房产典当指南已预售房屋抵押需注意
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控在商品房预售抵押登记中，银行存在一定的法律风险，需要进行有效的防控措施。
下面将对其中的法律风险进行分析，并提出应对措施。
法律条文的解释不明确可能导致风险。
商品房预售抵押登记是根据我国《不动产登记暂行条例》等法律法规进行的，但在实际操作中，可能会遇到一些法律条文解释不明确或存在争议的情况。
这就需要银行在进行登记时，进行充分的法律研究，确保操作的合法性。
银行还可以积极参与法律解释和修订的过程，提出自己的建议和意见，为未来的法律条文制定提供参考。
可能存在的抵押权纠纷会带来风险。
商品房预售抵押登记是建立在抵押权基础上的，如果存在抵押权的产生和转移纠纷，将给银行带来法律风险。
为了防控这一风险，银行在办理抵押登记时，应充分核查和确认抵押权的产生和转移程序的合法性，将风险降到最低。
银行还可以与开发商和购房者签署相关的风险防控协议，明确各方的责任和义务，确保抵押权的稳定。
政策法规的变动可能导致法律风险。
随着国家政策的调整和法规的变动，商品房预售抵押登记的相关政策也可能发生变化。
如果银行没有及时了解和掌握这些变动，就有可能导致操作不当而带来法律风险。
银行应建立健全的风险监测和反应机制，定期关注政策法规的动态，及时调整操作流程和方式，保证操作的合规性和安全性。
商品房预售抵押登记中银行存在一定的法律风险，需要进行有效的防控措施。
银行应进行充分的法律研究，确保操作的合法性；核查和确认抵押权的产生和转移程序的合法性，降低抵押权纠纷的风险；关注政策法规和司法解释的变动，及时调整操作流程和方式，保证操作的合规性和安全性。
只有这样，银行才能在商品房预售抵押登记中有效防控法律风险，确保自身利益和客户利益的安全。
2024房产抵押贷款流程和注意事项有哪些 房产抵押
2024房产抵押贷款流程和注意事项有哪些房产抵押一、个人房产抵押流程个人房产抵押流程一、提交材料(除说明外，其它均须提供原件)：1、《房地产抵押登记申请表》2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。
3、《国有土地使用证》(核对原件，收复印件一份)；抵押权人为单位的应提交“营业执照”；4、查档结果证明5、抵押合同及被担保的主合同，若办理变更抵押登记，须提交《房屋他项权证》、变更抵押合同或协议6、抵押当事人身世分量证明(核对原件，收复印件一份)；7、授权委托书及受托人身世分量证明(核对原件，收复印件一份，委托书须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)8、房地产估价结果证明或双方价值认定书9、以房改私产抵押的须提交抵押人婚姻有效证明并夫妻双方到场；二、办事程序：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。
三、办理时限：自受理次日起1个工作日。
四、收费依据及标准：房屋登记管理中心：发改价格【2008】924号登记费：住房80元/套；非住房550元/件工本费：10元/本印花税：5元/本，房产档案馆；档案资料查询服务费：50元/宗档案证明费：10元/份档案保护费：0.05元/页档案复制工本费：A4纸：0.3元/页；A3纸：0.6元/页。
五、注销抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，持下列资料到原登记机关办理注销抵押登记手续。
1、《房屋他项权证》2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》或收件凭据3、《房地产抵押注销登记申请书》(须有抵押权人公章及受托人签字)4、以房改私产抵押的，注销时应提供抵押人配偶身世分量证、结婚证、委托书或夫妻双方到场5、委托书(须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)及受托人身世分量证复印件6、抵押当事人身世分量证明(核对原件，收复印件一份)房产抵押注意事项1、抵押当事人为港、澳、台居民或外国公民的：港、澳居民提交身世分量证及《往来内地通行证》；台湾居民提交身世分量证及《往来大陆通行证》；为外国公民的，需提交当地公证机构公证其身份的中文公证书(须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使(领)馆认证。
房地产典当业务操作规程及风险防范
（1）土地所有权。
（2）地上无建筑物，纯粹以划拨方式取得的土 使用权。
（3）乡、镇、村企业的土使用权不得单独典当 （4）集体所有的土地使用权(耕地、宅基地等)。 （5）权属有争议的房地产和依法被查封、扣押 监管或其他形式限制的房地产。
