周庄桃李春风项目全案营销方案(含2016年年度营销推广方案)20160714
周庄桃李春风项目全案营销方案 含 营销推广方案
机会 Opportunity
威胁 Threaten
1、上海限购政策，苏州楼市涨幅巨大，挤压一部分 1、同类产品较多，客户选择性大，易被其它项目截
客户；
流，营销渠道成本相对较高；
2、苏州和上海政府大力发展旅游度假养生类产品；
3、项目周边交通便利，或可坐轻轨17号线直达上海、
苏州，交通非常便利；
4、市场行情相对较好，入市期（2016年11月底）或
1、基本情况
二、项目本体分析及定位
经济技术指标
总用地面积
119800 ㎡
总建筑面积（含已建22175.2㎡）
96600.Leabharlann ㎡地上建筑面积（住宅） 61169 ㎡
其中
地上建筑面积（商业） 9680
㎡
地上建筑面积（其它） 2170
㎡
地下建筑面积（含已建） 23581.6 ㎡
容积率
建筑密度
绿化率
商业 住宅
库存量呈现下降趋势，去化周期缩短至11个月，价格企稳，后续或有上涨可能。 3. 淀山湖区域市场：受政策利好影响，开发商有顺势走量的可能，整体成交及成交均价有一定
提升。库存量呈现下降趋势，去化周期有明显缩短，整体价格企稳，后续或有上涨可能。 4. 供应预估：2016年下半年预计淀山湖版块新增40亿货值，低密度产品约1700套，集中供应
3、2016年销售目标：
（实际时间为2016年1月28日农历春节前）
三、目标解读及策略
销售金额 1.2亿
回款
回款金额 0.8亿
签约套数 约60套
15:1
来访900 组
90天
日均来访 10组
注：1、结合本项目养生、旅游度假的产品性质及周边楼盘来访认购比例（约12:1）， 首次开盘即2016年销售期来访认购比相对较高，该指标按15:1进行计算；
国内标杆地产集团 营销策划 桃李又春风,家在桃源中-绿城桃李春风营销推广方案(完整)
桃李又春风家在桃源中绿城·桃李春风营销推广方案【壹】城市初识【贰】市场解读【叁】客户梳理【肆】小镇认知【伍】项目分析【陆】形象传播【柒】策略排布目录contents本案位于漳州市马洋溪生态旅游区，是闽南金三角生态旅游度假别墅板块之一；无论是生态旅游还是房产板块，主要辐射厦门，乃至闽南金三角区域。
本节首先对闽南金三角、厦门以及马洋溪城市环境进行概述。
【壹】城市初识-区位文化城市素描闽南金三角厦门马洋溪闽南金三角：福建之芯，东部明珠，台商投资密集区。
闽南金三角含厦门、泉州和漳州三市；经济总量占福建省40%，是福建乃至中国东部地区最具活力的经济区域之一；通行方言闽南语，是大陆台商投资最密集的区域。
◆漳州：闽南金三角历史文化之城，拥有强大的农业经济和原生态环境。
◆厦门：闽南金山角的中心城市，金融、经济、旅游环境最发达。
◆泉州：闽南金三角重要经济点，强大的工业实力独占福建龙头位置。
本案漳州、厦门、泉州三地各自城市特征明显，互补优势强，城市一体化进程增快。
城市素描闽南金三角厦门马洋溪厦门：国厦之门，对外交流核心城市，中国最早开放的港口之一。
厦门位于我国福建省东南部沿海，毗邻福州、泉州和漳州，与金门岛隔海相望。
下辖六区，常住人口386万，总面积1699平方公里，其中岛内面积132.5平方公里；属于亚热带季风气候，温和多雨，年平均气温21℃左右，空气优良，被认为是中国最适宜居住的城市之一。
215㎞70㎞44㎞区位：亚热带季风气候，中国最宜居城市之一。
湖里区思明区翔安区同安区集美区海沧区岛内本案人口：常住人口年均增长6-8万，城市外来人口约占45%。
厦门2011-2015年常住人口变化厦门2015年外来人口占比◆厦门2015年底常住人口386万，年均保持5-8万的常住人口增长；◆厦门市2015年户籍人口211万，外来人口达175万占比45%。
注：数据来源统计局官网0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%34535035536036537037538038539020112012201320142015常住人口(万人)增长率城市发展：岛内饱和逐步向外扩容，岛外已形成海沧，集美两大成熟区域。
绿城桃李春风案例分析
九班制式幼儿园，品牌洽谈中
占地2万㎡，青山湖板块唯一，具体 整理ppt 规划未定
