房地产企业营销设施的会计与税务处理差异分析
房地产开发企业的会计与税收差异
房地产开发企业的会计与税收差异SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产企业会计核算中会计与税法差异分析而房地产（链接：北京大学房地产研修班）开发企业的经营具有复杂性、多样性和流动开发性及生产周期长，投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。
财政部、国家税务总局近年来相继出台了房地产企业一系列相关政策，以达到对该行业的宏观调控。
房地产开发经营要进行会计核算，企业还必须遵循《企业会计制度》及相关会计准则。
由于会计与税收的目的不同，从而导致在有关收益、费用或损失的确认计量标准，在会计与税收上形成了差异，这些差异主要表现在：一、预售收入上的差异分析按照会计制度及相关准则规定房地产开发企业按照合同规定向购房者收取的预售房款应记入“预收帐款”科目，收到时，借：银行存款；贷：预收帐款。
销售实现时按实现的收入，借：预收帐款；贷：经营收入。
企业按房地产经营收入计算应缴纳的营业税及按营业税计算应缴纳的城建税和教育费附加，还有按规定缴纳的土地增值税，在结转销售收入的同时记入“经营税金及附加”帐户，借：经营税金及附加；贷：应交税金、其他应交款，在这里我们可以看出会计核算时对企业销售开发产品缴纳的营业税及附加和土地增值税只有在结转销售收入时才能计入当期损益，对于按照预售收入缴纳的税金只能记入“应交税金”借：应交税金；贷：银行存款。
另外，预收房款在开发产品完工前，会计上是不确认收入的，即不形成当期利润。
按照税法规定，企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用，营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
税法之所以规定开发企业在开发产品尚未完工，销售收入尚未实现时就要计算缴纳企业所得税，主要是考虑到房地产开发周期较长，会计上只有在开发产品完工的年度和月份，才能确认收入。
在开发产品未完工的年度和月份，就可能没有房地产经营收入，但由于有管理费、财务费用等期间费用支出，而开发企业收取的大量的预售房款仅挂在预收帐款中，不在当期损益中反映，从而导致企业在有些年度和月份发生虚亏，如果按会计利润计算企业所得税可能几年都没有税款入库。
房地产企业会计与税收差异探析
房地产企业会计与税收差异探析王国华摘要：本文通过对房地产行业会计制度与税收政策差异的分析，找出切入点，解决处理账务管理和纳税管理在实际工作所遇到的问题。
关键词：税收;会计制度;分析;差异一、扣费方式的差异房地产投资不断地在经历沉淀、发展、动荡、基本定型等阶段，房地产开发事业的复杂性、艰难性、多重困难性以及耗费周期长的性质也被大家熟知。
鉴于房地产开发的复杂性，国家出台了许多相关政策去控制房地产企业的发展与基础建设，其中，相关文件规定：房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。
在这项规定内，房地产投资的广义费用已被定型，其中牵连的缴税方式也与会计制度不同。
这项规定表明，房产的期间费用要与成本划分开，期间费用应当期扣除，而成本则应另当处理。
期间费用包括广告费、业务宣传费、业务招待费等，成本则包含有配套设施费等，这些费用的产生在企业会计制度上与税收政策的纳入范围是有差异的。
就拿商品房来说，配套设施的费用在房地产成本输出方面占据的位置较大的，通常都会优先考虑建商品房。
但往往商品房已售出，配套设施仍没有建成，这就产生了时间差异，这段时间差异，使原已建成并且可售出的商品房所应负担的配套设施费，无法进行实际成本的计算。
税法规定，成本费用的计算不可以仅靠预估就设定数据，必须符合实际。
到目前为止，相关税法规定，企业在进行预提费用所得税的清缴时，应在会计制度上进行税前调整，等到实际费用支出时，再进行扣减。
而广告费、招待费等，是房地产开发企业所需支出的费用之一，通常这笔费用都是房地产销售完成后才能进行准确计算的，这些期间费用，也必须根据实际情况实行预留控制，过后结算。
当期企业成本的总费用应该根据实际销售的面积和未售的借：库存商品―黄金首饰300000―珍珠项链242222.22应交税费―应交增值税(进项税额)92177.78贷：银行存款634400五、以旧换新业务依据实际收取的不含增值税的价款计税【例7】艺扬金店本月采用以旧换新方式销售黄金首饰一批，收回旧首饰300克，作价60000元，换出新首饰700克，收取差价128700元。
