XXX项目投资控制方案

XXX项目投资控制方案

◆目标：按招标文件要求。

◆控制要点：动态和及时地把握工程投资信息；

预控策略的具体实现；

良好的投资控制制度；

强有力的执行贯彻格局。

1、项目投资控制方法

1.1全过程投资控制总体方案

01）项目投资控制策略纲要

设计优化策略

在满足本建设工程要求前提下，提出设计优化方案。

在工程方案设计、初步设计、施工图设计过程中与设计单位讨论完善设计，以达到在不降低业主要求的建设标准的前提下降

低工程造价或使工程造价控制在目标范围内。

目标分解策略

量化不同阶段之投资控制具体目标。对“投资估算”、“设计概算”、“施工图预算”的准确率进行控制。

风险控制策略

分析项目建设过程中的各种风险因子，对应当提前防范的风险因子予以计划和措施的落实，对项目建设的过程信息进行处理，

识别系统性风险源及其可能的危害性，策划相应的解决方案。

02）项目全过程投资控制原则

全过程控制

项目投资控制贯穿于项目建设全过程，其影响因素也是多方面。 本项目将从设计、计划统筹、招标采购、施工阶段等环节的实施管理。

重点做好对设计方面及造价咨询单位的管理工作。

设计阶段为投资控制重点

方案设计、初步设计往往影响项目投资的70%-90%，因此，项目投资控制贯穿于本项目建设全过程，而控制的关键就在设计

阶段。

主动控制

本项目工程投资控制立足于事先主动措施原则，尽可能以预控为主，减少或避免投资目标值与实际值的偏离。

投资控制、质量控制、进度控制的关系处理

本项目工程投资控制是与质量控制、进度控制同时进行的，在实施投资控制的同时满足质量和进度目标。

在质量和进度目标满足业主的要求的前提下，使投资在我们的投资目标范围内。

在进行投资控制过程中，要协调好投资与质量和进度的关系。

如采用限额设计进行投资控制时，一方面要力争使实际的项目

设计投资限定在投资额度内，同时又要保证本项目的功能、使

用要求和质量标准。

1.2项目投资控制工作阶段

建设项目从决策、规划、设计到最终工程造价的确定要经过“投资估算（已完成）、设计概算、施工图预算、工程招标合同价、工程

决算”5个阶段。设计概算造价是我们工程投资控制的目标造价。

在编制和审核设计概算的时侯，要多考虑设计概算准确性及预见

性，尽可能把可能发生的对工程造价控制不到的因素，反映到设

计概算中去。目前设计院的设计概算流于形式的情况较普遍。

以良好的服务态度和服务意识，专业精神，专业技能，工程造价管理、控制及工作经验为基础，通过努力工作，达到工程投资控

制的目标造价。因此，我们将参与到设计过程中进行造价管理工

作，而不是在设计完成后才进行。这样可以减少设计的修改，不

延误工程的建设时间，还能更好的与设计单位合作，服务内容分

为前期与设计、招标、施工和竣工四个阶段，具体内容如下：01）项目前期与设计阶段：

投资估算审查及方案设计优化-经济方面。咨询成果：《投资估算审查报告》、《方案设计经济分析及优化建议报告》。目的及效果

为了提高投资估算的准确性，为下一步的投资控制打好坚实的

基础，在计划投资额内完成本项目建设。提高工程的投资效果：

在满足项目功能要求的前提下，达到经济合理的目的，并符合

“适用、经济、美观”的要求。

方案设计总体经济评价。分析本项目的平面布置、层高、结构方案及装修方案等方面的优点及不足。计算建筑面积、使用面

积、辅助面积、有效面积、平面系数等评价投标。

审查投资估算，编制《投资估算审查书》。

估算方案的造价是否超出业主的投资计划。如估算会超出投资计划，则提出相应的解决方案。

运用价值工程的方法优化设计方案。通过对项目功能与造价进行系统的分析，达到如下效果：

●在提高功能水平的同时，降低成本。

●在保持成本不变的情况下，提高功能水平。

●在保持功能水平不变的情况下，降低成本。

●成本稍有增加，但功能水平大幅提高。

●功能水平稍有下降，但成本大幅下降。

从经济方面提出的方案设计的修改建议。

初步设计阶段。咨询成果：《限额设计分解方案审查报告》、《概算审查报告》。目的及效果为使初步设计的工程造价控制在计划投资额内。提高概算的完整性和准确性。使概算误差比国家规

