经济效益评价的基本方法
房地产开发项目经济效益评价
房地产开发项目经济效益评价引言房地产开发项目是现代社会中重要的经济活动之一。
通过对房地产项目的经济效益进行评价，可以帮助投资者做出明智的决策，确保项目的可持续发展和良好的回报。
本文将介绍房地产开发项目经济效益评价的基本原理和方法，并探讨其在实际应用中的意义和局限性。
一、房地产开发项目经济效益评价的基本原理房地产开发项目经济效益评价是通过对项目的成本和收益进行量化分析，以判断项目是否具有经济上的可行性和回报能力。
其基本原理包括成本效益分析、投资回收期分析和净现值分析等。
1. 成本效益分析成本效益分析是评价房地产开发项目经济效益的基本方法之一。
它通过比较项目的成本和收益，在时间上进行折现，计算出项目的净现值和内部收益率等指标，以确定项目的可行性和回报性。
2. 投资回收期分析投资回收期分析是评价房地产开发项目经济效益的另一种常用方法。
它通过计算项目的投资回收期，即项目从投入到收回全部投资所需要的时间，以评估项目的回报速度和风险。
3. 净现值分析净现值分析是评价房地产开发项目经济效益的一种较为综合的方法。
它通过将项目的未来现金流量按照一定利率进行折现，计算出项目的净现值，以评估项目的价值和可行性。
二、房地产开发项目经济效益评价的方法房地产开发项目经济效益评价的方法主要包括项目评估、数据收集和计算指标等几个步骤。
1. 项目评估在进行房地产开发项目经济效益评价之前，首先需要对项目进行评估。
项目评估包括对项目的市场调研、可行性研究和风险分析等。
通过项目评估，可以为后续的经济效益评价提供必要的依据和数据。
2. 数据收集数据收集是房地产开发项目经济效益评价的重要步骤。
在数据收集阶段，需要搜集项目的相关信息，如项目的投资规模、成本和收益等。
同时，还需要收集市场数据和行业数据，以便进行对比和分析。
3. 计算指标在数据收集完成后，需要进行指标的计算。
常用的指标包括净现值、投资回收期、内部收益率等。
这些指标可以通过现有的电子表格软件进行计算，或者使用专业的评价软件进行模拟和分析。
经济效益评价的基本方法
经济效益评价的基本方法1. 成本效益分析（Cost-Benefit Analysis，CBA）成本效益分析是最常用的经济效益评价方法之一、它通过比较项目的成本和收益，来评估项目的经济效益。
在进行成本效益分析时，首先需要明确项目的目标和预期结果。
然后，评估项目的成本，包括直接成本和间接成本。
接下来，评估项目的收益，包括直接收益和间接收益。
最后，将项目的成本和收益进行比较，得出项目的净现值（Net Present Value，NPV）或内部收益率（Internal Rate of Return，IRR），从而判断项目的经济可行性。
2. 效益-费用比分析（Cost-Effectiveness Analysis，CEA）效益-费用比分析是另一种常用的经济效益评价方法。
与成本效益分析不同，效益-费用比分析将项目的效果作为评估指标，而不是收益。
在进行效益-费用比分析时，首先需要明确项目的效果指标，例如，减少的疾病负担或提高的教育水平。
然后，评估项目的成本，包括直接成本和间接成本。
接下来，评估项目的效果，例如，每减少一个疾病负担需要多少成本，或者每提高一个教育水平需要多少成本。
最后，计算出项目的效益-费用比，从而判断项目的经济可行性。
3. 效果评估（Impact Evaluation）效果评估是一种定量评估方法，用于评估项目的实际效果。
在进行效果评估时，首先需要明确项目的目标和预期效果。
然后，采集项目实施前后的数据，包括影响因素、中介因素和结果指标。
接下来，利用统计方法，分析数据之间的关系，并准确测量项目的效果。