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析【摘要】本文旨在探讨房地产企业会计核算中会计与税法存在的差异，并提出解决办法。
在房地产企业会计核算基本原则中，常见问题如收入确认、成本核算等都会影响税法规定的要求。
通过对房地产企业会计与税法的差异进行分析，可以发现在收入、成本、税收等方面存在较大差距。
文章还探讨了如何有效解决会计与税法的差异，建议制定更加明确的会计政策和加强与税收部门的沟通合作。
文章总结了房地产企业会计与税法的差异影响，提出未来发展建议，并展望了相关研究的发展方向。
通过本文的研究，可以为房地产企业在会计与税法管理方面提供参考与帮助。
【关键词】房地产企业、会计核算、税法差异、分析、解决、影响、发展建议、研究展望1. 引言1.1 研究背景房地产行业作为国民经济的支柱产业，在我国经济发展中发挥着重要作用。
随着我国房地产市场的不断繁荣，房地产企业的数量和规模不断增加，会计核算和税法逐渐成为重要的研究课题。
房地产企业作为盈利性企业，其会计核算和税法涉及的内容庞杂复杂，涉及的领域广泛，因此会计与税法之间存在着一定的差异。
房地产企业的会计核算与税法的差异主要体现在会计核算基本原则、会计处理方法、纳税依据和税收政策等方面，这些差异不仅影响着企业的财务报表编制和纳税申报，也对企业的经营决策和财务风险管理产生重要影响。
深入研究房地产企业会计与税法的差异，并探讨如何有效解决这些差异，对于提高房地产企业财务管理水平，促进企业可持续发展具有重要意义。
1.2 研究意义房地产企业的会计核算与税法存在差异是一个普遍存在的问题，这种差异可能会影响企业的财务报表和税务申报，进而影响企业的经营和发展。
深入研究房地产企业会计与税法的差异，分析其影响和解决方法具有重要的意义。
研究房地产企业会计与税法的差异可以帮助企业更好地理解会计和税法规定，提高财务人员的会计核算水平，减少因为规定不清而产生的财务纠纷和风险。
通过分析差异，可以为房地产企业提供合规的财务策略和税务规划，优化企业的财务结构，减少税负，提高企业运营效率和竞争力。
房地产企业会计处理与税法差异研究
房地产企业会计处理与税法差异研究房地产企业是当今社会中一个重要的经济产业，对于国民经济的发展起到了非常重要的作用。
然而，房地产企业的会计处理与税法之间存在着许多的差异，这些差异直接影响着房地产企业的经济效益和利润水平。
因此，深入研究房地产企业会计处理与税法之间的差异，对于提升企业的综合实力和提高盈利能力具有重要的意义。
首先，从会计处理的角度来看，房地产企业的会计处理要满足会计准则的要求。
根据《企业会计准则》的规定，房地产企业的资产应该按照其实际使用价值进行计量，房地产项目的开发成本应当包括土地出让金、土地开发费用、建筑安装工程费、购买房地产的价格等项目，同时房地产项目应当进行折旧和摊销。
而在税法方面，国家提供了一定的税收优惠政策，如出售房地产后的空置期可以享受税收优惠，但这些税收优惠政策需要符合土地出让合同的要求，否则可能会遭受相关税务机关的处罚。
此外，在房地产企业的会计处理中，还需要考虑税前扣除的问题，一些支出项目可以在纳税前进行扣除，例如土地转让税、增值税等。
因此，房地产企业在进行会计处理时，需要保证其准确性和规范性，防止出现会计违规行为。
其次，从税法的角度来看，房地产企业需要遵循税法的相关规定，例如税前扣除、税收优惠等。
在税收优惠方面，房地产企业可以采用各种方式来降低税收负担，例如采用租赁方式进行经营，出售房地产后的空置期可以享受税收优惠等。
另外，在房地产企业进行房地产项目开发过程中，需要特别注意将税收成本纳入开发成本中。
在房地产项目的买卖中，需要根据国家的相关规定缴纳税金，如果不遵守相关规定将会面临巨额的罚款和损失。
因此，在税法方面，房地产企业需要严格遵守税收政策和相关的税收规定，同时注意合理降低税收负担的方式和方法。
最后，房地产企业的会计处理和税法之间的差异需要及时解决，以避免出现财务和税务方面的问题。
房地产企业在进行经营活动时，需要及时了解并掌握国家的相关政策和规定，及时调整和改进企业的经营策略，以确保企业的正常经营和健康发展。
关于房地产企业会计核算与税务处理
ACCOUNTING LEARNING131关于房地产企业会计核算与税务处理的差异探析林馨怡 中国武夷实业股份有限公司摘要：房地产财务涉及销售、成本和融资等多方面，对应的会计核算与税务处理之间的差异性需要深入研究。
本文针对房地产企业会计核算和税务处理的差异进行了分析，并提出了二者协调发展的策略。
关键词：房地产；会计核算；税务处理；差异性；协调引言当前，严峻的宏观经济形势和有关税收法律规定不断颁布，给地产行业发展带来巨大冲击。