三期
二 三期
一 期
期
（规划 未定）
小镇 中心
颐乐学院、 幼儿园 高尔
夫场
三期
3
3
案例分析/桃李春风/推案、量价
桃李春风一期开盘当日便去化八成以上，含蓄水期月均去化184套，去化情况较好，二期正在认 筹中；一期别墅总价188万起，单价2.32万/㎡，二期认筹总价210万起
庭
院
庭
院 庭
院
整理ppt
5
5
案例分析/桃李春风/住宅户型-三居
三室两厅两卫面积101-136㎡不等，共6个户型，庭院面积100-135㎡之间；三室的户型多变，可选 择类型较多，其中136㎡户型较受欢迎
B3户型：105㎡三室两厅两卫 庭院面积105-115㎡
B1户型：106㎡三室两厅两卫 庭院面积115-125㎡
桃李春风
临安市
杭州市
桃李春风
领域别墅
青城别墅
锦和家园 别墅
锦绣钱塘 别墅
科技大道
整理ppt
2
2
案例分析/桃李春风
桃李春风是绿城开发的一个独栋别墅项目，定位养老、度假，以80-186㎡的极小别墅及富有传 统中式特色的庭院设计而闻名；项目分四期开发，自身配套齐全，小区规划极具人性化
概述：桃李春风是绿城地产开发的一个大型低密别墅项目，三面环山、一面临湖，风景优美；项目总占地915亩，总容积率不到0.4，别墅 容积率0.23，定位养老、度假型别墅社区；项目开创中国极小别墅先河，别墅面积80-186㎡，独门独院，每户均配备1:1中式庭院，室内和 院子均为精装交付。
周庄国际市场营销策划方案
周庄旅游营销策划书一、公司概况（一）公司简介江苏水乡周庄旅游股份有限公司（原苏州周庄古镇旅游集团公司）是江苏省成立最早的镇办旅游企业之一，创业十余年来,公司充分利用、挖掘水乡古镇旅游资源,将水乡古镇内十余处历史人文背景观进行修复和重建,并逐一对外开放.目前，公司拥有12个景点及旅行社、工艺品商店、餐厅、游船公司、民居客栈等20多个部门,已形成吃、住、行、游、购、娱一条龙服务体系。
公司的目标是追求卓越,成为一流企业。
2001年4月改制为股份制企业，现公司注册资本为5700万元人民币,员工400余人。
经营范围主要包括国内旅游、工艺美术制售、实业投资、国内贸易、万三系列食品制售。
2002年营业额1.1亿元。
公司所获荣誉：1999年度全国旅游先进集体；2001年全国百强国内旅行社第二名；2002年11月通过ISO9001质量认证。
（二）产品简介周庄是隶属于江苏省昆山市和上海交界处的一个典型的江南水乡小镇,于2003年被评为中国历史文化名镇，有“上有天堂，下有苏杭,中间有一个周庄”的美誉，最为著名的景点有富安桥、双桥、沈厅。
富安桥是江南仅存的立体形桥楼合壁建筑；双桥则由两桥相连为一体，造型独特;沈厅为清式院宅，整体结构严整，局部风格各异；此外还有澄虚道观、全福讲寺等宗教场所。
国画大师吴冠中评周庄时说“黄山集中国山川之美，周庄集中国水乡之美”，周庄凭借其天独厚的水乡古镇旅游资源,经过十多年的努力成功造就了“中国第一水乡”，开创了江南水乡古镇游的先河。
二、周庄市场分析（一）国际市场营销环境1、全球旅游市场依旧保持在地区不平衡中的稳步发展20010年，全球的前五个旅游目的地中，有三个在欧洲（西班牙,法国,意大利），一个在美洲（美国）,一个在亚洲（中国)。
从中我们不难看到，全球旅游市场的发展在地域之间还是极度不平衡的.而恐怖主义频发的中东地区，旅游产业几乎为零。
此外，尽管近些年来旅游市场持续疲软，但是如果排除恶劣的自然灾害频发事故的影响,全球旅游市场还会稳步增长.2、亚洲将成为显著的增长点亚洲是目前全球经济最有活力的地区，而以中国为首的经济快速增长国已经成为经济增长的主要贡献着.亚洲旅游市场的开发将会逐渐加速。
别墅项目营销推广方案、营销活动方案、
紫薇·庄园营销推广中心：年底500万的销售任务推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。
营销方案一：方案名称“秘密庄园拍卖会”营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。
推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。