最后，利用评估结果，判断项目的经济可行性，并提出改进措施。
4. 风险评估（Risk Assessment）风险评估是一种定性和定量结合的评估方法，用于评估项目的风险和不确定性。
在进行风险评估时，首先需要明确项目的风险因素和概率。
然后，评估每个风险因素的可能性和影响程度，并计算出风险的概率和损失。
接下来，将不同风险因素的概率和损失进行综合，计算出项目的综合风险指标，例如，风险值或风险权重。
第4章经济效益评价的基本方法
第4章经济效益评价的基本方法
经济效益评价是指对一个项目、一个政策或者一个决策产生的经济效益进行评估和分析的过程。
它主要用来确定一个项目或政策在经济上的盈亏情况，以便为相关决策提供科学依据。
在经济效益评价的基本方法中，有以下几种常用方法：
1.成本效益分析（CBA）
成本效益分析是最常见的经济效益评价方法之一，它通过比较项目或政策的成本和效益，判断其是否值得进行。
具体步骤包括：确定项目的目标和范围、预测项目的成本和效益、计算和比较成本效益比、进行敏感性分析，最后得出结论。
2.效益成本比分析（BCR）
3.内部收益率分析（IRR）
内部收益率是一个项目或投资的预期收益率，即使得净现值等于零的收益率。
内部收益率分析的目的是评估投资项目的内部收益率，以判断项目的可行性。
具体方法是将项目的现金流量与折现率进行比较，通过迭代计算，找到使净现值等于零的内部收益率。
4.敏感性分析
敏感性分析是在经济效益评价中，对不确定因素进行分析和测试的方法。
通过对关键变量进行调整，对项目或政策的盈亏情况进行评估。
敏感性分析可以帮助评估者更好地理解不确定性对经济效益的影响，并进行相应的风险管理。
以上是经济效益评价的基本方法，每种方法都有其适用的场景和局限性。
一般来说，成本效益分析和效益成本比分析适用于评估单一项目或政策的盈亏情况，内部收益率分析则适用于投资决策的选取，敏感性分析则可帮助评估者了解风险和不确定性对经济效益的影响。
在实际应用中，评估者可以根据具体情况选择和组合不同的方法，以得出更全面和准确的评估结果。
投资项目的经济效益评价方法
投资项目的经济效益评价方法一般而言，经济效益评价方法分为定量分析和定性分析两种。
下面将介绍其中的五种常用方法。
第一种是投资回报率（ROI）方法。
投资回报率是指投资项目回收利润与投资金额的比率。
它可以直观地反映出项目所带来的经济效益。
投资回报率的计算公式为：ROI=（预期回收-投资金额）/投资金额。
当ROI>0时，表示投资项目具有经济效益。
第二种是净现值（NPV）方法。
净现值是指项目现金流入与现金流出之间的差额。
净现值方法以时间价值为依据，将未来的现金流量折现为现值，并计算出投资项目的净现值。
净现值公式为：NPV=∑CFt/（1+r）^t-I，其中CF为现金流入，r为折现率，t为时间。
第三种是内部收益率（IRR）方法。
内部收益率是指使项目净现值为零的折现率。
它是对投资回报率的一种改进。
内部收益率大于预期收益率时，表示项目可行。
内部收益率的计算通过对净现值公式中的r进行迭代求解。
第四种是成本效益分析（CBA）方法。
成本效益分析是一种将投资项目的成本与效益进行比较的方法。
它将项目的成本和收益进行货币化评估，并计算出成本效益比（CBR）。
成本效益比的计算公式为：CBR=总效益/总成本。
当CBR>1时，表示项目具有经济效益。
第五种是风险评估方法。
在投资项目的经济效益评价中，风险评估是一个重要的环节。
风险评估通过对投资项目可能面临的各种不确定性因素进行评估，包括市场风险、技术风险、政策风险等，从而提供决策者对于投资项目风险的认识和考虑。
