上海北外滩房地产项目介绍
上海北外滩地区控制性详细规划
上海北外滩地区控制性详细规划上海市北外滩地区东起大连路、秦皇岛路、西至河南北路，南起黄浦江、苏州河，北邻周家嘴路，规划用地面积3.66平方公里。
按照上海市人民政府对黄浦江两岸地区，“百年大计、世纪精品”的要求，结合北外滩地区的优势和实际情况，从功能、结构、形态、环境多方面对北外滩地区进行全面调整，建设以航运为特色的，商贸办公发达，居住舒适、交通便捷、历史文化内涵丰富的新兴城区。
根据现状和黄浦江两岸的规划，对北外滩地区的功能结构作了相应的调整，规划划分为5个功能区：1、商住综合区（河南南路、吴淞路以东地区）：2、商务办公区（虹口港以西、吴淞路以东地区）：3、航运商贸区（虹口港以东、公平路以西、黄浦江以北、长治路以南地区）4、提篮桥历史风貌及现代商业街区（公平路以东、大连路以西、黄浦江以北、唐山路以南地区）5、高档居住区(周家嘴路以南、汉阳路以北、大连路以西、吴淞路以东的地区)北外滩地区地块的开发强度由南至北逐渐递增，开发功能也由公共活动设施向办公、公寓、住宅过渡。
通过对地区道路的调整和梳理，规划形成的二横六纵干路为骨架辅以若干支路的方格网状道路网，建立多形式、多层次、全方位、立体化的公共交通系统，沿江（东大名路?杨树浦路）布置有轨电车，届时共有3条市区地铁线（M 线）通过北外滩地区。
规划保留黄浦江上现存的泰公路、其秦线等两条过江轮渡及轮渡站，今后根据客流要求逐步改进；向舒适化的水上巴士发展。
在该段黄浦江段规划两条越江车行隧道连接北外滩和浦东地区。
规划本着人与自然和谐统一的设计原则，建设合适居住和城市发展的都市绿化系统：1、规划在国际客运中心北侧和海员医院西侧基地，设置总面积在21000平方米左右的大型集中绿地和广场。
2、在吴淞路与东长治路的交汇处，规划建设25000平方米的大面积绿地。
3、规划在下海庙和摩西教堂之间建设一块面积约为26000平方米的大型公共绿地。
4、在吴淞路西侧的商业居住综合区内，规划结合原有昆山花园设置了一处面积约4000平方米左右的城市公共绿地以及11000平方米左右的沿苏州河的滨河绿地。
上海各区域楼市发展脉络
上海各区域楼市发展脉络——东北角篇（虹口、杨浦）楼市起伏跌宕十多年，改变了上海的城市面貌，也改变了人们的居住观念。
由于房地产具有独特的区域特性，上海不同区域的市场发展轨迹也不尽相同。
也正因为如此，我们常常会发现总有一些区域，一些板块的市场表现异于整体市场行情。
我们梳理了上海各区域楼市发展的脉络，从历史轨迹、现状特点，潜在供应等多方面剖析各区域市场。
其中中心城区由于发展起步早，市场成熟度高，成为我们关注的重点。
篇幅有限，分期介绍，本期着重介绍东北角的虹口、杨浦。
一、发展历程虹口、杨浦两区均位于上海东北角，是典型的上海老城区，区域的东南侧均有黄浦江环绕，拥有独特的天然水系，各自的区名也分别由虹口港和杨树浦港而得名。
两区历史上分别为英、法租界，虹口建造了一批花园洋房和石库门，而杨浦以本地居民的棚户区为主，在淞沪抗战结束后，两区均为日租界，当时虹口商贸居住区、杨浦居住工业区的概念深入人心。
而近二十年来，虹口、杨浦逐步开始旧城改造，虹口在保留商贸和居住功能的同时，开始朝航运和商务区发展，而杨浦也逐步从都市型工业区蜕变，厂房大量拆迁至郊区，为楼市发展创造了良好的前提。
此后，两个区在市政工程的大力开展下，周家嘴路等几条主干道的贯通改变了虹口和杨浦连接不畅的情况，四川北路和控江路商业繁华度的提升，增加了区域竞争力，虹口港和杨树浦港水系的变清，营造了宜居的环境。
虹口区虹口区与市中心的黄浦接壤，是上海东北角到市中心的交通要塞，区域内拥有鲁迅公园山阴路一带的文化名人居、四川北路商业街、虹口足球场等设施。
区域的商品房起步在1995年左右，曲阳新村等一批公房的兴起使得售后公房开始出现，之后到了1998年左右，作为虹口商品房的鼻祖，瑞虹新城的高调入市才开启了虹口的商品房市场。
