资产评估学-第二章资产评估的基本方法

第二节 收益法
• 一、收益法的基本含义
– 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总 称。
– 从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合 理的评估方法之一。
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• 三、收益法的基本前提P45
• 『正确答案』B
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– （五）已知未来若干年后资产价格的条件下 ①纯收益在第n年前保持不变；②预知第n年
的价格为Pn③r大于零。
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第三节 成本法
• 一、成本法的含义 • 二、成本法的基本前提 • 三、成本法的基本要素 • 四、成本法运中各个参数的计算方法（
被评估资产的价值，如果该资产是旧的， 按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素 作为该资产的评估价值。
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• 二、成本法的基本前提 • 采用成本法评估资产具备的前提条件是： • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求 得评估对象价值的评估方法。
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– 2.适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本
一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基 本相同或者相似。
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• Ⅰ、定基物价指数 • 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99
页）
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• 定基价格变动指数与定基价格指数的关系
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• 物价指数与定基价格指数关系
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• （二）实体性贬值 • 1.含义 • 资产由于使用及自然力的作用导致的资产
的物理性能的损耗或下降而引起的资产的 价值损失。 • 2.资产的实体性贬值通常用相对数计量，即 实体性贬值率，用公式表示为
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• （三）功能性贬值 • 1.定义 • 指由于技术进步引起的资产能相对落后
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• 四、收益法的基本程序和基本参数P45－47 （一）收益法的基本程序 1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据 资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以 及经营风险等；
• 2.分析测算被评估对象未来预期收益； • 3.确定折现率或资本化率； • 4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间； • 5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折
下程序
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• ⑤分析评定结果
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• （二）运用市场法评估单项资产应考虑的 可比因素主要有：
– 1.资产的功能 – 2.资产的实体特征和质量 – 3.市场条件 – 4.交易条
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2.1市场法
• 一、市场法含义
– 1.定义 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各 种评估技术方法的总称
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– 2.市场法的理论依据 【替代原则】 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其
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• （四）经济性贬值 • 1.含义 • 指由于外部条件的变化引起的资产闲置、
收益下降等造成的资产价值损失。 • 2.经济性贬值的因素包括 • 政治因素、宏观政策因素等。
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• 3.例如 • 在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要
– 2.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的 条件下
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– 最小值，从而n不太可能趋于＋∞
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• 【例7.单选题】（2005年考题）某收益性 资产，效益一直良好，经专业评估人员预 测，评估基准日后第一年预期收益为100万 元，以后每年递增10万元，假设折现率为 10%，收益期为20年，该资产的评估价值 最接近于（ ）万元。 A.1400 B.1700 C.1800 D.1970 『正确答案』A
一致 评估对象价值＝参照物合理成交价格 （2）参照物与被评估对象只有一个可比因素
不一致
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– （3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一 致 ①方法一
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– ②方法二 评估对象价值 ＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特
征差额2±……±基本特征差额n
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– 4.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素 不一致或者完全一致
– （1）现行市价法【参照物与评估对象完全一 致】 （2）市价折扣法 【教材例题2-1】
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（3）功能价值类比法
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（4）价格指数法（物价指数法）表4-1（教材99 页） 价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物 的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间 间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算 评估对象价值的方法。
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• （四）纯收益按等比级数变化
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• 【例10.单选题】（2011年度考题）已知被 评估资产评估基准日后第一年的预期收益 为100万元，其后各年的收益将以2%的比 例递减，收益期为20年，期满后无残余价 值，折现率为10%。据此，该资产的评估 价值为（ ）。 A.649万元 B.751万元 C.974万元 D.1126万元
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2020/12/18
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§2资产评估的基本方法
• §2.1市场法 • §2.2收益法 • §2.3成本法 • §2.4评估方法的选择
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2.1市场法
• 一、市场法含义 • 二、市场法的基本前提 • 三、市场法的基本程序及有关指标 • 四、市场法中的具体评估方法
• （一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）
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• （二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri 在不变阶段Ri＝A）
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• （三）纯收入按等差级数变化
– 1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条 件下
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算成现值； • 6.分析确定评估结果。
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• （二）收益法的基本参数
– 1.收益额 – 2.折现率 – （1）从本质上讲
折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者 在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回 报率。
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• （2）从构成上看
方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法 之一
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• 二、市场法的基本前提
– 1.要有一个活跃的公开市场。 – 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
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• 三、市场法的基本程序及有关指标 （一）通过市场法进行评估大体要经历以
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– 3.收益期限 根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产 能够给所有者带来未来的预期收益。 可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续 无期限。
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• 五、收益法中的主要技术方法（重点）
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– 优点 该方法直观简洁，便于操作
– 适用条件 对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间 达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差 异主要体现在某一或多个明显的因素上
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– 基本计算公式 （1）如果参照物与被评估对象可比因素完全
重点）
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• 一、成本法的含义 • 1.定义 • 成本法是指在评估资产时首先估测被评估
资产的重置成本，然后估测被评估资产业 已存在的各种贬值因素，并将其从重置成 本中予以扣除而得到被评估资产价值的评 估方法的总称。
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• 2.基本思路 • 重新建造或购置被评估资产的成本，作为
一致 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间
差异值+…+交易情况差异值 （2-9） =参照物售价×功能差异修正系数×…×时间
差异修正系数 （2-10）
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– （2）价值比率法
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– ①成本市价法 – 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照
– 1.收益法涉及到三个基本因素：