标杆企业--龙湖地产项目启动会如何召开
龙湖地产区域公司运营会议指引
集团投委会
上报负责人
发展部负责人
二、PMO 项目启动会
会议内容
PMO项目启动会
会议目的
尽快对项目进行推演和设定决策点、控制点； 并作出项目的第一次
（也是最重要的）决策；
议题准备
1、项目负责人将项目预案、计划、成本预案提交上会（确保提交最新版本）基本情况；若有模型挂网，请一并准备；
2、营销部准备项目定位（刷新）、客户肖像素描
会议成果处理（区域公司层面）
成果整理
PMO召集人
成果审批
区域公司总经理
送达范围
参会人员
增加送达所需审批
不得随意增加送达，否则需经区域公司总经理审批
送达途径
集团项目运营管理系统
会议成果处理（集团
层面）
上报成果
《项目一、二级计划》和《项目启动阶段成果》（如有）
上报对象
进入集团项目阶段性成果审批流程
上报负责人
经区域公司总经理批准
会议成果
1、发展部负责人或PMO召集人宣读会议结论；
2、形成上报投委会的《土地投资分析阶段成果》
会议成果处理（区域公司层面）
成果整理
发展部负责人
成果审批
区域公司总经理
送达范围
否
增加送达所需审批
不得增加送达
送达途径
集团项目运营管理系统
会议成果
处理（集团层面）
上报成果
《土地投资分析阶段成果》
成果审批
区域公司总经理
送达范围
参会人员
增加送达所需审批
PMO召集人
三、PMO 阶段成果审查会
会议内容
PMO阶段成果审查会
会议目的
对集团定义的项目阶段性成果进行分析，并控制决策质量，形成上报
项目启动会议方案
项目启动会议方案一、会议目的。
项目启动会议是为了确保项目的顺利启动和团队的有效协作，明确项目的目标、范围、时间表和资源分配，以及确定项目管理的方式和沟通机制。
二、会议时间和地点。
会议时间应该在项目启动前的几周内安排，以便团队成员有足够的时间做好准备工作。
会议地点可以选择在公司内部的会议室或者外部的会议场所，根据团队规模和预算进行决定。
三、会议主持人。
会议主持人应该是项目的领导者或者项目经理，他需要确保会议的秩序和效率，并且引导讨论和决策。
四、会议议程。
1. 项目背景介绍，项目的起源、目的和重要性。
2. 项目目标和范围，明确项目的目标和范围，确保团队对项目的理解一致。
3. 项目时间表，确定项目的时间表和关键里程碑，分配工作任务和时间节点。
4. 项目资源分配，确定项目所需的各种资源，包括人力、物力和财力，并进行合理分配。
5. 项目风险分析，对项目可能面临的风险进行分析和评估，制定相应的风险应对计划。
6. 项目沟通机制，确定团队成员之间的沟通方式和频率，以及与项目相关方的沟通方式。
7. 项目管理方式，确定项目的管理方式和决策流程，明确责任和权限。
8. 团队建设，组织团队建设活动，增进团队成员之间的了解和信任。
五、会议准备工作。
1. 发送会议通知，提前向参会人员发送会议通知，明确会议时间、地点和议程。
2. 准备会议材料，准备好项目的相关资料和数据，以便在会议中使用。
3. 确保会议设施完备，检查会议室设施是否完备，包括投影仪、白板、笔记本电脑等。
六、会议执行。
1. 会议开场，主持人宣布会议开始，介绍会议议程和目的。
2. 项目背景介绍，项目领导者或项目经理介绍项目的背景、目标和重要性。
3. 讨论和决策，团队成员就项目目标、范围、时间表、资源分配、风险分析、沟通机制和管理方式进行讨论和决策。
4. 团队建设，组织团队建设活动，增进团队成员之间的了解和信任。
5. 会议总结，主持人对会议进行总结，明确下一步工作和责任。
龙湖项目启动会模板
插入项目总图 标识剖面位置
请插入周边道路与室外00标高剖面图
一、产品研发——1.4标高变化情况
1.4 竖向标高—— 单体与场内道路剖面
插入项目总图 标识剖面位置
请插入单体（分业态，含地下室）与室外00标高剖面图
一、产品研发——1.4标高变化情况
1.4 竖向标高——河道剖面（如有）
插入项目总图 标识剖面位置
请插入地下一层组合平面图 标识车位、入户、设备、下沉庭院位置
关键点说明： 1. 空调室外主机、锅炉位置 2. 防结露做法 3. 是否设置厕所、洗衣房
（建议不设） 4. 下沉庭院雨水排放方案 5. 给水接入负一层方式（重
点关注管井、暗敷方式） 6. 插入剖面图，解释地下一
层标高和庭院的关系、地 上一层及花园的关系、与 车库的关系 7. 车库计容情况 8. 不计容车库的验收及交房 策略
总用地面积 建设用地面积 容积率 总建筑面积
地上建筑面积
地下建筑面积 建筑密度 限高 绿地率 停车位
地上停车位 地下停车位 住宅面积 商业面积 其他配套面积
一、产品研发——1.2业态分布
1.2 业态ห้องสมุดไป่ตู้布
请插入项目总图 用不同色块标注不同业态
业态
独栋别墅 花园洋房
...