）品牌意识：紫薇又一杰作营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。
蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX 元起步）”；造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。
（信息传递：价格竞拍价客户说的算；产品只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势两大原则：企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。
通过领袖群体，带动主力购买层。
活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）活动概述：紫薇·山庄1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX活动地点：售楼中心主办单位：西安紫薇地产活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）b.专业的竞拍活动公司全程策划c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone 等，活动预热e.全程体验式营销活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。
桃李又春风,家在桃源中-绿城桃李春风营销推广方案(完整)
桃李又春风家在桃源中绿城·桃李春风营销推广方案【壹】城市初识【贰】市场解读【叁】客户梳理【肆】小镇认知【伍】项目分析【陆】形象传播【柒】策略排布目录contents本案位于漳州市马洋溪生态旅游区，是闽南金三角生态旅游度假别墅板块之一；无论是生态旅游还是房产板块，主要辐射厦门，乃至闽南金三角区域。
本节首先对闽南金三角、厦门以及马洋溪城市环境进行概述。
【壹】城市初识-区位文化城市素描闽南金三角厦门马洋溪闽南金三角：福建之芯，东部明珠，台商投资密集区。
闽南金三角含厦门、泉州和漳州三市；经济总量占福建省40%，是福建乃至中国东部地区最具活力的经济区域之一；通行方言闽南语，是大陆台商投资最密集的区域。
◆漳州：闽南金三角历史文化之城，拥有强大的农业经济和原生态环境。
◆厦门：闽南金山角的中心城市，金融、经济、旅游环境最发达。
◆泉州：闽南金三角重要经济点，强大的工业实力独占福建龙头位置。
本案漳州、厦门、泉州三地各自城市特征明显，互补优势强，城市一体化进程增快。
城市素描闽南金三角厦门马洋溪厦门：国厦之门，对外交流核心城市，中国最早开放的港口之一。
厦门位于我国福建省东南部沿海，毗邻福州、泉州和漳州，与金门岛隔海相望。
下辖六区，常住人口386万，总面积1699平方公里，其中岛内面积132.5平方公里；属于亚热带季风气候，温和多雨，年平均气温21℃左右，空气优良，被认为是中国最适宜居住的城市之一。
215㎞70㎞44㎞区位：亚热带季风气候，中国最宜居城市之一。
湖里区思明区翔安区同安区集美区海沧区岛内本案人口：常住人口年均增长6-8万，城市外来人口约占45%。
厦门2011-2015年常住人口变化厦门2015年外来人口占比◆厦门2015年底常住人口386万，年均保持5-8万的常住人口增长；◆厦门市2015年户籍人口211万，外来人口达175万占比45%。
注：数据来源统计局官网0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%34535035536036537037538038539020112012201320142015常住人口(万人)增长率城市发展：岛内饱和逐步向外扩容，岛外已形成海沧，集美两大成熟区域。
周庄国际市场营销策划方案
周庄旅游营销策划书一、公司概况(一）公司简介江苏水乡周庄旅游股份有限公司(原苏州周庄古镇旅游集团公司)就是江苏省成立最早得镇办旅游企业之一,创业十余年来,公司充分利用、挖掘水乡古镇旅游资源，将水乡古镇内十余处历史人文背景观进行修复与重建，并逐一对外开放。