该盘接近40万平方米的规模，引用香港“市中心造镇”的先进理念，在配套和居住理念上都领先于当时的其他项目，万科和大华造城运动也借鉴于此。
虹口在当时迅速成为人居典范，楼市开始爆发，当年成交量比上一年猛增近90%，既弥补了商品房市场的空白，也改变了外销房支撑虹口楼市的局面。
上诉状(征收补偿决定)
上诉状申请人：（一审原告):住所：上海市电话：联系地址：被申请人(一审被告): 上海市虹口区人民政府法定代表人：赵永峰，男，区长住所：飞虹路518号电话：25658888申请人因不服上海市第二中级人民法院2018年月日（201 ）沪02行初号判决，现提出上诉。
申请请求：1、撤销上海市第二中级人民法院2018年月日（201 ）沪02行初号判决行政判决书；2、撤销上海市虹口区人民政府年月日做出的编号：沪虹府房征补（2017）号《上海市虹口区人民政府房屋征收补偿决定书》。
事实与理由：原审法院查明的事实及程序有重大错误，事实经过如下：在上海市颁布了《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》沪建城[2001]第0068号文件后，2001年底原虹口区规划局与不具备开发能力与实力的上海海泰房地产（集团）有限公司于2001年12月27日全资成立的子公司上海信虹房地产有限公司签署了《关于104、105、106、107、114、115号地块旧区改造框架协议书》（本次诉讼所涉征收地块、申请人证据2），该文件经申请人向被申请人上海市虹口区人民政府下属区规土局申请信息公开，被区规土局以文件未保存为由拒绝公开，望法院能向开发建设单位或者虹口区规土局调取，并给予申请人明确答复。
2002.3.8原虹口区规划局在开发建设单位未提供《国有建设用地使用权出让合同》前提下核发了涉诉征收地块的沪虹书（2002）008号《关于虹口区104-107号、114号、115号旧改地块建设项目选址意见书》，在没有申请地块的《国有建设用地使用权出让合同》前提下区规划局属于违法审批。
（申请人证据1）2002.3.22原虹口区计委批复了涉诉征收地块的虹计投字（2002）第16号《关于虹口区104-107、114、115号旧改地块建设商品住宅项目的批复》项目立项，在没有签署《国有建设用地使用权出让合同》前提下区计委属于违法审批。
（申请人证据2）2002.3.22原虹口区规划局批复了涉诉征收地块的项目名称为“区104、105、106、107、114、115号地块旧区改造项目的”沪虹地（2002）006号《建设用地规划许可证》，在没有土地出让合同前提下区规划局属于违法审批。
上海北外滩风景介绍
上海北外滩风景介绍
北外滩位于上海市中心黄浦区南部，是上海市的一个重要组
成部分。
北外滩开发建设的目标是建成国际化现代城市新中心、
上海的新CBD，成为上海建设世界知名大都市的重要组成部分。
北外滩地处黄浦滨江地区，北临陆家嘴金融贸易区，南接杨
浦工业区和外高桥保税区，西与吴淞口隔江相望，东靠国际客运
码头，占地面积1.06平方公里，规划建筑面积350万平方米。
北外滩在功能定位上与陆家嘴金融贸易区和吴淞口国际客运码头
构成一个“金三角”。
北外滩规划建设的基本原则是：“以人为本、生态优先、文化引领和谐发展”。
北外滩是上海沿江开发的重要组成部分，是上海国际化大都
市建设中的一块“绿心”。
目前，北外滩开发建设已经取得了阶
段性成果，主要体现在以下几个方面：
一、交通便捷。
北外滩是市区通往浦东国际机场及浦东国际
铁路枢纽的必经之路，也是连接新老城区的重要通道，目前已经
有地铁2号线、11号线和10号线穿越北外滩。
上海轨道交通11
号线和15号线将在北外滩设站。
—— 1 —1 —。
中国南山集团简介
南山集团简介中国南山开发(集团)股份有限公司成立于1982年，从开发经营赤湾港口、石油基地起步，现已发展成为一家以港航运输、海洋石油后勤服务和物流园区、房地产开发、集成房屋体系四大核心产业为主，跨行业、跨地区经营的综合性企业集团。
集团拥有赤湾3.2平方公里土地使用权。
