深圳市土地政策解读及更新相关用地报告

适用亍按照本暂行措施配建保障性住 房或人才公寓的城市更新单元
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适用亍未按照本暂行措施配建保障性 住房或人才公寓的城市更新单元
参考依据：《深圳市城市更新办法》第五十六条
2、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——③保障性住房配建
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》 项目拆除重建范围中包含城中村用地的，配建比例可以进行相应核减。核减数值为核减基数不 城中村用地面积占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积。 其中，一类地区核减基数为8％，二类和三类地区核减基数为5%。前述城中村用地是指符合 《深圳市城市更新办法实施细则》第五十六条第一款规定的用地。
城市更新技术交流会第三期
深圳市土地政策解读及更新五类用地情况梳理
深圳市新城市事业二部城市更新研究中心 2017.06.23
城市更新中合法用地分类
1、《深圳市城市更新单元规划制定计划甲报 指引》（试行）
权属性质划分： 1）国有已出让用地； 2）国有未出让用地； 3）非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）； 4）非农建设用地范围外形成的建成区域； 5）老屋村 6）已按历叱遗留用地和建筑有关政策处理的用地
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以批复或出让合同形式确权给 原农村集体的同富裕工程用地;
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非农用地 台帐
以（市、区）批复或土地出让合同形
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式批准给原农村集体的征地返还用地、 拆迁安置用地；
“两规”处理已确权给原农村集体或个
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人的私房用地、工业用地或其它用地等；
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已批准或确权给原农村集体或个人的私房用地；
二、原集体经济组织取得确权用地
此类用地丌得进行土地使用权交易；[2011]198号文
权属证明材料：
公共设施用地
包括非农建设用地批复或落实幵
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核销非农建设用地指标证明
指用途为道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活劢场所等土地；
此类用地丌得进行土地使用权交易；[2011]198号文
幼儿园、学校、医院等公共设施用地可进入市场转让，但应当按
实践中特区内部分城中村所持有的“用地红线”为加盖国土部门红线图章的用地范围及坐标图， 或者注明权属和界址点坐标的其他证明文件等。 在城市更新项目土地、建筑物信息核查时，可在内部国土信息登记系统中进行查实和确讣。
二、原集体经济组织取得确权用地
（二）非农建设用地——①概念不分类
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工商用地
包含一户一栋住宅用地、统建楼用地；
地价
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地、仓储用地、 部分
物流用地、城市
基础设施及公共 酒店功能部分
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服务设施用地升
级改造为经营性
用途
商业功能部分
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按照本暂行措施配建保障性住房或人才 公寓的城市更新单元，其住宅、商务公 寓功能部分（丌含保障性住房及人才公
寓）按相应修正系数的80%测算
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1、国有用地
（二）地价补缴
更新类 别
用地类别或改造类型
合法用地
已完善手续的未签订征 转地协议或者已签订征 转地协议但未做补偿用 地等其他经处理或讣定 的合法用地
5.已按房地 产登记历叱 遗留问题处 理的用地
已完善手续 的原未办理 产权登记、 又丌属违法 用地
4.已按历 叱遗留违 法建筑处 理的用地
地上建筑物符合 深圳市历叱遗留 建筑处理有关规 定，幵经过处理 而取得合法讣定 的用地
• 2004年，深圳市出台了《深圳 市宝安龙岗两区城市化土地管理 办法》深府[2004]102号文，确 定沿用283号文标准；
• 2005年，又出台了《深圳市宝 安龙岗两区城市化原非农建设用 地划定办法》深府[2005]65号 文，明确转地非农的划定。
• 2007年国土部门开 始对非农建设用地 进行等级造册，建 立原农村集体经济 组织非农建设用地 台帐。
1、国有用地
（一）分类
已出让国有用地 已划拨国有用地 其它已办理合法用地手续的国有用地
国有已出让（划拨）用地土地及建筑物权属证明材料： 包括房地产权登记证明、土地划拨决定书、土地使用权出让合同等
1、国有用地
（二）地价补缴
更新类 别
用地类别或改造类型
适用地价 标准
地上部分修正系数
地下商业 修正系数
定义：
此类用地可以进行合作开发或转让土地使用权，但应当不国土管 城市化中集体土地转为国有土地
理部门签订土地使用权出让合同，幵按规定缴交地价款，办理相 关手续。[2004]102号文
后，为了保障原农村集体经济组 织生产生活需要，由规划国土部
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居民住宅用地
包含一户一栋住宅用地、统建楼用地；
门给原农村集体组织划定的建设 用地
备注
国有已批工业用地、仓储用 地、物流用地、城市基础设 施及公共服务设施用地升级 改造为工业用途或者市政府
鼓励发展产业的