建设用地 面积
（㎡）
用地面积 占比
关键点说明： 1. 阳露台、卫生间降板 2. 赠送面积 3. 公共部分的相关配套（水井、电井、
通风井、管道井、高区的分区楼层 等） 4. 空调机位及冷凝水排放方式 5. 消火栓及立管位置（关注对入户的 影响） 6. 给排水排布方案（排水就近排放， 不宜穿越；给水管穿越客厅、卧室 走天棚） 7. 地采暖范围、给水点、锅炉位置、 分集水器位置 8. 标准层标高、厅、卫生间、卧室、 阳露台、厨房标高及入户过道标高 9. 卫生间开窗与吊顶底标高的关系 10. 户内不设给水总阀
项目启动会
③风险预判不足，项目进展步步被动
长沙某项目的桩基案例
项目位置
从万科的困惑看“启动会管理机制”的作用
在项目启动阶
段通过规范的
机制将各种信
息及时交圈，
项目启动会的目的 明确项目关键运营指标及具体指标，达成共识、做出承诺。 对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点、控制点。 识别项目风险点，提出预案。 启动会是职能向项目团队的交底会。 针对目标和工作范围做好减法，对意愿和能力、资源之间的差距应有清醒认识。
项目启动会成果是项目操作的基本法
6. 商业技术管理及运营
第一阶段启动会：启动会完成时间
项目类型
成果完成审批时间
住宅项目首期
取得土地后45日内
商业项目首期 后期项目
取得土地后60日内 开工前4个月
取得土地：指集团获得项目土地开发权，如招拍挂获得土地日或土地收购协议 签署日
《地块周边市政接口》
地块周边市政接口调研，包括天然气、给水、雨水、污水、强电、弱 电、市政道路、供暖、中水等
天然气：接驳点位、管径、气压大小 给水：接驳点位、管径、水头压力、是否须二次加压，与自来水公
司接洽，开口费用；施工临时用水接驳申请手续。 污水：接驳点位、管径大小，井底标高，是否需要设置生化池或化
拼95%） 培养输出1名项目总监，1名工程经理 总结2.0~2.3容积率项目开发模式
《地块条件交底纪要》《项目基本建设程序及报建风险点》
PMO向公司各职能负责人及项目团队成员交底（基本同上会时内容） 土地信息 项目预案 项目当时设定的产品成本、定价、项目计划 将实际地价代入后的项目销售利润率及IRR
项目启动会16页PPT文档
重庆龙湖**项目启动会
1
市场定位
2
产品定位
3
营销策略
4
样板区实施方案
5
项目投资目标成本及成本控制
6
风险预案
7
工程建造标准
8
项目关键节点
9
投资模型分析
10
项目成功标尺
重庆龙湖**项目启动会 一、市场定位
商业 住宅
重庆龙湖**项目启动会 二、产品定位
重庆龙湖**项目启动会 三、营销策略
重庆龙湖**项目启动会 四、样板区实施方案
Hale Waihona Puke 重庆龙湖**项目启动会 五、项目投资目标成本及成本控制
重庆龙湖**项目启动会 六、风险预案
重庆龙湖**项目启动会 七、工程建造标准
重庆龙湖**项目启动会 八、项目关键节点
项目一期关键节点
项目一期关键节点
序 号
分期
关键节点
计划开始时间 计划结束时间 承办部门
7 一期 开盘
2009-10-15 2009-10-15 营销部
项目二期关键节点
项目二期关键节点
序号 分期
关键节点
计划开始时间 计划结束时间 承办部门
1 二期 提交方案设计阶段成果 2009-7-6
2009-7-6 项目总监
2 二期 提交初步阶段成果
2009-9-10 2009-9-10 项目总监
2 一期 取得工程规划许可证 2009-9-26 2009-10-10 研发部
3 一期 项目开工
2009-6-10 2009-6-10 工程部
4 一期 竣工备案
2019-1-26 2019-2-24 工程部
5 一期 交房
龙湖地产重庆公司PMO会议分类及详细要求
工程部
项目负责人 重庆公司样板点评规划模版(2014版)
√
精装施工前、机电系统样板点评
工程部
项目负责人 重庆公司样板点评规划模版(2014版)
√
意向地块分析会
发展部
部门负责人
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项目立项会
发展部
部门负责人
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√
项目概念及方案汇报（研发版块）
研发部
职能负责人 --
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√