经营业绩和资产规模连续保持较高幅度的增长。
截至2010年底，集团总资产实现193亿元人民币。
深圳市南山房地产开发有限公司深圳市南山房地产开发有限公司是中国南山开发(集团)股份有限公司全资下属企业，是集团的房地产开发业务平台，旨在整合集团的房地产资源，扩大业务，打造以房地产开发为核心，集土地运营、工程管理、物业管理、物业租赁为一体的综合企业。
深圳市南山房地产开发有限公司1984年萌芽于深圳赤湾，2004年扩展至珠江三角洲、长江三角洲和部分一线城市，年开发面积50万平方米，到2010年底总资产达42亿元人民币。
未来五年，将以房地产开发为核心，做好持有物业经营，稳步发展物业管理业务，成为“管理科学、产品优秀、服务完善、效益显著、有社会责任感”的大型房地产综合企业。
上海南山房地产开发有限公司上海南山房地产开发有限公司是1993年8月成立的，是深圳市南山房地产开发有限公司的全资子公司，注册资金2000万元。
上海南山房地产开发公司主营房地产开发，业务范围涉及房地产开发、房屋租赁、物业管理等。
公司先后参与建设了凯翔小区商品房的建设与凯诚商务楼的经营管理。
1996年开发建设了位于北外滩外白渡桥边45000平方米的上海海湾大厦。
2008年赤湾全景敬业、务实、创新、卓越企业精神。
项目管理-国内著名超高层住宅项目研究3-1
目录北京 CBD 最高纯公寓 御金台北京 CBD 银泰中心 柏悦府上海 陆家嘴 盛大金磐上海 陆家嘴 汤臣一品上海 陆家嘴 鹏利海景公寓上海 陆家嘴 财富海景花园上海 陆家嘴 世茂滨江花园上海 陆家嘴 仁恒滨江园上海 南外滩 绿城黄浦湾上海 南外滩 华润外滩九里上海 北外滩 白金湾府邸(新外滩花苑) 上海 静安区 御华山上海 静安区 嘉里华庭上海 静安区 静安四季苑上海 新天地 巴卡拉 济南路8号上海 新天地 锦麟天地雅苑上海 新天地 翠湖天地上海 新天地 华府天地上海 卢湾区 海珀日晖上海 徐汇区 尚海湾豪庭上海 徐汇区 百汇园上海 长宁区 华山夏都苑无锡 九龙仓•时代上城无锡 润华国际大厦无锡 时代国际无锡 世贸国际公寓南京 世茂滨江新城杭州 钱江新城 钱江•水晶城杭州 钱江新城 滨江•金色海岸杭州 钱江新城 东方润园杭州 钱江新城 滨江•城市之星重庆 珊瑚水岸 御天下重庆 瑞安重庆天地 雍江苑重庆 北城国际中心重庆 长江国际重庆 佳禾钰茂香港城重庆 海客瀛洲重庆 龙湖春森彼岸成都 华润二十四城 天津 河西区 江胜天鹅湖天津 滨海新区 伴景湾天津 南开区 招商钻石山青岛 崂山区 海信•天玺烟台 世茂海湾1号武汉 武昌 水岸星城G53武汉 世茂锦绣长江武汉 汉口 武汉时代广场福州 世茂天城福州 世茂外滩花园福州 万科金域榕郡福州 中天金海岸•领江十栋福州 三迪•凯旋枫丹厦门 厦门国际广场珠海 万科金域蓝湾深圳 蛇口 半岛城邦深圳 万象城 华润•幸福里深圳 福田 港丽豪园深圳 福田 万科金域蓝湾深圳 福田 天安高尔夫珑园广州 凯旋会广州 天河区 珠江新城 富力•公园28 广州 天河区 珠江新城 中海观园国际 广州 天河区 珠江新城 星汇云锦广州 天河区 珠江新城 誉峰海口 外滩中心三亚 半山半岛香港 港岛 晓庐香港 港岛 渣甸山名門香港 港岛 南湾御園香港 嘉亨湾香港 九龙 天玺香港 九龙 君临天下香港 九龙 擎天半岛香港 九龙 凯旋门北京 CBD 最高纯公寓 御金台北京CBD核心区最高的纯公寓－御金台日前在其配套的北京千禧大酒店举行盛大入住酒会，这座199.9米高的建筑将与其一街之隔的央视新址及南侧的国贸三期共同构筑北京CBD核心区超高层建筑新景观。
北外滩高价拍地之谜
一
年 多来 滨 江 地
。
大约为每平方米3万 元左右
价 倒挂
。
地价房
地溢价
或 者 因提 前 购置 土 地
，
使土
区 首 次 公 开 出让 的
幅土 地
地 成本 与终 端 售 价 之 间 的利润 急剧 增
16 3地
虹 口 区 北 外 滩 汇 山 中地 块 北 至