定的范围更小。为编制建设项目投资计划、确定和控制建设项

目投资，提供可靠的依据。

限额设计管理。限额是投资控制系统中的一个重要环节。

审查设计单位的投资分解方案。要求设计单位将投资分解到各专业作为初步设计的造价控制目标，并检查投资分解方案的合理性。

在初步设计进行时，跟踪初步设计的造价情况，对出现突破分

解投资的问题，提出解决办法。避免等到初步设计已完成，编

制工程概算后，才发觉投资超限额，再被迫压低造价，减项目、减设备，这样不但影响设计进度，而且造成设计上的不合理，

给施工图设计超投资埋下隐患。

概算审查

●审查设计概算，有利于合理分配投资资金、加强投资计划管

理，有助于合理确定和有效控制工程造价。

●设计概算编制偏高或偏低，不仅影响工程造价的控制，也会

影响投资计划的真实性影响投资资金的合理分配。还会影响

到工程招投标、合同签订以及工程造价的控制。

概算是否严格执行国家的建设方针、各项经济政策。全面审查概算的完整性、准确性。避免重算、漏算，消除实际投资突破

计划的隐患。抽查项目的费用总额不少于概算总价的75%。

审查概算是否反映本工程所在地的实际，是否反映的本工程所在地价格水平。是否正确使用定额、指标、费率（深圳市有关

部门发布的人工、材料、机械等价格信息），以及是否考虑了建

设期内价变化因素。使概算尽可能的反映设计内容、施工条件、实际价格及价格的变化趋势。

在满足本工程项目功能要求的前提下，在初步设计开始前，从经济方面对初步设计提出建议。

●如通过概算审查，认为项目投资有较大可能会超出投资计划，

按满足功能、经济合理的原则，对初步设计提出修改建议或

调整概算，并对投资计划作出修改。

施工图预算审查。咨询成果：《施工图预算审核报告》，包括审核后的施工图预算。目的及效果为提高预算的完整性、合理性、

准确性，在利于控制工程造价，克服和防止预算超概算，合理

确定招标最高限价。通有关指标的比较，找出设计中的薄弱环

节，改进施工图设计。

重点是审查工程量计算、预算单价套用、设备材料预算价格取定是否正确，各项费用标准是否符合现行规定等。

全面审查项目的完整性。采用重点抽查的方法进行审查，抽查项目的费用总额不少于预算费用总额的85%。

02）项目招标阶段造价咨询管理工作

将建立的与工程造价管理有关管理办法置入招标文件，作为本工程项目的招标条件之一，也今后合同管理的内容之一。

建立管理办法目的及效果：工程变更是投资控制中非常不利的因素。建立有关造价控制的各项管理办法，可以使工程变更得

到有力的控制，可以即时掌握工程变更影响投资的情况，以便

即时采取措施对投资进行控制或调整。影响工程造价变化较大

的工程变更多数是由业主提出的。工程变更得到有力的控制。 合业主的行政管理程序，起草、协定各项“管理办法”

招标文件审查。参加招标文件的评审会等。

招标文件条款及合同条款，是否符合本工程要求及投资控制的要求；是否存在漏洞；并进行完善。

起草工程合同并与业主商定合同，协助业主进行合同谈判、合同的签署。

审查招标文件的工程量清单。

目的及效果为提高工程量清单的准确性。在利于控制工程造价，防止投标价格不能真实反映工程造价的情况。重点应放在工程量的计算，工程项目的特征描述是否准确。采用重点抽查法审查。审查工程量大或造价较高、工程结构复杂的工程项目。熟悉施工图纸、招标文件及其它相关资料。全面了解招标文件规定的招标范围。

03）项目施工阶段：

审核施工单位月进度工程款，提出审核意见，经业主审批后拨付工程进度款。

审核施工单位设计变更工程价款的报价，提出审核意见，经业主审批后确定设计变更工程价款；参加有关现场会议；每周或

每月集中审核，或业主要求的时间完成。做到工程变更造价每

月结清，建立工程变更造价台帐，即时掌握工程造价变动情况。 审核施工单位施工现场签证的报价，提出审核意见，经业主审批后确定现场签证工程价款。每周或每月集中审核或业主要求