综上所述，投资项目的经济效益评价方法包括投资回报率、净现值、内部收益率、成本效益分析和风险评估方法等。
这些方法可以通过对投资项目的财务数据和未来预测数据的分析和计算，提供评估投资项目经济效益的依据，为投资决策提供科学的支持。
经济效果评价的基本方法
经济效果评价的基本方法经济效果评价是指对某个经济项目或政策的实施进行综合评估，以确定其对经济发展、社会福利和环境影响的效果。
在实际工作中，我们常常需要使用一些基本方法来进行经济效果评价。
一、成本效益分析成本效益分析是一种常用的经济效果评价方法。
它通过比较项目的成本与效益，来衡量项目的经济合理性。
成本效益分析主要包括以下几个步骤：1. 收集数据：收集与项目相关的成本和效益数据。
2. 估计成本：对项目的各项成本进行估计，包括直接成本和间接成本。
3. 估计效益：对项目的各项效益进行估计，包括直接效益和间接效益。
4. 计算成本效益比：将项目的总成本与总效益进行比较，计算成本效益比。
5. 分析结果：根据成本效益比的大小，评估项目的经济合理性。
二、投资回报率分析投资回报率是衡量项目投资效益的一个重要指标。
它可以用来评估项目的收益水平，以及投资的回收速度。
投资回报率分析的步骤如下：1. 确定投资成本：确定项目的投资成本，包括直接成本和间接成本。
2. 估计年度收益：对项目的年度收益进行估计。
3. 计算投资回报率：将年度收益与投资成本进行比较，计算投资回报率。
4. 分析结果：根据投资回报率的大小，评估项目的投资效益。
三、景气度指标景气度指标是用来评估经济发展水平的指标之一。
它可以反映出一个地区或一个行业的经济活力和发展潜力。
景气度指标的计算方法主要有以下几种：1. 产值指标：通过比较一个行业或一个地区的产值与其潜力产值，来评估经济发展水平。
2. 就业率指标：通过比较一个行业或一个地区的就业人数与其潜在就业人数，来评估经济发展水平。
3. 投资指标：通过比较一个行业或一个地区的投资额与其潜力投资额，来评估经济发展水平。
四、风险评估方法风险评估是一种用来评估项目风险的方法。
它可以帮助决策者确定项目的风险水平，从而采取相应的风险管理措施。
常用的风险评估方法包括以下几种：1. 定性分析：通过分析项目可能面临的风险因素，对其进行评估和排序。
经济效果评价的基本方法
（二）投资收益率法
投资收益率常见的具体形态有：
全部投资收益率= （年利润+折旧与摊销+利息支出）/全部投资额 权益投资收益率= （年利润+折旧与摊销）/权益投资额 投资利税率= （年利润+税金）/全部投资额 投资利润率= 年利润/权益投资额
1. 净现值法 2. 现值成本法 3. 净现值率法
1.净现值法
净现值法（NPV）——指技术方案在整个分析期内，不同时 点上的净现金流量按基准收益率折算到基准年的现值之和。
净现值的计算方法
（1）当项目在分析期内每年净现金流量均等时，项目的净现
金流量：
勇于开始，才能找到成
功的路
NPV
K p
(Bt
4
功5 的路6
7
8
9 10
投资
2000 1500
年净收益
500 800 1000 1500 1500 1500 1500 2500
累计净收益 -2000 -3500 -3000 -2200 -1200 300 1800 3300 4800 7300
解：Pt=（6-1+1200/1500）年=5.8年 Pt<Pc，所以方案在经济上合理，可以采纳。
案1是改建现有工厂,其一次性投资为2545万元,年经营成本760万 元;方案2是建新厂,其一次性投资为3340万元,年经营成本670万元; 方案3是扩建现有工厂,其一次性投资为4360万元,年经营成本650 万元.若该企业要求的基准投资回收期为10年,试分别用差额投资 回收期法和计算费用法进行选优.
