长庚养生文化村分析报告
医养康项目文本提纲
XXXXXX杏林医养康项目概念规划设计说明第一篇项目概况第二篇项目解读1、背景分析2、养老产业发展趋势3、项目SWOT分析第三篇总体概念性规划概况1、项目概况2、项目期望与定位3、设计策略4、总体规划布局5、规划分析6、分区分析第四篇项目规划设计引导1、建筑设计风格2、景观设计导向3、无障碍设计4、设计要点5、配套设施XXXXXX杏林医养康项目概念规划设计说明第一篇项目概况项目名称：XXXXXX杏林医养康项目项目选址：河北省XXX市XXX城南杏林大桥北，地处易保线和张石高速交界处，位于XXX杏林医院北侧。
项目占地：规划用地面积约100亩。
项目建设内容：本项目以杏林医院医疗配套资源依托，结合便捷交通资源和优美生态宜居的场地环境条件，建立一个以老年公寓养护区、中心疗养康复区、配套医疗服务区、社区配套生活区等主要功能为一体的老年人医养康中心服务社区。
第二篇项目解读1、背景分析1.1我国已进入到老龄化社会，老年人占总人口比例不断加大联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。
2010年底全国60岁以上人口超过1.7亿人，占人口总数的13.26%，其中65岁以上人口已经超过1.1亿，占总人口的8.87%。
主要特点表现为：老年人口基数大；老年人口增长速度快；高龄化趋势明显。
1.2人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。
如不立即着手解决老年人的养老问题，直接影响到国民经济的可持续发展。
会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。
主要特点表现为：历史欠帐较多；“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应；家庭养老负担加重；目前养老方式与实际需求不匹配。
1.3我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇(1)党的十七大报告提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容。
台湾长庚养老文化村的设计思考
台湾长庚养老文化村的设计思考项目简介：台湾长庚养生文化村自1991年起，历经7年的筹划与评估分析，于1998年进入正式筹备期，2001年开始建造，并于2004年申请登记为老人住宅，成为台湾第一个依老人福利法等相关规划、兴建并开始营运的老人住宅。
全区34.32公顷，建筑面积51万平米。
共计3849户，可住5530人。
目前养老地产属于市场刚需、政府引爆、地产乱象的阶段，在模式、开发、运营等诸多环节仍属拿来主义阶段，但需要注意项目的落地性和产品的创新型。
台湾长庚养老模式在中国是一个有前瞻性的创举。
它因此成为大陆开发商学习、模仿的典范。
其金融模式是大陆一般企业无力效仿的，它有其特殊的财团背景和时代政治背景。
本文仅对其操作过程中的建设、设计、运营等方面提出思考：国家健康保健系统的完善、土地性质变更/流转方式的调整、提高产品规划的适老性、完善老年人的安全服务。
解决单一养老产品与医疗资源占用的矛盾最初台湾长庚养老文化村被国人描述成：医疗服务与地产结合。
在国内养老地产摸索阶段，认为在项目中建设一座医院或者是在某一高水准医院中有绿色通道，则被认为解决了医疗资源问题。
其实在台湾对长庚养老文化村是存在一定的负面声音，认为它占用了医疗资源，独占长庚医院。
这里暴露出养老地产全龄产品在与医疗资源结合的时候，政府缺乏对宏观医疗资源的调配，导致医疗资源分布不均。
所以，并不能说每一个养老项目都应该建设一个医院。
是否建设医院应分析判断后确定：一、调研各级别医院辐射半径，如能将社区医院、地方常见病专科医疗资源层层详细分析，将对项目的定位有更精准的认识。
二、如建设医院，根据半径盲点，确定项目规模，避免医疗资源不足或浪费。
三、在满足城市医疗资源均衡条件下，根据本项目目标客群确定应提供的特色化医疗、保健资源，调整医院的科室配比，而不能照搬三级甲等医院的常规设置原则。
另外，医院的植入不是为了养老，应是应关注医生对老年人的服务。
例如整合生命健康技术进行研发、针对老年人对抗衰老的诉求进行高端服务等。
台湾长庚养生文化村
养生套餐
开发模式：社区+地产+医院的开发模式，形成以医疗为特色、多产业融合的系统化运作 de
【案例概况】
【功能与服务特色】
长庚养生文化村位于台湾桃园龟山乡，占地约34公顷，由台塑集团依 功能与服务分布遵循大集中小分散原则，户外休闲空间、医疗资
托长庚医院的医疗资源兴建，是集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一 源、活动中心集中分布，社区娱乐、服务配套根据就近原则随住
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体的养生文化村。
宅分散分布。
【空间布局】
核心形成南村和北村两个完善的功能区组团并由一条主干道南北贯穿，
医疗设施、休闲娱乐设施及其他社区服务设施集中分布。
无障碍化社区
护理之家
活动中心
中央厨房
景观步道
亲主要公共服务设施： 多功能活动室（容250人）和停车场； 长庚医护管理中心； 大型公共餐厅（800人）； 另外，还设有小型超市、洗衣烘干室、美容美发室、生活教 育室、住宅服务中心和公共交谊厅（每层楼转角处）。
台湾长庚养生文化村案例研究
长庚养生文化村位于台湾桃园龟山乡,占地约34公顷,位置优越,环境优美,绿化完善,由台塑集团董事长王永庆投资500亿元(新台币),依托长庚医院建成。
全村3600户,凡年满60岁配偶年满50岁都可申请入住,有病者还可住旁边的长庚护理之家。
全村均为无障碍的环境设计,村内附属有超市、书店、银行等服务性设施,村内居民除了自己做餐外还可到餐饮区的小吃店、餐厅就餐、或选择送餐服务；村内养生休闲生活多种多样,建有体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场等休闲场所,还设有宗教活动场所,以便开展运动养生、娱乐交谊、民俗活动和宗教活动等,是非常适宜老年人生活休闲的场所。
养生村还依托长庚医院的优势资源,建立了非常完善的健康服务体系,内容包括设立社区医院,提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测,建立个人健康资料库；规划居民个人健康计划,提供养生处方和配膳建议,定期举办健康讲座、养生咨询；设立全天候监控中心,每户有紧急呼叫设施,确保高效率的紧急救护。
这一系列措施都充分体现了该村包括“怡亲”、“健康”、“养生”、“文化”、“社区”、“体验”、“教育训练”等七大主题在内的设计理念。
在台湾桃园龟山乡高速公路旁，有一个由台塑集团出资建立的占地34公顷的环境优美，绿化景观象公园的长庚养生文化村。
长庚养生文化村倾注了该企业前董事长王永庆对老年人的敬重与对老年人生活的关怀，是台湾较大的“银发社区”。