（6）教育、医疗、市政等公共福利事业单位的 房地产及其设备、设施。
证原件； （2）房屋产权人及共有人户口簿； （3）产权人及共有人身份证原件、结
婚证或其他婚姻状况证明文件。
对当户提供的以上权属证件文件要认真查验，查
验时要实行“三查清”：
一要查清抵押的房产权属是否真实有效，是否有 争议，是否有担保抵押，是否有查封及诉讼保全措施, 现在还要查看是否落宗。
二要查清当户的资信信誉。
取得当金,并在约定期限内支付当金利息、 偿还当金、赎回当物的行为。
上述定义和规定，明确了房地产作为当 物进行典当实质是以“抵押”形式办理典 当借款。
二、房地产抵押的概念
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地
产以不转移占有的方式向抵押权人提供债 务履行担保的行为。债务人不履行债务时 ，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产 所得的价款优先受偿。
（1）在手续办理上要严谨,签订合同文本, 办理他项权利登记必须是产权人、共有人 真实意思的表达。办手续时产权人、共有 人必须全部到场,在所有书面文件上都要有 产权人、共有人亲笔签字,不得代签。开具 当票时应将房屋所有权证、土地使用权证 及他项权利证一起交典当行保存。
（2）手续办理要合法。严禁偏离政策和 有关法律,签订的合同内容，在法律上不能
抵押是指债务人或第三人继续保持对房 地产以及房地产权利的占有，而依照一定 的方式将该财产作为对债权的担保。它是 物的一种担保方式。
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控随着我国房地产市场的快速发展，商品房预售抵押登记已成为很多开发商获取资金的常用手段。
这一做法也存在着一定的法律风险，在进行商品房预售抵押登记时，银行需要严格防范相关法律风险，保障自身利益。
本文将从法律角度出发，分析商品房预售抵押登记中银行的法律风险，并提出相应的防控措施。
商品房预售抵押登记是指开发商在商品房未售出前，将其抵押给银行或其他金融机构，以获取相应的贷款。
银行在进行商品房预售抵押登记时，需要注意以下几个方面的法律风险：一、土地和房屋所有权是否清晰明确在进行商品房预售抵押登记时，银行需要核实土地和房屋的所有权是否清晰明确。
如果存在土地及房屋所有权争议，或者土地使用权、房屋所有权证书不明确、不合法，可能导致预售商品房抵押登记无效，从而造成银行的损失。
银行在进行商品房预售抵押登记前，应当严格核实土地和房屋的所有权情况，确保其清晰明确。
二、开发商是否具有合法资质在进行商品房预售抵押登记时，银行需要核实开发商是否具有合法的资质。
如果开发商没有取得相应的开发资质，或者资质已过期、被吊销，可能导致开发商无法依法进行商品房预售，从而影响抵押登记的有效性。
银行在进行商品房预售抵押登记前，应当仔细核实开发商的资质情况，确保其具有合法的资质。
三、抵押登记是否符合法定程序在进行商品房预售抵押登记时，银行需要确保抵押登记程序符合法定程序。
如果抵押登记程序不符合法定程序，可能导致抵押登记无效，从而影响银行的抵押权利。
银行在进行商品房预售抵押登记前，应当严格按照《不动产登记法》和《商品房预售管理条例》等相关法律法规的规定，履行抵押登记的法定程序。
针对以上法律风险，银行在进行商品房预售抵押登记时，可以采取以下防控措施：一、严格核实土地和房屋的所有权情况，确保其清晰明确。
银行可以通过查阅不动产登记簿、土地登记簿等相关资料，核实土地和房屋的所有权情况。
二、仔细核实开发商的资质情况，确保其具有合法的资质。
典当行业探索典当房产的房屋抵押贷款流程
典当行业探索典当房产的房屋抵押贷款流程在典当行业中，房屋抵押贷款是一种常见的金融服务。
通过将房产作为抵押物，借款人可以在典当行获得资金支持。
本文将探讨典当行业中典当房产的房屋抵押贷款流程，并介绍相关的操作要点和细节注意事项。
一、准备工作1. 房产权属证明：借款人需提供房产证或购房合同等相关证明文件，以确保房屋所有权清晰明确。
2. 评估报告：典当行会要求对抵押物进行评估。
借款人应提供房产评估报告，该报告由权威评估机构出具，评估房屋的价值。
3. 抵押登记：借款人需办理抵押登记手续，确保借款人将房产作为抵押物的权益得到合法保障。
二、申请流程1. 材料准备：借款人根据典当行要求准备相关材料，如借款申请表、身份证明、工作证明、基本户口簿、婚姻证明等。
2. 资金需求确认：借款人提供详细的资金需求计划，包括借款金额、借款期限和还款方式等。
3. 申请提交：借款人将准备好的材料提交给典当行，进行贷款申请。
4. 审核与评估：典当行对借款人提供的材料进行审核，并依据评估报告对房屋价值进行评估。