项目概念及方案汇报（景观版块） 项目概念及方案汇报（售楼处或装修版 块） 项目复盘及客户研究汇报
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项目关键指标及运营计划重大变更
运营部
项目负责人 --
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√
公司项目未使用过的对项目影响重大的 新技术、新工艺、新材料、新设备专题 项目运营重难点：对项目运营、成本、 效果影响较大的重难点（如推进困难的 拆迁专案、控规调整等）
职能部门 职能部门
职能负责人 -职能负责人 --
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案例分享（年度） 客户忠诚度专题会（季度/半年/年度汇 报）
景观部 装饰装修部
营销部
职能负责人 -职能负责人 -客研负责人 --
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市场及客户专题研究汇报会
营销部
客研负责人 --
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招标启动会 项目/职能 议标（总包、涂料、幕墙、景观、精
专题 装初）评及定标会
造价采购部 造价采购部 造价采购部
招标经办人 招标经办人 招标经办人
龙湖集团招标管理原则2014 龙湖集团招标管理原则2014 龙湖集团招标管理原则2014
公司重要项目启动会议安排
公司重要项目启动会议安排一、会议背景公司作为一个持续发展的实体，需要不断推进新项目的启动和实施。
为了确保项目顺利进行，提前召开重要项目启动会议是必不可少的环节。
本次会议旨在明确项目目标、分工责任、沟通协调等内容，为项目的后续推进奠定基础。
二、会议时间和地点安排会议时间：2022年10月15日上午9:00-12:00会议地点：公司会议室三、会议议程安排项目背景介绍分享项目的背景、意义和目标，让与会人员对项目有全面的了解。
项目范围和目标确定项目的范围和具体目标，明确项目的重点和关键任务。
团队成员介绍各部门负责人介绍参与项目的团队成员，明确各自职责和协作方式。
时间节点和计划安排制定项目实施的时间节点和详细计划，确保项目按时完成。
风险评估和对策分析可能出现的风险因素，制定相应的对策和预案，保障项目顺利进行。
沟通协调机制确定团队内外部沟通协调机制，保持信息畅通，及时解决问题。
其他事项讨论其他可能影响项目进展的事项，并提出解决方案。
四、会议准备工作确认与会人员名单，并提前发送会议通知。
准备会议资料和PPT，确保内容清晰明了。
安排好会场布置和设备调试，保证会议顺利进行。
五、会议注意事项准时参加会议，不得迟到早退。
严格遵守会议纪律，听取发言时保持安静。
积极参与讨论，提出建设性意见和建议。
会后及时总结并形成会议纪要，分发给与会人员。
通过本次重要项目启动会议的安排，相信能够为公司未来的发展打下坚实基础，促进团队合作，实现项目目标。
希望各位与会人员能够充分准备，共同参与，共同努力，共同见证项目的成功实施！。
龙湖项目启动会的6大秘诀
龙湖项目启动会的6大秘诀龙湖作为行业精细化管理的标杆，历来广受关注，特别是龙湖项目启动会颇具特色，引得同行竞相学习和模仿，但业内企业实际运作起来效果却大打折扣，屡屡碰壁，成功者寥寥无几，我们不禁要问，龙湖启动会真有这么神吗？难道注定只能成为行业无法逾越的管理传奇？这里面的窍门到底是什么呢？我们应该如何“赶学超”呢？一、龙湖项目启动会3大特点龙湖项目启动可以就是在短时间、高强度、高效率、群策群力下顺利完成的对项目第一次也就是最重要的一次决策，核心目的就是在拿地后即为明晰项目顺利标尺及具体内容指标，达成一致共识，并且对项目展开沙盘推演，预设项目的价值点、决策点和控制点，针对项目风险点去明确提出预案。
归纳而言具备时间长、内容全系列和颗粒度粗三大特点： 1.时间短龙湖通常建议标准化项目在拿地后14天，非标准化项目45天内就打完启动可以，顺利完成所有分析、探讨及对应成果。
2.内容全龙湖启动可以囊括了项目定位、体验区、成本、一二级计划、投资模型等综合性内容，共需顺利完成九大成果，例如《项目顺利标尺》、《项目风险及预案》、《市场定位》、《产品定位》、《体验区选址、定位及对外开放计划》、《产品修建标准》、《项目一二级计划》、《项目目标成本及合约规划》、《投资分析模型》。
3.颗粒度细除了内容囊括范围广以外，每块内容深度也存有很高的建议。