全村均为无障碍的环境设计，24小时安全保卫，进出村庄需刷卡。
村内附属有超市、书店、银行等服务性设施，村内居民除了自己做餐外还可到小吃店、餐厅等餐饮区就餐、或选择送餐服务。
村内养生休闲生活多种多样，建有体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场等休闲场所，还设有宗教活动场所，开展运动养生，娱乐交谊，艺文技艺、民俗活动、宗教活动等。
据村负责人介绍，村内的健康服务内容包括设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测，建立个人健康资料库；规划居民个人健康计划，提供养生处方和配膳建议，定期举办健康讲座、养生咨询；设立全天候监控中心，每户有紧急呼叫设施，确保高效率的紧急救护。
台湾的「 长庚养生文化村 」vs那久那有村
台灣的「長庚養生文化村」vs.美國南加州的「那久那有村(Laguna Woods Village)」李彥禎【編者按：台灣中心十月份的生活座談會，由劉武鴻主持，請洪燦堂和李彥禎兩位先生談他們試住台灣長庚養生村和長住南加州Laguna Woods Village 的經驗。
這篇文章是李先生提供給大家的觀感，請大家參考，但請注意文中所提的數目可能因過時而有出入。
謝謝兩位講員分享他們的見聞，在此並順便向贊助這次座談會的黃獻麟陳麗津夫婦致謝，還要謝謝準備會後豐盛餐點的游素蓮、陳真美、莊恭榮三位女士。
】朋友知道我和太太將於三月底參加日本九州四國超值旅遊，並預先在台灣停留二個多禮拜，便好心介紹「長庚養生文化村」，說那裡環境優雅、食住方便又便宜，可以去試住。
我早聽過那個地方，並且非常好奇，想拿來跟我們的「那久那有村」作比較。
所以，我很高興馬上打電話去預約。
每天房租台幣1,530元(約合50美元）。
如連住六天，第七天免費。
如連續住台灣超過八天，則八折優待。
可幫訂計程車，從機場到長庚村台幣七百元(因須接機），回程則六百。
我們分兩段住，每段住四天，中間則回南部。
其中，除三天出村訪友購書外，我們全在村裡休息、參觀、與住民聊聊天，以暸解情況。
我住那久那有村(Laguna Woods)已五年，常在報章上寫文章介紹，所以對這裡很熟。
我雖在長庚僅住幾天，但這裡比起那久那有村實在小巫見大巫，很容易便可全「看透透」了。
現在，我就簡單扼要把兩者的異同陳述一下，以饗有興趣的讀者。
以下，以A代表長庚養生村，以B代表那久那有村。
面積:A. 34公頃，一半是建築物，另一半是園地景觀。
B：2,000英畝80% 住宅區20％商業區戶數（設計）：A：4,000戶。
B: 13,629 戶。
人數（現居）：A：700人（僅計A棟，其他目前多空噹噹無人居的「蚊子館」。
）B：15,000人以上資格：A：60歲以上B：55歲以上費用：A：長住：（14坪）一月一人：台幣18,000；兩人：23,000。
养生养老创意旅游综合体
养生养老型创意旅游综合体是以养生养老服务为核心，满足旅游者健康、长寿、智慧、快乐、美丽、道德的全面要求，配套居住、餐饮、娱乐、度假、休闲等多种功能的综合体。
养生养老已经成长为一个增长最快的新兴产业。
全球养生养老旅游每年以20%～30%的速度递增，所带来的消费是普通旅游消费的两倍以上，给目的地带来十分可观的收入。
据人口普查及人口研究中心预测数据显示，2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟十五国的人口总和。
到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿元，这意味着每3个人中就有1个老人。
(一)开发条件养生养老创意旅游综合体的发展与城市的发展密切相关，其选址必须基于城市发展的大视角下的多种发展条件。
1.经济条件养生养老综合体是随着人们经济条件的改善以及对健康的逐渐重视而产生的，所以在选址时应选择区域总体发展水平较高、区域价值潜力较大的位置。
2.生态条件为满足其养生养老的功能，对于自然环境要求较高，一般位于具备备阳光充足、空气新鲜、无噪音、气温稍寒、致病因素少等生态环境优越的地方，并且依托一定的自然资源比如森林、温泉、滨海、滨湖、田园等。
3.交通条件由于老年人家庭成员较多、身体状况复杂，其一般位于交通便利、距离地市级城市一小时车程范围之内的区域，便于家庭聚会、医疗抢救等。
4.政策条件养生养老创意综合体前期投资较大，回收周期较长，当地政府的支持政策能够有效降低投资风险，是影响养生养老综合体选址的重要条件。
(二)开发模式养生养老的核心是构建能够为老年人提供高标准连续性照料服务体系，此外还需建设针对于老年人无障碍设计的养老公寓、度假物业、餐饮配套、养生医疗配套、娱乐休闲配套以及公共设施配套。
即构建以养生养老服务体系为核心，居住、养生、康体、休闲、度假等相关配套的“1+N”开发模式。
“1“为连续性服务体系，即通过构建针对不同年龄段人群、不同类型老人(自理型、半护理性、全护理型)需求特征的健康保障服务体系、生活保障服务体系、休闲娱乐服务体系等，形成足够的吸引力，成为养生养老旅游综合体形成的基础。
养老地产经典案例台湾长庚养生文化村研究分析
客户定位
GOGO客户——年满60岁，及配偶年满50岁的北部地区银 发族，且普遍具有相当的经济能力，想要追求自我的实现以 及独立自主的老年生活的银发族
消费者市场区隔变项
项目
长庚养生文化村
人口统计变项 地理变项 心理变项 行为变项
年龄
．年满６０岁，配偶年满５０岁
家庭生命周期 所得
．空巢二期 ．鳏寡期
．具相当的经济能力
医疗保障 以长庚医院做后盾，提供社区门诊、检查、康复、护理、养生 咨询等服务，关注老年人的身体健康状况
利用集团的医疗资源优势，养生文化村附近建立长庚医院，以此做后盾，同时设立社区医院，提供居民特约 门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管 理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚 医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等。
项目规划
完善的小区机能
紧急救援服务 每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务。
宗教活动场所规划 尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。
网络化小区 每户均预留网络线路，并建构无线上网之网络环境，供住民、访客多元使用。
安全的警卫门禁系统 1. 二十四小时严密警卫，确保居住安全。 2. 进出刷卡记录，一卡在手村内畅行无阻。
软性配套——社区活动
关注老年人精神生活，使老年人拥有丰富的社区生活