目前,公司拥有１2个景点及旅行社、工艺品商店、餐厅、游船公司、民居客栈等20多个部门，已形成吃、住、行、游、购、娱一条龙服务体系. 公司得目标就是追求卓越,成为一流企业. 2001年4月改制为股份制企业,现公司注册资本为５700万元人民币，员工400余人.经营范围主要包括国内旅游、工艺美术制售、实业投资、国内贸易、万三系列食品制售.200２年营业额１、1亿元。
公司所获荣誉：１９99年度全国旅游先进集体；2001年全国百强国内旅行社第二名；2０02年11月通过ISO９001质量认证.(二）产品简介周庄就是隶属于江苏省昆山市与上海交界处得一个典型得江南水乡小镇，于20０3年被评为中国历史文化名镇,有“上有天堂，下有苏杭，中间有一个周庄"得美誉,最为著名得景点有富安桥、双桥、沈厅.富安桥就是江南仅存得立体形桥楼合壁建筑；双桥则由两桥相连为一体，造型独特；沈厅为清式院宅，整体结构严整,局部风格各异;此外还有澄虚道观、全福讲寺等宗教场所。
国画大师吴冠中评周庄时说“黄山集中国山川之美，周庄集中国水乡之美”,周庄凭借其天独厚得水乡古镇旅游资源，经过十多年得努力成功造就了“中国第一水乡”，开创了江南水乡古镇游得先河.二、周庄市场分析(一)国际市场营销环境１、全球旅游市场依旧保持在地区不平衡中得稳步发展2００10年,全球得前五个旅游目得地中，有三个在欧洲（西班牙，法国，意大利），一个在美洲（美国）,一个在亚洲（中国）.从中我们不难瞧到，全球旅游市场得发展在地域之间还就是极度不平衡得.而恐怖主义频发得中东地区，旅游产业几乎为零.此外，尽管近些年来旅游市场持续疲软，但就是如果排除恶劣得自然灾害频发事故得影响，全球旅游市场还会稳步增长。
桃李又春风家在桃源中推广案】
桃李又春风家在桃源中推广案】一、背景桃源是一个风景如画的地方，被誉为素有“人间仙境”的桃花源。
这里有优美的自然环境和独特的地域文化，是游客们向往的旅游目的地。
然而，由于地理位置偏远，交通不便，桃源的经济发展相对滞后。
为了促进桃源的发展，改善当地居民的生活品质，我们提出了“绿城·桃李春风”推广案。
二、目标1.提高桃李又春风家在桃源中的知名度和美誉度；2.增加游客的到访次数和游览时间；3.带动当地旅游业的发展，促进经济繁荣；4.改善桃源居民的生活品质，提供更多就业机会。
三、推广策略1.品牌推广（1）制定全面的品牌推广策略，包括品牌定位、品牌形象、品牌传播等；（2）通过各类媒体渠道进行广告宣传，包括电视广告、网络广告、报纸杂志等；（3）参与行业展览和相关活动，提高品牌曝光率。
2.旅游线路开发（1）与当地旅行社合作，推出特色、个性化的旅游线路；（2）开发与桃源地域文化相关的旅游产品，如参观当地的古建筑、文化村落等；（3）注重整体服务体验，提供优质的导游、酒店、餐饮等服务。
3.环境改善（1）美化桃源的城市环境，包括绿化、装饰等；（2）改善交通条件，提供便捷的交通工具和路线；（3）增设公共设施，如公厕、休息亭等。
4.社会公益活动（1）组织公益活动，如植树活动、文化演出等，提升品牌形象；（2）开展乡村振兴计划，支持当地农民增加农产品种植和加工，推动农村经济发展。
四、落地实施1.建立专门的推广团队，包括市场营销、公关传媒等人员；2.制定详细的推广计划，包括时间安排、任务分工等；3.加强与当地政府、旅行社等合作机构的沟通和协调；4.监测推广效果，根据市场反馈及时调整推广策略。
五、预期效果经过一段时间的推广活动，我们预计可以实现以下效果：1.桃李又春风家品牌知名度和美誉度提升；2.游客到访次数和游览时间增加；3.桃源旅游业发展迅速，经济繁荣；4.桃源居民生活品质提升，就业机会增加。
六、推广费用和收益推广费用将涉及广告宣传、线路开发、环境改善等方面，根据具体实施方案来确定。
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三、目标解读及策略
4、2016年营销思路
通过对市场、产品竞争、客户的解读，本项目的营销策略方向为：
“快人一步”
快人一步，在销售节奏上抢空档期 快人一步，在现场体验感上重树先发优势
快人一步，在客户接触中步步紧逼
三、营销推广核心
项目定位语：
中国颐乐生活的江南剧本
推广语：
桃李春风醉江南
三、营销推广策略
结论：房产政策利好不断，供应相对较少，成交量提升，库存下降，去化周期缩短， 价格企稳，淀山湖区域内开发商趁势走量，需寻找合适机会入市。