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该地 块可建面积
。
上 海 市地价下 行 的信 号 已 经 非常 明
显
。
除 了现 金 流
回款额 等项 目
将达到7
425万
，
平方米
但根据挂牌
在这种 形 势下
，
最终 只 有上 海汇
文件要 求
汇 山 中块 的 设 计 方 案 要 符
，
港 房地 产开 发有限 公 司确定参与竞
买
，
合 汇 山地 块 整体规 划 要 求
中信招商手册
【中信广场招商手册】CITIC PLAZA INVESTMENT MANUAL｜Shang hai｜前言得城市商业综合体者，得城市商业未来TO URBAN COMMERCIAL COMPLEXES,URBAN COMMERCLAL FUTURE中信广场 北外滩CBD首席地标CITIC Plaza, the landmark building in the prime North Bund CBD Location中信广场---钻石区位篇本案 四川北路商业的区位优势外滩 -- 项目位于四川北路与海宁路交界 处，临近外滩，地理位置优越。
-- 四川北路商圈改造逐步成型，商业 氛围愈加浓厚。
-- 四川北路商业街将接壤外滩，中信 广场的商业格局旨在提升南端商业 层级。
南京东路坐拥上海中心的便利交通距 离：南京东路 1.0 km; 外滩源 0.5 km; 外滩 1.0 km 铁：2号线/3号线/ 4号线/ 10号线（在建） 道: 3条贯穿浦东陆家嘴新建地 隧路（1km）/ 延安东路 （2km）/ 人民路（3km） 快速干道: 三条贯通东西南北 海宁路/ 河南北路/ 吴淞路。
公共交通: 周边40余条公交线路， 交通发达。
北外滩、陆家嘴、外滩鼎足而立，以黄浦江、苏州河为源，承载城市百年辉煌，构筑上海CBD核心领域主要大型商业物业北段天鹅宾馆 天兴百货 方舟数码广场 新海食品商城 东泰休闲广场四川北路商业现有格局特征—— 大型商业较少，商业网点较为散乱，且各自为 战；北段、中段、南段整体商业价值联接不足；四川北路商业类型分布：嘉杰国际 凯鸿广场 巴黎春天 东宝百货北段：虹口足球场——海伦西路 除天兴百货、东泰休闲广场以外，主要以沿街底铺为主。
中段：海宁路海宁路——海伦西路 主要以巴黎春天、东宝百货、凯鸿广场为主的零售百货。
南段：苏州河路桥—海宁路 南段主要以春天百货、21运动城和沿街底铺为主；海泰 两个商业项目中信广场和海泰国际将会成为未来的商业 主力。
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保护建筑： 1、虹口大楼 2、景林堂 3、西童女校旧址 4、新亚大酒店 5、河滨公寓 6、上海邮政局 7、大桥大楼 8、上海大厦 9、浦江饭店 10、俄罗斯领事馆 11、雷士德工学院 已建成项目： 1、海泰国际大厦 2、森林湾大厦 3、耀江国际 4、上海恒升半岛国际酒店 5、宝矿国际大厦 6、海湾大厦 7、上海滩国际大厦 8、上海外滩茂悦大酒店 9、海鸥饭店 10、国际港务大厦 11、中房长治大厦 12、上海瑞丰国际大厦 13、上海港国际客运中心 在建、待建项目： 1、中信广场 2、虹房地块 3、108地块 4、上海电力地块 5、汉荣地块 6、中美信托地块 7、白玉兰广场 8、上海港国际客运办公楼（中石化） 9、上海港国际客运办公楼（中房） 10、上海港国际客运文化中心 11、上海港国际客运办公楼（中远） 12、上海港国际客运办公楼（中海） 13、上海港国际客运办公楼（中海） 14、东方海港国际大厦 15、国中项目