村内的养生休闲生活运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、 棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗 活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、 回教聚会等）。 村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可 通过为大家服务而按劳取酬。 社区配有果园区，农园区及活动大草坪为老年人提供交流媒介。
我国现有养老模式及案例分析
我国现有养老模式及案例分析家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式.家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式.1家庭养老中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固.选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零.但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性.现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡.2机构养老机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾.正规的养老机构，其日常管理均要严格.以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办的养老机构约有100家.这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构.在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右.而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3.市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高.2.1案例2.1.1广州友好老年公寓广州友好老年公寓是由广州友好医院兴办的养老机构，是全国最大的、集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的大型老年人社会福利机构.公寓主要包括公寓和会所两部分，会所内设老年大学、寿星农庄、怀旧馆、寿星网吧、图书室、老人文化广场、大型歌舞厅、音乐茶座、自选商场等，并且每天都为老人安排丰富多彩的文化娱乐活动.友好老年公寓环境优良、人情味较浓，因此，除本市市民外，还吸引了众多的香港老人来此养老，是民办养老机构中非常成功的一例.1)北京银龄呵护中心位于西城区北草厂的银龄呵护中心是北京市第一家无障碍老年公寓，是一家五星级标准的养老机构.居住在这里的老人行动主要靠轮椅，银龄中心就把无障碍设施细化到了每一个角落，深入到老人们日常生活的每一个环节：这里所有的地面都是防滑的，所有的墙壁都有两种高度的扶手，所有的电梯都有盲文提示、语音提示.老人居住的每个房间都有数个呼救器，呼救器直通护理站，老人一按，工作人员就可以看到老人所处的方位，及时为老人提供各种服务.呵护中心还委托附近的复兴医院，对老年住养服务、日托服务、康复健身服务等进行全面管理，以及建立健康档案，保证老人享有医疗服务的快速通道.银龄呵护中心的服务模式，得到社会的广泛认可，已在更大的范围内推广开来.2.2盈亏现状分析有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理理念等因素均会影响到最终的盈亏状况.相对而言，定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优；主要服务于高龄，生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于较年轻健康者的生活基本项目更能营利；选择在交通便利，人气旺盛，公用设施完善，环境优美的地方比边远乡村，人员稀少，基础设施缺乏，嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优；床位较多，面积较大，投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优；创办期较长，市场经验较丰富，顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短，缺乏经验，服务资源流动性大的养老服务机构效益要好；边干边学，人性化，规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马，文本化，混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优.由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久，从大部分的民办养老服务机构的运营情况看，他们在短期内基本为保本微利经营.2.3盈亏原因分析具体而言，制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点:2.3.1产业化意识不强.以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主，对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结；2.3.2目标市场定位不准确.养老服务产业的服务群体较特殊，统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时，不能过于笼统，要深入研究不同地区，不同收入，不同职业，不同性别，不同家庭结构，不同生活经历，不同入住原因，不同服务需求等方面对于老年人的影响，在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上，根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场.一旦在某方面形成了专业化分工，可以继续扩大规模或扩大范围，尽量提高该目标市场的占有率；2.3.3规模效益不明显.据民政部的资料，养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元，由此可见，要扩大规模，首先要有足够的投入资金.在保证入住者的居住条件不恶化的情况下，如果适当的扩大规模并达到一定的入住率，则可以降低人均基础设施使用成本，并形成聚集效应，可以增进对外辐射功能，减少对外宣传开支等的人摊成本；在规模过小，分布零散的养老机构中，伙食标准与住宿条件已相当艰苦，在成本无法再降的情况下，若提高收费水平又将减少入住率，进而抬高人均成本，从而难以长期持续快速发展.