二、项目本体分析及定位
1、基本情况
经济技术指标
总用地面积
总建筑面积（含已建22175.2㎡） 地上建筑面积（住宅） 其中 地上建筑面积（商业） 地上建筑面积（其它）
巡展物料、活动物料、认 筹物：
（2016年7月~2016年8月）
项目前期各项准备工作落实 项目微信公众号运营，以“江南版的桃李春风”为话题，引发市场 关注，为后期蓄客打下客户基础 阶段重点： 现场临时售楼部包装和氛围营造
第一波微信推送
第一阶段
周庄旅游 商家资源 植入
微信媒体 传统媒体 物料配合
借势桃李春风，品牌落地
项目价值释放、活动信息释放、江南生活解读 微信大V投放
道旗、高炮、户外、工地围挡、阵地包装、短信等投放 VI、VR制作、三维片、宣传单页、户 型单页、折页、临时售楼部包装等
巡展物料、活动物料、产品价值单 页、江南生活价值读本、旅游资源 物料嫁接
江南生活 体验馆开 放 大型分 销誓师 大会 星空 酒店 拍卖 集团体系 内部客户 挖掘 江南 摄影 展 江南 诗词 吟咏
释放开盘信息完成热销 以热销带动续销 未开先罄 桃李言谢
皮影 戏体 验 桃李春 风功夫 船 周庄景区 资源项目 信息植入 灯 笼 节 客户 答谢 会
渠道配合
全员营销、 上海、苏 老带新实 州两地分 施 销拓客
第一阶段
第一阶段：筹备期（2016年7月~2016年8月）
工作2：自媒体发声，微信公众号强势吸粉 动作①：7月15日第一篇微信推送
• • 主题：陈逸飞笔下的周庄邂逅绿城 一个美妙的故事正在路上 内容：从陈逸飞大师的周庄双桥名作切入，带出绿城将在画境中有大动作
第一阶段
第一阶段：筹备期（2016年7月~2016年8月）
3、第三批次：2018年推售，货值约1.14个亿，预 计villa推出20套左右，酒店式公寓推出40%的体 量，商铺推出100%体量。
三、目标解读及策略
3、2016年销售目标：
（实际时间为2016年1月28日农历春节前）
销售金额 1.2亿
回款
签约套数 约60套
15:1
来访900 组
90天
日均来访 10组
周庄桃李春风项目
全案营销报告
二〇一六年七月 蓝城集团
报告框架 一、市场环境分析
二、项目本体分析及定位 三、目标解读及策略
四、营销费用预算
一、市场环境分析
1. 近一年房产政策：减税降首付、扩大内需去库存，后续整体市场或将上行。 2. 近一年昆山市场：供应量相对减少，房产政策利好不断，整体成交及成交均价有一定提升。 库存量呈现下降趋势，去化周期缩短至11个月，价格企稳，后续或有上涨可能。 3. 淀山湖区域市场：受政策利好影响，开发商有顺势走量的可能，整体成交及成交均价有一定 提升。库存量呈现下降趋势，去化周期有明显缩短，整体价格企稳，后续或有上涨可能。 4. 供应预估：2016年下半年预计淀山湖版块新增40亿货值，低密度产品约1700套，集中供应 高峰期在今年10月前，不包含改规限制项目。 5. 核心竞品：从区域、产品类型、客群等多方面对标，水月周庄项目为本案核心竞品，2016年 四开四捷，其中6月9日三期第四次集中加推，当天推出58套房源，去化53套，去化率91%。
户分布分散；
职业特征：大型企业的中层管理人员，技术骨干、小私营业主， 高校教授、高收入自由职业者； 家庭结构：三口之家，家庭成员相对简单，父母偶尔来住； 置业动机：投资度假为主，定位为第二居所之间，在适合的时机 拥有一套自己的别墅，避免今后用更高的代价去购买； 敏感点：环境、地段、价格、产品、品牌。
工作2：自媒体发声，微信公众号强势吸粉 动作⑤：8月12日第五篇微信推送
•
•
主题：或许，这是房产圈最富诗意的营销团队
内容：实拍营销团队案头及日常微信群出口成章的对话，小中见大，绿城正以一种虔 诚的态度和性情在打造桃李春风
第一阶段
第一阶段：筹备期（2016年7月~2016年8月）
工作2：自媒体发声，微信公众号强势吸粉
内容：全民参与湿地设计，参与者可在湿地中添加莲叶、酒店、曲桥、芦苇、鸟类等 元素，并把设计方案分享出去
第一阶段
第一阶段：筹备期（2016年7月~2016年8月）
工作2：自媒体发声，微信公众号强势吸粉 其他动作：公众号微信推送配合
4、市场行情相对较好，入市期（2016年11月底）或