5. 合同签订：经过审核和评估后，典当行与借款人签订贷款合同，明确双方权益和责任。
6. 放款手续：借款人提供合同约定的抵押物，并办理相关放款手续，典当行将贷款款项划入借款人指定的账户。
三、细节注意事项1. 合同条款：借款人在签订贷款合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于利率、还款方式、逾期罚息、提前还款等方面的内容。
2. 相关费用：借款人应了解并接受与贷款相关的手续费、评估费、保险费等费用，并在合同中明确注明。
3. 还款义务：借款人需按合同约定的还款方式和时间准时归还贷款本金和利息，以维护信用记录。
4. 房产保证：借款人需注意，若在贷款期间未按合同约定归还借款，典当行可以依法处置抵押物并追索借款本息。
5. 贷后管理：借款人与典当行保持密切联系，积极与其合作，及时处理还款等问题。
结语上述是典当行业中典当房产的房屋抵押贷款流程的基本步骤和注意事项。
2024年新规定：典当行房产抵押全流程指南
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年新规定：典当行房产抵押全流程指南本合同目录一览1. 房产抵押概述1.1 房产抵押的定义1.2 房产抵押的目的1.3 房产抵押的法律依据2. 典当行房产抵押流程2.1 申请房产抵押的资格条件2.2 提交房产抵押申请材料2.3 典当行审核申请材料2.4 房产评估与价值确认2.5 签订房产抵押合同2.6 办理房产抵押登记手续2.7 放款及还款流程3. 房产抵押合同的主要条款3.1 抵押物的描述与范围3.2 抵押权的设立与效力3.3 借款人的权利与义务3.4 典当行的权利与义务3.5 还款期限与还款方式3.6 违约责任与争议解决4. 房产抵押的解除与终止4.1 抵押权消灭的情形4.2 借款人提前还款的解除抵押4.3 典当行依法行使抵押权的情形4.4 合同终止的其他情形5. 房产抵押的风险管理5.1 抵押房产的价值波动风险5.2 借款人的信用风险5.3 典当行的操作风险5.4 风险防范措施与应对机制6. 房产抵押合同的变更与转让6.1 合同变更的条件与程序6.2 合同转让的条件与程序6.3 转让方的权利与义务6.4 受让方的权利与义务7. 房产抵押合同的解除与终止7.1 解除与终止的条件7.2 解除与终止的程序7.3 解除与终止后的权益处理8. 房产抵押合同的争议解决8.1 争议解决的途径8.2 仲裁或诉讼的适用8.3 争议解决的时间限制9. 房产抵押合同的效力与期限9.1 合同的生效条件9.2 合同的期限9.3 合同的延续与续约10. 房产抵押合同的保密条款10.1 保密信息的定义与范围10.2 保密义务的履行10.3 保密信息的例外情况11. 房产抵押合同的适用法律与管辖11.1 合同适用的法律11.2 合同争议的管辖法院12. 房产抵押合同的附件12.1 附件的构成与效力12.2 附件的主要内容13. 房产抵押合同的签署与生效13.1 签署合同的程序13.2 合同生效的条件14. 其他事项14.1 合同的修订与补充14.2 合同的解除与终止的后续事宜14.3 合同解除或终止后的抵押物处理第一部分：合同如下：第一条房产抵押概述1.1 房产抵押的定义房产抵押是指借款人将其在房产证上登记的房产作为借款的担保物，将其抵押给典当行，以获取借款的行为。
2房地产抵押典当业务风险及防范
2房地产抵押典当业务风险及防范第一篇：2房地产抵押典当业务风险及防范房地产抵押典当业务风险及防范房地产开发贷款需“四证”齐全：《国有土地使用证》；《建设用地规划许可证》；《建设工程规划许可证》；《建设工程开工许可证》；房地产典当业务分析：房地产是中小企业或者个人最重要的财产之一，因标的物价值很高、收益大、市场容量大等而受到普遍的重视。
特别是中小企业可以利用企业或者个人房地产来获取较大额度的融资，以解决临时性资金需求，加上房地产可以方便的估价、交易，现在正逐步成为一些典当行主要的业务项目。
但是我们知道，目前中国的中小企业和居民个人自主拥有的房地产并不是很多，绝大多数典当后的房地产仍由当户使用，这也就是说房地产典当实际上是一种抵押担保而非质押担保，典当行并没有真实地取得房地产的占有权，因而在绝当发生时，典当行可能因巨大的交易费用而无法行使应得的所有权。
这一理论的现实证明就是：绝当后的房屋可能因“有人居住”而导致法院无法执行，最终典当行承担损失。
注：这里的“有人居住”包括两种情况：①按照民法理论“买卖不破租赁”，抵押房屋在抵押之前已经出租，在租赁关系存续期间，即使抵押人将抵押房产让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，即典当行在抵押房产上，需要与承租人继续执行租赁合同，使得典当行蒙受损失。
（《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