勇于开始，才能找到成 功的路
【例】某设备投资项目的各年现金流量如表所示， 试用净现值指标判断项目的经济性(i=10％)。
工程经济学第三章 经济效益评价的基本方法
经济效益 = 有用成果 / 劳动消耗
经济效益 = 有用成果－劳动消耗
为什么要用 两个指标？
劳动消耗是指在生产过程中消耗（直接、间接）的活劳动和物
化劳动。
活劳动消耗是指人消耗一定的时间和精力；物化劳动消耗则一 方面包括原材料、燃料、动力、辅助材料的消耗：另一方面还包括
厂房、机器设备、技术装备磨损折旧等。
流动负债
应付账款 短期借款
工 程 经 济 学
Engineering Economics
3 成本
对于生产性项目，成本是指花费在产品生产和销售过 程中的各项费用的总和。 （1）经营成本（付现成本） （2）沉没成本
（3）机会成本
工 程 经 济 学
Engineering Economics
• 4பைடு நூலகம்折旧费
折旧费是固定资产在使用过程中，由于损耗形成的那
部分逐渐折减的价值，将这部分减损的价值逐步转移到产 品中去，并从产品的销售收入中回收的过程叫折旧。 (1) 平均年限法
1 预计净残值率 折旧年限 固定资产原值-残值 年折旧额＝ 折旧年限 年折旧率
工 程 经 济 学
Engineering Economics
例3.1：某机械设备的资产原值为12000元，折旧年限为5 年，残值为500元，求按平均年限法的年折旧额。 解： 年折旧额= 12000－500 =2300 5
工 程 经 济 学
Engineering Economics
(2) 工作量法 一种是按行驶里程计算折旧费，如汽车。 一种是按工作小时计算折旧费，如一些大型设备。 （3）双倍余额递减法： 按固定资产账面净值和固定折旧率计算的方法，是快 速折旧法的一种，其年折旧率是平均年限法的2倍，并在 计算折旧率时不考虑预计净残值率r。
工程项目经济评价的基本方法
工程项目经济评价的基本方法
工程项目经济评价是评估工程项目的财务可行性和经济合理性
的重要手段。
其基本方法包括:
1. 财务内部收益率 (FIRR) 法：该方法是通过计算项目净现值和财务内部收益率，评估项目的财务可行性。
财务内部收益率是指使净现值等于零的折现率。
该方法适用于项目盈利能力较强的项目。
2. 总投资收益率 (ROI) 法：该方法是通过计算项目总投资收益率，评估项目的财务可行性。
总投资收益率是指使净现值等于零的折现率。
该方法适用于项目盈利能力较弱但具有回收期较短的项目。
3. 项目资本金净利润率 (NARG) 法：该方法是通过计算项目资本金净利润率，评估项目的财务可行性。
项目资本金净利润率是指项目资本金净利润率。
该方法适用于项目盈利能力较弱但具有较高净利润率的项目。
4. 成本效益分析法：该方法是通过分析项目的成本与效益，评估项目的经济合理性。
该方法适用于项目效益明显大于成本的项目。
5. 比较选择法：该方法是通过比较不同项目的优缺点，评估项目的经济合理性。
该方法适用于多个项目可供选择的情况下使用。
以上是工程项目经济评价的基本方法，不同方法适用于不同类型的项目，投资者应根据实际情况选择合适的方法。
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第一节 静态评价方法
（三）差额投资回收期法（掌握）
差额投资回收期法是指在不计利息的条件下，用投资额大的方案比投资额 小的方案所节约的经营成本，来回收期差额投资所需的期限。
差额投资法用于几个都能满足相同需要，但要求在这些方案中选优时进行 比较。前提是各方案满足可比要求。
第一节 静态评价方法 （三）差额投资回收期法（掌握）
Eg:书上例题8
第二节 动态评价方法 一、现值法（掌握）
3、 净现值率法（NPVR）：是净现值与投资额现值的比值，它是测定单位投资 现值的尺度，用它可以对多个方案的进行比较相对的经济效益。
净现值率是净现值标准的一个辅助指标。净现值率说明该方案单位投资所获得 的超额净效益。用净现值率进行方案比较时，以净现值率较大的方案为优。
第二节 动态评价方法 二、未来值法（了解）
未来值法是把技术方案在整个分析期内不同时点上的所有净现金流量，按基 准收益率全部折算为未来值并求和，然后根据未来值大小来评价方案的优劣。