做好会计核算和税务处理，是促进房地产业务发展的基础。
房地产开发项目需要历经一个长周期的过程，每个环节都会涉及税务处理问题，且两者之间存在差异性，所以对财务人员专业水平和职业素养要求很高。
企业应高度重视会计核算与税务处理的差异性，并确保二者的协调发展，才有利于企业的可持续发展。
一、房地产企业会计核算与税务处理的理论基础房地产开发可分为项目拿地、施工、房地产销售和最后的清算分配利润四个阶段。
各阶段对应的房地产企业的会计核算包括筹措资金、核算项目成本、核算项目三项费用以及最终对整体项目的工程结算并进行利润分配等。
会计核算是财务报表数据的基础，财务报表能够反映房地产企业在经营期间的所有信息，使管理者可以对企业经营状况进行准确评价和作出经营决策。
房地产税务处理包含拍地阶段的契税等缴纳，销售阶段的增值税及附加、印花税、预缴土地增值税和年度所得税汇算清缴等，清算阶段包含最重要、难度最大的土地增值税清算。
税务处理要在税收法准则的规定下，规范计税、纳税、缴税和清算各个环节，并在满足税收法律规定下，进行一系列的税务筹划和税务分析，有效的税务处理能够为企业争取最大的利润[1]。
二、房地产企业会计核算与税务处理的差异（一）房地产企业增值税的会计核算与税务处理差异目前，中国房地产公司在销售商品房时大多采取的是预售房款等方式。
而按照《企业会计准则第14号—收入》，房地产公司为实现收入确认，必须先将不动产所存在的风险与报酬转移给买方，同时不再拥有继续管理权利，才能够确定收入。
房地产企业会计制度和税收差异
房地产企业会计制度和税收差异房地产企业的会计制度和税收制度都是对企业在财务报表和税收方面所遵从的规范和要求。
然而，这两者的差异是存在的，下面将从会计制度和税收制度两方面进行分析。
1. 会计制度（1）计价原则不同：会计制度的计价原则主要包括成本计价原则、市场价值计价原则、收益计价原则等。
在房地产企业中，采用的主要是成本计价原则。
这是因为房地产企业作为资本密集型企业，其固定资产投资比较大，且资产的使用寿命长。
因此，采用成本计价原则可以更准确地反映企业的资产价值。
（2）运用账务方式不同：在会计确认某笔费用时，房地产企业采用进项减税抵扣的方式。
而一般企业采用借记费用、贷记应付账款或现金账户的方法。
进项减税抵扣的方式是指企业在购买有关开支的商品或者服务之后，将其消费税之和作为本期的应纳税额进行抵扣。
（3）固定资产折旧方法不同：房地产企业在计算固定资产折旧时，采用的主要是直线折旧法。
而一般企业可以选择直线法、加速折旧法或减少余额法等多种折旧方法。
2. 税收制度（1）增值税制度：房地产企业支付的增值税税率比一般企业要低很多。
这是因为房地产企业取得商品房销售收入时，涉及的销售环节比较多，税负相对较高，为了避免降低企业竞争力，政府会对其进行税收减免。
（2）土地使用税：土地使用税对于房地产企业的税收贡献比较高。
房地产企业所拥有的土地内，往往有一定的开发价值，因此企业需要缴纳土地使用税。
而一般企业不需要支付土地使用税。
（3）企业所得税：房地产企业所得税征收的税率比一般企业要高，但是房地产企业可以享受所得税的递延优惠政策。
根据相关政策规定，房地产企业无需缴纳企业所得税，只需按照一定的比例冲减企业净资产即可。
综上所述，房地产企业在会计制度和税收制度两个方面都有其特殊性。
虽然与一般企业存在一定的差异，但是这些差异可以为房地产企业在财务和税收方面提供更优惠的政策支持。
房地产企业会计与税收差异分析
房地产企业会计与税收差异分析房地产企业会计与税收差异分析一、前言随着一系列相关政策规定的出台和实施，房地产业进入了一个前所未有的快速发展时期。
如今，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，也是国家税收的重要来源。
当然，从一定程度上来讲，房地产业在资金的流转中具有复杂性、多样性的特点，同时还具有生产周期长、投资大和充满不确定性等特点。
近几年有关单位和部门出台了一系列相关政策，以实现对房地产业的宏观调控和行业管理。
《企业会计制度》明确规定房地产开发企业进行会计核算的具体流程，由于会计和税收在很多面都存在差异，很多损失也是由这些差异造成的，这既包括企业损失和国家税收损失。
所以正确认识会计和税收之间的差异，对于促进房地产业的发展具有重要意义。
为了满足中国房地产业的发展需要，规范房地产市场运作，政府和有关单位相继出台了一些列政策措施来促进我国的房地产的健康发展。
二、房地产企业的特点首先，房地产业具有高投资的特点。
在前期开发，将投入大量资金来保证工程的进行，在施工结束后，还需要大量资金保证后期的销售等各个环节；其次，房地产是典型的资源密集型和人员密集型的产业。