）②设定抵押的房地产是抵押人的唯一生活资料，在执行时比较困难，有六个月的宽限期，在这期限内，占用典当行的资金，典当行蒙受损失。
（《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(2005年11月14日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过(法释[2005]14号)中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于2005年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自2005年12月21日起施行。
抵押房产的十大忠告
抵押房产的十大忠告
抵押房产是一种常见的筹措资金的方式，但也是一种风险较高的行为。
以下是抵押房产时需要注意的十大忠告：
1. 认真选择抵押机构。
不要盲目选择小贷公司等非正规金融机构，以免受到不良影响。
2. 了解抵押机构的信用状况。
查询其注册信息、资质等相关信息，确保其合法性。
3. 对自己的经济状况进行评估。
根据自己的收入状况，评估自己每个月所承担的还款额。
4. 留意抵押利率。
一些抵押机构会设置虚高的利率，导致还款额增加。
5. 不要盲目加大还款额。
在财务状况允许的情况下，可以缩短还款周期，但不要超出自己的经济承受能力。
6. 了解贷款期限。
不要盲目选择长期贷款，可以根据不同的用途选择相应的期限。
7. 敬畏违约风险。
在还款期限内，一定要按时、足额地还款，以免触碰违约条款。
8. 留存还款凭证，保留还款记录。
在还款过程中，妥善保管还款凭证和记录是必要的，以备不时之需。
9. 转化抵押资金用途。
在得到抵押资金后，不要将其用于消费或投资，而是要用于提高自己的生产力或实现增值收益。
10. 留意全局风险。
不要将所有的财富都抵押给同一机构，以免全局风险集中爆发造成重大损失。
以上十大忠告，旨在提醒抵押房产的人们，注意风险，理性借款，谨慎决策。
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权。商品房预售不会产生现实的房屋物权变动问题，购 房者并不能原始取得预售房的所有权。所以，预售的商 品房是承购人在预售合同中的权利客体，不是其所有权 客体。承购人无法通过现实物权登记办法
来控制预售人将已售的房屋再行处分的行为，因此一些
国家和地区采取了债权物权化的不动产预告登记制度进 行救济。
三、A公司可否销售被查封的房屋 查封是指人民法院清点财产、粘贴封条、就
或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。” 《最高人民法院关于法院执行工作若干问题的规定(试行)》 第四十四条规定：“被执行人或其他人擅自处分已被查 封、扣押、冻结财产的，人民法院
有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。” 可知，A公司销售被查封的房屋属于国家法律禁止的行为， 应属无效，并且承担相应的赔偿责任。
清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记
的先于未登记的受偿。”根据上述规定可知，办理了抵 押登记的抵押权人才享有优先受偿权。本案中A公司将4 一5层楼抵押给B银行未办办理了登记，具有优先 受偿权。
D银行是否有优先受偿权还涉及到重复抵押和公证的法律 效力两个问题。1.关于重复抵押。抵押人以同一抵押物向 两个以上债权提
地封存，以防止他人处理和移动的一种财产保全措施。 查封作为一种临时性的执行措施主要适用于不动产。它 的意义在于固定了被执行人可供执行的财产，或限制了 被执行人享有的对第三人到期债权的请求
权，为执行提供了可靠的物质基础。对查封的财产，应 当妥善保管，当事人、保管人以及人民法院均不得动用。 《城市房地产转让管理规定》第六条第二款规定：“司 法机关和行政机关依法裁定，决定查封
人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第一百五十 五条规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管， 在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转 让他人，或者就抵押物价值已设置抵
押部分再作抵押的，其行为无效。”可见，我国立法一
方面肯定了同一财产上可以存在数个抵押权，另一方面 只允许余额再抵押，而不允许重复抵押。本案A公司隐瞒 了1一5层已抵押的情况，再次抵押给