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保护建筑： 1、虹口大楼 2、景林堂 3、西童女校旧址 4、新亚大酒店 5、河滨公寓 6、上海邮政局 7、大桥大楼 8、上海大厦 9、浦江饭店 10、俄罗斯领事馆 11、雷士德工学院 已建成项目： 1、海泰国际大厦 2、森林湾大厦 3、耀江国际 4、上海恒升半岛国际酒店 5、宝矿国际大厦 6、海湾大厦 7、上海滩国际大厦 8、上海外滩茂悦大酒店 9、海鸥饭店 10、国际港务大厦 11、中房长治大厦 12、上海瑞丰国际大厦 13、上海港国际客运中心 在建、待建项目： 1、中信广场 2、虹房地块 3、108地块 4、上海电力地块 5、汉荣地块 6、中美信托地块 7、白玉兰广场 8、上海港国际客运办公楼（中石化） 9、上海港国际客运办公楼（中房） 10、上海港国际客运文化中心 11、上海港国际客运办公楼（中远） 12、上海港国际客运办公楼（中海） 13、上海港国际客运办公楼（中海） 14、东方海港国际大厦 15、国中项目
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保护建筑： 1、虹口大楼 2、景林堂 3、西童女校旧址 4、新亚大酒店 5、河滨公寓 6、上海邮政局 7、大桥大楼 8、上海大厦 9、浦江饭店 10、俄罗斯领事馆 11、雷士德工学院 已建成项目： 1、海泰国际大厦 2、森林湾大厦 3、耀江国际 4、上海恒升半岛国际酒店 5、宝矿国际大厦 6、海湾大厦 7、上海滩国际大厦 8、上海外滩茂悦大酒店 9、海鸥饭店 10、国际港务大厦 11、中房长治大厦 12、上海瑞丰国际大厦 13、上海港国际客运中心 在建、待建项目： 1、中信广场 2、虹房地块 3、108地块 4、上海电力地块 5、汉荣地块 6、中美信托地块 7、白玉兰广场 8、上海港国际客运办公楼（中石化） 9、上海港国际客运办公楼（中房） 10、上海港国际客运文化中心 11、上海港国际客运办公楼（中远） 12、上海港国际客运办公楼（中海） 13、上海港国际客运办公楼（中海） 14、东方海港国际大厦 15、国中项目
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保护建筑： 1、虹口大楼 2、景林堂 3、西童女校旧址 4、新亚大酒店 5、河滨公寓 6、上海邮政局 7、大桥大楼 8、上海大厦 9、浦江饭店 10、俄罗斯领事馆 11、雷士德工学院 已建成项目： 1、海泰国际大厦 2、森林湾大厦 3、耀江国际 4、上海恒升半岛国际酒店 5、宝矿国际大厦 6、海湾大厦 7、上海滩国际大厦 8、上海外滩茂悦大酒店 9、海鸥饭店 10、国际港务大厦 11、中房长治大厦 12、上海瑞丰国际大厦 13、上海港国际客运中心 在建、待建项目： 1、中信广场 2、虹房地块 3、108地块 4、上海电力地块 5、汉荣地块 6、中美信托地块 7、白玉兰广场 8、上海港国际客运办公楼（中石化） 9、上海港国际客运办公楼（中房） 10、上海港国际客运文化中心 11、上海港国际客运办公楼（中远） 12、上海港国际客运办公楼（中海） 13、上海港国际客运办公楼（中海） 14、东方海港国际大厦 15、国中项目
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保护建筑： 1、虹口大楼 2、景林堂 3、西童女校旧址 4、新亚大酒店 5、河滨公寓 6、上海邮政局 7、大桥大楼 8、上海大厦 9、浦江饭店 10、俄罗斯领事馆 11、雷士德工学院 已建成项目： 1、海泰国际大厦 2、森林湾大厦 3、耀江国际 4、上海恒升半岛国际酒店 5、宝矿国际大厦 6、海湾大厦 7、上海滩国际大厦 8、上海外滩茂悦大酒店 9、海鸥饭店 10、国际港务大厦 11、中房长治大厦 12、上海瑞丰国际大厦 13、上海港国际客运中心 在建、待建项目： 1、中信广场 2、虹房地块 3、108地块 4、上海电力地块 5、汉荣地块 6、中美信托地块 7、白玉兰广场 8、上海港国际客运办公楼（中石化） 9、上海港国际客运办公楼（中房） 10、上海港国际客运文化中心 11、上海港国际客运办公楼（中远） 12、上海港国际客运办公楼（中海） 13、上海港国际客运办公楼（中海） 14、东方海港国际大厦 15、国中项目