实际应用时，未来值法依不同的情况分为净未来值法和未来值成本法。
第二节 动态评价方法 二、未来值法（了解）
1．净未来值（NFV）法 当已知方案的所有现金流入和流出的情况下，可用净未来值法评价方案好坏。 只要NFV>0，证明方案在经济上是可行的，而具有非负的最高净未来值的方案则 为最优方案。
试算法的根据是，方案的净现值与收益 率有如图所示的关系。试算时，先以某个 值代入净现值公式，净现值为正时，增大i 值;如果净现值为负时，则缩小i值。通过反 复的试算求出使NPV1略大于零时的i1,再求 出来NPV2略小于零时i2,在i1与i2之间用直 线插值法求得内部收益率i0
第二节 动态评价方法 三、内部收益率法（掌握）
2500 7300
解 根据题意可算出：
因为PtPc=7年，所以方案在经济上合理，可以采纳。
第一节 静态评价方法 （二）投资收益率法（掌握）
投资收益率又称投资效果系数，是工程项目投产后每年取得净收益与总投 资额之比。即
投资收益率的评价准则是基准投资收益率Rc ，Ra''≥Rc则方案可取。否则， 不可取。
Eg:书上例题11
第二节 动态评价方法
二、未来值法（了解）
2．未来值成本（FC）法
当可供选择的方案其实现的功能相同，且只知其现金流出，而不知其现金流入 时，可用未来值成本法作方案比较。此时，具有最低未来值成本的方案为最优方 案。
第二节 动态评价方法 三、内部收益率法（掌握）
1、内部收益率又称内部报酬率，是指方案的净现值等于零时的收益率。即
第二节 动态评价方法 一、现值法（掌握）
在多个方案中确定优先顺序时，如果资金没有限额，则只按净现值指标大小排 列，若资金有限额则采用净现值率和净现值法结合，经过反复试算来得到最佳方 案。
在现值法中，标准收益率的选定有两个原则： 以贷款筹措资金时，投资的基准收益率应高于贷款利率（一般高5%） 自筹资金投资时，不需利息，基准收益率应大于等于贷款的利率。
试用投资回收期法判断其在经济上是否合理？设基准投资回收期Pc=7年。
时期
年份
投资 年净收益 累计净收益
建设期
1
2
2000 1500
-
ห้องสมุดไป่ตู้
-
2000 3500
3
500 3000
4
800 2200
5
1000 -
1200
生产期
6
7
1500 1500 300 1800
8
1500 3300
9
1500 4800
10
为方案可取；反之，则认为不可取。 内部收益率法的优点是不需事先确定基准收益率，使用方便；另外用百分率表
示，直观形象，比净现值法更能反映单位投资的效果，但计算比较复杂。
Eg:书上例题13
第二节 动态评价方法 三、内部收益率法（掌握）
2、差额投资内部收益率（ΔIRR）：又称增量投资收益率，是指两个方案的投 资增量的净现值等于零时的内部收益率。它可用下列公式计算：
净现值法根据具体情况有两种，一是项目分析期内年净现金流量相等
第二节 动态评价方法 一、现值法（掌握）
另一种是项目分析期内每年净现金流量不等：
式中 NPV—基准收益率为in时的项目净现值； Ft—项目第t年的净现金流量； t—现金流量发生的年份序号； in—基准收益率； n—项目使用寿命。
这个公式就是将每年的净现金流量根据整付现值公式折算到投资年的现值。 事实上，第一种情况也完全可以用第二个公式来计算。
取Z年最小的方案为优，故方案II最优。
第二节 动态评价方法
一、现值法（掌握）
现值法是指以某一个特定时间点为计算基准点来计算的价值。基准点一般定 在投资开始的投入年份。
1、 净现值（NPV）法就是将技术方案的整个分析期内不同时点上的净现金流 量按基准收益率折算到基准年的现值之和。
它是反映技术方案在整个分析期内获利能力的动态评价指标。
方案的经济指标如表所示，试用净现值法比较两方案的经济效益。
解 每年的净现金流量不等，故其计算公式为：
第二节 动态评价方法 Eg2 :有两个投资方案，使用寿命均为5年，设基准收益率为15%，两个
方案的经济指标如表所示，试用净现值法比较两方案的经济效益。