将形成供需空窗期，存在较大机会；
三、目标解读及策略
1、全案目标及全案营销思路
全案目标：两年半，计划销售金额7.5亿 全案营销思路：
以绿城产品为核心，以资源整合营销为手段，打造区域标杆
项目，控制推售节奏，搏溢价。
类型 villa 多层叠墅 公寓 商业 商铺 总计 套数 面积 （㎡）
动作⑥：8月第六篇微信推送
• • 主题：桃李春风这8万方湿地，怎么玩你说了算 内容：对湿地规划进行诗意解读，向全社会征集湿地的的设计方案
第一阶段
第一阶段：筹备期（2016年7月~2016年8月）
工作2：自媒体发声，微信公众号强势吸粉 动作⑦：8月第七篇微信推送
•
•
主题：桃李春风雅邀您“指”点江南，细绘烟雨
第一阶段
第一阶段：筹备期（2016年7月~2016年8月）
工作1：临时售楼部落地完成 从售楼处升级为江南生活体验馆
客户接待：赠送有江南韵味的伴手礼，如团扇、流苏书签等
江南梦剧场
第一阶段
第一阶段：筹备期（2016年7月~2016年8月）
工作1：临时售楼部落地完成 从售楼处升级为江南生活体验馆
体验馆现场搭载先进的VR技术。因精装成品实景样板房、湿地公园呈现时间较晚，前期投 入开发VR体验，体验湿地、体验样板房。
二、项目本体分析及定位
5、项目SWOT分析
优势 Strength
1、项目位于周庄镇，为中国第一水乡； 2、项目包含120亩湿地资源，环境较好，有较多休闲
劣势 Weak
1、前期没有实景体验区的支撑，销售压力大； 2、如何破冰项目早期开发的口碑形象；
娱乐空间打造的可能；
3、绿城品牌具备较大优势，市场认可度高； 4、低密社区，中式宅院，高品质；
单价
（元/㎡）
总销
（万元）
2016年 （农历春节前） 总销
2017年
总销
2018年
总销
住宅
168 140
24682 20641
17000 11850
41960 24460
12001 /
17162 24460
12798 /
暂未定 暂未定
7580
2100 55003
9000
8500
6822
1785 75027
走进江南生活——打造一个“江南生活体验馆”
2、贩卖江南元素：
枕水星空酒店体验、周庄旅游资源嫁接
3、江南生活场景化的现场活动
三、营销推广策略
渠道拓客全面开花：
度假休闲产品，客户地图清晰
以上海、苏州等异地客户外拓为主
2016年营销推广执行
营销阶段 工程节点
筹备期 2016.7.1-2016.8.31
2016年营销策略核心：
① 借势“桃李春风” ② 贩卖江南元素
③ 渠道拓客全面开花
三、营销推广策略
借势“桃李春风”： 打桃李春风的理念 揽周庄的资源
稀缺性资源占有的全面升级
三、营销推广策略
借势“桃李春风”：
借杭州桃李春风的成功模板
零距离参观体验桃李春风
三、营销推广策略
贩卖江南元素：
1、临时售楼部：
蓄客期 2016.9.1-2016.10.31
8月底，临时售楼处开放
首开热销期 2016.11.1-2017.1.31
6月
营销节点 营销策略 推广主题 推广活动
7月
8月
9月
10月
11月
12月
11月底，首次开盘
2017年
借势绿城品牌和桃李春风案名 占领大淀山湖板块别墅市场高地 江南版的桃李春风
营销推广全面启动 释放产品价值完成蓄客 桃李春风醉江南
注：1、结合本项目养生、旅游度假的产品性质及周边楼盘来访认购比例（约12:1）， 首次开盘即2016年销售期来访认购比相对较高，该指标按15:1进行计算； 2、从8月底开始蓄客到11月底首开，共计90天；
回款金额 0.8亿
本案2016年销售期较短，蓄客压力较大，需来访900组， 临近年关，签约回款同样存在较大挑战。
工作2：自媒体发声，微信公众号强势吸粉
动作②：7月22日第二篇微信推送
• • 主题：翻遍唐诗宋词【周庄案名】还是“桃李春风” 内容：幕后的一系列故事溯源
第一阶段
第一阶段：筹备期（2016年7月~2016年8月）
工作2：自媒体发声，微信公众号强势吸粉 动作③：7月29日第三篇微信推送
• • • 主题：雨荷，朕决定留在江南了 形式：设计一个有趣的H5微信，促成转发 内容：乾隆乘船南下，经济南府，“宣夏雨荷陪朕下江南”；到苏州，展现运河沿岸 风光；抵达周庄，乾隆：“此处最江南，朕决定不回京了” 结尾处设置题诗、分享集 赞拿奖品等