的时间完。参加有关现场会议，第X周或第X月集中审核或按

业主要求的时间完成。做到现场签证造价每月结清，建立工程

变更造价台帐，即时掌握工程造价变动情况。

审核施工单位材料、设备报价，提出审核意见，经业主审批后确定材料、设备价格。参加有关现场会议，第周或第月集中

审核或按业主要求的时间完成。

为合同变更的管理工作、索赔与反索赔提出具体的方案。04）项目竣工阶段：

降低项目投资的措施

●收集、整理、审核工程结算资料。

●审核施工单位的工程结算书，提出结算审核意见，供业主参考或

审批。

设计优化降低投资的措施

●通过价值工程进行设计参数的优化

●地基处理方式选择

●限额设计事项

●设计变更的预控。如果在设计阶段发生变更，只需出修改图，而

其它费用尚未发生；如果在施工过程中变更，势必造成更大的损

失。为此，尽可能把变更控制在设计

●功能合理设置的管理措施

有效的合同管理保证工程投资的措施，对合同的投资控制管理重点放在以下几个方面

●合同的法律性是否完备；

●合同是否完整；

●风险的分摊是否合理；

●特别重视合同条件专用条款的制定。因为它结合具体工程的实际

情况，对通用部分进行删除、增加和修改，是执行合同的关键；

●工程说明书应尽可能做到详细、明确、技术上要求切实可行；加

强合同管理，保证工程投资的有效控制

●风险重分倾向的预控——工程项目从开工至竣工是一个较长的过

程，国家的宏观政策以及地方性法规的变化都会影响建筑市场买卖双方的供求关系，从而引起投资要素、利润及风险费的调整，最终影响到工程的造价，对风险重分倾向的诸多因素进行分析和预控，明确相应的合同条款。

投资管理综合措施

●建立工程造价信息管理系统——建立《工程合同台帐》、《设计变

更工程造价台帐》、《设计签证台帐》、《单位工程造价台帐》、《工程进度款支付台帐》。即时掌握工程造价的变化情况。信息工作管理方式落后，资料精度不够，不能及时、全面地为决策提供可靠的依据必会对工程项目的全面管理造成危害。为了实行对项目投资的动态管理，本联合体将建立一套工程投资信息管理体系，对工程投资信息进行搜集、传输、加工、保存、维护为使用提供支持。

●分析工程造价信息——对投资控制过程中产生工程造价与目标造

偏差进行分析，及时了解和调整投资偏差的幅度。如何偏差超过了本工程投标控制的要求，将制定相应措施对纠正偏差。

●对纠正偏差措施的执行情况进行跟踪查。保证纠正偏差措施的执

行。

优化施工管理降低工程投资的策略

●临时设施工和永久设施结合的降低成本方法——“三通一平”及围蔽工程是施工前的必备条件，但又是临时工程，如果能够与永久工程结合起来，合理地运用，则能够节约临时工程费用开支。●项目施工场地土方工程平衡——确定土方开挖工程量与需填方工程量平衡点，使挖、填方量得到平衡，这样既节省了土方开挖时外送的费用，又节省了土方填土回填时的费用，这就需要合理计划安排整个工程施工现场的开工顺序及场地的统筹安排和利用，才能达到土方平衡的目标。

●统筹计划施工程序。——由于深圳地区土质普遍较差，修临时施工便道往往需要对路基进行处理，以满足施工载重汽车的荷载要求。如果把项目场所内设计的永久道路和临量道路结合起来，先把永久道路的软土处理工作完成并把路基铺设好，基本能够满足施工行车，在后期路面施工时，只需要对路基稍作处理便可以施工，从而可节约施工便道费用。