根据公式得： NPV甲=-3000+1300×（1+0.15）-1+1500×（1+0.15）-2+1900× （1+0.15）-3+2400×（1+0.15）-4+2200×（1+0.15）-5 =2918.4万元
差额投资回收期法的评价准则是基准投资回收期，当Pa≥Pc时，选投资 小的方案，因为差额投资回收比基准回收期还要慢，当然不能多投资。
最后，差额投资回收期法只能用来衡量方案之间的相对经济性，不能反 映方案自身的经济效益。
第一节 静态评价方法 Eg :已知两建厂方案，方案甲投资为1500万元，年经营成本400万元，
第二节 动态评价方法 一、现值法（掌握）
如果NPV>0，说明方案的投资能获得大于基准收益率的经济效果，则方案可 取；如果NPV=0，说明方案的投资刚好达到要求的基准收益率水平，则方案在经 济上也是合理的，一般可取；如果NPV<0，则方案在经济上是不合理的，一般不 可取。在多方案比较时，以净现值最大的方案为优。
式中 i0—内部收益率（IRR）； il—试插的低收益率； i2—试插的高收益率； NPV1—采用低收益率il时的方案净现值；
NPV2—采用高收益率i2时的方案净现值。
第二节 动态评价方法 三、内部收益率法（掌握）
为了减少误差，应使两个试插之值不超过2%-5%。 计算出某一方案的内部收益率i0后，要与基准收益率in比较。当i0≥in时，则认
第一节 静态评价方法
（四）计算费用法（掌握）
当多个方案进行比较时，用计算费用法可以将二元值变为一元值，即把投资 与经营成本两个经济因素统一起来，从而大大简化了多方案的比较。
此处有两种计算费用，在运用计算费用法时，可根据需要选择一种或两种来 进行计算，在多方案比较时十分方便，只需算出各方案的计算费用，最后取计算 费用值最小的就是最优的。注意，计算费用法应用的前提条件是，各互比方案之 间的收益相同。一般在题中指明各方案达到同一需求水平。
第一节 静态评价方法 Eg1:建某厂其一次性投资总额为4亿元，建成后达到设计能力时估计每
年均等地获得净收益0.8亿元，主管部门规定投资回收期为7年，试用投 资回收期法判断该项目是否可取？
解 根据题意可算出：
因为PtPc=7年，所以该项目的投资方案在经济上是合理的。
第一节 静态评价方法
Eg2:拟建某机械厂，预计每年获得的净收益及投资回收情况如表所示，
式中 Ft2—投资额大的方案第t年的净现金流量； Ft1—投资额小的方案第t年的净现金流量； iˊ—增量投资收益率； t —现金流量发生的年份序号； n—计算期。
第二节 动态评价方法 三、内部收益率法（掌握）
2、差额投资内部收益率（ΔIRR）： 经过变换得出： 即： 有此可见，增量投资收益率iˊ就是两方案净现值等时的内部收益率。
NPV乙=-3500+1000×（1+0.15）-2+1600×（1+0.15）-3 +1350×（1+0.15）-4+1350×（1+0.15）-5 =-248.05万元
由于NPV甲> NPV乙，故甲方案的经济益好。
第二节 动态评价方法 一、现值法（掌握）
2、 现值成本法（PC）：仅适用于方案功能相同，并只有支出或收入不易计算 的情况，它是把方案所耗成本折算成现值，其计算方法与NPV法相同。
第一节 静态评价方法 Eg :建为保证某种产品的产量达到某一水平，有3个建厂方案：方案I是
改建现有工厂：其一次性投资K01=2545万元，年经营成本760万元；方 案II是建设新厂：一次性投资K02=3340万元，年经营成本；方案III是扩 建现有工厂：一次性投资K03=4360万元，年经营成本。设3个方案的寿 命周期相同，如所在部门的基准投资收益率Rc=10%，试用年计算费用法 选择最优方案。 解 用公式Z年=C′0 +RcKo计算：
简单的说，就是两方案的投资差额比上两方案的年经营差额，算出来的是 投资差额的回收期。
当两上比较方案年产量不同时，以单位产品的投资费用和经营费用来计算 差额投资回收期，也就是每个费用均除以相关的产量，再行计算。
第一节 静态评价方法
（三）差额投资回收期法（掌握）
特别是当有多个方案进行比较选优时，首先要将其排序，以投资总额从 小到大排列，再两两比较选优。
采用投资回收期进行方案评价时，应把技术方案的投资回收期与行业规定 的基准投资回收期进行比较，决定方案的取舍。取舍的条件是：