比如说龙湖建议在启动可以就能把整个项目一二级计划都用剩，甚至项目的合约规划也能搞出。
上述三点确实惊人，因此，龙湖项目启动会广受热捧和赞誉，当之无愧成为行业管理标杆和江湖传奇。
二、龙湖上开不好项目启动可以的6小秘诀同行在竞相学习和模仿中屡屡碰壁，但为什么龙湖能做到呢？难道龙湖的管理水平就真到了高不可攀的地步吗？通过深入探究龙湖项目启动会的背后机理，揭开它的神秘面纱，其实我们发现，龙湖项目启动会只是龙湖战略上守正和战术上出奇的一个合理结果，本身并不神秘：1.区域耕耘龙湖一直以来坚持区域深耕战略，在全国前二十强地产企业中，龙湖进入城市数量是相对比较少的，因为持续深扎某一区域，所以就自然而言针对当地市场特点、客户需求、供应商资源等等有了深刻的了解，因此，在完成项目启动会《项目市场定位》、《产品定位》时就有了效率优势。
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设计研发部门
目录
召开项目启动会的原则和目的
会议准备内容
会议内容
会议成果
原则、目的
1、作出项目土地取得后第一次决策。
2、明确项目成功标尺及具体指标 3、对项目进行沙盘推演 4、识别项目风险点，提出预案。 5、启动会是职能部门向项目团队的交底会。
6、针对目标和工作范围
谢谢！
实际案例：
项目建造标准实际案例（
项目）
项目景观方案
指引 1、采用意向图片、剖面等， 描述关键景观节点。 2、采用意向图片等，描述景观价值点； 3、控制景观的硬景和水景的面积。 4、硬景铺装材料、成品保护。 5、软景品种，最好使用本地资源，有利于苗木资源储 备。 6、实体围墙的建造成本一般较高，建议减少使用实体 围墙的长度。
项目销售利润率 土地信息 项目预案 项目融资
项目的当年销售额及回款额
项目的时间节点
会议内容
项目定位 体验区选址、定位及开放计划 项目建造标准（启动） 项目景观方案 项目目标成本（启动） 项目一二级计划（启动） 《投资分析模型（启动）》
项目定位
目标客户群 标杆客户是谁？
产品的调性是什么？
产品定位
特定户型价值挖掘： 户型及单体组合平面
总图
外立面 机电设备定位： 景观思路（单独阐述）
体验区选址、定位及开放
指引
1、对选址、实施作为独立子项目进行决策和计划分解。 2、体验区的选址需考虑：
3、若使用临时售楼处
4、会所和售楼处可合二为一。 5、会所功能设计 6、新公司宜选择实力强的景观、装修施工单位。
6、将许多无法列入产品标准和配置标准的敏感点做法、诀窍、过 往经验列入项目计划说明备注项栏。
模板
以终为始 --------会议成果
《项目定位》 《项目建造标准》 《体验区选址、定位及开放计划》
《项目一二级计划》
《项目目标成本（启动）》 《投资分析模型（启动）》
以终为始 --------会议成果
7、若该会议未开好，会导致后期反复决策，会议大量增加； 启动会成果不完整，不要急于进入下一阶段。
会议准备-1
会议通知,附电子相关文件发给参会人 会议议程 会议签到表、激光笔 相关资料、文件 电脑 会议主持人 会议纪要记录人
会议准备-2
根据集团及地区公司战略和预算，公司总经理初定项目 成功标尺：
3、项目计划备注信息栏非常重要，包括：启动会未决策的点，应 明确下次决策时点、责任人等 。
4、凡是下列情况都应增加计划的控制点：职能间交叉的、与外界 政府批准有关的、分供方第一次合作的、员工能力弱的，组织 在这个工作包上没有经验和把握的。
项目一二级计划（启动）
指引 5、将暂时无法由项目启动会决策的其它决策点，尽可能在工作计 划中明示成项目计划节点并落实责任人、决策质量、成果标准 等。
《方案设计任务书》 《景观方案设计任务书》 《精装房定位、限价及建设实施方案》
《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》 （人均效率要求高于行业平均水平的30%，需要经物业、商运 的同意）
成果整理及审批
项目负责人负责会议成果的整理 在“OA－项目阶段成果管理－项目启动阶段”，提交审批
项目景观方案
指引 7、依据业主的偏好和过往物管反馈： ，建议 。
8、在景观中尽量不设置雕塑（通常价格较贵）
9、“综合管网图、和景观施工图”均作为地区公司的一级计划节 点。 实际案例：
项目目标成本（启动）
原则 按通常标准计算，分配重点，前紧后松。 目标成本测算模板
项目一二级计划（启动）
指引 1、按照模版编制，集团关键节点、阶段成果必须列入计划。 2、项目计划应抛开职能视角，不得分头编写，再简单做个汇总。 而必须是由项目负责人牵头组织。