所以要积极地发挥规模经济的作用，增加赢利的可能；2.3.4服务方式较单一，由于服务人员不专业，对于养老服务的需求项目估计不足，基本停留在对于生活可以自理者提供住宿，卫生，饮食等服务，对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务，对于重度不能自理者提供康复服务，但服务水平较低下，服务内容多为满足物质性需求，形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实，另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉，对于收入增加形成瓶颈效应，极大地制约了企业效益的提升潜力.2.3.5风险评估不全面.养老服务产业本身有投资额大，回收期长，市场潜力大，不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事业的正确认识，忽略风险评价，往往会导致破产的不良后果.2.4模式点评机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较高.但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择.有以下方面的原因：2.4.1造成资源的浪费.老人原来都有自己的住所和完善的生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重新占用土地资源和水电资源，造成浪费；2.4.2养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以容纳的；2.4.3最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院.老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感.许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感.老人进到养老院，对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已而为之.因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要.3社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务.所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院.开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子.3.1案例3.1.1上海：1997年开始，上海就设立了名为“88547”（拨拨我社区）的社区服务网，为老人提供全方位社区服务，支撑它的是各级社区服务中心和各种老年活动室、老年茶室、敬老院、老年医疗咨询室、家庭病床、老年互助组、老年食堂、老年浴室等等，几年来，取得了良好的社会效益，也为众多城市社区所仿效. 3.1.2广州：广州市的社区服务网络近年来也在不断完善，不少街道都建立了敬老院、医疗站、老年活动中心等等，有的街道还为孤寡老人安装了“生命钟”，老人有紧急需要时只要一按“生命钟”，邻居就会过来给予帮助.3.2模式点评社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式.它的优越之处有以下几点：3.2.1社会成本低.不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心；3.2.2大量的资源将得到充分利用.老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓；3.2.3所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择.养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务；3.2.4老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失落感和压抑感.但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面：3.2.5人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺.一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现；3.2.6所提供的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主；3.2.7资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累；3.2.8服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务.只有符合了一定标准的老年人（如困难老人、空巢老人等）才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的限制，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中.4新兴的养老模式4.1台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村.这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意.它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，今年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎.据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户，今年10月，第一期706户入住，一旦全部入住，这里将成为全球最大的银发社区之一.养生村内的健康服务内容包括：设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等.村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）.村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地.村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等；如有家属来探访，也有招待所可供住宿.村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬.养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者.