，将1-12层抵押给外地D银行，贷款8000万元，并到当地 公证处办理公证。2001年，由于A公司到期未履行债务， D银行向法院起诉，请求拍卖抵押房产偿还到期债务。诉 讼期间，B银行、C
银行均提出各自都有优先受偿权，几十户购买住房的购
房者也要求法院保护他们的合法权益。法院依法查封了 “美丽都”楼，A公司在查封期间仍销售住房35套。 评析
本案是一起典型的开发商违
法操作引发的房产纠纷。存在较大争议的纠纷集中在谁 有优先受偿权、A公司可否抵押已销售的房屋、是否可销 售被查封的房屋等问题。
抵押权人的优先受偿权是指抵押权人享有从抵押财产的 价值中优
先受偿的权利。债务人到期不履行债务，有抵押物折价 或变卖的价款偿还债务时，抵押权人的受偿权优先于其 他债权人。《担保法》第四十三条规定：“当事人以其 他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记
D银行属于重复抵押，应属无效行为。2.关于公证。公证 机关不能作为办理房产抵押登记的机关。根据《城市房 地产管理法》第六十一条规定：“房地产抵押时，应当 向县级以上地方人民政府规定的部门
办理抵押登记。”《城市房地产抵押管理办法》第三十 条规定：“房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵 押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房 地产抵押登记。”因此，办理房产抵押登
记只能是在房屋所在地的房地产管理部门。D银行与A公 司办理了房屋抵押公证，未到房管局办理抵押登记，其 房屋抵押合同的效力应不予认定，《最高人民法院关于 建设工程价款优先受偿权问题的批复》
明确指出：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押 权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部 分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿 权不得对抗买受人。”故D银行请求优先
《最高人民法院关于审理商品房买卖发企业将
正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定 金或房价款的行为。房地产开发商与承购人签订商品房 预售合同，两者之间存在的是债权债务关系。承购人未 实际拥有房子，只是基于合同所产生对预
1998年3月，A公司开发商住楼“美丽都”项目，按照规 划批准，该项目1-5层为商场，6-17层为小户型住宅。A公 司取得预售许可证后对住宅部分开始销售。1999年5月， 该公司将该楼4
-5层抵押给B银行，贷款1000万元。7月，又将该楼1一3 层抵押给C银行，贷款5000万元，并到房管局办理了抵押 登记。9月，该公司隐瞒楼盘1-5层已抵押、6-12层已部分 销售的情况
供担保的，有两种情况：一是抵押人在抵押物的价值大
于所担保债权的情况下就其价值余额再设定另一抵押， 即余额抵押;二是抵押人就抵押物的同一担保价值部分在 设定另一抵押，即重复抵押。《担保法
》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其 抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保 债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部 分。”最高人民法院关于贯彻执行《中华
，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登 记的，不得对抗第三人。”第五十四条规定：“同一财 产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的 价款按照以下规定清偿：①抵押合同以登
记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;②顺序相同 的，按照债权比例清偿;③抵押合同自签订之日起生效的， 该抵押物已登记的，按照本条第1项规定清偿;未登记的， 按照合同生效时间的先后顺序
受偿的主张无法律依据，当不予支持。
二、A公司可否抵押已售房屋 A公司在取得预售许可证后对“美丽都”楼盘住宅部分开 始销售。所谓商品房预售是指房地产开发企业将正在建 设中的房屋预先
出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。房 地产开发商与承购人签订商品房预售合同，两者之间存 在的是债权债务关系。承购人未实际拥有房子，只是基 于合同所产生对预购房屋的期待权和请求