商业区和一个中心广场。
中心广场面积 3.5万平方米，景观水域6000平方米，同时设有总长200多米、最高喷水40米的亚洲第一音乐喷泉和高20米、宽60米的大屏幕水幕电影。
广场建筑以2-4层低层为主，充分体现现代商业气派为特点，中央以3.6公顷绿地广场为依托，缀以一条南北相向的水街，一池碧水，点缀着几幢精致通透的建筑，优雅的环境，丰富的景观，将使CBD广场的商业氛围更富情趣。
广场更以体现浓郁的商业文化为特色，通过露天舞台安排演出，展卖宣传等商业文化活动，为宁波市民提供一个开放的、参与性较强的城市客厅。
集购物、休闲、娱乐、文化于一体的天一广场是华东地区最大的商贸休闲广场。
建于广场内的水景系统总长达200米，拥有亚洲最大的音乐喷泉和超大屏幕水幕电影。
在配套设施方面，整个广场有31部自动扶梯和1200个停车位，并装置了通讯智能化和远程红外防盗等系统。
二、区位分析
1、地理位置
宁波天一广场坐落在宁波最繁华的商业中心，东起日新街，西至开明街，北沿中山路，南临药行街。
2、周边环境
天一广场四周的主体建筑由22幢风格迥异，及具特色的低层建筑组成，使3.5万平方米的中心广场更加宽广，气势恢弘，还使广场周围的高楼凸现出来。
距天一不到1公里就是宁波城隍庙，现拥有新老商城、美食城、国泰工艺品一条街以及商业步行街和亚细亚商场，规划面积10万平方米，建筑面积7万多平方米，已成为集商贸、美食、旅游于一体的市区繁华地区。
3、交通情况
天一广场周边的公共交通十分便捷，公交站点分布密集，中山路上设有15、528、19、515路等10几条公交线路站点，药行街上设有12、302、3等公交线路站点，让所有去或来天一的人都畅通无阻。
三、整体规划分析
1、产品规划
2、业态规划
A、B、C区（服装区）：
E区（美食区）：
D区（数码区）：
F区（超市区）：
G区（百货区）：
H区（精品区）：
I区（酒店区）：
J区（娱乐区）：
四、业态分析
1、业态组合及分业态研究
天一广场是目前国内最大的“一站式”购物商业广场，有10 个商业区，分别是超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区和综合区，集中了大、中、小300多家商店。
其中精品区汇聚了一批世界著名品牌。
天一广场具备了“吃、行、娱、购、游”等基本旅游要素内容，是宁波市中心最具活力、最时尚的商业广场和最新的商业形态，同时，还有亚
洲第一音乐喷泉和大屏幕水幕电影，是顾客购物的天堂，游客旅游休闲的好去处。
被誉为宁波的商业航母，是宁波城市又一张亮丽的名片。
商业业态组合情况表：
2、典型商家状况
五、经营状况
六、案例小结
天一广场开业将近4年的时间里来，不管从任何方面来看，它已经取得了完美成功，在宁波的商业地位难以动摇。
作为一个成功的案例，我们对其成功之处做了如下总结：
a)选址正确：天一广场选址在宁波中心地区，位于城隍庙、鼓楼附近，靠近三江口，而该地区甚至整个城市都没有标志性建筑物跟大型购物中心，恰恰给了天一这样具有标志性建筑的大型购物中心一个发展空间。
b)业态分布合理、功能齐全：本案整体比例协调合理，包含了超市区、百货区、精品区、服装区、儿童区、数码区、酒店区、娱乐区、美食区等几乎所有的功能，满足了消费者多方位的需求。
同时引进了乐购、银泰、国际购物中心、新石浦等不同类型的商家入驻天一广场，为它增添无限的光彩。
c)交通条件较好：道路畅通无阻、多条公交路线，为天一带来了各种类型的消费群体。