至于管理费标准，一房一厅（面积约46平方米）的单人价为每月1.8万元新台币，一房两厅（面积约73平方米）的单人价为每月2.6万元新台币，双人价再略增，膳食费及水电费按实际消费结算.这种价格在台湾被视作平价.台塑集团初步规划，除林口之外，还将在嘉义、宜兰建设第二、第三个养生文化村，三地的初步投资总额超过400亿元新台币.4.1.1台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；4.1.2长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；4.1.3强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；4.1.4透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神.4.2北京太申祥和山庄太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务.山庄的“太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任保健专家，享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家；中国“四大名医”及国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院博士生导师、主任医师、教授等40多位“皇城国医”，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务.其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全.专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种.祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权.4.2.1模式点评：1)太申祥和是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2)第二，山庄将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式，汇集了多位“皇城国医”，为会员提供服务；第三，山庄的环境及文化氛围.区别于其他的老年服务机构，这里采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴，营造出一个天人合一、养生保健、修身养性的绝妙之地.4.3以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注.很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式，但事实到底怎么样呢？4.3.1案例：但早在2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注.然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约.有消息说，此养老公寓即将进行工商注销，这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折.目前，北京太阳城国际老年公寓也采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与“太阳城”的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人.目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣.4.3.2模式点评：“以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊.尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多.在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位；现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实.但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑.大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女.子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实.这些可能导致“以房养老”难以打开市场.但任何一种新生事物，总要经过人们一定时间的认识和接受过程，从当初南京推出住房倒按揭到今天的北京太阳城模式，人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的.4.4异地养老异地养老又可称之为移民养老、移居养老.是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老.异地养老又分为几种类型：4.4.1异地购房异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带.以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%.这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市.2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老.据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例.在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20%－30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老.因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都曾提出建立全国性养老基地的设想.另一种情况出现在上海、北京等特大城市.在上海，一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产.近两三年来，类似主攻上海市场的“养老型”楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地“遍地开花”，从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”.