●统筹计划通水通电——施工临时通水通电与图纸设计通水通电结合起来，统筹计划，以求节约投资和时间的效果。

●工程量计量控制——对工程计量实行隐蔽工序报验，事先把变更工程量算清楚，不能留有余地。对施工单位自身造成的因素而增加的工程量，进行认定。

●有效的工程款支付审核管理

●通过对工程素赔条件的预控管理

2、项目投资控制措施

2.1项目全过程投资控制管理质量保证措施

制度保障

我司将会按国家及地方法律、法规，工程造价协会行业规定完成项目管理投资管理工作。

其中与工程造价有关的管理办法有《合同管理办法》、《招标投标管理办法》、《工程变更（签证）管理办法》、《工程款支付管

理办法》等。

资源保障

充分发挥我司资源优势（专业人员多，各专业配备齐全、经验丰富），我司不仅投入至项目的管理人员服务，而且全部之资源

也会想项目和业主之所需要，对项目服务进行多环节的把关和

支持。以国内一流目标报务于项目。

组织保障

我司良好之组织管理及多方位协调能力，是本项目投资控制的重要保证。

2.2项目投资控制人员投入计划和保证措施

机构设置和人员安排

项目管理公司设有合同招标成控部。

该部门是投资管理、成本控制的主责部门，全面管理、控制本项目的投资成本。

该部门设有除项目管理负责人外，同时配备的咨询管理人员、

造价管理人员、项目管理人员（建造师）、设计管理人员，会计

管理人员、档案管理人员、资料员。

我司同时委派具相关专业资历且经验丰富之人士投入该部门，在合同招标管理中配合投资、成本管理工作。

造价咨询公司将成立本项目工程造价咨询项目部，由造价咨询专门负责本项目管理、协调工作。安排建筑、结构、机电、给

排水、装修、弱电等专业造价工程师负责具体的工程造价咨询

工作

根据工程造价咨询工作需要，抽调建筑、结构、地质、机电、给排水、空调、弱电专家参与本工程造价咨询工作。

3、项目结算与财政评审

3.1项目竣工结算

3.1.1工程价款的竣工结算

工程价款的结算办法及时间要求，在施工合同中要求详细明确，并严格按合同要求办理。

审查竣工结算，是控制工程造价的最后一个关口，应给以足够的重视。我司将组织一批经验丰富的预决算土建、机电造价工程师会同一起进行审查，并同时要抓好如下几项准备工作：

工程竣工验收报告和竣工验收证明；

建筑安装工程承包合同及补充协议；

施工图、设计变更通知单及施工变更记录；

建筑安装工程预算定额，建筑安装工程管理费定额、其他取费

标准及调整合同价款的规定；

其他有关施工技术资料；

有关造价方面的原始资料如经济签证、设计变更、隐蔽验收、报价审批单、方案、纪要等。

3.1.2竣工结算的管理程序

要求施工单位预算主管部门坚持科学的管理程序，从专业归口的角度，编制工程竣工结算报告及收集完整的结算资料。

对原报价的主要项目内容以及计算结果进行检查和核对，发现差错应进行调整纠正。

按照单位工程、单项工程、建设项目分别编制出工程结算报告。 《工程竣工验收报告》完成后，施工单位应规定和约定时间内向项目管理和施工监理单位递交工程竣工结算报告及完整的结算资

料。包括：

施工合同；

中标投标书的报价单；

施工图及设计变更通知单，施工变更记录，技术经济签证；

工程预算定额，取费定额及调价规定；

有关施工技术资料；

工程竣工验收报告；

工程质量保修书；

其他有关资料。

在规定或约定时间内未递交结算报告及资料的，由此造成工程结

算不能及时办理，施工单位应自行承担结算价款不能及时收取的

责任，工程竣工结算报告及结算资料经施工单位确认送出后，项

目管理和施工监理单位应在规定的期限内，进行竣工结算审核。 对施工合同内容进行检查和核对，包括工程项目、工程量、单价收取和计算结果等；

若有修改意见，要及时协调达成共识。对结算价款有争议的，可提交造价管理部门仲裁，或按约定的解决方式处理；

对影响对工程造价的部分如工期奖罚、质量奖罚、各种索赔等，都要尽快落实，并办妥有关手续。

审查结算时核对合同工程的执行情况。包括：

开工前准备工作费用是否准确；

土石方工程与基础处理有无漏算或多算；

钢筋混凝土工程中的含钢量是否按规定进行了调整；

加工订货的项目、规格、数量、单价与实际安装的规格、数量、单价是否相符；

特殊工程中使用的特殊材料的单价有无变化；

工程施工变更记录与合同价格的调整是否相符；

实际工程中有无与施工图要求不符的项目，单项工程综合结算书与单位工程结算书是否相符；

费用计算是否准备、工程量调整后单价有无出入变化等。

对核对过程中发现的不符合合同规定情况，如多算、漏算或计算错误予以调整。

将经项目管理和监理单位审核的工程结算书送交业主审查。

工程竣工结算书经过确认后，办理工程价款的最终结算拨款手续；

办完工程竣工结算手续，项目管理和施工监理单位应按国家有关竣工验收规定，将竣工结算报告及结算资料纳入工程竣工资

料进行汇总，作为项目管理和施工监理单位的工程技术经济档

案资料存档，并应按规定及时间向业主和深圳市城建档案馆移

交档案资料备案。

3.2项目竣工决算

竣工决算是项目竣工验收报告的重要组成部分，它反映项目从筹建到竣工全过程的财务状况，是核定新增固定资产价值和办理交付使用的财产依据。我司将协助项目业主单位在竣工验收后立即组织人员进行编制，根据业主的要求，确保竣工决算的质量能够达到准确、全面、可靠的程度。