在整个工程进行中，有大量人员参与建设施工；最后，房地产业的发展受到多方因素的限制，融资渠道较少，严重依赖银行贷款，严重制约了房地产企业的发展。
房地产企业的管理离不开单位会计控制的作用，房地产企业要适应现代会计制度和税收制度的现状，必须建立完善的会计系本文由毕业论文网收集整理统，培养专业的会计人才，提高企业的会计管理水平，使管理系统得到优化，促进房地产又好又快的发展。
三、与相关款项的差异分析（一）与预售款项的差异。
在工程完成过程中的预付款，会计制度规定不能计入收入，并且不能转让。
按照税收法的相关规定，在计算企业的收入时，应当先扣除企业运营期间的相关费用，营业税以及企业应缴纳的所得税。
考虑到房地产施工周期长，并且只有在产品开发完成后才能确认收入，所以在工程未完成时，在同一时间，所有费用应当计入损益，也就是说在一定时期里净利润是负的。
房地产企业会计处理与税法差异研究
房地产企业会计处理与税法差异研究房地产企业在被税的同时，也需要进行其日常的会计处理，因此房地产企业会计处理与税法之间存在着某些差异，进而会造成某些会计报表与税务报表存在不一致的情况。
本文将深入研究房地产企业会计处理与税法之间的差异，并提出解决方案。
一、资产计量差异1.1 存货计量差异房地产企业在房地产开发过程中，会涉及到土地、房屋、建筑物、建筑材料等多个方面的存货，而这些存货的计量方法在会计处理与税法中存在差异。
在购买土地时，根据税法规定需要支付土地增值税和契税，而在会计处理中，土地的成本则是按照购买价格和附加成本进行计量，这就会导致土地存货在会计核算和税务核算中存在差异。
1.2 投资性房地产计量差异房地产企业既有自用房地产，也有投资性房地产。
在税法规定中，投资性房地产的收益需要按照“应税所得＝租金收入－租赁成本－利息支出－资产税”的规则计算，而在会计处理中，投资性房产的成本则是按照成本模式进行计量，会计核算与税务核算之间存在差异。
解决方案：可以采取的方式是应用生产成本方法进行计量，而非按照购买价格计量，从而在一定程度上弥补上述差异。
同时，建立数据同步机制，确保税务报表和会计报表信息的及时和准确性。
二、土地出让金和房屋出售价款的会计处理差异房地产企业在房地产开发过程中，常常会与政府进行土地出让，以及直接出售房屋的交易。
在税法规定中，土地出让金需要缴纳土地增值税和企业所得税，而房屋出售价款则需要缴纳个人所得税和房产税。
而在会计处理中，土地出让金和房屋出售价款则是按照财务成本进行计量。
这就会导致税务报表和会计报表存在一定程度的不一致。
对于土地出让金，应当将土地出让金的税费部分作为应收账款计提，直至该部分税费被核销。
对于房屋出售价款，则应当将该部分的税费在结转收入时进行计提，从而在会计处理和税务处理中保证一致性。
在房地产企业资产负债表的编制过程中，负债方面存在着应交土地款、应交暂定税款、应交增值税等项目。
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析房地产企业在经营过程中有着相当的复杂性，其开发过程具有流动性，市场风险因素不确定，且产品销售以现售、预售和分期付款为主，也就使得其会计核算中存在会计与税法之间的差异。
本文首先阐述房地产企业的主要特点，进而指出房地产企业会计与税法的主要差异，并提出该差异的应对策略，以其为房地产企业会计核算工作提供有效借鉴。
标签：房地产企业；会计核算；税法；差异房地产企业会计核算中会计与税法之间的差异主要体现在三个方面，即费用范围界定、产品销售收入和投资性项目处理。
究其原因，主要因我国《企业会计准则》和税法相关规定有一定差异，且房地产企业的经营销售与一般性企业存在着相当的差异性。
为有效应对会计与税法的差异，实现房地产企业的健康经营，就应不断实现两者差异的协调处理。
一、房地产企业的主要特点与一般性企业相比，房地产企业有着自身的特点。
首先，房地产企业的经营业务范围较广，既能进行房地产产品的生产制造，又能完成房地产产品的销售，链条式经营使得其收益相对更高。
其次，在高收益的基础上，由于房地产开发属于系统性工程，投资量大且周期较长，一旦销售环节跟不上，或者受到政策、市场因素的影响，其面临的经营风险巨大。
此外，房地产企业将趋于集中化，大型企业将占据绝大部分市场份额。
基于其特殊性，也就使得其会计核算中会计与税法有着相当的差异性。
二、房地产企业会计与税法的主要差异（一）费用范围界定上的差异房地产企业会计与税法的差异首先体现在费用范围的界定上。
从会计的费用范围界定来看，企业在生产产品和提供劳务过程中产生的费用应在确认产品销售收入发生时便计入到企业当期损益当中，或者相关事项使得企业承担债务负债，其也应计入到费用当中。