目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄.比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上.对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛.在北京，银龄（SilverAge）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）.作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆.首批300幢房屋将于2008年4月完工.由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率.该公司总投资估计达到2300万美元.4.4.2“候鸟式”养老一种异地置换旅游模式（候鸟式养老）也在国内非常流行：“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游……这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等.这种模式已悄然在一些大城市兴起.其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动.。
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高效率的紧急医疗救护功能； 7. 定期举办健康讲座、养生咨询等。
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安全服务
长庚养生文化村分析报告 文化活动
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NO.4
配套设施
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公共设施
长庚养生文化村的活动空间相当广阔，近一 半土地用于绿化、医院、多功能活动中心、公园 等公共设施建设，环境优美，绿化景观象公园。
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木栈观景平台
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长庚养生文化村分析报告 教育服务
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文化活动
1. 运动养生活动（太极拳、乒乓球、台球等）； 2. 娱乐交谊活动（棋类、卡拉OK、电影欣赏等）； 3. 民俗活动（春节、元宵、端午、中秋、重阳等节
庆活动）； 4. 宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）；
生活设施
村内附属有超市、
书店、银行等服务性设 施，村内居民除了自己 做餐外还可到小吃店、 餐厅等餐饮区就餐、或 选择送餐服务。同时还 设有招待所，提供家属 探访的住宿需求。
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休闲设施Βιβλιοθήκη 长庚养生文化村配有户外教学活
动区、儿童游戏区、运动场（包括篮 球、网球、槌球场）和体健活动区等。
学习借鉴
1. 运营模式：“社区+医院+地产”模式，将文化与养 老相结合，以及将房屋出售、出租、试住体验和场 地出租的综合运营模式；
2. 产品线：长住、试住、两日一晚体验营产品的设计 及定价体系；
3. 环境布局：无障碍适老化设计、各种配套设施建设； 4. 服务内容：医疗服务、教育服务及文化活动相整合
的服务形式。
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收费标准
协助式照护服务 项目/价格表
服务项目
轻度协劣照护 （ADL80-85分）
中度协劣照护 （ADL70-75分）
价格 360新台币/天·人 720新台币/天·人
备注说明 每日约2.02小时 每日约4.04小时
居家照顾服务 150新台币/小时·人
最少4小时
居家照顾服务 1100新台币/天·人
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农业设施
农园区：农可供85个单元承租 菜圃（含15个轮椅者种植区）， 区内还设有工具室、瓜果架、 洗涤区及厕所。使年长者接近 大自然，动手种植栽、观看自 然，藉由自然环境资源让心灵 回归大地。
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娱乐设施
村内养生休闲生活多种多样，建有体育馆、 健康俱乐部、游泳池、网球场等休闲场所，还设 有宗教活动场所，开展运动养生，娱乐交谊，艺 文技艺、民俗活动、宗教活动等。村内配备的会 议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会。
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NO.5
入住条件
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入住条件 凡年满60岁，配偶年满50岁都可申请入住，
入住前需进行体检。
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NO.6
运营模式
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运营模式
“社区+医院+地产”模式 1. 以长庚医院雄厚的医疗资源为依托，建立的全
目前，长庚养生文化村 的动物生态部分有鸟类二十 三种；园区植物种类达五百 种以上，其中原生种有二百 四十一种之多。
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农业设施
果园区：配合季节性栽种各种 水果，提供住民采果及观果的 乐趣，如元月份有橘子、三月 有莲雾、四月有桃子、六月份 的杨梅、七月荔枝、八月有龙 眼、九月份有柚子、十月有咖 啡等水果，及四季生长之金桔、 柠檬及香蕉等共二十二种水果。
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楼梯
中庭广场
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教育服务