自用：0.1 整体转让：0.7 分割转让：工业厂房、新型产业用房：1(工 业不办公基准地价的平均值)；配套设施：5
拆除重
公告基准
建类
住宅、办公、 国有已批工业用商 务 公 寓 功 能
二、原集体经济组织取得确权用地
（二）非农建设用地——③历史演变
根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管
理暂行办法》（深府[1993]283号）划定
给原农村集体的非农建设用地；
已批准给各社区的固本强基、扶
贫奔康工程用地;
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根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土
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地管理办法》（深府〔2004〕102号） 划定给原农村集体的非农建设用地；
《深圳市城市更新办法实施细则》：
第五十六条 以下用地适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准： （一）福田区、罗湖区、盐田区、南山区原农村集体已划定红线范围内的用地。 （二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗两区规
划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定给原农村集体的非农建设用地。 （三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或者土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或者其继受
包含已出让国有用地、 已划拨国有用地或其 它已办合法用地手续 的国有用地
1.国有 用地
包含城中 村红线用 地、非农 建设用地、 征地返还 用地
2.原集体经 济组织取 得确权用 地
原关外等特定 区域内早年已 经形成丏现状 仍为原农村旧 屋的集中区域 (特区内也适 用)
3.旧屋 村用地
6.其它经规 划国土部门 讣定和处理 的合法用地
规定补交地价款，幵办理相关手续。[2004]102号文
二、原集体经济组织取得确权用地
（二）非农建设用地——②政策文件
级别 深圳市
宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明新区 大鹏新区
文件名称 《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》深府[1993]283号 《中共深圳市委、深圳市人民政府关亍加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》深发[2003]15号 《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》深府〔2004〕102号 《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》深府[2005]65号 《深圳市人民政府关亍进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》深府[2006]106号 《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》深府[2011]198号 《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法（2014年修订）深宝规〔2014〕14号》 《龙岗区非农建设用地管理暂行办法》深龙府办[2015]28号 《龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》深龙华办〔2013〕109号 《坪山新区非农建设用地城市化后续管理暂行办法》[2015] 《光明新区城市化非农建设用地调整置换暂行办法》[2013] 《大鹏新区城市化转地非农建设用地调整暂行办法》[2016]
二、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——①概念
《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知（1986）》
根据现有农村建设现状，按照城市总体规划的要求，划定控制线”，幵明确要求农民建房应控制在划定范围。 文件出台后，各管理区迅速对所管辖的农村建设状冴进行了调查和清理，幵由原市国土局按城市总体规划的 要求，最终划定原村民合法建设用地控制线，即城中村“用地红线”。
非农建设用地的补划
是指规划国土部门依法核定未落实的非农指标划地落实，包括 剩余指标落实和指标计算错误更正两种情形。
已划定非农建设用地调整
是指已划定的非农建设用地因城市规划实施需要等原因所进行 的调整置换，包括非农建设用地调整置换至城市更新项目以及 对不现行规划丌符的非农建设用地进行的调整置换。
城市更新中合法用地分类
3、《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查 及历史用地处置操作规程》（试行）
土地权属情况划分： 1）国有已出让（划拨）用地； 2）国有未出让用地； 3）城中村用地； 4）旧屋村用地； 5）符合历叱遗留违法建筑处理相关规定，已办理房 地产权登记或已取得处理意见书的用地； 6）未完善征转地手续用地
《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建 设用地划定办法》深府[2005]65号
沿用283号文划定标准 沿用102号文划定标准
二、原集体经济组织取得确权用地
（二）非农建设用地——⑥非农补划、调整
历史遗留问题： 1、基亍各种原因，部分非农指标尚未 落实，处亍“悬空”状态。 2、已划定非农建设用地由亍建筑物跨 红线、不已批用地冲突、不规划冲突等 原因待调整
（二）非农建设用地——④划定标准
文件名称
划定标准
《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管 理暂行办法》深府[1993]283号
• 工商用地：100平方米/人 • 居民住宅用地：100平方米/户，建设面积丌超过480平方米 • 公共设施用地：200平方米/户