竣工决算是指建设项目竣工后，按照国家有关规定编制的综合反映该工程从筹建到竣工投产全过程中各项资金的实际运用情况，建设成果及全部建设费用的总结性经济文件。

竣工决算的内容由编制说明和决算报表两部分组成。编制说明主要包括：工程概况、设计概算和基建计划的执行情况，各项技术经济指标完成情况，各项投资资金使用情况，建设成本的投资效益分析，以及建设过程中的主要经验、存在问题和解决意见等。

竣工决算报表

3.3项目工程审计

为协助做好财政评审中心的项目评审工作，我司将成立项目评审小组，专职负责配合财政评审中心对本项目的评审，小组由

项目经理任组长，组员由项目的造价工程师、各专业工程师、

档案管理人员组成。

工程项目评审是由财政评审部门依据有关基本建设法规，采取专门程序和方法，对工程结算的真实性、合法性和有效性进行

评审，对工程结算金额审查确认，向财政部门提出资金拨付意

见，它是工程管理的重要组成部分，我司将本着对国家财政拨

款高度负责的态度，配合财政评审中心做好评审工作。其审查

的内容包括：

施工合同；

审查招标文件、中标单位的投标文件、中标通知书；

已完竣工工程现状；

施工图和竣工图；

工程变更通知；

审查甩项工程；

项目“质”、“量”、“价”；

审查价差；

审查结算手续；

核实预收付款及其抵扣；

审查有关造价方面的原始资料如经济签证、设计变更、隐蔽

验收、报价审批单、施工技术方案、会议纪要等。

我司将按照规定的时间，按专业工程分项类别向财政评审中心提交上述文件资料，项目评审小组随时应评审中心的要求，对

有关评审文件、评审项目向评审中心作出合理详细的解释和澄

清，并随时应要求补充评审资料，必要时召集项目设计、项目

管理和施工监理单位、施工单位与评审中心开会协商解决重要

或疑难的评审问题。

3.4财政评审中常见问题的解决

针对财政投资评审中存在的问题，为进一步完善和强化财政投资评审工作，加强财政能够基本建设投资管理职能，提高建设

资金的使用效益，根据我司接受历次财政评审的经验，建议做

好如下工作：

把投资控制重点放到建设前期阶段。项目管理和施工监理单位尽可能早地参与项目前期工作，保证建设项目能够按照计

划实施。使概算真正成为国家控制造价的最高限额，一经批

准任何单位不得擅自更改。

搞好限额设计、优化设计，选择最佳方案

所谓限额设计，就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设

计。

设计单位的管理费和设计费奖惩均与限额设计的成果挂钩，通过推行限额设计达到增强项目管理和施工监理单位和设

计单位的责任感和经济意识，达到节约建设资金的目的。 限额设计必须与优化设计结合起来，使技术和经济紧密结合，力求在技术先进的条件下，以最少的投入创造最大的效

益，选择出最优设计方案。

加大财政基本建设投资管理力度，加强财政部门监督和财务管理，严格规定建设工程预决算报审时限。

建设项目的预算调整，必须经计划和财政部门批准；

加强对新开工项目和竣工项目的管理，加大竣工决算的审查力度。

全面执行建设工程招投标管理制度

积极引竞争机制，推广建设项目招投标方式，实行建设项目投资包干管理。对于实行招标投标的建设项目，其标底必须

由财政部门评审中心审查。严格审查各类工程合同，逐步推

行标底结算。

建立跟踪审查制度

建立财政、业主联合对一定限额费用的设计变更、施工变更共同签证认可制度，防止项目变相扩大投资。

项目管理和施工监理单位及时组织检查隐蔽工程施工情况，核对隐蔽工程记录，防止事后签证多要资金。

提前开展市场调查，掌握并核实材料价格变动情况，节约建设资金。

建立完善工程预结算审查体系