倡导养生文化代代相传，塑造多元养生文 化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲 活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发 展机会。规划多元的银发学员课程，举办多样 化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生 活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服 务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的 退休生活。
管理费
膳食费
水费电费
收费说明
收费金 额（元/
人）
收费说 明
收费金 额（元/
人）
收费说 明
收费金 额
1、含养生公寓、健康照 27000
护、预防保健、健康促 28000 供应每日
进、紧急系统、社区安 全、交通、环境景观、 体育馆、社团活劢、文 化、宗教及表演等服务 费用。2、采预缴方式， 每月于月底前交下月管 理费。3、双人入住以右 表收费标准加收5000元
1. 全村均为无障碍的环境设计； 2. 专为银发族设计的生活空间； 3. 每户设有紧急呼叫设施，提供紧急救援服务； 4. 全天候监控中心，随时提供紧急救援服务； 5. 24小时安全保卫； 6. 进出养生文化村需刷卡。
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大厅门厅出入口
走廊
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休闲设施
和缓步道/低氧步道 铺面以高压水泥砖为主，坡度为 12.5以下； 休闲步道/中氧级步道 铺面为刷石子，坡度为25以下； 休闲步道/高氧级步道 铺面为顶铸石板，坡度变化大； 和缓步道/中至高氧级步道 林栈道以斜坡及阶梯穿插。
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生态设施
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收费标准
养生文化村的收费标准有两种，自买村内住房 或租房，由于该住宅的土地是政府作为福利低价划 拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价 （已销售一空）。文化村“银发住宅”买房规定： 此房不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为 捐助。入住养生文化村每年需缴管理费，入村时需 预付一年管理费作为入住保证金，退住时无息退还。 租房者需预交10年房租。
1. 生态园区拓印健走 2. 穴位按摩舒压好眠 3. 星光迎宾舞蹈同乐 4. 自我体能区位检测 5. 学习养生经穴健康操 6. 参观台塑企业文物馆 7. 住宿双人景观家庭房 8. 品尝养生风味餐（圆桌晚餐）
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主要收入
1. 住房出售：土地为政府划拨，平价出售； 2. 住房出租：分长住与试住体验； 3. 养生体验营：为期两天一夜的体验之旅（13岁以 上均可参加） 4. 场地出租；提供多功能会议场所，可供企业教育 训练、研讨、演戏、学术文化交谊等活动使用。
无玄 关 有玄 关
无玄 关
20.5坪（约68㎡） 收一年管理费 300000
21.6坪（约71㎡） 作为入住保证 312000
14.3坪（约47㎡）
金，于退住时 无息退还。2、
222000
13.1坪（约43㎡） 双人入住以右 204000 表收费标准加
15.8坪（约52㎡）
收6000元计 算。
240000
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基本情况介绍 设计理念 服务内容 配套设施 入住条件 运营模式 学习借鉴
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NO.1
基本情况介绍
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基本情况介绍
地 址：台湾桃园龟山乡高速公路旁 面 积：占地约34公顷 规 模：500亿新台币（约合100亿人民币） 体 量：全村约4000户，房屋为七层建筑 户 型：一室一厅式约46平方米
12小时
居家照顾服务 2100新台币/天·人
24小时
居家照顾服务 33000新台币/月·人
每天12小时
居家照顾服务 63000新台币/月·人
每天24小时
长庚养生文化村分析报告
收费标准
一房二厅 一房一厅
入住保证金
户型类别
收费金 收费说明 额（元
/人）
有玄 22.6坪（约75㎡）
324000
关 23.6坪（约78㎡） 1、入住时预 336000
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NO.3
服务内容
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健康服务
由于长庚养生文化村是依托长庚医院建成的， 因此健康服务是养生村主要服务内容。提供针对 老年人的高质量医疗及养生健康服务，满足长者 最根本的需求，是长庚模式的基础所在。
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健康服务
1. 设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾 护理等医疗服务；
球最大的银发地产社区； 2. 全国首家推行会员创新型养老模式的国际养老
院，开创了养老院与俱乐部相结合的崭新模式； 3. 将传统文化与现代养老事业相结合，创立了中
医药健康养生新模式； 4. 山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。
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运营模式
长庚护理 之家
长庚技术 学校
长庚养生 文化村
25000 26000 185000 17000
20000
三餐，包 含健康膳 食、素食 套餐、面 食套餐、 养生药膳 等多样化
包月制： 4000元/ 月。非包 月制：依 实际消费 计算。
每户独立 水、电表
作业
依实际使 用量计算
膳食。
计算。
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NO.7
学习借鉴
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一室二厅式约73平方米 住区划分：健康生活区和长庚护理之家 交 通：每天上下午各有一班免费班车 定 位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐
等功能于一体的“银发族小区”
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