税法对费用的范围界定则为企业生产经营过程发生的一切成本支出费用，且已经计入的费用不在费用统计范畴之中。
这就充分体现了两者之间的差异，且该差异并不能通过财务报表进行直观查明。
（二）产品销售收入上的差异税法的相关规定和企业会计的准则在产品销售盈利的确认原则上存在一定的差异，尤其是在房地产企业开发商所生产的房屋方面，与其他产品相比，它的销售盈利确认的时限和方法有明显的不同，从《企业会计准则》来看，房地产企业建造和开发的房地产产品销售中的预售货款并不符合收入确认原则，只能计入预收账款当中，其销售收入确认工作需到开发产品完工时执行。
房地产企业会计处理与税法差异研究
房地产企业会计处理与税法差异研究房地产企业在进行会计处理时，需要考虑到与税法的差异。
本文将对房地产企业会计处理与税法差异进行探讨。
房地产企业的会计处理主要分为两个方面，一个是开发性房地产项目的会计处理，另一个是销售性房地产项目的会计处理。
1. 开发性房地产项目的会计处理开发性房地产项目属于长期资产，因此在会计处理上需要采用成本法进行计量。
按照成本法，开发性房地产项目的原始成本包括土地成本、建筑工程成本、融资成本等。
在开发过程中还会产生一些其他费用，如地质勘探费、设计费、风险准备金等。
这些费用应当通过建筑工程成本的方式计入项目成本。
开发过程中，房地产企业需要进行工程进度的调整和折旧、摊销的计算。
具体流程如下：（1）工程进度调整根据工程进度和完工百分比，将原始成本逐步分摊到单元工程或整个房地产项目上。
同时，将预计损益与实际损益进行比较，计算工程进度调整金额。
（2）折旧与摊销在建筑工程结束后，房地产企业需要对房地产项目进行折旧和摊销。
折旧计算原则上采用直线法，摊销则会根据预期使用年限进行计算。
销售性房地产项目属于存货，一般采用实际成本法进行计量。
在销售过程中，会产生一些营业成本，如销售费用、广告宣传费、提成等。
这些费用应当通过销售成本的方式计入。
销售性房地产项目一般不需要进行折旧计算，因为这些资产是为了销售而建设的，不属于持有和使用资产类别。
进行销售时将销售成本的金额加入成本费用中。
以“销售数量”为分母，“销售成本”为分子计算单位成本。
每售出一个单位，按照计算出的单位成本将销售成本摊销到该单位销售成本中。
税法与会计处理有所不同，这主要表现在计税基础、税率以及税种等方面。
1. 计税基础不同税法与会计处理相比，其计税基础有所不同。
在房地产企业中，除开发性房地产项目可以使用成本法计税外，其他资产均采用农产品计税法等进行计税。
农产品计税法是指以发票金额为基础进行税收计算，而与企业的会计处理无关。
在采用农产品计税法的情况下，房地产企业需要逐单进行发票核算，确定销售收入和税额。
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房地产企业营销设施的会计与税务处理差异分析
房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。
房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。
结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发…2009‟31号）相关规定，对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。
一、项目营销设施的应用模式房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：
1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。
2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。
3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。
4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。
当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的四种。
由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这四种分类方式进行展开。
二、不同情形下的会计处理与税务处理分析
1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。
根据国税发…2009‟31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。
将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。
例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。
（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。
（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。
（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。
（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。
（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。
（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。
“开发间接费用”应当按照国税发…2009‟31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。
另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发…2009‟31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。
作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费
用在“在建工程”科目核算。
完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发…2009‟31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。
3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。
房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。
这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发…2009‟31号文件第十七条的规定处理。
企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。
售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根
据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发…2009‟31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。
（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发…2009‟31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。
销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。
（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。
会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。
出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。
4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。
房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。
这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。
在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。
三、售楼部、样板房内的资产的税务处理
对于售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按2%征收率征收增值税。